זיקת הנאה הינה אחת מחמישה סוגי זכויות במקרקעין. המדובר בזכות להשתמש במקרקעין, אבל מבלי להחזיק בהם. זיקות הנאה טיפוסיות הינן זכות מעבר, או זכות שימוש בבריכת דגים, ועוד סוגי שימוש מיוחדים שמתאימים להיות זיקת הנאה.
זכות זו יכולה להיות לטובת קרקע (ואז היא עוברת לבעלים החדש הרוכש את המקרקעין), וכן זיקת הנאה יכולה להיות לטובת אדם (ואז הזכות עוברת למישהו אחר רק בתנאים שנקבעו בתנאי הזיקה). אך הזיקה יכולה להיות גם לקבוצת בני אדם שיש בהם משהו מן המשותף, כגון מתפללי בית כנסת או עובדי מפעל כלשהו.
הצורך בזיקת הנאה מתעורר בדרך כלל כשחלקה כלשהי כלואה בין חלקות אחרות ואין ממנה כל גישה לכביש, ועל כן הדרך היחידה להגיע אליה הינה באמצעות מעבר על החלקה או החלקות הסמוכות.
זיקת הנאה יכולה להיווצר בדרך של הסכם, ובניגוד למה שרבים חושבים, היא יכולה להיות גם בתשלום ולזמן מוגבל. אך זיקת הנאה יכולה להיווצר גם מכוח השנים, כלומר עצם שימוש רב שנים יכול להקנות למשתמש זכות במקרקעין. למעשה, המדובר בסוג של התיישנות במקרקעין, ועל-פי חוק המקרקעין לאחר שימוש רצוף של 30 שנים ובתנאי שהמשתמש יעמוד בתנאי "חזקה נוגדת" (מושג מורכב שאין כאן המקום להרחיב עליו), המשתמש יוכל לזכות בזיקת הנאה ואף לפרש את רישומה בפנקסי המקרקעין.
למעשה התיישנות בזיקת הנאה היא סוג התיישנות היחידי שאין הבדל אם הקרקע מוסדרת אם לאו. בשני המקרים המשתמש העומד בתנאי ההתיישנות יוכל לרכוש את הזכות.
אך סעיף 96 לחוק המקרקעין מעניק סמכות לבית המשפט לבטל את זיקת ההנאה שנוצרה, וזה לשונו: "זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על-פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה, או לשנות תנאיה אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל השינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על-ידי הביטול או השינוי".
ונשאלת השאלה: מהם אותם שינויי נסיבות המצדיקים את ביטול הזיקה? שאלה זו עמדה ביסוד הדיון בבית המשפט העליון בעניין ע.א 1769/04, אירית אורן נגד רן כהן ואח', שנידון בפני הרכב של השופטים א. ריבלין, א. לוי ו-א. רובינשטיין.
בעניין אורן, המערערים הינם בעלי זכויות בחלקת אדמה והמשיבים בעלי זכויות בחלקה הגובלת. המשיבים, כמנהג של שנים, השתמשו בחלק המקרקעין של המערערים לצרכי מעבר משאיות וכו' לעיבודים ולצרכים חקלאיים שהיתה להם בחלקה שהחזיקו. לימים המשיבים הרסו את לול התרנגולות שהחזיקו, ובמקומו החלו לבנות בתים עבור עצמם, אך ביקשו להמשיך ולהשתמש באותו קטע מהמקרקעין ששייך למערערים.
למחלוקת בין הצדדים היסטוריה של מאבקים משפטיים. בתחילה הסכסוך הובא בפני בית משפט השלום בעפולה, אשר הכיר בזכויות המשיבים לזיקת הנאה מכוח שנים, מאחר ומזה יותר משלושים שנה שהמשיבים משתמשים במקום. בעקבות כך, נרשמה זיקת הנאה על מקרקעין של המערערים. לאחר מכן וכאמור לעיל, הלול של המשיבים נהרס, ולמעשה השתנו הדברים והנסיבות בחלקה של המשיבים. בעקבות כך המערערים ניגשו שנית לערכאה שיפוטית, והפעם בדרישה לבטל את זיקת ההנאה של המשיבים וזאת מכוח שינוי נסיבות.
המשיבים טענו למעשה בית דין מכוח פסק דין שהיה בידיהם מבית משפט השלום בעפולה. בית המשפט המחוזי בנצרת לא מצא עילה לביטול זיקת ההנאה. הסיבה היתה, כי בית המשפט המחוזי קבע, שאין בפניו ראיה לשינוי נסיבות. המשיבים אמנם בנו את ביתם ואין יותר צורך חקלאי, אך בניית הבית לא נבעה משינוי בתוכנית בניין עיר המאפשרת מגורים, אלא סתם מכוח הסכם בין המשיבים לבין האגודה השיתופית שהינה בעלת המקרקעין. כלומר, לפי קביעת בית המשפט המחוזי, מה שקובע אינו שימוש בפועל, אלא שינוי תוכנית בניין עיר.
המערערים הגישו ערעור, ובית המשפט העליון קיבל את הערעור בקובעו, כי אכן יש כאן שינוי נסיבות. השופט אדמונד לוי, שנתן את פסק הדין העיקרי ויתר השופטים הסכימו עמו, קבע: "אף שהדין ממעט להתערב ביצירתן או בביטולן של זכויות קנייניות, היכולות לשנות את תוכנה של זיקת ההנאה או אף לבטלה כליל, ההתערבות הינה חיונית נוכח העובדה שזו עשויה להימשך לצמיתות או לתקופה ארוכה, אף אם הנסיבות שהביאו להכרה בה אינן תקפות עוד. דבר זה עלול גם להכביד או לשתק את הפעילות הכלכלית במקרקעין הכפופים, ואפילו להפריע לתהליכי עיור, מקום שהם נחוצים".
השופט לוי מוסיף: "באפשרות ביטולה של הזכות על-ידי בית המשפט תומכת גם תפיסתה של זיקת ההנאה כזכות בעלת אופי משני וארעי, וכתלויה באדם או במקרקעין המסוימים שלטובתם היא הוענקה. זאת ועוד: לולא היתה מסורה סמכות זו לבית המשפט, היה על הצדדים לחזות מראש, בעת יצירת הזכות, את מגוון התרחישים האפשריים שיביאו לביטולה ואת סיכויי היתכנותם, דבר שהיה מכביד מאוד על הצדדים ואף מייקר באופן משמעותי ובלתי רצוי את העלויות הכרוכות בהיווצרות הזיקה".
למעשה, פסק דין זה הינו פסק הדין החשוב שניתן בעניין בבית המשפט העליון מאז פסק הדין הידוע (ע.א 700/88 אסטר חאן נ' בר חורין פ"ד מה(3) 720), אשר יסד ומיסד את זיקת ההנאה מכוח השנים ותנאיה. בפסק דין אורן אנו למדים על התנאים לביטול הזיקה, ותנאים אלו הינם תנאים שבפועל ולא בתוכניות בניין עיר. פסק דין אורן הולך אחר עיקרון חשוב בדיני מקרקעין, כשאחת מתכליות חוק המקרקעין הינה הורדת נטלים מעל המקרקעין (ראו גם מ. בניאן - עקרונות והלכות בדיני מקרקעין, עמ' 61).
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.