במאבק לקניית חזקה על ארץ ישראל שימש הכסף היהודי לא אחת לטובת העם החלוצי היושב בציון. ההשקעות של עשירי הגולה נועדו לשימושם של העולים והמתיישבים בארץ - החל ממושבות הברון של סוף המאה ה-19, עבור בקרן הקיימת לישראל וכלה בהתאגדויות פרטיות של יהודים בתפוצות, שעד היום רשומות על שמן חלקות קרקע ברחבי הארץ. השינוי חל כאשר בשנות ה-60 וה-70 החלו יהודים בעלי אמצעים (לאו דווקא עשירים) לרכוש נכסי מגורים עבור עצמם, כהשקעה "ציונית".
בדיוק לפלח השוק הזה פנה דייב בלומברג, עולה מדרום אפריקה, כשיסד ב-1964 את חברת תיווך הנכסים אנגלו סכסון. בנו, איתן בלומברג, המנהל כיום את סניף הרצליה של החברה, מעיד שאביו ראה שליחות בתיווך נכסים בארץ לעולים חדשים, ליהודים בחו"ל וגם לזרים לא יהודים.
"המטרה העיקרית היתה לעזור לתושבי חוץ למצוא את דרכם לארץ, תחת הסלוגן 'have a foothold in Israel' - דריסת רגל בישראל. אבי ראה בכך גם עידוד עלייה וגם תרומה למשק. השקעה בנדל"ן היא גורם חיובי המניע את המשק, גם אם הדירה עומדת ריקה", אומר בלומברג. ובמיוחד אם היא מופנית להשכרה, כפי שנהגה אנגלו סכסון להציע ללקוחותיה. הקונספט שהכניס בלומברג לשוק הציע לתושבי חוץ השקעות off shore, בשירות מושלם - מאיתור וקניית הנכס באזורי ביקוש ועד להשכרתו לדיירים. היו דירות כאלה בשכונות הצעירות והיוקרתיות של תל-אביב, בהרצליה, ברעננה ובמקומות נוספים.
באותה תקופה היה אסור להוציא כספים מדרום אפריקה, ואבא הפך את זה למפעל מאושר והצליח לקבל אישור מיוחד מממשלת דרום אפריקה, שעקף את האיסור", מספר בלומברג. כך גם סייע לרבים מקהילתו לשמור על כספם ולהעבירו לארץ. לצד הדרום אפריקנים נהנתה החברה גם מלקוחות אירופיים ואמריקנים.
כיום מתרבים הקונים נכס בישראל לשימושם האישי, כדירת נופש או כבית שני, אותו הם מכינים לזקנתם. אך הגישה האידיאולוגית, המעודדת מכירת נכסים ליהודי התפוצות, נמצאת כיום במרכזו של ויכוח ציבורי על הבעייתיות שבייעוד פרויקטים יוקרתיים לתושבי חוץ, וההשלכות שיש לכך על רמת המחירים, סוג השירותים הניתנים במקום ומרקם החיים בסביבה העירונית.
ירושלים עומדת במרכזו של הדיון, כיוון שבשנים האחרונות גוברת המגמה של בניית פרויקטים יוקרתיים בירושלים, המיועדים בראש ובראשונה לתושבי חוץ. עיר הקודש הפכה לאתר אטרקטיבי למשקיעים יהודים, בעיקר מסורתיים ודתיים, החשים שיש ערך מוסף רגשי לרכישת נכס בבירה.
מסתבר, שבניגוד להלך הרוח הציבורי - היוצא נגד אזורי יוקרה שוממים על חשבון חיי עיר תוססים, וההתקוממות על עליית המחירים ה"מלאכותית" שיוצרות המכירות לתושבי חוץ - אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן והתכנון האורבני מאוחדים למדי בדעה שמדובר בגורם חיובי וניתן להפיק את המיטב מהשקעות אלה.
האדריכל הירושלמי דוד קרויאנקר, מומחה לתיעוד ארכיטקטוני ושימור, גורס שהכסף הזר מסייע לשימור ושיקום אזורים בעלי ייחוד בעיר, ואינו "משתלט" על שכונות שלמות, כפי שנהוג לחשוב. ההתעוררות של שכונת נחלאות, עליה דובר באחרונה ("גלובס נדל"ן", 6.8.06) לדבריו, אין בה עדיין כדי להביא לעליית מחירים משמעותית, אולם בינתיים השקעות נקודתיות בשימור ושיפוץ מבנים משפרות בהדרגה את האטרקטיביות של האזור.
"מי שמפיח חיים בשכונה היא הקהילה החיה במקום ביומיום, והולכת לגני הילדים, למתנ"ס ולמכולת. לא הסטודנטים ששוכרים דירות קטנות וזולות, ולא תושבים זרים יקבעו את אופי השכונה, אלא המרקם הקהילתי", מסביר קרויאנקר. בנחלאות, לדבריו, יש התחדשות טבעית, אך הזרימה לשכונה היא בעיקר של דתיים וחרדים, שהצליחו להשתלב במערכות החברה והחינוך הקיימות. לכן הוא ספקן לגבי הפיכתה של נחלאות לשכונה אטרקטיבית עבור משקיעים ורוכשי דירות מהמעמד הבינוני הגבוה, שאינם נמנים על הפלג הדתי.
לעומת נחלאות, מציין קרויאנקר את השכונות המבוקשות להשקעה, בהן מתרכזים גם רוכשים תושבי חוץ: "טלביה היא מספר 1 בביקושים, ולצידה רחביה, קטמון ובקעה, שהיא מאוד פופולרית בקרב יהודים מצרפת. המושבה הגרמנית מבוקשת מאוד בגלל הציוריות של השכונה. סוד קסמן של השכונות האלה הוא במידה רבה באופי ובערכים הסביבתיים והארכיטקטוניים שלהן. יהודים מסורתיים מארצות המערב אוהבים את הפטינה של הזמן, הסמטאות, העצים, האבן שהתיישנה - זהו אחד הגורמים הדומיננטיים בביקושים, ובעקבותיהם עולים מחירי הנדל"ן", אומר קרויאנקר.
לדבריו, על-פי רוב מדובר בתהליך של שימור וחידוש מבנים ישנים ומיוחדים ברמה גבוהה, שתתאים ללקוחות אניני טעם, המוכנים להשקיע ממון רב בתמורה לאיכות. "כשאני משקיע 10-12 אלף דולר למ"ר בדירה, אני יודע איזו תמורה מגיעה לי: לובי, אבן חיצונית, גדר, כניסה, איכות שמשקפת את המחיר שאני משלם. זה לא הקונה הישראלי הטיפוסי שמשלם 3,000-4,000 דולר למ"ר, אלא העולה החדש בעל האמצעים, בעיקר מארצות המערב, בדרך כלל דתי או מסורתי. הבחירה במקומות אלה מועדפת על פני שכונות חדשות, בזכות אופיין ומיקומן, סמוך למרכזי התרבות ובמרחק הליכה מהכותל המערבי בשבת".
אחת הסיבות לעליית המחירים היא, שההיצע בשכונות אלה מאוד מוגבל והביקוש גדל מאוד באחרונה, מסביר קרויאנקר. "מי שחפץ בדירה ברחוב כרמיה במושבה הגרמנית, ליד הבית שרכש ראש הממשלה אהוד אולמרט, או ברחוב חובבי ציון, מוכן לשלם חצי מיליון עד מיליון דולר יותר ממחיר דירה רגילה. אנו מדברים על קהל שיש בידו אמצעים לכך".
אולם קרויאנקר מדגיש, כי "בכל השכונות האמורות יחד מדובר בסך הכל בכמה מאות בתים ודירות, אשר מאוד תורמים להתחדשות העירונית של השכונות הללו. הדיירים הנעדרים הם מעטים, חלק מהדירות מושכרות, כך שהדיבור על שכונות רפאים נשמע לו מוגזם ובלתי מוצדק. אסור לעוות את המציאות - השכונות האלה היו תמיד יחסית יקרות ועכשיו חלה עלייה נוספת".
גלובס: ומה בקשר לפרויקטים ייעודיים, המיועדים לרוכשים מחו"ל ועומדים ריקים מרבית השנה?
קרויאנקר: "מבחינה חברתית יתכן שמדובר בקהל דומה, אך כאלה שאינם מתעקשים על סגנון ירושלמי אותנטי, ריצוף שטיח ותקרות מקושתות, אלא מעדיפים דירה בסגנון אמריקאי, מודרני, עם כל החידושים והשכלולים. ברכישת דירה להשקעה או לנופש יש אלמנט של תחזוקה - בבתים המנוהלים יש נוחות גבוהה בתחזוקה, במיוחד אם אתה לא נמצא. זה מאוד נוח ופשוט יותר מלתחזק בית ישן, בעל אופי ירושלמי עתיק".
- על הפרויקטים הללו יצאה הביקורת הקשה, על שהם עומדים שוממים, שהם גורמים לעליית מחירים כללית בעיר ומונעים כניסת משפחות שאינן יכולות להרשות לעצמן קניית דירה בעיר.
"יש כאן בעיה אובייקטיבית של עליית המחירים, אבל יש בעיר הרבה מאוד בתים שעומדים נטושים ומוזנחים בגלל שלא השקיעו בהם. יותר טוב שיהיו בתים מטופלים ומושקעים, גם אם הם ריקים. המונח 'עשיר' אצלנו הוא מאוד בעייתי - יש בו מידה של צרות עין. יש שכונות של עשירים, תמיד היו, ויש בכך גם ברכה. התופעה של השקעות מחו"ל היא ברוכה - יש לה תפקיד מאוד חשוב בהתחדשות של העיר". במילים אחרות, לדבריו, התופעות אינן חדשות, רק שהיום העושר הוא בנוסח שנות האלפיים - פשוט עשיר יותר.
מ תווכי נדל"ן בירושלים אומרים, כי רק שתי שכונות עומדות ריקות ברוב ימי השנה, ורוב דייריהן נוהגים לפקוד אותן בעיקר בחגים. המדובר בשכונת ממילא ובהסתייגות מסוימת גם בימין משה, שם יש מספר תושבי קבע ישראלים, אם כי רוב תושבי השכונה מגיעים "הביתה" לעתים רחוקות.
מלבד שתי השכונות הללו, קיימים בעיר מספר פרויקטים יוקרתיים חדשים, בשלבי התקדמות שונים, שעיקר לקוחותיהם הם יהודים עשירים מארה"ב, אירופה ודרום אפריקה, ואשר לדעת מומחים צפויים להיות דומים באופיים לממילא. בין אלה נמנים פרויקט "ירושלים של זהב", בבעלות שלמה אליהו ומרדכי שכטר במרכז העיר, ההשלמות לפרויקט ממילא של אלרוב, פרויקט ימק"א של קבוצת רסקו-ישרס ופרויקט משכנות הדר במרכז העיר, של קרן פייר, שמכרה את כל הדירות למשקיעים יהודים מארה"ב.
"פרויקטים שלמים חדשים, כמו כפר דוד בממילא, הולילנד, חצרות הטיילת סמוך לטיילת שרובר, נרכשו על-ידי תושבי חוץ. מדובר בשכונות יוקרה יפהפיות, שברוב ימות השנה עומדות ריקות", אומר לוי יצחק, סוקר שוק הנדל"ן ועורך מחירון הדירות. לדבריו, תושבי החוץ רוכשים את הדירות בעיקר כהשקעה עבור הדור הבא, וכבטחון 'שיהיה לאן לברוח' במקרה של רדיפת יהודים, או לאן להגיע בזקנתם, במידה ויחפצו בכך.
יו"ר קרן פייר, שלמה גרופמן, מחזק את הדברים. לדבריו, "יש התעניינות גוברת של משקיעים יהודיים מחו"ל בדירות יוקרה בירושלים. ברוב המקרים מדובר ברכישת דירה נוספת, ולא במעבר פיזי קבוע".
לדברי אלי בוטון, זכיין רי/מקס חזון בירושלים, המחיר ההתחלתי של הנכסים הפחות איכותיים בממילא עומד על 6,000 דולר למ"ר, והוא מאמיר בהרבה כשמדובר בנכסים היותר מבוקשים: "מחירים אלה הם הרבה מעבר ליכולתם של רוב התושבים המקומיים, וכך נוצרת הלכה למעשה שכונת רפאים".
מנהל משרד תיווך אחר בירושלים אומר, כי הקונים בפרויקטים היוקרתיים הם עשירים מאוד, ובדרך כלל אינם רוכשים למגורים אלא קונים "לילדים", או כדי שיהיה להם איפה לגור כשהם מבקרים בעיר. לדבריו, לא מדובר רק בהשקעה כלכלית אלא בעיקר בהשקעה ציונית בעיני הקונים. רבים מאלה שבוחרים לרכוש נכס בירושלים הם דתיים או חרדים. מניע נוסף אצל חלק מהרוכשים הוא בטחון כלשהו בארץ למקרה שהאנטישמיות במקום מושבם תגבר.
יורם שכטר, אחד ממנהלי פרויקט "ירושלים של זהב", אומר שהגישה השלילית כלפי הפרויקטים היוקרתיים אינה מוצדקת, והכינוי "שכונת רפאים" חוטא למציאות. "פרויקטים כאלה דומים באופיים למקומות טובים מאוד בארץ ובעולם, למשל אקפולקו, מיאמי והריביירה הצרפתית", הוא מסביר. "הם תורמים לכלכלה מאוד. כשאותם אנשים מגיעים לעיר הם קונים, יושבים במסעדות, מבקרים במוזיאונים ועוד.
"מעבר לכך, במקרים מסוימים, במשך השנים זה הופך לעלייה ולהתיישבות של קבע, ואני רואה דוגמאות בפרויקט שלנו בירושלים וגם בתל-אביב. לפעמים אנשים קונים לילדים, ולבסוף באים בעקבותיהם. אנשים לא באים לפה כי יש פה ריביירה מיוחדת, אלא כי הם רואים פה את חייהם. אותם יהודים מחו"ל גם אוהבים להיות בקהילה שלהם, ליד אנשים מסוגם. ירושלים היא כנראה מרכז השידוכים הכי גדול בעולם ליהודים, שחוששים מהתבוללות".
אכן זווית חיובית, אולם דבריו של שכטר אינם סותרים את העובדה, שעליית המחירים בעיר בעידודן של השקעות זרות מקשה על ישראלים רבים, ובעיקר על הצעירים שבהם, לרכוש דירות איכותיות בירושלים. כך נוצר קיטוב מתמשך בין תושבי העיר הקבועים, שידם אינם משגת את דירות היוקרה, לבין תייריה העשירים, אשר מרגישים בה בעלי בית לכל דבר, והם אכן בעלי נכסים בעיר.
אדריכל דרור גרשון, מראשי תנועת מרחב לעירוניות מתחדשת בישראל, סבור שניתן למצוא את נקודת האיזון בין הדירות השוממות לבין תושבים שסגנונם מחייה את העיר. "בפרויקטים היוקרתיים השאלה היא כמה מהרוכשים משכירים את דירותיהם, כמה דירות מיושבות דרך קבע. ניתן לכוון את תמהיל הדירות בפרויקט כך שיתאים יותר לשילוב מגורים עם דירות נופש ודירות להשקעה.
"משקיעים קונים בדרך כלל דירות קטנות ובינוניות. אם תהיה כבר בשלב התכנון בתב"ע הנחיה לכלול גם דירות גדולות יותר, של 5 חדרים - ברור יהיה שהמקום מיועד למגורי קבע ולמשפחות. אם הרשויות יקבעו זאת בתב"ע, ויעמדו בלחצים שמפעילים היזמים, הן יוכלו להנחות את כוחות השוק והיזמים כך שלא תהיה הדרה של התושבים ה'רגילים'.
"העירייה צריכה גם ליצור תשתית של שירותים לקהילה שמשרתת את האוכלוסיה הקבועה, כמו חינוך, שירותי בריאות ומרכזי פעילות קהילתית" - דבר שחסר באופן בולט בממילא ובימין משה, למשל, שתי השכונות שבאופן יזום ומתוכנן שווקו ליהודי התפוצות, והתוצאה היא ריקנות ברחובות וחוסר חיים. "כלומר, העירייה יכולה לעשות פעולות חיוביות לעידוד כניסת תושבי קבע, ואפשר בלי מאמץ ליצור סיטואציה שמבריחה משפחות".
- ומה עם בעיית המחירים?
גרשון: "לא ניתן לקבוע ליזם מחיר גג. עיריית ירושלים יכולה לנקוט צעדים אקטיביים של עידוד ותמריצים באמצעים עקיפים, כמו תוכניות מימון ארוכות טווח, הקצאת אחוז מסוים מהדירות בזכות קדימה לתושבי העיר - כמו שנעשה למשל בחיפה או באילת בפרויקטים מסוימים מטעם משרד השיכון".
גרשון מציין, שעיריית ירושלים נקטה פעולות לעידוד סטודנטים לשכור דירות במרכז העיר בלי להתערב בתנאי השוק - בעזרת הלוואות לימודים בתנאים נוחים במיוחד. עירוב של פעולות כאלה יכול להשפיע גם על הפרויקטים היוקרתיים בעיר.