גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוגיית "גובל" בסעיף 197 אחרי הלכת ויטנר: הסתירות עדיין קיימות

אין כל סיבה, בעידן חוקי היסוד וזכויות הקניין, למנוע מבעלי נכס לתבוע בגין פגיעה במקרקעיהם בשל אי גבילות פיסית באופן דווקני, ללא בדיקה ספציפית של המקרה

על-פי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הרי שזכויות תביעה בגין פגיעת תוכנית בניין עיר הוגבלה לבעלי הנכס הנפגע ולבעלי נכסים "הגובלים" בנכס זה. במשך שנים דנו ועדות הערר ובתי המשפט בשאלה האם הגדרת "נכס גובל" הנ"ל הינה הגדרה "דווקנית", ועל פיה רק נכס שאכן הינו גובל ממש פיסית יוכלו בעליו לתבוע פיצויים, או שמא הגישה צריכה להיות גמישה יותר ומותאמת לנסיבות (ראו לדוגמא פסה"ד בעמ"נ (ים) 102/00 בעניין הלבריך של הנשיא זיילר בהשוואה לפסה"ד בת"א (תא) 51/98 של הנשיא גורן).

והנה, ביום 4.9.05 ניתן פסק-דינו של בית המשפט העליון בעע"ם 2775/01 בעניין ויטנר, שהתייחס לערעורים על פסקי דין רבים וסותרים של בתי המשפט המחוזיים, שהמתינו בציפייה להבהרת בית המשפט העליון בעניין זה. בעניין ויטנר, פסק דין נרחב שניתן על-ידי השופטת דורית בייניש, נקבע, כי ככלל גוברת הפרשנות הדווקנית לפיה על מנת לעמוד בקריטריון הנ"ל יש צורך בגבילות ממש (השקה פיזית) בין המקרקעין הפוגעים למקרקעין הנפגעים, אולם בית המשפט העליון הוסיף כי עדיין קיימים שני חריגים מצומצמים לכלל הנ"ל, והם: או כאשר ההשקה מופרעת על-ידי שטח פתוח צר, בד"כ מטרים ספורים, או חציצה על-ידי כביש שכונתי צר.

והנה, בחלוף קרוב לשנה ממועד פסה"ד בעניין ויטנר, נראה כי על אף המגמה הברורה אי הוודאות טרם הוסרה לחלוטין, מתקבלות החלטות סותרות ובכל מקרה נותרה עדיין עבודה ובחינה בוועדות הערר ובבתי המשפט אשר מותירה מתכנן ו/או תובע באי ודאות לגבי זכות התביעה. אסקור להלן מעט מדוגמאות אלו.

בהחלטת ועדת העררים בערר י.מ 10/05 בעניין "מאושר" מיום 6.9.05 (בראשות עו"ד ברוכין), בה דובר על נכס בגבעת שאול בירושלים, נדחתה על ידי ועדת הערר לאור פסה"ד ויטנר תביעה בשל חציצת כביש דו-סטרי ברוחב 8 מטר בין המקרקעין הפוגעים לנפגעים.

בפסק דינו של בית המשפט המנהלי בתל-אביב בעמ"נ 180/03 בעניין קרואני (מפי השופט א. טל), ושדן בתביעת תובעים בגין נכסים בראש העין, נדחתה תביעה בה המקרקעין התובעים מצויים במרחק 30 מטר מגבול התוכנית (המקרקעין הפוגעים), וזאת בנוסף לחיץ של שטח פתוח.

גם ועדת הערר מחוז המרכז (בראשות עו"ד א. מאמו) בערר 243/04 בעניין שירלי גד ואח' דחתה ביום 29.1.06 תביעה באשר לנכסים בגבעת שמואל בשל כביש חוצץ בין המקרקעין ברוחב של 17 מטר, והתרשמותה מכך שמדובר בכביש הנושא תנועה רבה המתאימה לדרך ראשית.

ולבסוף, לסיום סקירת פסקי הדין הדוחים תביעות, ניתן בימים אלו אף פסה"ד בעמ"נ 260/04 בעניין גונן (השופטת שרה גדות), בו נדחתה תביעת תובעים ביישוב רעות, וזאת בשל חציצת שטח פתוח של 23 מטר בין המקרקעין של התובעים לגבול התוכנית הפוגעת.

לעומת שלל פסקי הדין הנ"ל, ניתן ביום 15.5.06 פסק דינה של השופטת י. צור בעמ"נ 102/00 בעניין הלברייך, אשר אף הוא הושב בעקבות פסה"ד בענין ויטנר לבירור מחדש, ובו בית המשפט אישר את אפשרות התביעה של התובעים על אף עניין ויטנר.

בית המשפט ניתח את עניין ויטנר ואת החריגים שנקבעו בו וקבע, כי בנסיבות העניין הנכסים המצויים במרכז ירושלים הינם גובלים על-פי החריג של "כביש שכונתי צר", שכן מדובר ברחוב ללא מוצא המשמש את דיירי אותו רחוב, וזאת על אף שרוחבו הינו 15 מטר (וזאת כאמור בניגוד לפסיקה סותרת הנ"ל בה כביש של 8 מטר היה חוצץ ומנע תביעה).

בית המשפט אף ציין, כי "בית המשפט העליון נקט לשון של "כביש שכונתי צר", לאו דווקא כדי להגביל את החריג על כבישים בשכונות, אלא כמטאפורה לכביש שולי, בהשוואה לכביש ראשי. לכן, למרות שמדובר בכביש הנמצא במרכז העיר, אין בכך לשלול את תחולת החריג לגביו...".

נראה, אם כן, לסיכום נושא זה, כי אי הבהירות עדיין קיימת, וכל מקרה תביעה יתברר לגופו. על אף כוונת בית המשפט לשים קץ לאי הוודאות הרי שזו טרם הושגה.

לעניות דעת הח"מ, אין כל סיבה, בעידן חוקי היסוד וזכויות הקניין, למנוע מבעלי נכס לתבוע בגין פגיעה במקרקעיהם, בהנחה ואכן קיימת, בשל אי גבילות פיסית באופן דווקני, ללא בדיקה של המקרה, מהות המפגע, שיעור ירידת הערך ושאלות נוספות של סוג הנכס (פרטי או מסחרי) ונוספות רבות. שכן, לדוגמא, מה דינו של בעלים שאישרו תוכנית למזבלה במקום גינה ממול לביתו, ובעקבות אישור זה הרי שנכסו שוויו פוחת לכדי מחצית מהשווי הקודם, האם עליו לספוג פגיעה כה גדולה לטובת הציבור בשל כך שאינו גובל פיסית עם הנכס? נושא זה ככל הנראה יוותר למחוקק להשלמה ולתיקון.

הכותב הוא בעל משרד עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין.

עוד כתבות

דירת  4 חדרים ברמלה ב–1.2 מיליון שקל - יד שנייה / צילום: יח"צ

בלי מעלית: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמלה?

לדירה הוסיפו מרפסת בשטח 12 מ"ר, ויש לה חניה פרטית ● "הקונים חיפשו דירה במשך למעלה מארבע שנים והדירה הזו ענתה בדיוק לצורכיהם. העסקה נחתמה בעיצומה של המגפה"

סיגל יעקובי / צילום: דוברות בתי המשפט

אוצר מלים: סיגל יעקבי חושבת שמי שחומל על פרח יחמול בוודאי על בני אדם

סיגל יעקבי, האפוטרופוס הכללי וכונסת הנכסים הרשמית, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "חמלה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

אתי אנקרי / צילום: אסנת רום

אוצר מלים: אתי אנקרי חושבת שפשוט לאהוב, ובכל זאת מורכב

הזמרת-יוצרת אתי אנקרי מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "אהבה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

משה בר סימן טוב  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרשנות: העלייה במספר החולים - האם המדינה התרשלה בצעדי החזרה לשגרה

בניגוד למדינות אחרות, שבהן הוסר הסגר באופן הדרגתי ובשילוב עם מערך בדיקות משמעותי, בישראל הוסר הסגר כמעט באחת ● איך בכל זאת היה ניתן לפעול אחרת?

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב / עיבוד מחשב: ורד שדמי שלמה

דבר אליי במילים: השפה האנושית שינתה את העולם. איך הכול התחיל

איך התחילה להתפתח השפה האנושית, מה הקשר למבנה המוח והגרון שלנו והאם ייתכן שמשפטים קדמו למילים? החוקרים עדיין מתווכחים על סוגיות הקשורות ללידת השפה והמילים, אבל לא על התרומה שלהן להתפתחות בני האדם והתרבות ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

אנשי משרד הבריאות / צילום: משרד הבריאות

מנכ"ל משרד הבריאות היוצא: "עברנו מדאגה לאופוריה, עיקר הגידול בתחלואה מבתי הספר"

משרד הבריאות כינס מסיבת עיתונאים בעיצומו של החג על רקע עלייה במספר חולי הקורונה החדשים • במשרד שוקלים לסגור את הלימודים בחטיבת הביניים • משה בר סימן טוב: "גל שני איננו גזירת גורל, אנחנו לא בוודאות צועדים לסגר"

תעש רמת השרון / צילום: יח"צ

טיהור הקרקע במתחם תע"ש: המים יוחזרו לירקון

נוסף ליתרון שבטיהור הקרקע עצמה, המהלך עתיד בסופו של דבר לפתוח פקק של דירות חדשות בלב אזורי הביקוש

חמי פרס  / צילום: ענבל מרמרי

אוצר מלים: חמי פרס מספר שאביו עודד אותם לא לפחד לחלום

חמי פרס, מנכ"ל קרן ההון פינטנגו ובנו של שמעון פרס ז"ל, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "חלום" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מרגרטה וסטאייר / צילום: רויטרס - Eric Vidal

תום תקופת הקורונה ותחילת עונת החילוצים באיחוד האירופי

החילוצים מעלים שאלות מהותיות מבחינת התחרות באיחוד האירופי ● "יש סכנה לעיוות התחרות ההוגנת, והאטת ההתאוששות הכלכלית ביבשת" אמרה נציבת התחרות באיחוד

חגית ביליה / צילום: יהלי רייכנטל

אוצר מלים: חגית ביליה מספרת על מילה עם תקווה, עם אפשרות להתחדשות, לתקומה

חגית ביליה, בלוגרית הבישול לייזה פאנלים, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "שארית" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

אנשי משרד הבריאות / צילום: משרד הבריאות

מדוע אמר בר סימן טוב כי החלפת מסכות היא "חסרת משמעות"?

במסיבת עיתונאים שנערכה אמש, צולם מנכ"ל משרד הבריאות היוצא אומר: "אני מקווה שלא התבלבלנו במסכות", ומפטיר "ממילא זה חסר משמעות" ● משרד הבריאות: "בר סימן טוב התכוון בבדיחות הדעת כי אם המסכות התבלבלו בינו לבין סיגל או איתמר זה חסר משמעות כי הם נמצאים כל הזמן יחד"

פרופ' אריאל רובינשטיין / צילום: עמית שעל

קלקלה: שבעה ביטויים מהשיח הכלכלי שמעצבנים את אריאל רובינשטיין

לפני שאתם משתמשים בביטויים הללו, כדאי שתעצרו, תקראו ותשקלו מחדש ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד

מפגינים מול המשטרה על המוות של ג'ורג' פלויד. מיניאפוליס, ארה"ב / צילום: John Minchillo, Associated Press

המחאה נגד הרג העצור השחור מחריפה: המשמר הלאומי נפרס במיניאפוליס

מאות חיילים הוזעקו לסייע בשמירה על הסדר לאחר שתחנת משטרה נפרצה והוצתה ביום השלישי למהומות שפרצו עקב התיעוד של שוטר לבן חונק למוות את ג'ורג' פלויד ● המחאות הפכו לאלימות גם בקולורדו וקנטאקי ● טראמפ כינה את המפגינים "בריונים" והוסיף: "מבזים את זכרו"

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

רגע - אנחנו לא מפסיקים לנסות לחפש אותו, לרדוף אחריו ולאחוז בו

רגע הוא לא מילה, וגם לא אות, אבל לרוב הוא זה שנותן את המנגינה ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

תרבות G

ביכורים בתרבות: אלבומי בכורה ישראליים, סרטים, סדרה וספר

שלושה אלבומי בכורה חדשים של יוצרים מבטיחים, ספר ביכורים שבמיטבו כשאינו מנסה להצחיק, ארבע קומדיות קלאסיות שאפשר למצוא בנפטליקס וסדרת ביכורים אחת

מפגינים מול המשטרה על המוות של ג'ורג' פלויד. מיניאפוליס, ארה"ב / צילום: John Minchillo, Associated Press

כאוס ופאניקה ברחובות ארה"ב, עוצר יציאות וכניסות הוכרז בבית הלבן

"חיי השחורים חשובים": הפגנות בעקבות חניקתו למוות של פלויד, אפרו אמריקאי בן 46, במינאפוליס ע"י שוטר ● השוטר החונק מואשם ברצח מדרגה שלישית ● בינתיים ההפגנות התפשטו למדינות וערים רבות, בהן לוס אנג'לס, וושינגטון הבירה, ניו יורק, דנבר, לאס וגאס ושיקגו

מוריס קאהן במצפה התת ימי באילת. "זה לא היה מפעל או 'עסק' רגיל"  
צילום: פרטי

"יצחק תשובה סיבן את הגופים המוסדיים": המיליארדר מוריס קאהן כפי שלא שמעתם

בשיחה מיוחדת לפודקאסט "חצי שעה של השראה" עם ערן גפן מספר קאהן על פרויקט “בראשית” להנחתת חללית ישראלית על הירח, על החלומות בגיל 90, על הדרך שבה התעשר; וגם על ראש הממשלה

עיבוד מחשב: ורד שדמי שלמה

תוצר, צמיחה, שיוויון, גירעון: מי מרוויח מהמלים שמרכיבות את השיח הכלכלי?

מאחורי המילים הנייטרליות שמרכיבות את האסכולה המדעית והרציונלית שנקראת כלכלה, מסתתרים הנחות יסוד שנויות במחלוקת, תפיסות עולם סובייקטיביות, וכן - גם לא מעט אינטרסים ● מי מרוויח מזה ומי מפסיד? בדיוק מי שחשבתם ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

רונית גדיש / צילום: איל יצהר

המופרכות, הנדירות והנפוצות: הבכירה באקדמיה ללשון חושבת שהעברית היא שפה סקס-מניאקית

המילים שהציבור סירב לאמץ, המילים המופרכות שהציעו, המילים הנדירות שהפכו לנפוצות והמילה שמשתמשים בה הכי הרבה ● רגע של עברית עם רונית גדיש, ראשת המזכירות המדעית של האקדמיה ללשון העברית ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

בנימין נתניהו, מסיבת העיתונאים בצל הקורונה, אמש / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

ביבי, הסדרה: ספרו של בן כספית על נתניהו בדרך להוליווד

הסדרה תהיה מבוססת על הביוגרפיה שכתב לאחרונה העיתונאי בן כספית והיא תעובד על ידי התסריטאי זוכה האמי, קירק אליס