גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הנכס שמחוץ לגדר

כשלמרבית הישראלים עדיין חבל לזרוק את ספרי הלימוד ואת עגלת הילדים הישנה, אבל גם אין להם מקום לכל אלה בתוך הבית, מחסני הדירות זוכים לעדנה - עם מחירים שמגיעים גם לרמה של 3,000 דולר למ"ר

יותר ויותר ישראלים מתחילים להפנים את הערך והיתרון הגלומים במחסן הצמוד לבית. במובנים רבים, מדובר לא פעם בתוספת השקולה לחצי חדר ואולי אף לחדר נוסף בתוך הדירה. חברות הבנייה אמנם עדיין מעדיפות ברובן להדגיש בעיקר את שטח הדירה, את המרפסת, את החניה הצמודה ואת הפארק הסמוך, אולם לפחות מבחינת הקונה הישראלי הממוצע, מסתבר כי ישנו ערך לא מבוטל גם למחסן החשוך, המשפיע גם על ההחלטה האם לקנות או לא לקנות את הדירה שלידו.

אם נבדוק את לשון החוק הישראלי, נמצא שהמחסן לא זוכה כל כך להתייחסות. נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים, מציין כי חוק מכר דירות אינו מתייחס לנושא המחסנים, משום שהחוק מתייחס רק למינימום ההכרחי המחייב את הקבלן. "מחסן בהיבט של חוק המכר הישראלי אינו נחשב ככזה. מבחינת המפרט הטכני, במקרה שמוצמד מחסן לדירה, המפרט יתאר אותו כפי שהוא מתאר כל חדר אחר. בפועל, הסטנדרט של המחסנים הוא מינימאלי וכולל לרוב חלל מרוצף, עם נקודת אור, אוורור ודלת", מסביר חילו.

לדבריו, ביפן למשל אין חובה לבנות מטבח כחלק מיחידת הדיור. "הכל עניין של תרבות, כנראה שקצב החיים ביפן כיום הוא כזה שבו הם ממעטים בבישול ביתי, ולכן הצורך במטבח התייתם עבור היפנים". כשמגיע הרגע שבו החדר - בין אם זה מחסן בישראל ובין אם זה מטבח ביפן - חוזר להיות רלוונטי, לוקח לרשויות ולחוק תקופה לא מבוטלת עד שהשינוי נכנס לתוך הספרים.

מוכנים לשלם

עו"ד עפר טויסטר, שותף במשרד עו"ד יגנס-טויסטר-בירן ושות', מסביר כי החוק אינו מחייב את הקבלנים לבנות מחסנים או שטחי אחסון פרטיים. "המחסנים הם בעצם שטחי שירות. המדיניות של ועדות התכנון ברשויות, על פי רוב, היא להשאיר את המחסנים בקומות המסד, או המרתף, ולא להתיר בניית מחסנים בקומות המגורים ("מחסן דירתי"). החשש הוא, כי בסופו של דבר, יצורפו אלה לדירה וישמשו כשטח עיקרי, בצורה לא חוקית", אומר טויסטר.

נכון להיום, קיימים סוגי מחסנים שונים בפרויקטים למגורים - מחסן דירתי הצמוד לדירה, שניתן לצרף לשטח הדירה אחרי קבלת מפתח (בדרך כלל ללא היתר חוקי, אך בעצימת עין של הרשויות), מחסן הממוקם בקומת החניון או מחסן בלובי. מיקום המחסן נגזר גם מצרכי אוכלוסיית היעד של הפרויקט, אופייה, יוקר הקרקע וסוג החפצים המאוחסנים בו.

מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון, אומר כי מבדיקה שערכה החברה בקרב לקוחות פוטנציאליים ובקרב רוכשי דירות עולה כי מרביתם מעוניינים במחסן בדירה החדשה שהם רוכשים, גם כשמדובר על מחסן של ממש ולא על חדר שניתן לצרף לדירה רגע אחרי קבלת המפתח. לדברי תמי פז, מנהלת השיווק בחברת אחים דוניץ, משפחות עם ילדים צוברות עם השנים הרבה חפצים הדורשים אחסון כמו עגלות, מיטות תינוק, צעצועים, ספרי לימוד ועוד, "כך שבפרויקטים עממיים תמיד יש התעניינות מצד הרוכשים למחסנים, אך לא תמיד מתבצעת רכישה. ההוצאה הנוספת הזו הנה קשה ומכבידה בשלב הקניה. דווקא כשכמות המחסנים בפרויקט מתמעטת וזמן האכלוס מתקרב, פתאום הביקוש למחסנים גדל ולעיתים כולם נמכרים בבת אחת".

לדברי פז, ישנם גם מקרים בהם המחסנים נמכרים קצת אחרי האכלוס, כאשר אצל הדיירים מתחיל להתעורר הצורך בשטחי אחסון נוספים. "לעומתם, בפרויקטים יקרים יותר הביקוש למחסנים גבוה וההיצע לעיתים נמוך, כך שבפרויקטים כמו בראשון לציון (שם ישנם מחסנים רק לכ-15% מהדירות), נמכרים מחסנים סביב 10 אלף שקל למ"ר, ושטחיהם נעים סביב 5 מ"ר בממוצע".

לדברי קקון, "העלות הכספית הנובעת מתוספת מחסן משתנה מפרויקט לפרויקט. העלות יכולה להתחיל מכ-5,000 שקל למ"ר, מחיר של כ-30 אלף שקל למחסן בגודל של כ-6 מ"ר ועד לכ-120 אלף שקל ויותר. הדבר תלוי מאוד ברמת היוקרה של הפרויקט ובמחיר הקרקע בהתאם למיקומו".

בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב, מחסן יכול לעלות כמו חצי דירה בבאר שבע או בערים המרוחקות רק מספר קילומטרים מהעיר ללא הפסקה, כמו רמלה או לוד. ארז שקד, סמנכ"ל השיווק בחברת אביב, מסביר כי כמות המחסנים הסופית נקבעת בהתאם לשטחי השירות החופשיים הנותרים בקומות המרתף, כאשר לרוב שטחם הוא סביב 6 מ"ר ולמרות מחירם הם סטנדרטיים לגמרי. "גם במגורי יוקרה לא נהוג לתת גמר ייחודי במחסנים, לרוב הם ניתנים כחדר צבוע, עם ריצוף ואוורור. אין מחסן לכל דירה, פשוט כי אין שטחים מיותרים, השטחים במיקומים כאלה הם יקרים לאין שיעור. מחיר מ"ר למחסן הנו 3,000 דולר".

עם זאת, מבדיקה שנערכה בפרויקטים של קבלנים מקומיים מתברר כי גם באזור השפלה נמכרים מחסנים החל מ-1,500 דולר ועד ללמעלה מ-3,000 דולר למ"ר, לא פחות יקר מתל אביב.

ומה מאחסנים? "בפרויקט בפארק צמרת בצפון ת"א, המחסנים משמשים לאחסון ארגזי יין וציוד סקי", אומר שקד. אלא שכצפוי, גם אחסנה זה עניין של גיאוגרפיה. אם בצמרת נוהגים הדיירים לאחסן אופנוע ים, ובפרויקטים יוקרתיים בירושלים רווח מרתף יינות, הרי שבאופן מסורתי בפרויקטים עממיים ינוצל המחסן לעגלת תינוקות, לול או אופניים. מידד פלדהמר, סמנכ"ל השיווק בחברת יובל אלון, אומר כי הצורך במחסן אינו קשור לגודל הדירה. בדירות מרווחות ביותר עדיין יש דרישה למחסנים, בשל רצון וצורך בחלל אחסון נפרד מהמגורים. "בחיפה למשל מאחסנים מזון במחסנים, והם משמשים לרוב כמזווה. לא ברור ממש למה, מדובר בתופעה עתיקת יומין ואין לה קשר למלחמה האחרונה", מספר פלדהמר.

שיקול כלכלי

בשורה התחתונה, למרות התדמית הנמוכה למדי של המחסן, שנותרה עדיין אפרורית למדי, עמיר שאלתיאל, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים, רואה כבר היום במחסן גם כלי שיווקי.

"עד לפני כשני עשורים לא נעשתה ממש חשיבה תכנונית מוקדמת בנושא של שטחי אחסון לדיירים. המחסנים בפרויקטים משנות השמונים ומטה היו תוצאה של שטחי שירות פנויים, בקומות המרתף או הלובי שהקבלנים חילקו למחסנים במידת הצורך והביקוש, בלי לתת לזה חשיבה כלכלית שיווקית או תכנונית". היום, אומר שאלתיאל, כל החברות הקבלניות, מייחסות בהדרגה ערך רב למחסנים ובחלק גדול מפרויקטים למגורים, הם מוצמדים לדירה, כחלק מהממכר בדיוק כמו חניה, בעיקר בפרויקטים יוקרתיים. "למחסנים יש גם תפקיד שיווקי הקשור למיצוב הפרויקט ובתחרות מול פרויקטים אחרים באותו מתחם. בנוסף, מחסנים יכולים לשמש ככלי בתהליך וכחלק ממו"מ מול הרוכשים, בעיקר בפרויקטים בהם מספר המחסנים מועט, ביחס לכמות הדירות".

שאלתיאל מציין, כי מסקרים שערכה החברה עולה, כי למעלה מ-40% מהרוכשים מציינים שהאופציה למחסן היוותה חלק לא מבוטל בהחלטה על רכישת דירה בפרויקט מסוים על פני פרויקט אחר. עוד עלה מהסקר, כי הרוכשים מעדיפים לקבל מחסן על פני שדרוג של מספר קומות. מעבר לכך, גורמים בענף מציינים כי רבים מבני ה-50 ומעלה, שגדלו בעצמם בדירות עם מחסנים וכיום עוזרים ומממנים לילדיהם את דירתם הראשונה, מוכנים לשים עוד כסף עבור מחסן. בכל מקרה, לדור הבא הם ממליצים שלא לוותר על מחסן ליד או מתחת הדירה. "

ariel-r@globes.co.il

עוד כתבות

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?