תכנוני המס מתחילים

"לימוד מדוקדק של המלצות ועדת רבינוביץ מלמד, כי במקום להמליץ על רפורמה ממשית בחוק מיסוי מקרקעין, אשר תוביל לפישוט החוק, הוועדה למעשה ממליצה על הוספת טלאי נוסף לטלאים הרבים אשר מהם בנוי החוק", כך אמר השבוע עו"ד ורו"ח שי עינת, בכנס מקצועי מטעם לשכת רואי חשבון, שעסק בהיערכות לקראת סוף שנת המס.

לדבריו, החוק, אשר גם כך מורכב ומסובך, יהפוך לחוק אשר יישומו בידי הנישומים ופקידי השומה יהפוך למלאכה כמעט בלתי אפשרית. "בהמלצות קיים פוטנציאל רב לוויכוחים רבים בין הנישומים לפקידי המס. כך למשל, ההטבה העיקרית בחוק, לפיה יופחת שיעור המס אך ורק לנכסי מקרקעין אשר הינם בחזקת רכוש קבוע ואינם 'מלאי עסקי', תוביל לוויכוחים אינסופיים מצד בעלי מקרקעין עם רשויות המס".

עינת טוען, כי ספק רב מאוד אם המלצות הוועדה יגרמו להוצאת שוק הנדל"ן מהמיתון בו הוא שרוי. יחד עם זאת, אין ספק בדבר אחד, לדבריו: יישום ההמלצות ירחיב את האפשרויות הקיימות כיום לתכנוני מס, אשר מטרתם הפחתת החבות למס שבח.

עינת הציג מספר תכנוני מס הנשענים על המלצות הוועדה, על פיהם בעל מקרקעין יוכל ליהנות מהטבות מס מפליגות מבלי שהוציא את המקרקעין כלל מבעלותו. כך למשל, ועדת רבינוביץ ממליצה להפחית את שיעור מס השבח לגבי שבח הנוצר החל ב-7.11.01. משכך, יחיד או חברה אשר ברשותם מקרקעין המוצגים כ"מלאי עסקי", מומלץ להם לבצע שינוי ייעוד ולסווגם כרכוש קבוע.

שינוי ייעוד זה נחשב למכירה רעיונית, אשר מהווה אירוע החייב במס. מאחר שמחירי הנדל"ן בשפל, ספק אם ייווצר רווח במכירה זו. יחד עם זאת, גם אם נוצר רווח, הרי על-פי המלצות הוועדה מכירת מקרקעין אשר תיעשה במהלך שנת 2002 תזכה את המוכר בהנחה במס בשיעור של 20%.

לדבריו, כל עליית הערך מיום שינוי הייעוד תחויב במס בשיעור של 25% על השבח שמעבר לשיעור עליית המדד. יתר על כן, מכירה זו נחשבת בחברה גם כ"רכישת מקרקעין". על-פי המלצות הוועדה, רכישת מקרקעין החל ביום 7.11.01 ועד לתום שנת 2002 תזכה את הרוכש בהנחה ממס בשיעור של 20% מהשבח במועד המכירה, ללא מגבלת זמן.

עד למכירה, ממליצה הוועדה, כי רוכש מקרקעין ייהנה מפחת מואץ בשיעור של 8% במקום 4%. בעל נכס מקרקעין אשר שינה את סיווגו, יכול ליהנות מהטבות מס בשפע, מבלי שכלל מכר את המקרקעין או רכש אותם באמת: פחת מואץ בשיעור של 8%, שיעור מס שבח במכירה של 20% (25% בניכוי הנחה של 20%).

בין היתר, הוועדה המליצה על ביטול מס המכירה. לטענת עינת, אווירת ה"עליהום" אשר נעשתה זה חודשים כנגד מס המכירה תמוהה. עינת: "נאיבי לחשוב שבגלל מס בשיעור של 2.5% אנשים לא עושים עסקים. עוד לא נכנס אלי קליינט אחד למשרד ואמר לי שבגלל מס של 2.5% הוא לא מוכר את המקרקעין שברשותו".