גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הנכס שמחוץ לגדר

כשלמרבית הישראלים עדיין חבל לזרוק את ספרי הלימוד ואת עגלת הילדים הישנה, אבל גם אין להם מקום לכל אלה בתוך הבית, מחסני הדירות זוכים לעדנה - עם מחירים שמגיעים גם לרמה של 3,000 דולר למ"ר

יותר ויותר ישראלים מתחילים להפנים את הערך והיתרון הגלומים במחסן הצמוד לבית. במובנים רבים, מדובר לא פעם בתוספת השקולה לחצי חדר ואולי אף לחדר נוסף בתוך הדירה. חברות הבנייה אמנם עדיין מעדיפות ברובן להדגיש בעיקר את שטח הדירה, את המרפסת, את החניה הצמודה ואת הפארק הסמוך, אולם לפחות מבחינת הקונה הישראלי הממוצע, מסתבר כי ישנו ערך לא מבוטל גם למחסן החשוך, המשפיע גם על ההחלטה האם לקנות או לא לקנות את הדירה שלידו.

אם נבדוק את לשון החוק הישראלי, נמצא שהמחסן לא זוכה כל כך להתייחסות. נתן חילו, מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים, מציין כי חוק מכר דירות אינו מתייחס לנושא המחסנים, משום שהחוק מתייחס רק למינימום ההכרחי המחייב את הקבלן. "מחסן בהיבט של חוק המכר הישראלי אינו נחשב ככזה. מבחינת המפרט הטכני, במקרה שמוצמד מחסן לדירה, המפרט יתאר אותו כפי שהוא מתאר כל חדר אחר. בפועל, הסטנדרט של המחסנים הוא מינימאלי וכולל לרוב חלל מרוצף, עם נקודת אור, אוורור ודלת", מסביר חילו.

לדבריו, ביפן למשל אין חובה לבנות מטבח כחלק מיחידת הדיור. "הכל עניין של תרבות, כנראה שקצב החיים ביפן כיום הוא כזה שבו הם ממעטים בבישול ביתי, ולכן הצורך במטבח התייתם עבור היפנים". כשמגיע הרגע שבו החדר - בין אם זה מחסן בישראל ובין אם זה מטבח ביפן - חוזר להיות רלוונטי, לוקח לרשויות ולחוק תקופה לא מבוטלת עד שהשינוי נכנס לתוך הספרים.

מוכנים לשלם

עו"ד עפר טויסטר, שותף במשרד עו"ד יגנס-טויסטר-בירן ושות', מסביר כי החוק אינו מחייב את הקבלנים לבנות מחסנים או שטחי אחסון פרטיים. "המחסנים הם בעצם שטחי שירות. המדיניות של ועדות התכנון ברשויות, על פי רוב, היא להשאיר את המחסנים בקומות המסד, או המרתף, ולא להתיר בניית מחסנים בקומות המגורים ("מחסן דירתי"). החשש הוא, כי בסופו של דבר, יצורפו אלה לדירה וישמשו כשטח עיקרי, בצורה לא חוקית", אומר טויסטר.

נכון להיום, קיימים סוגי מחסנים שונים בפרויקטים למגורים - מחסן דירתי הצמוד לדירה, שניתן לצרף לשטח הדירה אחרי קבלת מפתח (בדרך כלל ללא היתר חוקי, אך בעצימת עין של הרשויות), מחסן הממוקם בקומת החניון או מחסן בלובי. מיקום המחסן נגזר גם מצרכי אוכלוסיית היעד של הפרויקט, אופייה, יוקר הקרקע וסוג החפצים המאוחסנים בו.

מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון, אומר כי מבדיקה שערכה החברה בקרב לקוחות פוטנציאליים ובקרב רוכשי דירות עולה כי מרביתם מעוניינים במחסן בדירה החדשה שהם רוכשים, גם כשמדובר על מחסן של ממש ולא על חדר שניתן לצרף לדירה רגע אחרי קבלת המפתח. לדברי תמי פז, מנהלת השיווק בחברת אחים דוניץ, משפחות עם ילדים צוברות עם השנים הרבה חפצים הדורשים אחסון כמו עגלות, מיטות תינוק, צעצועים, ספרי לימוד ועוד, "כך שבפרויקטים עממיים תמיד יש התעניינות מצד הרוכשים למחסנים, אך לא תמיד מתבצעת רכישה. ההוצאה הנוספת הזו הנה קשה ומכבידה בשלב הקניה. דווקא כשכמות המחסנים בפרויקט מתמעטת וזמן האכלוס מתקרב, פתאום הביקוש למחסנים גדל ולעיתים כולם נמכרים בבת אחת".

לדברי פז, ישנם גם מקרים בהם המחסנים נמכרים קצת אחרי האכלוס, כאשר אצל הדיירים מתחיל להתעורר הצורך בשטחי אחסון נוספים. "לעומתם, בפרויקטים יקרים יותר הביקוש למחסנים גבוה וההיצע לעיתים נמוך, כך שבפרויקטים כמו בראשון לציון (שם ישנם מחסנים רק לכ-15% מהדירות), נמכרים מחסנים סביב 10 אלף שקל למ"ר, ושטחיהם נעים סביב 5 מ"ר בממוצע".

לדברי קקון, "העלות הכספית הנובעת מתוספת מחסן משתנה מפרויקט לפרויקט. העלות יכולה להתחיל מכ-5,000 שקל למ"ר, מחיר של כ-30 אלף שקל למחסן בגודל של כ-6 מ"ר ועד לכ-120 אלף שקל ויותר. הדבר תלוי מאוד ברמת היוקרה של הפרויקט ובמחיר הקרקע בהתאם למיקומו".

בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב, מחסן יכול לעלות כמו חצי דירה בבאר שבע או בערים המרוחקות רק מספר קילומטרים מהעיר ללא הפסקה, כמו רמלה או לוד. ארז שקד, סמנכ"ל השיווק בחברת אביב, מסביר כי כמות המחסנים הסופית נקבעת בהתאם לשטחי השירות החופשיים הנותרים בקומות המרתף, כאשר לרוב שטחם הוא סביב 6 מ"ר ולמרות מחירם הם סטנדרטיים לגמרי. "גם במגורי יוקרה לא נהוג לתת גמר ייחודי במחסנים, לרוב הם ניתנים כחדר צבוע, עם ריצוף ואוורור. אין מחסן לכל דירה, פשוט כי אין שטחים מיותרים, השטחים במיקומים כאלה הם יקרים לאין שיעור. מחיר מ"ר למחסן הנו 3,000 דולר".

עם זאת, מבדיקה שנערכה בפרויקטים של קבלנים מקומיים מתברר כי גם באזור השפלה נמכרים מחסנים החל מ-1,500 דולר ועד ללמעלה מ-3,000 דולר למ"ר, לא פחות יקר מתל אביב.

ומה מאחסנים? "בפרויקט בפארק צמרת בצפון ת"א, המחסנים משמשים לאחסון ארגזי יין וציוד סקי", אומר שקד. אלא שכצפוי, גם אחסנה זה עניין של גיאוגרפיה. אם בצמרת נוהגים הדיירים לאחסן אופנוע ים, ובפרויקטים יוקרתיים בירושלים רווח מרתף יינות, הרי שבאופן מסורתי בפרויקטים עממיים ינוצל המחסן לעגלת תינוקות, לול או אופניים. מידד פלדהמר, סמנכ"ל השיווק בחברת יובל אלון, אומר כי הצורך במחסן אינו קשור לגודל הדירה. בדירות מרווחות ביותר עדיין יש דרישה למחסנים, בשל רצון וצורך בחלל אחסון נפרד מהמגורים. "בחיפה למשל מאחסנים מזון במחסנים, והם משמשים לרוב כמזווה. לא ברור ממש למה, מדובר בתופעה עתיקת יומין ואין לה קשר למלחמה האחרונה", מספר פלדהמר.

שיקול כלכלי

בשורה התחתונה, למרות התדמית הנמוכה למדי של המחסן, שנותרה עדיין אפרורית למדי, עמיר שאלתיאל, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים, רואה כבר היום במחסן גם כלי שיווקי.

"עד לפני כשני עשורים לא נעשתה ממש חשיבה תכנונית מוקדמת בנושא של שטחי אחסון לדיירים. המחסנים בפרויקטים משנות השמונים ומטה היו תוצאה של שטחי שירות פנויים, בקומות המרתף או הלובי שהקבלנים חילקו למחסנים במידת הצורך והביקוש, בלי לתת לזה חשיבה כלכלית שיווקית או תכנונית". היום, אומר שאלתיאל, כל החברות הקבלניות, מייחסות בהדרגה ערך רב למחסנים ובחלק גדול מפרויקטים למגורים, הם מוצמדים לדירה, כחלק מהממכר בדיוק כמו חניה, בעיקר בפרויקטים יוקרתיים. "למחסנים יש גם תפקיד שיווקי הקשור למיצוב הפרויקט ובתחרות מול פרויקטים אחרים באותו מתחם. בנוסף, מחסנים יכולים לשמש ככלי בתהליך וכחלק ממו"מ מול הרוכשים, בעיקר בפרויקטים בהם מספר המחסנים מועט, ביחס לכמות הדירות".

שאלתיאל מציין, כי מסקרים שערכה החברה עולה, כי למעלה מ-40% מהרוכשים מציינים שהאופציה למחסן היוותה חלק לא מבוטל בהחלטה על רכישת דירה בפרויקט מסוים על פני פרויקט אחר. עוד עלה מהסקר, כי הרוכשים מעדיפים לקבל מחסן על פני שדרוג של מספר קומות. מעבר לכך, גורמים בענף מציינים כי רבים מבני ה-50 ומעלה, שגדלו בעצמם בדירות עם מחסנים וכיום עוזרים ומממנים לילדיהם את דירתם הראשונה, מוכנים לשים עוד כסף עבור מחסן. בכל מקרה, לדור הבא הם ממליצים שלא לוותר על מחסן ליד או מתחת הדירה. "

ariel-r@globes.co.il

עוד כתבות

חיטוי של שכונה ברומא, איטליה / צילום: Mauro Scrobogna/LaPresse, AP

יותר ממיליון חולים ברחבי העולם; 471 מתים בצרפת היום

סך מקרי הקורונה בעולם חצה את רף המיליון, כאשר יותר מרבע מהמקרים מגיע מארה"ב ● איטליה דיווחה אתמול על סך קורבנות בנפש של 13,155 עם שיעור תמותה מהנגיף של 11.8% ● סך הקורבנות בצרפת מגיע ליותר מ-4,500 בני אדם

צ'אנגפנג זאו, מנכ"ל בורסת הקריפטו Binance שנפרצה / צילום: רויטרס

עסקת ענק בשוק הקריפטו: אתר CoinMarketCap נרכש על ידי בייננס

החברה הסינית שמחזיקה בבורסת הקריפטו הגדולה בעולם, הודיעה היום על רכישתו של האתר הפופולרי ביותר בשוק המטבעות הדיגיטליים ● על פי דיווחים שלא אושרו רשמית, היקף העסקה מוערך ב-400 מיליון דולר

פקח משטרתי עובר בשכונה בבני ברק בחליפת מגן / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

דרעי ובנט סיכמו: 4500 קשישי בני ברק יוצאו מהעיר למלוניות במטרה להגן עליהם

עלות הפרויקט נאמדת בכ-75 מיליון שקל, שיועברו למשרד הביטחון ממשרד האוצר ● במקביל, יצביעו שרי הממשלה בישיבת הממשלה הטלפונית באשר להטלת מגבלות נוספות על העיר בני ברק במסגרת תקנות לשעת חירום

דונלד טראמפ / צילום: Patrick Semansky, AP

הטוויטר של טראמפ מכה שוב: התערב במשבר הנפט העולמי

בציוץ בטוויטר כתב הנשיא האמריקאי לפני זמן קצר כי הוא דיבר "חברו" הנסיך הסעודי, מוחמד בין סלמאן, ששוחח עם הנשיא פוטין, וכי הוא מקווה שהשניים יקצצו בערך 10 מיליון חביות נפט ● מחר ייפגש טראמפ עם ראשי חברות הנפט האמריקאיות

אדם נוימן/ צילום:רויטרס

האקזיט של אדם נוימן נעלם רשמית: סופטבנק לא השלימה את רכישת מניות WeWork

אתמול תם המועד להשלמת העסקה ● WeWork: "הצעת הרכש הייתה למניות ישירות מבעלי מניות גדולים אחרים, ולסיומה אין השפעה על פעילות או על לקוחותיה של החברה"

רמון לגוארטה מנכ"ל פפסיקו ומנכ"ל סודהסטרים אייל שוחט  / צילום: אבישג שאר ישוב

מנכ"ל סודהסטרים אייל שוחט התחייב לא לפטר עובדים

וגם: בכירים במגזר העסקי מגייסים כספים להטסת ציוד רפואי לישראל, חברות המזון מתגייסות למאבק במגפת הקורונה ואת הופעתו של מי תשדר קשת 12 ביום ראשון במסגרת השת"פ עם זאפה?

בירה קורונה / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מגפת הקורונה הכניעה את בירה קורונה: הייצור ייפסק זמנית

ממשלת מקסיקו הכריזה על מצב חירום בריאותי במדינה והורתה על השבתה של מפעלים וענפים לא חיוניים ● באחרונה אמר מנכ"ל חברת האם כי מבחינת הקורונה, הם צופים שהרבעון הראשון של 2020 יהיה הגרוע ביותר מזה עשור

ג'ראד קושנר / צילום: Leah Millis, רויטרס

פרשנות: קושנר ישיר לנו סולו - החתן הראשון של ארה"ב יצא למתקפה

החתן הראשון של ארה"ב מתייצב בפעם הראשונה בפני המיקרופונים בתדרוך היומי על מצב הקורונה ויוצא בהתקפה חסרת תקדים על כשירותם והתאמתם של מושלים וראשי ערים ש"אין להם מושג מה מתרחש במדינותיהם"

פרופ' קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל 2018-2013 / צילום: איל יצהר, גלובס

פלוג: לא מבינה למה גם מי שעובד ומקבל משכורת צריך לקבל מהמדינה שי לחג

נגידת בנק ישראל לשעבר אמרה כי הסיוע הממשלתי לטיפול במשבר צריך להיות ממוקד באוכלוסייה שנפגעה מהמשבר – ותוכנית ה"שי לחג" איננה כזאת

הבורסה בתל אביב נצבעת באדום בצל הקורונה / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

נעילה שלילית בת"א; דלק זינקה ב-13%, פריגו צנחה 10%, מדד הנפט והגז קפץ 6%

מניות חברות הבדים בלטו בעליות: ספאנטק קפצה 10% ● בעקבות זינוק של 9% במחיר הנפט: תמר פטרוליום נסקה 48%, רציו פטרוליום ב-17% ואנרג'יאן ב-6%

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

מחיר הנפט זינק 25% ומניות האנרגיה שלחו את וול סטריט לעליות חדות בסיום המסחר

מניית שברון קפצה 11% ● מחיר הנפט רשם את העלייה היומית החדה ביותר אי פעם לאחר שטראמפ אמר כי הוא צופה שערב הסעודית ורוסיה יסכמו על קיצוץ של 15-10 מיליון חביות נפט ביום ● התביעות הראשוניות לדמי אבטלה בארה"ב קפצו בכ-6.6 מיליון בשבוע שהסתיים ב-28 במרץ

אולפן חדשות 13 / צילום: באדיבות חדשות 13

אסיפת חירום בחדשות 13; "מדובר בקיצוץ אגרסיבי, חסר תקדים"

חברת ועד העובדים ניצן קפלנסקי: "ההנהלה החליטה והודיעה לנו שלא מעניין אותה ההסכם הקיבוצי שנחתם בחברה ובכוונתם להפר אותו ברגל גסה וללכת על תכנית קיצוצים גדולה ונרחבת. צעדים קשים של ההנהלה יענו בצעדים קשים שלנו"

פעולות חיטוי נגד נגיף הקורונה בעיר העתיקה של ירושלים / צילום: Mahmoud Illean, AP

מעל 7,000 מקרי קורונה בארץ; ההסתדרות הרפואית מסתייגת מההנחיה להקצות 80% מהמיטות לטובת חולי קורונה בלבד

מתוכם, 357 הם חולים שהחלימו מהנגיף ● 115 במצב קשה, כולל 95 מונשמים ● 5 אנשים מתו מהנגיף ביממה האחרונה

גבי שוחט: בענף הבניה הקורונה היא לא כח עליון - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מי מכר 6 דירות בלבד במרץ, ודילמת שכר הדירה. כותרות הנדל"ן

אחרי שמכר את אלעד מגורים, יצחק תשובה מכר השבוע מגרשים ב-400 מיליון שקל לקבוצת חג'ג' ● באוצר הציתו השבוע סערה בענף הנדל"ן כשקבעו שהקורונה לא נחשבת ככוח עליון, בינתיים ● ויחסי משכירים שוכרים עלו לדיון נוקב כמעט בכל מקום ● סיכום שבועי מורחב

ישראל צריכה למנות צאר כלכלי חזק / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

פרשנות: קבלו צ'ק של 500 שקל - הנקודה שבה נתניהו צודק וכל הכלכלנים טועים

אף כלכלן סביר מהזרם המרכזי לא יסכים להגיד מילה טובה על מהלך של חלוקת צ'קים להמונים, אבל כוחו של המהלך שביצע נתניהו הוא בכך שיש לו הצדקה ערכית

מנהל רשות המסים ערן יעקב./ צילום:  כדיה לוי

בעקבות הפרסום בגלובס: המדינה תהפוך את המענק לעצמאים לקצת יותר משתלם

האפשרות להגשת הבקשות למענק באתר רשות המסים יוצאת לדרך • מוקדם יותר השבוע פרסמנו כאן כי המענק כפוף לתשלום מס • בעקבות הביקורת ב"גלובס" ניתנו הקלות שונות למקבלי המענק ובוטלה החובה לשלם ביטוח לאומי עליו

בורסת טוקיו / צילום: רויטרס

הפוטסי יורד ב-1.2%; החוזים העתידיים בירידה

הניקיי נסגר בעלייה של 0.01%, שנחאי ושנזן נסגרו בירידה של כ-0.6% ● ישנם גם ירידות בחוזים העתידיים על הנפט, שמאזנות את העליות החדות שביצע אתמול ● המסחר בוול סטריט ננעל אמש בעליות חדות במדדים המובילים

רמי גראור / צילום: איל יצהר

מנכ"ל שירות התעסוקה מודה: "אף אחד לא חזה כזה צונאמי של אבטלה"

מנכ"ל שירות התעסוקה, רמי גראור, מספר על הרגע שבו התברר שיהיו יותר ממיליון מובטלים, על החלשים שפוטרו ראשונים ועל הרופאים הפרטיים שהגיעו ללשכות, ומעריך כי מאות אלפים יתקשו לחזור למעגל העבודה ● פורטפוליו

אתגר 14 הימים של "גלובס" / צילום: unsplash, גלובס

זה המחיר הכבד שישלמו האוכלוסיות החלשות במדינה: הצטרפו לאתגר 14 הימים של גלובס

ניוזלטר חדש של "גלובס" מגיש לכם מדי יום את מיטב התכנים והפודקאסטים שלנו • נכנסתם לבידוד? כתבו לנו ונשמח לארח לכם לחברה

חובש של מד"א לפני ביצוע בדיקת קורונה / צילום: Ariel Schalit, AP

זה המבחן שעשוי להבחין בסימני קורונה מוקדמים, ואתם יכולים לבצע אותו לבד

חולי קורונה רבים מדווחים כי איבדו באופן זמני את חוש הטעם והריח ● כעת מכון ויצמן והמרכז הרפואי וולפסון פיתחו פלטפורמה המאפשרת לבצע ניטור עצמי של חוש הריח במטרה לאתר מקרי קורונה בשלבי ההתפתחות המוקדמים