מ רבית ידיעות הנדל"ן עוסקות ברכישות מגרשים ובפרויקטים מסוגים שונים, ובידיעות על עסקאות שונות לרכישת דירות ונכסים, המשקפות את הביקושים ביישובים שונים. כך ניתן ללמוד באיזו עיר מזנקים המחירים ובאיזו מתרסקים, האם בגוש דן מעדיפים פנטהאוזים או דירות שני חדרים, וכמה ניתן לקבל עבור בית צמוד קרקע בירושלים.
אולם, התופעה הבאה עלולה קצת לבלבל את היוצרות - יותר ויותר עסקאות נדל"ן מבוצעות בעסקאות חבילה: מספר דירות באותו הבניין, בניין שלם על כל מרכיביו, איסוף דירות ישנות במתחם אחד, או קומה שלמה בפרויקט חדש ונוצץ. צעד צעד וסיבותיו הוא. אז מה מניע את התופעה ההולכת ומתגברת, והיכן היא מתרחשת?
עוקף פינוי-בינוי
עו"ד אריאל נדלר ממשרד עוה"ד קלינמן, גולדשטיין, נדלר ושות' מספר על מסלול שצובר תאוצה בחודשים האחרונים ומכונה במשרד "פינוי-בינוי פרטי". לדברי נדלר, "לאחרונה אנו נתקלים בהליך הפינוי-בינוי בשינוי מגמה. קבוצות רכישה או יזמים מתארגנים להשתלטות על מתחמים באמצעות קניית דירות באזורים שיש בהם פוטנציאל לפינוי-בינוי. מדובר בהשתלטות שקטה, והם קונים דירה ועוד דירה".
בעוד בפינוי-בינוי קלאסי קבלן בא ומציע לדיירים להתפנות לדיור חלופי ובתמורה יבנה עבורם בניין חדש, כאשר הקבלן צריך להגיע להסכמה עם כל אחד מבעלי הדירות או עם רוב מוחלט מהם - במסלול החדש משיגים הרוכשים שני דברים. "בשלב ראשון", אומר נדלר, "משיגים דירה אותה המשקיעים משכירים, למשל לסטודנטים. בשלב מאוחר יותר, ברגע שמשתלטים על חלק גדול מהבניין - בוחרים ליזום תוכנית להשבחת הבניין, או שמתקשרים עם קבלן. בכל מקרה, קל יותר להוציא לפועל את ה'פינוי-בינוי' כאשר כבר נמצאים בבניין, ונוח יותר להתגבר על סחטנויות למיניהן".
נדלר מסביר, כי בשלב האחרון יש מספר אפשרויות לרוכשים, בהתאם לרצונם - כניסה למסלול של מעין פינוי-בינוי, ואז מקבלים מה שכל דייר בפינוי-בינוי היה מקבל, או שהרוכשים מבצעים בעצמם את הפינוי-בינוי, באמצעות קבלן, או שבוחרים בעסקת קומבינציה. נדלר אומר, כי הסיכון הוא באי אישור תב"ע שתשביח את הנכס, או שלא יתנו את זכויות הבנייה שצופים, בעיקר אם רכשת מספר דירות. מאידך, התשואה מהשכירות לפחות מובטחת.
מובילי התופעה הם יזמים צעירים שמנסים לנצל אפיק זה כדי לעשות רווחים ולהרוויח מההשכרה, ולבסוף מטרתם היא השבחת הנכס וקבלת דירה או יותר בבניין משופץ ומשודרג. הדבר בולט למשל בבנייני רכבות בני ארבע קומות בלי מעלית בשכונות יד אליהו והדר יוסף בתל אביב, אך גם במקומות כמו רמת גן ובחוף בת ים.
נדלר אומר, כי לאחרונה ניכר במשרדו השילוב בין קבוצות הפינוי-בינוי "הרגיל" של הקבלנים, לבין קבוצות רכישה שבמקום לקנות מגרשים וקרקעות, קונים כיום בניין או דירות בבניין ומנסים 'פינוי-בינוי' מבפנים. "קבוצת רכישה קלאסית מתאימה יותר למי שקונים דירת חלומות לעצמם ויודעים מתי היא תהיה ואיפה. פה זה יותר ספקולטיבי, לא ברור כמה זמן תיקח ההסכמה והרוב הנדרש, כמה זכויות בנייה קיימות, וכמה דירות יירכשו לבסוף", מסכם נדלר.
קופסאות שימורים
נועם דז'לדוב, מנכ"ל משותף ומבעלי נאות שירן, העוסקת בשיווק מגורי יוקרה, חושף בפני "גלובס" לראשונה את הטרנד האחרון בתחום - וילה פרטית בבניין דירות המיועד לשימור. לאור הביקוש המסתמן הקימה החברה לאחרונה מחלקה מיוחדת המטפלת בישראלים ומשקיעים מחו"ל, המבקשים לאתר נכסים העונים על הדרישה להפוך בניינים לשימור בלב תל אביב לוילות פרטיות. לדברי דז'לדוב, מדובר כיום ב-1,600 בניינים בת"א המיועדים לשימור, באזורים שונים בלב העיר, כולל מתחם לב העיר, בלפור, שינקין, יהודה הלוי, לבונטין, נווה צדק ועוד.
לדברי דז'לדוב, נדירות אותם נכסים והעובדה שלא יהיו עוד כאלה משפיעה באופן משמעותי על רמות המחירים, והופכת את ההשקעה, למרות ההוצאות הכבדות על שימור ושיפוץ, לכדאית ביותר. המחיר הגבוה, שצריך להיות מוכפל במספר הדירות הנרכשות, אינו מרתיע את הרוכשים האמידים. ככל שהנכס נדיר וייחודי יותר, ומיקומו אטרקטיבי יותר, כך גם הערך המוסף גבוה יותר.
לדוגמא, בניין לשימור באזור בלפור-שינקין, שמחירו לפני השיפוץ היה 3,500-4,000 דולר למ"ר, שוויו לאחר השיפוץ ירקיע לכ-10,000 דולר למ"ר. גם במיקומים פחות מרכזיים, דוגמת רחוב החשמל ולבונטין, המחיר ינתר מ-2,000 דולר למ"ר לפני השיפוץ לכ-5,000 דולר למ"ר אחריו.
דז'לדוב מדגיש כי הפרופיל האופייני של חיבור בית דירות היסטורי לוילה פרטית אחת מתמקד ברוב המקרים בבתים בני שתיים עד שלוש קומות, בשטח כולל של 400-600 מ"ר, המכילים ברוב המקרים בין 4 ל-10 דירות. במקרים מסוימים מדובר בבתים גדולים יותר בשטח של 1,000-1,500 מ"ר. גיל הבתים נע ברוב המקרים בין 70 ל-120 שנה (למשל בתי נווה צדק שקדמו להקמת תל אביב), חלקם בסגנון הבאוהאוס ההיסטורי של שנות ה-30, וחלקם בסגנון אקלקטי.
דז'לדוב אומר כי מדובר בתופעה חדשה יחסית בישראל, שהחלה בעשור הקודם, כשעד כה היו כמה עשרות עסקאות כאלה ובממוצע 4-5 עסקאות לשנה. במהלך השנה-שנתיים האחרונות התחזקה מאוד המגמה, ובנאות שירן צופים גידול עקבי במהלך השנים הקרובות. כמחצית מהרוכשים הינם ישראלים, בדרך כלל אנשים המחוברים מאוד לחיי העיר הגדולה, והשאר משקיעי חו"ל, בעיקר יהודים ממערב אירופה, שהבינו את הערך התרבותי והכלכלי של השקעה בבניין היסטורי וייחודי לשימור בעיר העברית הראשונה.
לדברי דז'לדוב, מקורה של התופעה בפריז, בריסל, לונדון וערים נוספות בהן הפכו דירות יוקרה לוילות פרטיות יפהפיות בתוך בתים היסטוריים. להבדיל מאירופה, מדגיש דז'לדוב, ההיסטוריה האדריכלית הקצרה שלנו הופכת את הנכסים ההיסטוריים אצלנו לנדירים פי כמה מאלה שבאירופה. במשך שנים רבות הוזנחו נכסים אלה, והקריטריונים הנדל"ניים היחידים שרווחו אצלנו היו מחיר למ"ר.
בשנות ה-80 החלו מספר משוגעים לדבר לרכוש נכסים כאלה, זאת למרות שבאותם הזמנים תשתיות הכבישים והפיתוח הסביבתי באזורים אלו היו נמוכים ביותר. בהדרגה נכנסו לאזורים אלה בתי עסק, מסעדות גורמה, פאבים וגלריות. בשנות ה-90, כשהחלו ליישם את מדיניות השימור, ולאחר מכן כשהוכרזה "העיר הלבנה", הדבר השפיע רבות על הביקושים, בד בבד עם שיפור התשתיות ושיקום - שהביאו לדרישה למגורי יוקרה באזור.
דז'לדוב צופה, כי המשך פיתוח ושדרוג תל אביב והפעלת הרכבת הקלה בשנת 2013 יעלו בסופו של דבר עוד יותר את העלות-תועלת ואת ההיגיון הכלכלי בהפיכת בניינים עתיקים לשימור לוילות פרטיות. זאת, למרות שמדובר בהשקעה כלכלית גדולה ומורכבת מאוד, המותנה במדיניות שימור נוקשה, אורכת זמן רב וכרוכה במקרים רבים בחפירת חניות מתחת לבניינים.
אפשרויות תכנון גמישות
מרבית משפרי הדיור ילכו על דירת יד שנייה גדולה מזו שהחזיקו, ואם יש באפשרותם יקנו בדרך כלל דירה מקבלן. בתקופה האחרונה, תופעת חיבור הדירות החדשות לדירה אחת גדולה, או רכישת קומה שלמה בפרויקט חדש או אף דופלקס או טריפלקס, שהיתה מוכרת בעיקר בפרויקטים היוקרתיים של תל אביב, התרחבה גם לפריפריה.
"מה היית מעדיף - דירת פנטהאוז בשטח של 160 מ"ר עם מרפסת של 120 מ"ר, או שתי דירות מחוברות בשטח כולל של 310 מ"ר עם מרפסת בת 30 מ"ר במחיר זהה? תלוי את מי שואלים", אומרת שרית סבן-שליט, סמנכ"ל השיווק של דנקנר מקבוצת דלק נדל"ן. "אם עד לאחרונה הדובדבן שבקצפת היה רכישת דירות הפנטהאוזים, הרי שכיום הולכת ומתבססת תופעה של חיבור דירות, בדרך כלל בקומות הגבוהות של הבניין. לדבריה, מבחינה כלכלית משתלם יותר לחבר דירות מאשר לרכוש פנטהאוז. כך, בפרויקט דנקנר על הים בעיר ימים בנתניה, פנטהאוז מתומחר בכ-5,500 דולר למ"ר, ואילו דירות רגילות בכ-3,000 דולר למ"ר בלבד.
לדברי סבן שליט, אין ספק שחיבור דירות הוא פועל יוצא של עלייה ברמת החיים. אולם התופעה הופכת לשכיחה גם מחוצה למגדלי היוקרה בתל אביב, אם כי בעיקר באזורי ביקוש. "פרופיל הרוכשים של דירות אלו הוא אנשים אשר מעדיפים לרכוש דירת ענק על פני קוטג'. אין ספק שזו אוכלוסיה מבוססת יותר ולעיתים מדובר במשפחות עם 4 ילדים שזקוקים למרווח מחיה גדול".
אוכלוסיה נוספת אשר הנהיגה את המושג חיבור דירות הם תושבי החוץ, שדירת 5 חדרים סטנדרטית אינה מספיקה להם והם מחפשים מרחב גדול ונוף ייחודי. "תושבי החוץ הינם אלופי החיבורים. אחד הזוגות שרכש בדנקנר על הים יצר לעצמו יחידת מאסטר על שטח של שתי דירות בנות 5 חדרים, עיצב דירה בעלת סלון ענק והוסיף לכל יחידת שינה שירותים ומקלחת. בסה"כ הרוויחו הרוכשים דירה של 310 מ"ר במפלס אחד". גם בפרויקט דנקנר בירושלים בשכונת בית וגן רכשה לאחרונה משפחה חרדית שתי דירות בנות 4 חדרים וחיברה ביניהן, על מנת ליצור חדר אוכל מרווח שיאפשר אירוח בשבתות וחגים. סבן-שליט סבורה, כי התופעה עוד תלך ותתרחב.
לדברי סבן-שליט, היום קוטג'ים הם מוצר נדיר שכדי למוצאו חייבים להרחיק למושבים הרחק מתל אביב. לדוגמא, בנתניה ובירושלים, אין כמעט בנייה פרטית, ומחירי הקוטג'ים נעים סביב 700 אלף עד מיליון דולר על מגרש של רבע דונם. עבור רבים, וילה חד קומתית בבניין מפואר היא אופציה עדיפה בעיקר בתחשיב על-פי מטר מרובע, וכך נחסכות גם הוצאות טיפוח הבית והגינה.
ארז שקד, סמנכ"ל השיווק של חברת אביב, הבונה את 'אביב בצמרת', מציין כי "הדירות בפרויקט הינן ורסטיליות ומתוכננות כך שבעצם אין חלוקת פנים מחייבת או מגבלות תכנון כלשהן, למעט מגבלות חוקיות. רוב הלקוחות שרכשו עד כה דירות בפרויקט אינם מתייחסים כלל למספר החדרים, זהו פרמטר חסר חשיבות עבורם. ההתייחסות היא לחלל ולגודל הדירה".
לדברי שקד, אפשרויות התכנון בפרויקט כה גמישות, כך שניתן לחבר לכל יח"ד חדר נוסף או דירה נוספת, בתנאי שמדובר בדירה סמוכה שעדיין פנויה ולא נמכרה, כאשר בימים אלה מתנהל מו"מ על רכישת קומה שלמה בשטח של כ-600 מ"ר.
בפרויקט נוסף של החברה, אביב בגימל, התבצעה השבוע עיסקה בשווי כולל של 13 מיליון שקל, כאשר לקוח חיבר ארבע דירות בשטח של 640 מ"ר ובכך יצר לעצמו חלל מגורים החולש על כל הקומה ה-13 במגדל, ובכוונתו ליצור דירה בעלת ארבעה כיווני אוויר ונוף, שבתכנונה הסופי תכלול לא יותר מ-4-5 חדרים.
גם ירון צוברי, מנהל אגף השיווק והמכירות באפריקה ישראל מגורים, מצביע על כך שטרנד קניית מספר דירות במקביל באותו הפרויקט כבש לאחרונה את אזור המרכז ויוצא לכיוון הפריפריה. "הסיבות הן בין היתר מעבר מבתים צמודי קרקע למגדלים מפוארים, בלי לוותר עדיין על שטח דירה גדולה, רצון בפרטיות והפרדה בין שטח מגורים לאזור אירוח - מעין דירת יום ודירת לילה", מסביר צוברי.
בפרויקט היוקרה סביוני רמת אביב נרכשו בחודשים האחרונים על-ידי מספר קונים שתי דירות צמודות באותו הפרויקט. למשל, שתי דירות שאוחדו לאחת לזוג תושבי בלגיה תמורת 7.5 מיליון שקל, מכירה המשקפת מחיר של כ-6,300 דולר למ"ר (דירה בשטח של 263 מ"ר ומרפסות של 69 מ"ר בקומה הרביעית). בנוסף, נמכרו בפרויקט צירופי דירות נוספים, למשל למשפחה ישראלית שאיחדה את שתי הדירות לאגפים: אגף הורים ואגף ילדים.
גם בפרויקט סביון פלטינום של אפריקה ישראל מגורים נמצא אזרח ישראלי במו"מ מתקדם לרכישת שתי דירות בקומה ה-14, במטרה לאחדן לאחת בגודל 300 מ"ר. מטרת החיבור היא ליצור בבית אגף לאירוח ואגף שקט יותר.
גם מחוץ לעיר הגדולה המגמה תופסת, ולאחרונה בפרויקט מגדלי הסביונים ביהוד נרכשו שתי דירות של 4 חדרים (בשטח של 122 מ"ר בתוספת מרפסות) בקומה העשירית שאוחדו בסך כולל של 2 מיליון שקל - האחת למגורים והאחרת תשמש כספריה וחדרי עבודה. בפרויקט לב הסביונים בפתח תקוה נמכרו דירות צמודות שאוחדו לאחרונה.
גם שרון מומן, סמנכ"ל השיווק של גינדי החזקות, מוסר כי במגדלי גינדי הייטס ברמת גן, בין 12 ל-15 רוכשי דירות רכשו חצאי קומות, קומות שלמות או שתי דירות 3 חדרים, וחיברו ביניהן על מנת לקבל דירה אחת גדולה ומרווחת באותו מפלס, עם שטח של בין 250 ל-450 מ"ר. "אלו אנשים שמעוניינים בוילות מרחפות עם מפתחים גדולים, סלון, מטבח וחדר שינה גדול ומרווח, ובעיקר נוף רחב ופתוח". לדבריו, גם פרויקט G TEL AVIV תוכנן מראש לאנשים המעוניינים בדירות עם שטח גדול במיוחד של כ-300 מ"ר, ובכל קומה יש שתי דירות בלבד, הפונות לים. שרי אריסון רכשה את 3 הקומות העליונות במגדל ברחוב השופטים ב-13 מיליון דולר, או 18,500 דולר למ"ר. בתו של המיליארדר שלדון אדלסון הסתפקה ברכישת שתי דירות בקומות 32 ו-33 בשטח כולל של כ-800 מ"ר במגדלי צמרת של אקירוב, תמורת 12 מיליון דולר, מיזם ההיי-טק לשעבר אפי ארזי.
ישנן חברות שזיהו את המגמה החדשה ואת הביקוש לדירות מרווחות ובונות מראש דירות שכאלה. ברק פז, מנהל השיווק והמכירות בחברת יובל אלון, מדווח כי "בפרויקט טופ-דניה בחיפה יצרנו דירות בשטחים גדולים במיוחד שלא קיימים בשוק, כמסקנה מהביקוש במהלך שיווק השלב הראשון של הפרויקט. למדנו שקהל היעד שלנו הנו ברובו משפרי דיור מחתך סוציו-אקונומי גבוה המוכר וילות ומבקש לעבור לגור בדירות בעלות שטחי מחייה גדולים ולא סטנדרטיים להם הוא מורגל. לפיכך ייצרנו דירות של 186-216 מ"ר". לדבריו, החברה מציגה חלוקה עקרונית לחדרים, אבל התכנון גמיש ביותר וניתן לשינויים מרחיקי לכת לפי צרכיו האישיים של כל רוכש. "
ariel-r@globes.co.il