בעשור האחרון התחיל והסתיים כל ראיון עם ראשי ענף הנדל"ן באזהרה-הצעה: "מהרו לקנות דירות, המחירים לפני עלייה חדה". הציבור לא קנה והמחירים צנחו. בעשור האחרון ירד ערך הנדל"ן למגורים ב-15%-20% ריאלית, כך שמחיר דירה היום שווה נומינלית למחירה לפני כעשור.
2007 תירשם כשנת תפנית, בה התהפכה מגמת המחירים מירידה לעלייה, ובחלק מהמקרים לעלייה חדה. לראשונה מזה עשור הנתונים הכלכליים תומכים בהערכות המסורתיות של ראשי הענף, וב-2008 צפוי עודף ביקוש של יותר מ-10 אלף יחידות דיור למגורים.
ניתוח הביקוש וההיצע בתחום דירות המגורים פשוט: ההיצע נקבע בעיקר על-ידי קצב התחלות הבנייה. בשנת 1995 החלו בבניית כ-76 אלף יחידות דיור למגורים. הנתון ל-2006 הוא כ-30 אלף בלבד. בהנחה שמשך זמן בניית דירה הוא כשנתיים, אנו צפויים ב-2008 לכ-30 אלף יחידות דיור חדשות, מהן יש להוריד אלפי יחידות הנגרעות עקב התיישנות.
הביקוש לדירות מגורים מורכב יותר: קצב גידול האוכלוסייה, הכנסות משקי הבית, רמת האבטלה, רמת ריבית המשכנתאות וביקושים חיצוניים (למשל, אזרחים צרפתיים-יהודיים שרוכשים דירות בישראל "בזול", עקב החלשות הדולר אל מול האירו) - כל אלה מתערבבים ויוצרים מציאות שאפשר רק להעריך אותה, ולא למסור לגביה נתונים מספריים מדויקים.
בשנים האחרונות גדלה אוכלוסיית המדינה ב-1.8% (כ-125 אלף איש) ומשק בית מונה בממוצע 3.35 נפשות. גידול האוכלוסייה יוצר ביקוש בסיסי של כ-37 אלף יחידות דיור נטו בכל שנה. נתון זה גדל בשנים בהן יש שיפור ברמת החיים, ולזה יש לצרף גם את הביקוש לדירות על-ידי משקיעי חוץ. הערכה גסה המתבססת על נתונים אלה, תשקף בשנת 2008 מחסור של 10-15 אלף יחידות דיור - סיבה מספקת להמשך מגמת העלייה במחירים.
זמן הייצור הארוך בענף (כשנתיים ליחידת דיור) מראה שאנו צפויים לעודף ביקוש לדירות למגורים לפחות בשנתיים הקרובות. ללא בעיה כלכלית שתשפיע על יכולת הקנייה של משקי הבית המקומיים, או בעיה ביטחונית שתגרש את רוכשי הנדל"ן מצרפת ואמריקה, צפויים מחירי הנדל"ן להמשיך ולטפס.
ומה בשוק ההון? רוב חברות הנדל"ן המובילות בתל-אביב, החלו בשנים האחרונות תהליך אגרסיבי של יציאה לחו"ל, שנבע מעודף כושר ייצור בתחילת שנות ה-90. חברות הנדל"ן השכילו לנצל את הידע שלהן ואת יכולתן היזמית והעבירו את מוקד פעילותן לחו"ל.
בשנתיים האחרונות היה ענף הנדל"ן קטר שהוביל את הבורסה לשיאים, ומדד נדל"ן 15 השיג תשואה כפולה ממדד תל-אביב 100. ייצוא יזמות הנדל"ן הוביל חברות ישראליות לביצוע מגה-פרויקטים ברחבי הגלובוס, תוך שימוש בהון רב שגויס בקרב מהציבור. בצורה זו השכילו החברות לייצר ערך אדיר למשקיעים. מניות כמו גי.טי.סי, אלביט הדמיה וכלכלית ירושלים השיגו תשואות של 950%, 630% ו-395% בהתאמה ב-3 השנים האחרונות.
סקטור הנדל"ן מומלץ כיום ב"תשואת שוק". המלצה זו מגלמת את פוטנציאל יצירת הערך הקיים אך גם את המינוף של החברות בסביבה מאקרו-כלכלית שמאטה את קצב הצמיחה.
מניות הנדל"ן המומלצות כיום על-ידי מחלקת המחקר של ישיר בית השקעות הן גי.טי.סי, שמחזיקה בגי.טי.סי פולין - חברת היזמות הגדולה ביותר במזרח אירופה והשמינית בשווייה בבורסה של פולין. לחברה גם מלאי קרקעות אדיר בסין. חברה נוספת היא גב ים, חברת נדל"ן מניב יציבה ובעלת נכסים איכותיים, שממשיכה בתהליך התרחבות זהיר ומדוד. אנו ממליצים על כלכלית ירושלים ומבני תעשייה מקבוצת פישמן, שממשיכות באופן קבוע להרחיב את תיק הנכסים שלהם בחו"ל. כמו כן, החברות הבנות מירלד ומונדון בעלות פוטנציאל אדיר ליצירת ערך.
הכותב הוא מנכ"ל ישיר בית השקעות. אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"