יולי עופר וגלובוס מביאים את בשורת ה"סינמה סיטי" לקריית ביאליק

שיגשוג קומפלקס בתי הקולנוע "סינמה סיטי" בצומת גלילות, מניעה גופים עיסקיים נוספים לנסות ולשכפל את הנוסחה המצליחה של ליאון ומשה אדרי. קבוצת עזריאלי הודיעה לאחרונה כי היא עומדת להשקיע 10 מיליון דולר בהקמת 15 בתי קולנוע בקניון איילון בר"ג ואילו רשת בתי הקולנוע גלובוס גרופ של יורם גלובוס, הודיעה כי תחנוך בעוד כשנתיים קומפלקס של 20 בתי קולנוע בראשון לציון, שיוקם בהשקעה של יותר מ-20 מיליון דולר.

היום הצטרף לטרנד גם איל הנדל"ן יולי עופר. חברת ההשקעות מליסרון שבשליטתו, בעלת המרכז המסחרי ה"קריון" בקריית ביאליק, הודיעה כי תקים במקום, יחד עם גלובוס גרופ, קומפלקס "סינמה סיטי" בעלות כוללת של כ-17 מיליון דולר.

הקומפלקס, אשר יכיל 18 אולמות קולנוע, בתי קפה וחנויות בשטח עיקרי כולל של כ-6,800 מ"ר, יוקם ע"י מליסרון בהשקעה של 9.5 מיליון דולר ויושכר לגלובוס גרופ לתקופה של 10 שנים, עם אופציה להארכה לשתי תקופות נוספות של 5 שנים כ"א. גלובוס גרופ מצידה, מתכננת להשקיע 7-8 מיליון דולר באולמות הקולנוע שיוקמו בקריון. חלק ניכר מהשקעתה ינותב לאולם בו יוצב מסך IMAX ענק, שני מסוגו בארץ.

מליסרון התחייבה להשלים את בניית הקומפלקס תוך 18 חודשים ממועד השגת היתר בנייה (החברה מעריכה כי השגת ההיתר תיארך כ-4 חודשים). החברה צופה את הכנסותיה מהמושכר בכ-790 אלף דולר לשנה, תשואה שנתית של 18.5% על השקעתה. לשם השוואה, הכנסות החברה בשנת 2004 מבתי הקולנוע הקיימים בקריון, אשר מושכרים גם הם לגלובוס גרופ, הסתכמו בכ-250 אלף דולר.

הקמת קומפלקס בתי הקולנוע בקריון היא חלק ממהלך הרחבת המרכז המסחרי, במסגרתו מתכוונת מליסרון להקים שטחי מסחר נוספים, בשטח עיקרי כולל של כ-4,000 מ"ר ובעלות משוערת של כ-5.5 מיליון דולר. סיום הבנייה של שטחים אלה צפוי בסוף 2006.

מליסרון מציינת כי כמחצית מהשטח המסחרי שיוקם במסגרת הפרויקט תהווה תוספת לקריון ואילו המחצית השנייה תוקם בשטחי בתי הקולנוע הקיימים אשר ייסגרו עם פתיחת ה"סינמה סיטי". מליסרון מעריכה כי הקמת קומפלקס בתי הקולנוע והשטחים הנוספים תהא כרוכה בניצול של כ-9,000 מ"ר, כרבע מעתודת זכויות הבנייה העומדת לרשותה כיום במתחם הקריון.

מנכ"ל מליסרון, יוסי פרי, העריך היום את הגידול בהכנסה השנתית של החברה עם סיום הפרויקט (הקמת הקולנוע והשטחים המסחריים) במעל 2 מיליון דולר ואת התשואה השנתית הכוללת שתניב השקעת החברה בהרחבת הקריון (סה"כ 15 מיליון דולר) בכ-15%.

לדברי פרי: "החלטנו להעניק לתושבי הצפון חוויית בידור ובילוי מיוחדת במינה. אנו צופים כי תוכפל כמות המבקרים במקום". מנכ"ל רשת בתי הקולנוע גלובוס גרופ, ישראל הורוביץ, העריך כי התנועה במתחם בתי הקולנוע תעמוד על כ-1.5 מיליון מבקרים בשנה.

מליסרון נסחרת בשווי של 745 מיליון שקל (כמעט פי 4 מההון העצמי שברשותה) המשקף את הערכת המשקיעים לביצועיה המרשימים של החברה לאורך השנים. הנכס המרכזי שבבעלות החברה, הוא הקריון, שתרם אשתקד 77% מהכנסותיה של מליסרון - 102 מיליון שקל, מתוכם 75 מיליון שקל מדמי שכירות, 19 מיליון שקל בגין דמי ניהול והיתרה בגין אספקת חשמל.

מליסרון, שסיימה את שנת 2004 עם מחזור הכנסות כולל של 134 מיליון שקל ורווח נקי של 56 מיליון שקל, גייסה לאחרונה 300 מיליון שקל מגופים מוסדיים בהנפקת באג"ח שדורגו ע"י מעלות AA מינוס. בשיקולים העיקריים לדירוג, ציינו כלכלני מעלות, כי להערכת הגורמים בענף, קניון הקריון הינו אחד הקניונים הטובים בישראל הן מבחינת תוצאות עיסקיות ופיננסיות והן מבחינת פדיון החנויות בשטחו.

להערכת מעלות, נהנה הקניון ממיצוב עיסקי גבוה בעיקר בזכות מיקומול באזור בעל תחרות נמוכה יחסית, קרבה לאזורי מגורים ותעשייה, דרכי גישה נוחות, תמהיל ואיכות השוכרים, שיעורי תפוסה גבוהים מהממוצע לאורך זמן, מחסור בעתודות קרקע לפיתוח שטחי מסחר נוספים באזור, שמירה על דמי שכירות גבוהים יחסית לענף והיצע גדול של מקומות חניה. הקניון נהנה בחמש השנים האחרונות מתפוסה מלאה ומעלייה בשיעורי דמי השכירות, למרות המיתון הכלכלי והמשבר בשווקי הנדל"ן והקמעונאות.

בסה"כ חולשת מליסרון על שטחי מסחר ומשרדים להשכרה בשטח כולל של כ-69 אלף מ"ר הנמצאים במתחם אחד של כ-200 דונם בקריית ביאליק (כמחציתם בנויים). מלבד הקריון, שכאמור אחראי לעיקר ההכנסות, כולל המתחם את פרויקט המשרדים והמסחר "ביאליק סיטי" ושני מגדלי משרדים, "מגדלי הקריון". במתחם פועלות כ-3,300 חנויות על שטח של כ-90 אלף מ"ר.

כמו כן מחזיקה מליסרון 30% ממניות חברת עופר נכסי רעננה, בעלת קניון "רננים" ברעננה, הכולל שטח מסחרי של 40 אלף מ"ר, המצליח הרבה פחות מאחיו הצפוני, למרות שיעור תפוסה של 97%.

לאחרונה, החלה מליסרון לפעול בהונגריה, באמצעות שותפות עם חברת מנרב שרכשה קרקע בבודפשט, בשטח של כ-10 דונם. הקרקע הנרכשת מיועדת לבניית כ-540 יח"ד בארבעה בניינים וכן שטחים מסחריים. עלות הקרקע לחברה המשותפת הסתכמה בכ-24 מיליון שקל כשלהערכת מליסרון, עלויות הבנייה תעמודנה על כ-28 מיליון אירו. החברה המשותפת החלה לאחרונה בתהליכי הבנייה שצפויים להימשך כ-4 שנים. הרווח המוערך מהפרויקט הינו כ-10% מההשקעה.

לפני כחודשיים רכשה החברה המשותפת מגרש צמוד, תמורת 8.8 מיליון שקל המקנה לה זכויות בנייה לכ-190 יח"ד להערכת מליסרון תעמודנה עלויות הבנייה בפרויקט הצמוד על כ-11 מיליון אירו, הוא צפוי להימשך כשנתיים ולהניב רווח דומה של 10% על ההשקעה.