רק למבינים! נכס בחו"ל! הפסדים מובטחים!!

א' ב' מצפון הארץ קרא מודעות בעיתונים, שמע פרסומות ברדיו, והחליט שהפעם הוא לא יהיה מאלה שרק רואים איך אחרים עושים כסף. הוא צלצל לכמה חברות שהציעו דירות במזרח אירופה, קנדה וארצות-הברית, השתתף בכמה מפגשים, אכל כריכים קטנים עם סלמון, שתה יין בכוסות פלסטיק, ובסופו של דבר החליט להשקיע את כספו בפרויקט כפר הגולף והנופש אגם מריון בפלורידה, פרויקט תיירותי קסום שנועד לארח משפחות המגיעות לדיסני וורלד, ומעוניינות להתגורר בדירה נעימה במקום בבית-מלון מנוכר.

לדבריו, בחוברת הצבעונית והמאוירת שקיבל ממשרד התיווך אנגלו-סכסון, הוצע לו לרכוש את החלום האמריקני במיטבו: בית עם גג אדום בשכונה מאובטחת, שיש בה מתקני ספורט ונופש, מגרש גולף מפואר, אגמים, וכמובן קרבה לאטרקציות התיירותיות הגדולות בעולם. מהפרוספקט חייכו אליו המשפחות הפוטנציאליות שיבואו לשכור ממנו את הבית, כשהן משחקות טניס וגולף בבגדי ספורט קיציים.

המחיר נראה אטרקטיבי: 79 אלף דולר לווילה דו-משפחתית, ו-121 אלף דולר לבית המשקיף על מגרש הגולף, שרק אחר-כך התברר שלא אושר לבנייה.

גם היזמים נראו מבטיחים. חברה בשם ריצ'רד דבנפורט, יחד עם אמנון גולן, לשעבר מנכ"ל אוניברסיטת תל-אביב, ששמו הוסיף נופך של אמינות ישראלית לפרויקט.

אנגלו-סכסון, טוען א' ב', אמרו שיש לשלם 25% עד 30% ממחיר הבית כדמי-קדימה, והשאר כמשכנתא של בנק אמריקני ל-30 שנה, בריבית של 7.5% ועד 9%. את הכספים התבקשו הקונים להעביר דרך אחד מסניפי בנק דיסקונט בארץ, ישירות לבנק האמריקני. הקונים לא התבקשו להתייצב בפני הבנק או להזדהות בפניו.

עוד הובטח לו, לדבריו, שאנגלו-סכסון תמצא חברת ניהול, שתטפל בהשכרת הנכס, ולפי ההערכות, ניתן יהיה להשכיר את הבתים במחיר שבין 450 ל-650 דולר לשבוע, בתפוסה שנתית ממוצעת של 50% לשנה הראשונה, ו-70% עד 80% החל בשנה השנייה. ההוצאות החודשיות בעבור דמי-ניהול, ביטוח, מסים והוצאות חודשיות הוערכו ב-500 דולר. סכום סביר לעומת הכנסה צפויה של לפחות 2,000 דולר לחודש. עוד התבקשו הרוכשים לרכוש ריהוט בעלות של 7,500 דולר, בסטנדרטים מקובלים לפרויקט.

הקונים, ברובם המכריע ישראלים, באו ממקומות שונים בארץ. חלקם בעלי מקצועות חופשיים, בהם רואי-חשבון, עורכי-דין ואחרים, אך היו ביניהם גם שכירים ופנסיונרים שראו בחלום האמריקני הזה הזדמנות להשקעה שתביא למעט רווחה בשנות הפנסיה.

בשלב א' של הפרויקט נמכרו 120 יחידות, מתוכן בערך 80 לישראלים. עוד 15 יחידות נותרו בידי היזם, והשאר נמכרו לזרים אחרים.

"נציגי אנגלו-סכסון אמרו לנו שאנחנו הולכים לכסות את הוצאות האחזקה ולהרוויח הרבה כסף", אומר א' י' ממרכז הארץ, עורך-דין לא פעיל ובעלים של חברה, שכיום משקיע זמן רב בוועד הפעולה שהקימו בעלי הנכסים בלייק מריון.

"אמרו לנו שכדי לכסות את ההוצאות אנחנו צריכים תפוסה של 43% בלבד, אבל הודיעו לנו שעל-פי הערכה התפוסה יכולה להגיע ל-80%.

"לדעתי, הם עשו מלאכת שיווק יפהפייה. הם הציגו לנו חלום שלכאורה אין לו שום סיכוי להיכשל, והצליחו לשכנע אותנו. הם אמרו שבתסריט הפסימי ביותר יהיו לנו 60% השכרות בחודש, בעלות של 100 דולר ללילה. אמריקה".

הפרויקט תקוע באזור הביצות וגם האגם רוחש תנינים

א' ב' ו-א' י' הם שניים מ-51 הרוכשים החתומים על התביעה שהוגשה לפני כשבועיים נגד לייק מריון גולף אסטייט, החברה הבונה של הפרויקט, אמנון גולן, ריצ'ארד דבנפורט, מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (אנגלו-סכסון ת"א) ואחרים. בכתב-התביעה נטען כי מסמך כדאיות שפרסמה אנגלו-סכסון צפה עליית מחיר של 25% עד 30% לפרויקט, תוך הדגשה שפלורידה מתאפיינת ביציבות מחירים, ללא עליות חדות או נפילות דרסטיות.

"איציק קליידר, אחד מבעלי אנגלו-סכסון, שיש לו כושר שכנוע מדהים, הזמין אותי אליו הביתה. הוא החמיא לי על חוכמתי הרבה, על חושיי העסקיים הטובים, וסיפר לי שגם הוא קנה דירה בפרויקט", ממשיך א' י'. "בהתחלה קניתי דירה בקצה הפרויקט, אבל כשראיתי היכן הבית של קליידר, שילמתי עוד 10,000 דולר וביקשתי בית לידו, בסמוך לאתר הגולף, שלא היה. בסוף הסתבר לי שקליידר מכר את הבית שלו לישראלים אחרים".

קליידר אישר שאכן לפני כחודשיים הוא וגלזר מכרו את הדירות לישראלים אחרים. קליידר הדגיש שעוד כ-15 משפחות מכרו את בתיהם לישראלים אחרים.

מתי התברר שאתם לא ממש מרוויחים?

א' י': "כמה חודשים לאחר שראינו שאנחנו רק משלמים ולא מקבלים שום הכנסות, התקשרתי לוויקי דיאז, מנהלת חברת האחזקה, ושאלתי אותה מה קורה. היא אמרה לי במילים פשוטות שהפרויקט שלנו 'מסריח', מאחר שהוא מרוחק מדיסני. היא הודיעה לי שרק כשכל בתי-המלון באזור יהיו מלאים עד אפס מקום, יגיעו גם אלינו. אני חייב לציין שזה היה ביולי 2001, הרבה לפני ספטמבר 2001, התאריך שבו תולה אנגלו-סכסון את האשמה בקריסת הפרויקט. גם כשכבר הגיעו אנשים, התברר שאלה כל-מיני אנגלים שעבדו עליהם בעיניים, שקנו חבילות תיירות ואינם מתארים לעצמם לאן שולחים אותם.

"כשאחדים מאיתנו נסעו סוף-סוף לראות את המקום, התברר לנו שהוא תקוע באזור של ביצות, רחוק מכל האטרקציות. אתר הגולף הוא מקום קטן, מוזנח ואומלל. הבתים עצמם אומנם נחמדים, אבל הם לא מתאימים לשום דבר. בפועל התפוסה היא בקושי 10%, במחיר ממוצע של 30 דולר ללילה. כשאני מספר את זה אני מרגיש כזה אידיוט".

לדברי א' י' הוא הפסיק לשלם את המשכנתא לבנק, ולכן הוא עומד להפסיד את הבית, שבו השקיע כ-40 אלף דולר. "אני מעדיף להפסיד את הכסף הזה ולא לשלם בכל חודש 1,000 דולר הוצאות לבית שלא שווה שום דבר", הוא אומר.

מדוע לא למכור את הבית?

"על-פי הצהרת אנגלו-סכסון, שווי הבית 100 אלף דולר. ביקשנו ממתווך שימכור לנו את הבית ב-70 אלף דולר, אבל אף אחד לא קונה. אף אמריקני לא ילך לגור בשכונת רפאים, שכדי להגיע ממנה למסעדה הכי בסיסית צריך לנסוע רבע שעה. בנוסף לכל הצרות, גם האגם המפואר שהבטיחו לנו שורץ תנינים.

"בהתחלה חשבנו שהבעיה היא בחברת הניהול, והחלפנו אותה, אבל עד מהרה התברר לנו שהבעיה המרכזית היא בפרויקט. הצלחנו לאסוף 51 איש מתוך 80 בעלי-הבתים, והלכנו לעורך-דין. גם זה לא היה קל, קשה מאוד לאסוף עוד כסף מאנשים שמרגישים שעבדו עליהם".

המקום הכי פופולרי באמריקה, אמר המתווך. אל תבזבז זמן על בדיקות

גם ש' ל' מחיפה הוקסם מהאפשרות להפוך לבעליו של נכס בחו"ל, ובחר בבית-החלומות באגם מריון. "בחרתי בפרויקט בזכות המוניטין של אנגלו-סכסון, ומתוך מחשבה שמדובר בחברה רצינית שאני יכול לסמוך עליה בעיניים עצומות", הוא אומר. "מתברר שבתחום הזה אסור לסמוך על אף אחד".

איך בן-אדם מבוגר משקיע 100 אלף דולר ולא הולך לבדוק מה הוא קונה?

"בגלל המוניטין שלהם לא עלה על דעתי לבדוק אותם. הם אמרו לנו כל הזמן שחבל לנו לבזבז זמן, ושאנחנו הולכים על פרויקט שהוא בטוח באלף אחוז, במקום הפופולרי ביותר באמריקה, ממש שילוב מנצח.

"עכשיו מתברר לנו שכמעט שום דבר לא נכון. לא העלויות שהציגו לנו ולא התפוסות. לדעתי, לפרויקט הזה לא היה שום סיכוי להצליח. ניסינו לשנות את הייעוד של המקום לפרויקט מגורים רגיל, אבל לדעתי זה לא ילך. האמריקנים לא רגילים לגור בדופלקס, הם אוהבים בית פרטי עם בריכה. הם לא רוצים להיות דבוקים למישהו. אנחנו מציעים לאנשים לשכור את הבתים במחיר 650 דולר לחודש, אבל אחד לא בא. רק אנחנו ממשיכים לשלם 1,000 דולר לחודש. כולל 100 דולר חשבון חשמל - הלחות באזור כה גבוהה עד כי אין ברירה אלא להפעיל את המזגן לכמה שעות ביום כדי שהבית לא יעלה עובש".

מה מוסר ההשכל שלך מכל הסיפור?

"אין לי שום מסקנה מרחיקת-לכת באשר לכל נושא הנדל"ן המניב בחו"ל. אני יודע שצריך לבדוק באלף עיניים, ושאסור להאמין לאף אחד. לכל מי שרוצה לקנות דירה בחו"ל אני אומר, ללכת לראות את הבית בעצמו ולבדוק את החוזה".

מדוע בעצם אתם כועסים על אנגלו-סכסון? הם חברת תיווך שעשתה בדיוק את העבודה שלה.

"הם היו צריכים להירתם ראשונים לעזרה לאחר שהכניסו 80 ישראלים לבוץ. במקום לעשות זאת, הם מחפשים למכור את הפרויקט לקונים אחרים בצ'כיה, ולשכנע אותם לקנות חלום אמריקני במחיר מופקע".

רציתי לשים שלט "למכירה", אבל זה יבריח להם את הקונים הבאים

גילי רון, שאף הוא רכש בית באגם מריון, אומר שבחר בפרויקט כי הציע תשואות גבוהות יותר מכל האחרים.

"כל החברות מבטיחות בית עם תשואה מסוימת. פה דיברו על כסף גדול שיבוא מהשכרה קצרת-מועד. אני מחזיק במסמך שבו אנגלו-סכסון מתחייבת לנהל את הקשר עם חברת הניהול במשך שלוש שנים, ובו נכתב, 'אנגלו-סכסון תארגן פול של קונים ישראלים כדי לייצגם מול החברות האמריקניות המטפלות באחזקת הפרויקט ושיווקו, כך שלא ייווצר מצב שבעוד מספר שנים יישאר הלקוח לבד מול החברות האמריקניות, ובאם תתעורר בעיה כלשהי יצטרך לטפל לבדו".

לא מצאו לכם חברת ניהול?

"הביאו לנו את ויקי דיאז מחברת וורלד אוף הום, היא באה לתל-אביב וסיפרה נסים ונפלאות. כשהבינה שלפרויקט אין סיכוי, התנתקה ממנו".

כשאדם הולך לקנות מקרר הוא משווה מחירים. אתם קניתם בית ולא בדקתם?

"אני כועס על עצמי שקיבלתי החלטה כל-כך חשובה מבלי ללכת ולבדוק בעצמי. עד היום השקעתי את כל חסכונותיי, כ-45 אלף דולר. למזלי, אני בראשית שנות ה-40 שלי, ויש לי עוד סיכוי להרוויח כסף. אני מרחם על הזקנים שחשבו שהם מסדרים לעצמם קצת פנסיה ונדפקו בגדול".

מדוע לא להסב את הפרויקט לשכונת מגורים רגילה ולמכור את הדירות?

"רציתי לשים שלט למכירה, אבל אמרו לי שאסור. אני חושב שהם לא רוצים שזה יפריע למכירה לצ'כים ולקונים אחרים".

בואו לגור מול אגם אונטריו. רק שיש דבר קטן שכדאי לדעת על היזם

פרויקט אגם מריון הוא רק אחד מיני רבים של נכסים בחו"ל שהבטיחו רבות, וקיימו פחות. הסיפור הלוהט ביותר של החודשים האחרונים שייך ללא ספק לפרויקט "לג'נדרי רזידאנס" בטורונטו, מגדל מגורים ובו 400 דירות-יוקרה מול אגם אונטריו.

בדצמבר 2001 נערך אירוע שיווק חגיגי במלון דן אכדיה, בהרצליה, שבו הציעו גליה אלבין ושותפה האדריכל דן מידד לאורחיהם הרבים לרכוש דירות-יוקרה במגדל-דירות מפואר מול אגם. אורח-הכבוד באירוע, יוסי ולדמן, שהוצג כבעל הפרויקט, סיפר בשבחיו, וציין שדונלד טראמפ שותף בו, עובדה שהיתה אמורה לשכנע רבים להשקיע בפרויקט.

אירוע ההשקה החגיגי נערך בו-זמנית בשש ערים בעולם, בהן לונדון וקואלה-לומפור. הישראלים מיהרו לקנות 18 דירות ב-7.5 מיליון דולר. אלבין סיפרה ל"גלובס" שרופא בכיר קנה שלוש דירות במיליון דולר, והיא עצמה רכשה שתי דירות ב-670 אלף דולר. מידד קנה דירת שני חדרים ב-300 אלף דולר.

היזמים ביקשו 12 מיליון דולר בעד הדירה היקרה ביותר, פנטהאוז בשטח 1,000 מ"ר. מחיר הדירה הזולה ביותר, שני חדרים בקומה תחתונה, כ-420 אלף דולר. רק לשם השוואה, חברות אחרות מציעות דירות שני חדרים בדאון-טאון טורונטו ב-150 אלף דולר.

שבעה חודשים אחר-כך התברר שהבנייה לא החלה, ושהיזמים עדיין מטפלים בשינוי הייעוד של המגרש. עוד התברר, שהיזם העיקרי איננו יוסי ולדמן, אלא אביו, לייב, שבית-משפט בארצות-הברית דן אותו ב-1995 למאסר, לאחר שהורשע בעבירות הונאה ומעילה. במקום לרצות את עונשו, חצה את הגבול צפונה, התיישב בטורונטו, קנה מגרש, והתמודד עם בקשת ההסגרה של ממשלת ארצות הברית.

עד מהרה התברר שטראמפ עזב את הפרויקט, לאחר שנודע לו על עברו של ולדמן. גם חברת ריץ-קרלטון (חברה-בת של רשת המלונות מריוט), שהיתה אמורה לנהל את המגדל, ביטלה את ההסכם שלה עם היזם. סגירת המשרדים נעשתה בקול דממה דקה. בהתאם לחוק הקנדי, המחייב את היזמים להפקיד את כספי הלקוחות בעירבון, הלקוחות אולי יקבלו את כספם חזרה.

"אין לי מושג מה קורה עם הפרויקט", אומרת אלבין. "הבאתי את העסקה לקבוצה שבראשה עמד רו"ח חיים בן-דור. התפקיד שלי היה לעשות את החיבורים, ואין לי שום מושג מעבר לזה. עברתי להשקיע בנדל"ן בחו"ל באופן אישי ולבד, בלי שותפים. כשאני מסתכלת סביבי, אני מבינה שזו ההשקעה הטובה ביותר".

ממשרדו של מידד נמסר שהפרויקט מוקפא. "חדלנו לשווק אותו מפני שריץ-קרלטון החליטה שחלק מהשותפים אינם מתאימים, ובצדק. אם הם ימצאו שותפים אחרים, ייתכן שיהיה לפרויקט המשך".

מה עם הכסף?

"כל הרוכשים קיבלו בחזרה את כספם".

אם אשכחך טורונטו. כשמישהו מציע לך תשואה גבוהה מדי, ברח

לא רק פלורידה וטורונטו שוברות את לבם של הישראלים. גם ערים אחרות בעולם הפכו לנושאות בשורה לא נעימה לרבים.

י' ג' רכשה באופן פרטי דירה בבודפשט, עיר מולדתה, מתוך נוסטלגיה רגעית, ומתוך מחשבה שידיעת השפה תקל עליה את המשא-ומתן עם השוכרים. עד מהרה התברר לה שיש הבדל גדול בין להיות בעל נכס בישראל, לבין בעלות על נכס בחו"ל. היא שכרה עורך-דין ונאלצה להיעזר בשירותי תיווך. השוכרים סירבו לשלם שכר-דירה, לא שילמו חשבונות מוניציפליים, ולבסוף גם חיבלו בדירה. הנסיעות על הקו לבודפשט מחקו את התשואה ואת הרצון שלה להיות בעלת רכוש.

"כבר ב-1998 התרעתי על כך שהרבה ישראלים פרטיים יאבדו את כספם בהרפתקאות נדל"ן בחו"ל", אומר אלחנן רוזנהיים, שותף בפרופימקס, חברה המתווכת בעיקר נדל"ן עסקי.

"להערכתי, בשנים האחרונות קנו ישראלים מעל 1,000 דירות בחו"ל, כשהם מונעים על-ידי הבטחת תשואה שבסופו של דבר הם מממנים אותה בעצמם. המוכר מבטיח תשואה קבועה לשלוש עד חמש שנים. הלקוח קונה דירה ששוויה 200 אלף דולר, משלם בעבורה 300 אלף דולר, וכך הוא מסבסד בעצמו את התשואה. בתום שלוש השנים הוא מתחיל לקבל את התשואה האמיתית, שהיא נמוכה בהרבה. "אנחנו מייצגים מספר חברות באנגליה ובארצות-הברית שמציגות ללקוחותיהן תשואה שהיא שליש ממה שמציגות חברות ישראליות. אני מוכן להתחייב שהתשואה שלנו היא האמיתית".

אחת ולתמיד, מה התשואה הריאלית בעבור השקעה בחו"ל?

"בארצות-הברית להערכתי לא יותר מ-4% עד 5%. הסיבה לכך נעוצה בירידת הריבית בארצות-הברית, שהפכה רכישה של דירה לעניין כדאי. כך קרה ששוכרים פוטנציאלים רבים קנו דירות, והורידו בכך את מחירי השכירות. מי שמבטיח תשואה גבוהה יותר, הוא לא יותר מאשר מאחז-עיניים.

"בפריס התשואה היא 5.5%. בלונדון 3.5% עד 4%. מחוץ ללונדון 4.5% עד 5%. כשאני אומר תשואה, אני מתכוון לנטו לאחר ההוצאות. הטריק של חברות רבות הוא להראות תשואה ברוטו, שנשמעת הרבה יותר טוב. בארצות-הברית, בעל הנכס אחראי על תשלום ארנונה וועד-בית. את זה משום-מה שוכחים להראות בתחשיב.

"נקודה חשובה נוספת, שחייבים להבהיר, היא שמי שקונה נדל"ן בשביל תשואה בלבד לא מבין את העסק. נדל"ן קונים בשביל עליית ערך הנכס. בערים שבהן יש הצפה של רוכשים, קיים סיכוי נמוך לעלייה אמיתית".

איך אתה מסביר את שיגעון טורונטו שאחז בישראלים?

"העיר טורונטו חשבה שהיא תארח את המשחקים האולימפיים הבאים, ולכן תכננה תוכניות-מגורים רבות. כדי שקבלן יוכל לקבל הלוואה מבנק קנדי הוא צריך להוכיח שמכר 65% מהדירות. הקבלנים הקנדים הבינו שהישראלים הם יעד מצוין, והחלו להציע את מרכולתם למתווכים ישראלים. כשראיתי את ההשקה של טאוור, התערבתי עם מישהו שיהיו בעיות. פשוט כי לא היה שום היגיון מאחורי המחירים. לצערי, זה לא המקרה היחיד. בטורונטו אפשר לקנות קונדומיניום במחיר שנע בין 280 דולר לרגל רבוע ועד ל-320 דולר לרגל רבוע. יש חברות בארץ שמוכרות את אותם בתים בדיוק במחיר 430 דולר לרגל רבוע. זה בדיוק הדוגמה לרוכשים שמממנים בעצמם את התשואה".

הישראלים לא בודקים מה הם קונים?

"יש כמה סיבות שבגללן אנשים יפסידו הרבה כסף בנדל"ן בחו"ל. חמדנות, אי-ידיעה מספקת של השוק, בורות, והסתמכות על אנשים לא ראויים. אנשים רגילים, להבדיל מאנשי עסקים, אינם מבינים בדרך-כלל מה זה נדל"ן, ולכן הם אינם יודעים לשאול את השאלות הנכונות. הם לא שואלים את עצמם כיצד חברות התיווך האלה, שמספרן גדל מאוד לאחרונה, יכולות להרשות לעצמן את עלויות הפרסום הגבוהות. הם לא מוכנים להודות בפני עצמם שהמחיר המופקע שהם משלמים מממן גם את עלויות הפרסום. שאלה נוספת שצריך לשאול היא כיצד יוכלו אי-פעם למכור את דירתם ולהתמודד מול היצע כה גדול".

יש לך מסקנות?

"העצה היחידה שלי היא שצריך לעבוד עם חברות אמינות, וללכת על תשואות מקובלות. כאשר התשואה המוצעת גבוהה יותר מהתשואה המקובלת, צריך להתרחק מהעסקה כמו מאש".

ומי שחושב על הפיתוי המיסויי בעניין, שיזכור את ועדת רבינוביץ'. "מבחינת המיסוי, הכדאיות פחתה בצורה משמעותית בעקבות הוועדה'", אומר עו"ד ורו"ח שי עינת. "החל מ-2003, מי שישכיר דירה בחו"ל יתחייב לדווח על-כך לשלטונות המס, ומי שלא יעשה זאת יסתכן בעבירה פלילית. במקביל יתבקש בעל הדירה לשלם מס בגובה 15% בניכוי פחת, כאשר הוצאות המימון והוצאות הניהול אינן מותרות בניכוי. למי שכבר כן קונה, אני ממליץ לבדוק את מבנה האחזקה, ולרכוש דירה כיחיד ולא כחברה, או אפילו להתנות דמי-שכירות מראש, בהנחה, ולהשתמש בתכנון המס הישן".

מתווכים שלא הצליחו למכור בראשון, מוכרים לכם דירות בקנדה ובהונגריה

מי שנחשב לחלוץ מכירת נדל"ן לישראלים בקנדה הוא גיל בלוטרייך, מתווך מרעננה שלא רווה נחת מפרויקט יוקרתי ששיווק באבן-יהודה, ועבר לטורונטו כדי למכור ממנה דירות לישראלים. כיום הוא שותף יחד עם הכשרת היישוב בחברת סקיי-ליין (30% בלוטרייך, 70% הכשרת היישוב). במהלך השנתיים האחרונות נוספו עוד מתווכים רבים, שמנסים את כוחם בטורונטו ומציעים לישראלים דירות.

"יש הרבה מתווכים שלא הצליחו למכור דירות בכרמיאל ובראשון-לציון, והחליטו לנסות את מזלם בחו"ל. המתווכים האלה הם הסכנה העיקרית", מצהיר בלוטרייך, שמתגורר זה מספר שנים בקנדה.

"אדם שקונה דירה בחו"ל צריך לבדוק שני דברים בסיסיים: את המיקום ואת נושא הניהול. אם חברה מציעה דירות, ומבטיחה שרק בעוד שנתיים תקים חברת ניהול, צריך להתרחק ממנה. אני מכיר כמה חברות שאין להן שום מושג מה קורה בעיר, ולמרות זאת הן מפרסמות בעיתונים ובטלוויזיה כל-מיני שטויות. אחת החברות הישראליות מוכרת דירות בפרויקט באזור מסוים, שכולם יודעים שהוא מרכז הקראק של העיר. במושגים ישראליים זה בערך התחנה המרכזית של תל-אביב. עלות דירה באזור הזה היא 90 אלף דולר, החברה מוכרת אותה ב-150 אלף דולר. הקונה מקבל סחורה פגומה, סיכוי אפסי לעליית ערך, ותשואה שתרד בתוך שנתיים לשפל אדיר.

"אני לא מאמין בשיטה שבה מתווך ישראלי נוסע לאורלנדו לשבוע וסוגר עסקה. מי שרוצה לשווק בחו"ל חייב לגור בחו"ל".

כמה ישראלים קנו להערכתך דירות בקנדה?

"להערכתי כ-1,000 ישראלים".

האם אין כאן היצף שיגרום לעודף גדול של דירות ובשל כך לירידת מחירים?

"לטורונטו יש מכסה של 100 אלף מהגרים איכותיים שנכנסים לעיר בכל שנה. מהגרים אלה שוכרים בתים כל הזמן. גם הישראלים שקונים דירות לא עושים זאת לצורך ספקולציה, אלא הם חותמים על חוזה ניהול ל-15 שנה. מבחינתם זו השקעה לטווח ארוך, מתוך ידיעה שמחיר הדירה גם יכול לרדת".

הדירה ישנה, הערך ירוד, וכל הכסף הלך לי לאיבוד

לידיה גרינברגר הגישה לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה נגד חברת פיין אקוויטי ניו-יורק ופיין אקוויטי ישראל ומנהלה אורן ירושלמי, לביטול חוזה לרכישת שתי דירות יוקרה במנהטן, ולהחזר מקדמה בסך 105 אלף שקל.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד דוד וינגרטן, נאמר שגרינברגר שילמה את המקדמה על-חשבון רכישת שתי דירות בפרויקט במנהטן, בתנאי שמחצית מחירן תמומן בהלוואת משכנתא על-ידי בנק בניו-יורק. הדירות, נטען, היו מיועדות להשכרה לרשת מריוט, ודמי-ההשכרה היו אמורים לשמש לפירעון החוב לבנק.

גרינברגר טענה שהדירות ישנות, וערכן ירוד. עוד טענה שהנתבעים לא עמדו בתנאי ההסכם, שלפיהם ישלם הבנק את מחצית עלות הדירות כהלוואה כנגד משכנתא, וכי רשת מריוט תשכור את הדירות.

לטענתה, ניסיונותיה לבטל את העסקה נענו בשלילה ואף באיומים. לכן היא ביקשה מבית-המשפט להורות על ביטול החוזה ולהשיב לה את המקדמה ששילמה בסך 105 אלף שקל. בקשתה להטיל עיקול על כספי הנתבעים נדחתה, ועל החלטה זו הגישה ערעור.

אורן ירושלמי, מנכ"ל פיין אקוויטי ישראל לשעבר, המוכרת היום לישראלים דירות בבלגיה ובניו-ג'רסי, ומחזיקה משרדים בלונדון ובברזיל, מוסר בתגובה: "מאז הקמת פיין אקוויטי, ב-1997, ועד 2000, היא מכרה כ-500 דירות לישראלים בניו-יורק. בתקופה זו הוגשו נגדה שתי תביעות בלבד. האחת נדחתה על הסף, והשנייה עומדת להידחות בשבוע הבא על-ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב. אין אף לקוח שלנו שיכול להצביע על הפסד".

פיין אקוויטי של ירושלמי מכרה את עסקיה בינואר 2002 למנהטן גרופ, חברה-בת של קלד"ש מקבוצת פולאר השקעות. אך עסקי הדירות בניו-יורק ממשיכים לדהור קדימה.

אמנון ספרן, מנכ"ל פולאר נדל"ן ויו"ר מנהטן גרופ: "נגד פיין אקוויטי היו מספר תביעות, ולחברה החדשה שהקמנו אין שום קשר לתביעות אלה. ההסכם שלנו עם פיין אקוויטי הוא שהם לא מוכרים לישראלים".

בשיחת טלפון מציע איש המכירות של מנהטן גרופ דירה בשדרה השביעית בין רחובות 50 ו-51, ששוויה 365 אלף דולר, תמורת הון עצמי של 120 אלף דולר, כשהיתרה תמומן באמצעות משכנתא. התשואה שהבטיח עמדה על 11%. החברה, כך הודיע, מתחייבת לנהל ולתחזק את הבניין, תמורת עמלה. הוא היה מוכן להתחייב על כך שבמנהטן לא היו בעיות השכרה זה שנים.

איזו תשואה אתם מבטיחים?

יורם שטרית, מנכ"ל מנהטן גרופ: "כיום אנחנו מדברים על תשואה ברוטו של 9% ותשואה נטו של 8%".

בענף אומרים שאין דבר כזה.

"אמירה כזו אינה מקובלת עליי. אין ספק שהתשואה גבוהה יותר מ-6% והיא מבטאת את הסיכון של השקעה בנדל"ן כמו בכל השקעה אחרת".

האם ההתעניינות לא פחתה בעקבות מסקנות ועדת רבינוביץ', הממליצות להטיל מס על רווחי השכירות בחו"ל?

"ישראלים עדיין מתעניינים בהשקעה. עכשיו הם יצטרכו לבדוק מה ההשפעה של הרפורמה במס עליהם".

שטרית אומר שאם הדירה סבירה, וממוקמת במקום טוב, "לא צפויות לך בעיות. אני יודע שמאות ישראלים קנו דירות בניו-יורק והם מרוצים".

בעיתונים מכנים את תופעת רכישת הנדל"ן בחו"ל כ"בועה הבאה".

"השבוע קראתי שחלק גדול מיוצאי מהבורסה ישקיעו את כספם בנדל"ן. מה פה בועה? בעסקים כמו בכל דבר יש מחזוריות. זה חלק מהסיכון, שבא לידי ביטוי גם בנדל"ן. אין ספק שצריך להיות זהיר לגבי אמינות החברה, אך מעבר לכך מדובר בהשקעה כמו כל השקעה אחרת".

עורך-דין שעוסק בנדל"ן חולק עליו, ומזהיר מפני היסחפות בטרנד של רכישת דירות בחו"ל. "אני מכיר כמה מקרים שבהם אדם קנה דירה בחו"ל. היא עמדה ריקה חודש, חודשיים, ואף שלושה וארבעה חודשים. התשלומים למתווך ולעורך-הדין האמריקני חיסלו את כל התשואה. לדעתי, מדובר בתעשייה שיש בה הרבה הטעיה של לקוחות, שרוצים - מסיבות שונות ומשונות, ביניהן טראומות פוסט-שואתיות - להיות בעלים של נכס בחו"ל, ואינם מבינים את משמעות הדבר.

"המקום היחיד שאולי יש בו אפשרות להזדמנות עסקית אמיתית הוא רומניה ועוד מספר מדינות במזרח אירופה, שמנסות להתקרב למערב. אך גם שם צריך לעשות זאת בזהירות מרבית. מזרח אירופה גם יותר קרובה, ועורכי-הדין גובים עמלות נמוכות יותר".

אפילוג

מודעה בעיתון הכריזה על מכירת דירות בלאס-וגאס בהשקעה של 24 אלף דולר. בשיחת טלפון, איש המכירות של הפרויקט הודיע שכל הדירות נמכרו, אך הציע במקום זאת דירה באילת. "למה את צריכה את לאס-וגאס", אמר, "יש לי בשבילך יופי של דירות באילת בתשואה של 7% ליד הבית. לא צריך עורך-דין אמריקני, לא צריך לפתוח חברה. עזבי אותך מחו"ל, תראי איזה יופי באילת".

עמוס גלזר, אנגלו-סכסון: "התפוסה היא 100%, הפרויקט עוד ירוויח"

מנכ"ל אנגלו-סכסון, עמוס גלזר, מוסר בתגובה: "Lake Marion Golf Resort ממוקם כ-25 מייל ממרכז אורלנדו ונמצא באחד המקומות היפים בפלורידה. הרוכשים שקנו יחידות בפרויקט רכשו בתים דו-משפחתיים מרוהטים במלואם, מצוידים במכשירי חשמל, ומאובזרים עד רמת המלחיות במטבח.

"הבתים בפרויקט נמכרו ב-114,900-79,900 דולר, מחירים הנמוכים ב-50%-20% ממחירי פרויקטים אחרים הנמצאים סמוך יותר לדיסני וורלד. מחירים אלה משקפים את המרחק מדיסני. הטענה שהבתים נמכרו בכפול משוויים בשוק אינה נכונה. בנוסף, מעל 90% מהרכישות בוצעו במימון משכנתאות, שתהליך אישורן כולל אישור של המחיר על-ידי שמאי מוסמך. יתרה מכך, על-פי הדיווחים שקיבלנו מהיזמים, נמכרו לפחות 30-20 בתים בשוק המקומי במחירים שאינם נופלים מהמחירים שבהם נמכרו לישראלים.

"אני, איציק קליידר ושותפים אחרים באנגלו-סכסון ת"א היינו מהראשונים שרכשו בתים בפרויקט, אך ורק מפני שהאמנו בו באופן אישי.

"אנגלו-סכסון ת"א מעולם לא ייצגה את רוכשי היחידות אלא היתה משווקת בלעדית של החברה היזמית והקבלנית מאורלנדו. אף אחד מהרוכשים לא שילם לאנגלו-סכסון ת"א דמי תיווך בגין הרכישה שלו. לא זאת בלבד, אנגלו-סכסון ת"א ו/או אחד מבעלי מניותיה מעולם לא היו שותפים ליזמים ולקבלנים, אלא היו רק זרוע שיווקית.

"אנגלו-סכסון לא התחייבה ולא הבטיחה תשואה, אלא הציגה תחזית של תשואה שאותה קיבלה מחברת הניהול. הערכות אלה אף נמסרו לרוכשים ישירות על-ידי גברת ויקי דיאז, מנהלת חברת הניהול World of Home, בעת מפגש שנערך עמם במהלך ינואר 2000.

"על-פי דיווחים שהתקבלו מאתר המכירות, התפוסות בחודשים האחרונים, שהם שיא עונת התיירות, מגיעות בקירוב לכ-100%.

"כמו-כן יש לזכור שמשבר ה-11 בספטמבר נתן את אותותיו בשוק הנדל"ן, כמו בכלכלה בכלל. ב-2002-2001 עברה התיירות את המשבר הקשה ביותר זה כ-50 שנה. רוכשי הדירות קנו יחידות נופש המיועדות לתיירות, שנפגעה ב-70% ב-2001, ורק בימים אלה יש סימני יציאה מהמשבר.

כל מי שרכש נדל"ן בחמש השנים האחרונות בישראל, הפסיד חלק מההון העצמי שלו. האם מישהו מאותם רוכשים מעז לתבוע את מוכר הדירה, את הקבלן, או את המתווך?

"בתקופה זאת רכשו דרכנו מאות משפחות ישראליות נכסי נדל"ן בארה"ב, קנדה, צרפת, אנגליה ועוד, והרוויחו עשרות אחוזים על ההון העצמי. יש להניח כי גם פרויקט זה ייתן בבוא הזמן את התוצאות המצופות".

גלזר מפנה לרמי יצהר, בעל עיתון האינטרנט עניין מרכזי, שקנה גם הוא בית בלייק מריון, אך מכר אותו מיד, ברווח זעום לדבריו, כמה ימים לאחר שקיבל את הבית בסוף 2001. "אני לא מבין את התובעים", הוא אומר. "מעניין אם מישהו מהם היה מתלונן אם היה משקיע בנאסד"ק או בדולר".