הכותב הוא מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
על מנת לפשט, ליעל ולקצר הליכי תכנון, מבקשת המדינה להנהיג רפורמה שתצמצם באופן ניכר זכות בעלי נכסים לקבל פיצוי בגין פגיעה בעקבות אישור תוכנית חדשה.
לכאורה, הסיבה הגיונית: רק לאחרונה דחתה ועדת הערר במחוז המרכז תביעות במיליארדי שקלים (!) שהוגשו על ידי המוני אזרחים שטענו כי נפגעו מתכנית נתב"ג 2000. לכולם ברור, שתביעות הנדחות עדיף שכלל לא תוגשנה מראש. אולם, הדרך הגורפת בה מנסה משרד הפנים להתמודד עם הבעיה מהווה סכנה ממשית על סעיף 197, המבטיח את מתן הפיצויים. בפועל, מדובר במגן היחידי בידי האזרח הקטן. להערכת לשכת שמאי המקרקעין, עם הרפורמה המתוכננת של משרד הפנים, יהפוך סעיף זה לפיקציה מוחלטת!
תזכורת: סעיף 197 נועד לפצות בעלי נכסים עקב שינויים תכנוניים. מקור הסעיף נעוץ בפקודת בנין ערים הבריטית מ-1921, אולם זכות זו צומצמה כמותית לאורך השנים, ע"י הגדרת הזכאים לתביעה רק כאלה הכלולים או גובלים בתכנית. הצמצום היה גם מהותי - ע"י הרחבת השימוש בסייגים הכלולים בסעיף 200 לחוק. חשוב לציין, כי בתי המשפט דחו עד כה את רובן המכריע של התביעות.
הרפורמה המתוכננת רוצה להגביל כמעט לחלוטין את זכות התביעה בגין פגיעה עקיפה ולהגביל את שיעור הפגיעה המזכה בפיצוי לתחום העולה על פגיעה בשיעור 10%. אלה, לפחות לדעת שמאי המקרקעין, הן הגבלות שרירותיות ביותר, המונעות מראש פיצוי אפקטיבי לנפגעים על ידי שינויים תכנוניים.
החלטה שרירותית זו, הינה דוגמא לנוהג נפוץ במדינת ישראל לפיו מוקנות זכויות נרחבות בתחומי מגרשים ספציפיים, מבלי לתת את הדעת להשפעות הסביבתיות. הכנת תכנית נקודתית ללא הכנת מסגרת תכנונית לאזור כולו מהווה מתכון בדוק ליצירת מפגעים סביבתיים. אנשים רוכשים דירה בשכונה ותיקה, מתוך הנחה שהתכנון בה הושלם והמצג אשר קיבלו בוועדת התכנון המקומית הינו המצג הנכון למועד הרכישה. לאחר זמן מה נבנה מולם מפגע המוריד את ערך נכסיהם, ואין מי שייתן על כך את הדעת.
סעיף 197 נועד לחסום תכנון פרוע. דווקא אותו מבקשים לבטל הלכה למעשה.
על הממשלה לשקול שוב גם את הכוונה להגביל את סעיף 200, המאפשר לאזרח להתנגד לפגיעה סבירה בערך הנכס שלו, ל-10% בלבד מערך הנכס, כלומר 20 אלף דולר בלבד לדירה ממוצעת של 200 אלף דולר. זאת, למרות שלעיתים פגיעה של אלפי דולרים בודדים הינה פגיעה משמעותית לבעלי נכסים.
הוועדה לא התייחסה כלל לסחבת בטיפול בתביעות, שהפכה לאומנות. בתביעות רבות שכר הטרחה ששולם לשמאים, עורכי דין ויועצים אחרים יכול היה מלכתחילה לשמש לפיצוי הדיירים. בעוד שהליכי גביית היטלי השבחה הם קצרים, ומסתכמים לכל היותר בישיבה מול שמאי מכריע, תביעות לפי סעיף 197 נגררות ע"י הוועדות לכל ערכאה משפטית קיימת ועולות למשלם המיסים ממון רב.
אין תכנון שאין בו מרוויחים ומפסידים. לאור תפיסה זו בנה החוק הישראלי מנגנון אשר בבסיסו הוטלה החובה על הוועדה המקומית להוות צינור לכספים אשר יעברו מהצד המרוויח - לרוב היזם המבקש להקים פרויקט חדש, לצד המפסיד - השכנים הנפגעים, בדמות היטלי השבחה.