*** הכתבה בשיתוף CPSL
בתמ"א 38 לוחות הזמנים מאוד גמישים והפער בין הרצוי למצוי גבוה. כך גם בכל הקשור לתוכנית הרבעים של ת"א, שנמצאת בכותרות כבר שנים, אך עדיין לא אושרה, כך שמאות פרויקטים ברחבי העיר מחכים ל'גונג" הגואל על מנת להתחיל במלאכה. כבר כיום ישנן נבואות זעם באשר למה שצפוי לקרות בעת אישור התוכנית, רבים סבורים כי רבעים 3 ו-4 יהפכו תוך זמן קצר לאתר בנייה אחד גדול וכי הבלאגן יחגוג ויהפוך לכאוס.
אבל ישנם גם קולות אחרים והאדריכל אסף שאול מבעלי חברת CPSL, המתמחה בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית, ובאמתחתה פרויקטים רבים בעיר המחכים לאור הירוק, טוען כי אמנם התושבים צפויים לעמוד בפני תקופה מאתגרת. אין ספק כי תקלות אכן יתרחשו, אך בסופו של יום ההיערכות לביצוע התוכנית ומידת הנכונות מטעם כל הגורמים יגברו על אי הנוחות הזמנית ולאחריה רוב התוצאות תהיינה חיוביות.
"לכל הנוגעים בדבר, ליזמים, לדיירים ולרשות המוניציפלית, ניתנה תקופת זמן מספקת להתכונן לתהליך וכשהוא יקרה, לדעתי יתברר כי נבואות הזעם יתבררו כמוגזמות", מסביר שאול. לשיטתו, מאחר ורוב הפרויקטים שיצאו אל הפועל יהיו בהליך של הריסה ובנייה, הרי שהתושבים יפונו לשכירות זמנית, כך שאתרי הבנייה הזמניים לא יקומו תחת ראשם של הדיירים, כפי שמתרחש בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים ולכן מדובר על סיכון נמוך יותר.
גם בכל הקשור לרשות המוניציפאלית, שאול מאמין כי פקידיה ידעו להשתלט על העבודה הרבה: "עיריית תל-אביב היא רשות מאוד מסודרת, המקדישה כוח-אדם רב ומיומן לעניין ומכאן שלהערכתי היא תתנהל באופן ראוי בכל הסיפור. כמו כן, תוכנית הרבעים היא סדורה ומדויקת והדבר יקל על המלאכה".
על פי שאול, הכשל המרכזי בכל הקשור לרשויות עלול דווקא להגיע מאי סנכרון בין הרשות המוניציפאלית לבין שלטונות החוק. "עם כל הכבוד לעירייה, המשטרה למשל, פועלת על פי שיקולים אחרים ולכן חוסר תיאום ביניהן עלול ליצור מצב של אי-סדר דוגמת חסימת רחובות וכבישים בשל העבודות. כל אלה עלולים להשליך על אפשרויות הפעולה של הקבלנים".
- מה באשר למצוקת כוח-האדם? רבים טוענים כי ברגע שניתן יהיה לבצע את הפרויקטים לא יהיה מי שיבנה אותם.
"אין ספק שמדובר בבעיה, אך לדעתי היא פתירה. רק לאחרונה העבירה המדינה חוק המתיר כניסתם של אלפי עובדים סינים. אמנם לא מדובר על פתרון בזק, אך לדעתי הוא יתממש ויוריד את סף המצוקה. כמו כן, חשוב לזכור שעיקר הפרויקטים, לפחות ברובע 4 הם של הריסה ובנייה ורוב היזמים והקבלנים העוסקים במלאכה, אינם 'קבלני טנדר' למיניהם, כי אם גופים מאורגנים עם יכולות ביצועיות מוכחות ומצבת כוח-אדם מספקת. כך שלדעתי המצוקה תתברר כפחות דרמטית. צריך גם לקחת את עניין הכמות בפרופורציה, אמנם יקומו עשרות פרויקטים במקביל, אך מדובר על פרויקטים קטנים יחסית. כמות כזו, לדעתי, לא תיצור מצוקות כוח-אדם של ממש, במיוחד לאור הפתרונות המתגבשים".
אדריכל אסף שאול בעלים ושותף במשרד CPSL/ צילום: דרור סיטהכל - זוג הפקות
- ומה באשר למצוקת השוכרים? הרי הריסתם של המבנים הישנים, תוריד את היצע הדירות מחד והביקוש לפתרונות שכירות זמניים יעלה מאידך, מאחר והמפונים יחפשו מקום זמני לגור?
"נכון. השוכרים יהיו בבעיה וצפוי כי מחירי השכירות יאמירו עוד, אך כל זאת לתקופת ביניים זמנית אשר לאחריה השוק ישתנה - כמות הדירות תעלה, ואיכותן תהיה טובה הרבה יותר מהנכסים הישנים של היום. כך שעליית ההיצע מחד והשבחת הנכסים מאידך עשויה לייצר יציבות מחירים הן בשוק השכירות והן בשוק המכירה, אך המוצר הסופי יהיה טוב הרבה יותר".
- בעבור אלו שיזכו למוצר חדש, סביר אמנם כי הסבלנות ואורך הרוח ישתלמו ולכן תקופת הביניים תתקבל בהבנה מצידם. אך מה באשר לאותם תושבים המתגוררים בסמוך ובבניינם לא מבוצע פרויקט. איך הם יתמודדו עם המציאות החדשה?
"לאותו דייר בבניין סמוך שמסתכל על הטווח הקצר, המציאות החדשה תיראה כחלום רע, אך במידה ויביט מעט מעבר, יבין כי בסופו של תהליך הוא ירוויח מהנושא ולו רק בעקיפין. לדוגמה, ברוב הבניינים הישנים אין פתרונות חניה ומצוקת החניה ברחובות ת"א ידועה לכל. לאחר תקופת ההקמה, לכל דיירי הבניינים שעברו את ההליך יימצא פתרון חניה בתוך הבניין, כך שמצוקת החניה בעבור דיירי הבניינים הסמוכים שלא עברו את ההליך צפויה לרדת. בנוסף, אני בטוח כי דייר של בניין ישן שיראה את התוצר הסופי בבניין הסמוך, יקבל תיאבון לנסות ולקדם את הפרויקט גם בבניין שלו".
בשורה התחתונה שאול מסכם ואומר כי "לפסימיסט יהיה קל מאוד להיוותר כזה בתקופה שלאחר אישור התוכנית, שכן קיימים סיכונים וחששות לא פשוטים לגביה בעתיד הקרוב. אך מי שרואה מעט קדימה מבין כי למרות אי הסדר וחבלי הלידה הלא פשוטים, כעבור תקופה לא ארוכה מדי, העיר תרוויח מאישור התוכנית ורווחת רוב התושבים תעלה באופן מובהק".
לאתר החברה