הפלשת וגם ירשת: דמי שכירות לפולש שלא כדין לדירה

בשנת 98' הגישה החברה לתכנון ופיתוח גבעת זאב, היא בעליה האמיתיים של הדירה, תביעה כנגד ברק לפינוי הדירה. ברק הגישו הודעה לצד שלישי לפידלר. הבעלים וברק הגיעו להסכם פשרה, לפיו יפנו ברק את הדירה תוך שנתיים, במהלכן ישלמו לבעלים דמי שכירות חודשיים. הדיון המשפטי המשיך, אפוא, בין ברק לבין פידלר.

שופטת בית משפט השלום בירושלים, אורית אפעל-גבאי, קבעה שברק היו מודעים לעובדה כי לפידלר אין זכויות בעלות בדירה, וכי הזכויות בדירה "נמכרו" להם "As Is" ברק הפרו את ההסכם שנכרת ביניהם לבין פידלר, באי תשלום מלוא התמורה המוסכמת. במכלול הנסיבות דינו של ההסכם להתבטל.

השופטת אפעל-גבאי קבעה, כי החוזה שנחתם בין פידלר לבין ברק אינו נוגד את תקנת הציבור, וגם אם ניתן לסווגו כחוזה בלתי חוקי, עדיין אין תוצאתה של קביעה זו ביטול חובת ההשבה כאמור בסעיף 31 לחוק החוזים. פידלר חוייב להשיב לברק את הסכום ששולם לו. עד כאן פשוטים הדברים.

אלא שפידלר דרש לחייב את ברק בדמי שימוש סבירים בדירה לאורך תקופת שהותם בה (עד להגשת התביעה מצד הבעלים האמיתיים של הדירה). האם זכאי פידלר - שכזכור, בעצמו פלש לדירה לא-לו - לדרוש דמי שכירות מברק?

השופטת אפעל-גבאי החליטה, לאחר התלבטות, בחיוב. "אציין, כי התלבטתי בשאלה האם קיימת הצדקה לחייב את ברק בתשלום דמי שימוש ראויים לפידלר, בשים לב לכך שאין לפידלר זכויות בדירה ואלה נמצאות בידי התובעת. במקרה כזה ניתן לטעון, כי התעשרותם של ברק הנובעת מן השימוש בדירה נעשתה על חשבון התובעת ולא על חשבונו של פידלר", כתבה השופטת בפסק דינה.

"ואולם, בנסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי לא ניתן לפטור את ברק מדמי שימוש, ובכך לזכות אותם במגורים בדירה בחינם במשך שלוש שנים. זאת ועוד, אם ייקבע כך תיוותר א-סימטרייה בין בעלי הדין, כאשר ברק יזכו בהשבה ריאלית של כספם, ואילו פידלר יקבל לידיו את הדירה כשצו פינוי רובץ עליה, ללא כל תשלום עבור השימוש שנעשה בה מאז העביר אותה לברק בשנת 1977. יש לקבוע, אפוא, כי על ברק לשלם לפידלר דמי שימוש ראויים עבור הדירה בניכוי התקופה בה חוייבו לשלם דמי שכירות לתובעת".

ברק ערערו על פסיקה זו. בית המשפט המחוזי בירושלים אישר את פסק דינה של שופטת השלום. "בשים לב למכלול הנסיבות", קבעו שופטי בית המשפט המחוזי, "מן הראוי היה להטיל עליהם חובת תשלום דמי שימוש ראויים, הן מכח חוק החוזים והן מכח עשיית עושר ולא במשפט".

(ע"א מחוזי י"ם 3417/02 ברק ואח' נ. פידלר, פס"ד מיום 3.4.03. השופטים מיכאלה שידלובסקי-אור, משה רביד ויצחק ענבר. בשם המערערים עו"ד כרמלי, בשם המשיב עו"ד גרין).