*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק
תמ"א 38 תפסה תאוצה בשנים האחרונות והפכה לחלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן. מטבע הדברים, ככל שהתוכנית נעשתה מוכרת, פופולרית וממוסדת יותר, נקשרו בה מיתוסים שונים והנחות יסוד, אשר לעיתים מתבררים כחסרי בסיס. בעזרתו של יוסי רייק, בעליה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר באזור תל אביב, נבחן ונפריך כמה מן ההנחות האלה:
המיתוס: במידה וקיימת אפשרות לבצע בבניין תמ"א 38 הריסה ובנייה, הדייר והיזם תמיד יעדיפו זאת על פני תמ"א 38 חיזוק מבנים
שיעורם של פרויקטי הריסה ובנייה הולך ועולה על פני אלו של חיזוק מבנים ונראה כי כל הצדדים תמיד יעדיפו את "האחות הצעירה" על פני "הבכורה". אך בפועל, זו לא תמיד המציאות, שכן בלא מעט מקרים, גם כאשר קיימת כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של הריסה, בסופו של דבר הבניין יעבור תמ"א חיזוק מבנים.
את הסיבות לכך ניתן לחלק לשתיים - ראשית זו החברתית-פסיכולוגית, לחלק גדול מהאוכלוסייה, בעיקר זו הבוגרת יותר, קשה לעקל את המחשבה שבאים והורסים לה את הבית, הנכס המרכזי ואולי היחיד בו הם מחזיקים. לעומת זאת, האלטרנטיבה של הישארות בדירה הקיימת, למרות הקשיים בתקופת הבנייה, מהווה פתרון ביניים המתקבל על הדעת אצל אותם דיירים חוששים.
אך לא רק בסיבות חברתיות-פסיכולוגיות עסקינן אלא גם באלו הפיננסיות, מאחר והעלויות של היזם גבוהות יותר בממוצע בפרויקטים של הריסה, יוכל האחרון להציע לדיירים תמורות רבות יותר בפרויקטי חיזוק ובינוי. כמו כן, בחלק נכבד של פרויקטי הריסה, נקודת המוצא אינה מאפשרת ליזם להבטיח לדיירים את מקסימום הזכויות התמ"איות שלהם. לעיתים אף שטחה של הדירה החדשה אינו עולה על זו הישנה. לעומת זאת, בפרויקטים של חיזוק, יתכן ובמקרים מסוימים התוספות תהיינה רבות יותר ואטרקטיביות יותר עבור הדיירים.
מבחינה כלכלית, אולי במפתיע, עדיין, במקרים מסויימים הכדאיות ליזם תהיה גבוהה יותר בפרויקטים של תמ"א חיזוק ובינוי, ולכן בבניינים בהם שתי האופציות פתוחות בפני הדיירים, לעיתים יועדף פתרון החיזוק.
למרות זאת, חלק גדול מהיזמים עדיין יעדיף להרוויח מעט פחות, אבל לבצע פרויקט של הריסה ובנייה. מעבר לשיקולים מיתוגיים, מסלול ההריסה, נחשב להרבה יותר פשוט הנדסית וביצועית. הוא אינו דורש מומחיות ספציפית בעבודות סיזיפיות של שיפוץ הקיים והבנייה מעליו, חיבור הישן לחדש וכל זאת תוך כדי ניהול חיים סדירים של אוכלוסיה שלמה בתוך המבנה הישן, אלא דומה יותר לפרויקט מסורתי של בנייה על קרקע בתולה.
המיתוס: ככל שהפרויקט באזור קורץ יותר, כך הרווח של היזם גבוה יותר
עסקת תמ"א 38 היא עסקת קומבינציה מודרנית, בה התמורות מתחלקות בין הדיירים - בעלי הקרקע לבין היזם הנושא בעלויות הפרויקט. אמנם ככל שמיקום הפרויקט באזור טוב יותר, כך מחיר המוצר הסופי אותו ימכור היזם רב יותר (במונחי מחיר למ"ר), אך עדיין, אין בכך הבטחה לריווחיות גבוהה יותר מבפרויקטים באזורים פחות מבוקשים. ראשית יש לבחון את הזכויות על המגרש, הן אלה התב"עיות והן אלה התמ"איות, שכן יהיה האזור קורץ אשר יהיה, במידה ואין מספיק זכויות הרי שלא ניתן לבצע פרויקט.
כמו כן, העניין תלוי במספר הדיירים הגרים בבניין המקור, שהרי במידה ומדובר במגרש קטן אך עליו דירות רבות (צפיפות גבוהה מבחינת יחס לדונם), סביר כי לא ניתן יהיה להקים בו פרויקט גם אם הוא נמצא במרכז הארץ. לעומת זאת, ישנם לא מעט בניינים נמוכי קומה עם מעט דיירים הממוקמים על מגרשים רחבי היקף, בהם סביר כי ביצוע פרויקט יהיה כדאי ביותר גם אם הוא מחוץ למרכז הארץ. זאת כיוון שרוב הזכויות התמ"איות יופקו לטובת היזם, גם אם האחרון "יפנק" בתמורות את הדיירים המועטים.
לסיכום נציין כי שוק התמ"א 38 הופך למשוכלל, וכמו בכל ענף, שיעורי הריווחיות נקבעים על פי רף הגיוני (לרוב מדובר בנקודה המאפשרת ליווי בנקאי), שהופך לבנצ'מארק די אחיד בין הפרויקטים, מעין נקודת איזון ששיעורי הרווח מתכנסים סביבה.
קבוצת רייק הינה בין יזמיות הנדל"ן המובילות בישראל, מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. לכניסה לאתר לחץ כאן