על-פי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הרי שזכויות תביעה בגין פגיעת תוכנית בניין עיר הוגבלה לבעלי הנכס הנפגע ולבעלי נכסים "הגובלים" בנכס זה. במשך שנים דנו ועדות הערר ובתי המשפט בשאלה האם הגדרת "נכס גובל" הנ"ל הינה הגדרה "דווקנית", ועל פיה רק נכס שאכן הינו גובל ממש פיסית יוכלו בעליו לתבוע פיצויים, או שמא הגישה צריכה להיות גמישה יותר ומותאמת לנסיבות (ראו לדוגמא פסה"ד בעמ"נ (ים) 102/00 בעניין הלבריך של הנשיא זיילר בהשוואה לפסה"ד בת"א (תא) 51/98 של הנשיא גורן).
והנה, ביום 4.9.05 ניתן פסק-דינו של בית המשפט העליון בעע"ם 2775/01 בעניין ויטנר, שהתייחס לערעורים על פסקי דין רבים וסותרים של בתי המשפט המחוזיים, שהמתינו בציפייה להבהרת בית המשפט העליון בעניין זה. בעניין ויטנר, פסק דין נרחב שניתן על-ידי השופטת דורית בייניש, נקבע, כי ככלל גוברת הפרשנות הדווקנית לפיה על מנת לעמוד בקריטריון הנ"ל יש צורך בגבילות ממש (השקה פיזית) בין המקרקעין הפוגעים למקרקעין הנפגעים, אולם בית המשפט העליון הוסיף כי עדיין קיימים שני חריגים מצומצמים לכלל הנ"ל, והם: או כאשר ההשקה מופרעת על-ידי שטח פתוח צר, בד"כ מטרים ספורים, או חציצה על-ידי כביש שכונתי צר.
והנה, בחלוף קרוב לשנה ממועד פסה"ד בעניין ויטנר, נראה כי על אף המגמה הברורה אי הוודאות טרם הוסרה לחלוטין, מתקבלות החלטות סותרות ובכל מקרה נותרה עדיין עבודה ובחינה בוועדות הערר ובבתי המשפט אשר מותירה מתכנן ו/או תובע באי ודאות לגבי זכות התביעה. אסקור להלן מעט מדוגמאות אלו.
בהחלטת ועדת העררים בערר י.מ 10/05 בעניין "מאושר" מיום 6.9.05 (בראשות עו"ד ברוכין), בה דובר על נכס בגבעת שאול בירושלים, נדחתה על ידי ועדת הערר לאור פסה"ד ויטנר תביעה בשל חציצת כביש דו-סטרי ברוחב 8 מטר בין המקרקעין הפוגעים לנפגעים.
בפסק דינו של בית המשפט המנהלי בתל-אביב בעמ"נ 180/03 בעניין קרואני (מפי השופט א. טל), ושדן בתביעת תובעים בגין נכסים בראש העין, נדחתה תביעה בה המקרקעין התובעים מצויים במרחק 30 מטר מגבול התוכנית (המקרקעין הפוגעים), וזאת בנוסף לחיץ של שטח פתוח.
גם ועדת הערר מחוז המרכז (בראשות עו"ד א. מאמו) בערר 243/04 בעניין שירלי גד ואח' דחתה ביום 29.1.06 תביעה באשר לנכסים בגבעת שמואל בשל כביש חוצץ בין המקרקעין ברוחב של 17 מטר, והתרשמותה מכך שמדובר בכביש הנושא תנועה רבה המתאימה לדרך ראשית.
ולבסוף, לסיום סקירת פסקי הדין הדוחים תביעות, ניתן בימים אלו אף פסה"ד בעמ"נ 260/04 בעניין גונן (השופטת שרה גדות), בו נדחתה תביעת תובעים ביישוב רעות, וזאת בשל חציצת שטח פתוח של 23 מטר בין המקרקעין של התובעים לגבול התוכנית הפוגעת.
לעומת שלל פסקי הדין הנ"ל, ניתן ביום 15.5.06 פסק דינה של השופטת י. צור בעמ"נ 102/00 בעניין הלברייך, אשר אף הוא הושב בעקבות פסה"ד בענין ויטנר לבירור מחדש, ובו בית המשפט אישר את אפשרות התביעה של התובעים על אף עניין ויטנר.
בית המשפט ניתח את עניין ויטנר ואת החריגים שנקבעו בו וקבע, כי בנסיבות העניין הנכסים המצויים במרכז ירושלים הינם גובלים על-פי החריג של "כביש שכונתי צר", שכן מדובר ברחוב ללא מוצא המשמש את דיירי אותו רחוב, וזאת על אף שרוחבו הינו 15 מטר (וזאת כאמור בניגוד לפסיקה סותרת הנ"ל בה כביש של 8 מטר היה חוצץ ומנע תביעה).
בית המשפט אף ציין, כי "בית המשפט העליון נקט לשון של "כביש שכונתי צר", לאו דווקא כדי להגביל את החריג על כבישים בשכונות, אלא כמטאפורה לכביש שולי, בהשוואה לכביש ראשי. לכן, למרות שמדובר בכביש הנמצא במרכז העיר, אין בכך לשלול את תחולת החריג לגביו...".
נראה, אם כן, לסיכום נושא זה, כי אי הבהירות עדיין קיימת, וכל מקרה תביעה יתברר לגופו. על אף כוונת בית המשפט לשים קץ לאי הוודאות הרי שזו טרם הושגה.
לעניות דעת הח"מ, אין כל סיבה, בעידן חוקי היסוד וזכויות הקניין, למנוע מבעלי נכס לתבוע בגין פגיעה במקרקעיהם, בהנחה ואכן קיימת, בשל אי גבילות פיסית באופן דווקני, ללא בדיקה של המקרה, מהות המפגע, שיעור ירידת הערך ושאלות נוספות של סוג הנכס (פרטי או מסחרי) ונוספות רבות. שכן, לדוגמא, מה דינו של בעלים שאישרו תוכנית למזבלה במקום גינה ממול לביתו, ובעקבות אישור זה הרי שנכסו שוויו פוחת לכדי מחצית מהשווי הקודם, האם עליו לספוג פגיעה כה גדולה לטובת הציבור בשל כך שאינו גובל פיסית עם הנכס? נושא זה ככל הנראה יוותר למחוקק להשלמה ולתיקון.
הכותב הוא בעל משרד עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.