גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עובדות בשטח

בזמן שמשקיעי הנדל"ן בבורסה בוכים, מסתבר שמוכרי הדירות באתרי הבנייה צוחקים; גלובס מציג את נתוני המכירות - בכסף ובדירות - של הקבלנים ל-2007, המסכמים שנה טובה במיוחד בשוק המקומי; למה לבנות ברומניה כשיש את נתניה ומודיעין?

זו כנראה הטבלה הכי מעניינת שתקראו השנה. אחרי כל אין ספור המילים שמדורי הנדל"ן מספקים במשך השנה, לאחר ששומעים את כל התחזיות, העדכונים והדיווחים של היזמים, הקבלנים, המתווכים, המשווקים, האדריכלים וכל פעילי ענף הנדל"ן, הגיע הזמן לתת למספרים לדבר.

בפעם הראשונה מרים "גלובס" את הכפפה ומרכז ככל הניתן את נתוני המכירות של חברות הבנייה המובילות. הנתונים מלמדים, כי 2007 הייתה שנה מצוינת באתרי הבנייה, להבדיל אגב ממצבו של הנדל"ן בבורסה. אמנם לא כל החברות במשק מיוצגות בטבלה, אבל כל אלה שמסרו נתונים דיווחו על עלייה מרשימה בהיקף ההכנסות ממכירת דירות, וכמעט כולן גם על עלייה במחיר הממוצע לדירה ובמספר יחידות הדיור שנמכרו.

עדיפות שנייה

בענף שפעיליו כל כך אוהבים להתלונן על המציאות הקשה, הפועלים הזרים, הביורוקרטיה, המסים, התייקרות חומרי הגלם ועוד שלל טענות - יש סיבה טובה לחייך (למרות שלא רבים יודו בכך) בסוף 2007 ובתחילת 2008.

אם הטבלה לא משקרת, הרי שהשוק המקומי, שלגבי חברות לא מועטות היה בשנים האחרונות רק עדיפות שנייה לאור הרווחים האגדיים המצופים מיזמות בחו"ל (ובעיקר ממזרח אירופה), חוזר כנראה לתת תוצאות יפות ליזמים שהשכילו להישאר בארץ. משבר האשראי באירופה והתייקרות המימון לפרויקטים, ואולי גם הנתונים המשתקפים בטבלה, יכולים לתת מספר נקודות למחשבה על כדאיות הבנייה בארץ, כמה לבנות, באילו מחירים ולאיזה קהל.

הטבלה אינה כוללת כמובן את כל חברות הבנייה בישראל, אך בהחלט מייצגת היטב את הלך הרוחות בענף הנדל"ן. חלק מהחברות שפנינו אליהן סירבו להעביר את הנתונים. חלקן בשל טענות משפטיות, חלקן בשל פחדן "ממניפולציות שיבצעו בנתונים החברות האחרות", אחרות בשל היותן "חברה פרטית שאינה חייבת בדיווח ולא יכולה להרוויח מכך", ונוספות כנראה בשל נתונים פחות מעודדים. הטבלה כוללת רק חברות שמכרו 100 דירות ומעלה ב-2007. לאור האומדנים לסך מכירות הדירות החדשות מקבלנים, הטבלה מייצגת כ-34% מהדירות שנמכרו השנה. יחד עם נתונים נוספים שלא נכנסו לתוכה (מספר יח"ד קטן מ-100 וחברות שלא היו מוכנות לפרסם את נתוניהן, אך הם מצויים בידי "גלובס"), הרי ש-40% מהדירות מיוצגות בכתבה זו.

החברות בטבלה מייצגות רמות מחירים ואזורים שונים ומספרות על חגיגת הנדל"ן של 2007, עם עלייה של 39.4% במספר יחידות הדיור שנמכרו.

דירות יקרות

היקף ההכנסות של החברות המיוצגות זינק עוד יותר וקפץ ב-58.5% תוך שנה, מ-3.67 מיליארד שקל הכנסה מצרפית ב-2006 ל-5.816 מיליארד ב-2007. הנתונים מדברים בעד עצמם.

העלייה במספר הדירות שנמכרו, יחד עם הגידול בהכנסות, מביאות אותנו לנתון מעניין לא פחות, המצביע על עלייה של 13.7% במחיר דירה ממוצעת - שכבר ב-2006 עמד על למעלה ממיליון שקל - 1.09 מיליון שקל בממוצע לדירה של 15 החברות שבטבלה, והגיע השנה ל-1.239 מיליון שקל.

בכל זאת, יש לזכור כי מדובר בממוצע משוקלל שאינו מבחין בין דירות יוקרה במגדל תל אביבי ובין דירות "ממוצעות" (לפחות למעמד הביניים) בפתח תקוה, ראשון לציון או גדרה שמוכרת אותה חברה. דירות חדשות בנגב או בגליל או גם בערים כמו רמלה נמכרות לעתים במחירים של חדר בתל אביב- 450-700 אלף שקל לדירה. חברות המיוצגות בטבלה מוכרות למשל דירות פאר ב-10 מיליון שקל בתל אביב, לצד דירות ממוצעות במיליון שקל בפתח תקווה.

כך או כך, חברות שונות השכילו בשנים האחרונות לחדור לפלחים גבוהים יותר. חברה כמו י.ח דמרי, שהחלה פעילותה בפריפריה, ידעה לעבור בזמן למוקדי הביקושים, והיא מציגה גידול של עשרות אחוזים במכירות ובמספר הדירות הנמכרות. גם מנהל השיווק של בוני התיכון, חיים קקון, מציין כי "ב-2007 נכנסה החברה כאסטרטגיה לתחום הדיור היוקרתי, והחלה בבניית פרויקטים מסוג זה באזורים שבהם היא פעילה משך שנים, כמו ראשון לציון, פתח תקווה ונתניה".

במבחן ארצי, וודאי שהממוצע בטבלה מוטה כלפי מעלה, כי מרבית החברות הגדולות מתרכזות באזורי הביקוש, שם המחירים הגבוהים, בעוד בפריפריה הרחוקה בונות כיום בעיקר חברות מקומיות רבות או חברות גדולות עם קרקעות היסטוריות.

נתון חשוב נוסף: דירות חדשות מתומחרות בשקלים, על פי חוק, והמחירים עלו גם לאור חוזקו של השקל. דירות יד השנייה שעדיין מתומחרות ברובן בדולרים, נהנו כמובן פחות מהירידה בשער הדולר, וחלקן עברו לדבר בשקלים. בכל מקרה, העלייה במחירים בשנה האחרונה לא תורגמה ישירות לשורת הרווח, לאחר שגם השנה נמשכה העלייה במחירי התשומות.

אבל מנתונים שהגיעו ל"גלובס" ממספר חברות שלא נכנסו לטבלה עולה, כי למרות שכל העוסקים בענף מתארים את המצב בפריפריה כקטטוני, מסתבר כי גם חברות שפעילות בעיקר הרחק מגוש דן הצליחו להגדיל בצורה נאה את הכנסותיהם.

נחת לבוימלגרין

חברת פרץ בוני הנגב לא מסרה אמנם את מספר הדירות וההכנסות המדויק שלה, אך החברה הפרטית שבונה בבאר שבע, אילת, אשקלון, כפר יונה, מודיעין, באר יעקב, גדרה, דימונה, כרמיאל ועוד רשמה גידול של 30% במספר יחידות הדיור שמכרה ב-2007 וגידול של 19% במחיר הממוצע של הדירות שמכרה. בחברה מסבירים את הנתונים בהשקעה במחירים נוחים במקומות שבעבר נחשבו לא אטרקטיביים מבחינה תדמיתית, ושרק לאחרונה עשו את הפריצה וקפיצת המחירים - כמו באר יעקב וכפר יונה. גם צמח המרמן שמכרה בשנה שחלפה 156 דירות (לא נמסרו נתונים על 2006) תמורת 125 מיליון שקל (ממוצע של 801 אלף שקל לדירה) מדווחת על עלייה במכירות, למרות שהיא בונה בכרמיאל, צור נתן, אלפי מנשה וטירת הכרמל. בחברה מסבירים את הנתונים ב"שיפור במצבם של משקי הבית, שתורם לגידול בביקושים לדירות חדשות גם באזורי הפריפריה, וההכרה של הרוכשים בפוטנציאל הגלום במחירים האטרקטיביים". חברת יובל אלון הצפונית, לה 3 פרויקטים פעילים בחיפה, מכרה ב-2007 סך של 54 דירות ב-59 מיליון שקל (בממוצע של 1.1 מיליון שקל לדירה), בעוד ב-2006 נמכרו 48 דירות במחיר ממוצע של 1.01 מיליון שקל (48.6 מיליון שקל הכנסות) - עלייה של 8.5% במחיר הממוצע- לא כמו במרכז, אך בהחלט סימן מעודד לעיר על הכרמל.

כדאי לשים לב לנתונים שסיפקה אביסרור, החברה היחידה בטבלה שירדה במספר הדירות, אך עלתה בהכנסות ובמחיר הממוצע לדירה. זאת, משום שב-2006 מכרה יחידות רבות בבאר שבע, שם המחיר נמוך יחסית. ב-2007 היא מכרה רק 29 דירות בבאר שבע, לעומת 42 באשדוד, 5 באילת, ו-51 במודיעין (בשתי הערים האחרונות ב-1.1-1.15 מיליון שקל לדירה), מה שמדגים יפה את הנתונים עמם מתמודד מי שבונה בפריפריה. בבאר שבע הדירות של החברה נמכרו ב-2007 במחיר ממוצע של כחצי מיליון שקל בלבד.

בפריפריה הקרובה הקבלנים הקטנים יחסית יכולים להיות מרוצים. ב-2006 מכרה קבוצת דניאל יצחקי כ-45 דירות בכ-30 מיליון שקלים בפרויקט בבאר יעקב (כ-667 אלף שקל לדירה). כיום מחיר ממוצע לדירה בפרויקט הינו כ-850 אלף שקל. ב-2007 מכרה החברה 80 יח"ד בבאר יעקב ובפתח תקווה בכ-70 מיליון שקל. גם בהוד השרון העסקים היו טובים. פריזט חסון מדווחת על מכירת 27 דירות ב-2007, במחיר ממוצע של 450 אלף דולר לדירה ב-3 פרויקטים. ב-2006 נמכרו 18 דירות בפרויקט אחד בעיר.

המנצחת הגדולה, בכל הקטגוריות (מספר יחידות דיור שנמכרו, היקפי הכנסות ומחיר ממוצע לדירה) היא אזורים. אמנם היא שותפה במספר פרויקטים לחברות אחרות, אך הנתונים שלה לא יכולים שלא להעלות חיוך על פניו של בעל השליטה בה, שעיה בוימלגרין, שעבר שנה מרובת טלטלות ושינויים. החברה מכרה בשנה זו 746 דירות (24.3% גידול) וההכנסות ממכירתן הגיעו ל-1.22 מיליארד שקל (52.1% יותר מ-2006), כשהמחיר הממוצע לדירה גבוה מכל החברות - 1.635 מיליון שקל.

מתי דב, מנכ"ל אזורים, הסביר את הנתונים "בעלייה כללית בשוק במכירות ובמחירים", זאת לצד "קמפיינים מוצלחים". לדברי דב, בשלושת השבועות הראשונים מתחילת ינואר מכרה אזורים 83 דירות. כיום יש לחברה 22 פרויקטים פעילים עם 2,182 דירות.

לדברי דב, ב-2008 תיכנס אזורים ל-16 פרויקטים חדשים עם 1,500 דירות, חלקם פרויקטי המשך וחלקם חדשים לחלוטין. "אם אני מוכר בקצב של 100 דירות לחודש זה לא יותר מדי", מסביר דב. בין הפרויקטים המתוכננים: נתניה, קרית אונו, ירושלים, ראשל"צ וכמובן מתחם עלית ברמת גן. דב אומר כי בשנה האחרונה הופתע לטובה גם "מאזורים יותר חלשים, כמו אשקלון, גדרה, רחובות". לדבריו, אזורים העלתה בתחילת 2008 את המחירים ב-5%, אך זה לא עצר את המכירות. "שני דברים פועלים לטובת העניין - מחסור של קרקעות והצמיחה, שכן משפרי הדיור מרגישים הרבה יותר ביטחון ברמה האישית. גם הירידה של הבורסה משפיעה על אנשים שיעבירו את הכספים לרכישת דירות. בשנה-שנתיים הקרובות יהיה ביקוש יפה לדירות", אומר דב.

עוד חברות שמככבות בטבלה הן 3 חברות עם קפיצה של סביב 105% בהכנסות ממכירת דירות ב-2007: אמריקה ישראל שבשליטת דני מריאן ושמשון הראל, בוני התיכוןשבשליטת משפחת פרץ ודנקנר השקעות מקבוצת דלק נדל"ן של יצחק תשובה. נתונים אלה מלמדים על שנה כמעט דמיונית, וודאי אם זוכרים את מצב הנדל"ן בישראל עד לפני שנתיים-שלוש.

מצב הענף

דירות

על פי הערכות התאחדות הקבלנים (המתבססות על הלמ"ס) בשנת 2007 חל גידול צנוע יחסית במכירת דירות. אומדן העסקאות (יד ראשונה ושנייה) עומד על 92,956 דירות ב-2007 לעומת 87,077 דירות ב-2006 - גידול של 6.8%. מכירת דירות חדשות במגזר הפרטי תגיע בשנת 2007 לכ-13,866 דירות לעומת 13,291 בשנה הקודמת - גידול של 4.3% - נתון שמלמד כי למרות השנה הטובה של חברות הבנייה, בהחלט עוד יש לאן לשאוף. מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מציין כי נתוני הלמ"ס הם נתונים כלליים המדברים על כל השוק וכוללים את כל אזורי הארץ ועל כן מראים על עלייה מתונה במכירת דירות. "יש לזכור כי מרבית החברות הקבלניות הגדולות כיום כבר אינן בונות באזורי הפריפריה ומרביתן מתרכזות בבנייה באזורי הביקוש, ועל כן הנתונים מבטאים עלייה גבוהה יותר הן במכירת דירות והן במחירי הדירות", מסביר גורדון. "

ariel-r@globes.co.il

עוד כתבות

מעבדה של כללית ברמת החייל שבודקת דגימות קורונה  / צילום: דוברות משרד הבריאות, יח"צ

האם ההצהרה על 10,000 בדיקות קורונה ביום הייתה בכלל ריאלית

אחרי שתלו את הקושי בעלייה במספר בדיקות הקורונה בחוסר במטושים, התברר כי קיים חוסר כלל-עולמי בריאגנטים והמרוץ הופנה לגזרה הזו • במשרד הבריאות עובדים במתכונת של כיבוי שריפות, שעשוי להקשות על בניית אסטרטגיית יציאה מהמשבר

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

התחלתם להתרגל? האם שיחות הווידאו ישנו לנצח את שוק העבודה

נגיף הקורונה העביר את עולם העבודה לפלטפורמת וידיאו, ואנשי מקצוע - ממאמני כושר ועד אנשי עסקים ומרצים באוניברסיטה - צריכים לגלות דרכים חדשות לתקשורת ● מה יישאר מהניסיון הזה אחרי המשבר והאם פגישת מסך יכולה להחליף לחיצת ידיים עסקית

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

עושים זום על העובדים: האם הבוס עלול לפגוע בפרטיותכם?

האם אפליקציית שיחות הווידיאו מאפשרת למעסיקים לפגוע בזכותם של העובדים לפרטיות במקומות העבודה?

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

דעה: רינה מצליח הפכה לאויבת העם, חדשות 12 לא יוכלו להוריד את הראש ולקוות שהגל יעבור

רינה מצליח התייחסה ב"אולפן שישי" ל"רוב החרדים", ודבריה גררו גל שיימינג שהפך לצונאמי ● מצליח קוממה נגדה קהל מגויס, יצירתי ונקמן שהתעלם מכמה עובדות בסיסיות ● מצד שני, הגיע הזמן שגם הפריים-טיים יכיר את המורכבות של החברה החרדית

משרד בחברת הייטק. שטח נרחב לעובד, לצרכי התרחבות עתידית  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בהייטק מחשבים מסלול מחדש, מגדלי המשרדים עשויים לשלם את המחיר

זרם חברות ההייטק שמילא בשנים האחרונות את מגדלי המשרדים הפך לנחשול והביא לעליית מחירים ● לכן ההאטה של חברות הטכנולוגיה במשבר הנוכחי היא חדשות רעות במיוחד עבור בעלי הבניינים הללו, שכבר עכשיו מתמודדים עם בקשות להנחות וצמצום שטחים

אריה דרעי, ש”ס / צילום: רפי קוץ

אתגר הבידוד: האם בני ברק היא העיר הצפופה בעולם?

דרעי טוען שהבני-ברקים לא שאננים יותר, הם פשוט צפופים יותר ● בדקנו עד כמה ● המשרוקית של גלובס

תל השומר - מבט מלמעלה / צילום: יחצ

חברת מגדל נכנסת לשותפות בפרויקט משרדים ומסחר בתל השומר

החברה שילמה 70 מיליון שקל תמורת שני מגרשים שסמוכים לכניסה הראשית למתחם בית החולים ● במקום מתוכנן להיבנות קומפלקס משרדים ומסחר בהשקעה של מאות מיליוני שקלים ● למרות הקורונה במגדל צופים תשואות עתידיות גבוהות של כ-8.5 אחוזים

פריקה של ציוד רפואי חיוני ממטוס של אל על  / צילום: דוברות אל על, יח"צ

11 מטוסים של אל על יצאו לסין לביצוע רכש במבצע משותף עם משרדי החוץ והביטחון וכיל

מנהל הרכש (מנה"ר) ויחידת השינוע הבינלאומי במשרד הביטחון הובילו את מבצע הרכש בסיוע חברת כיל ונציגיה בסין ● משרד החוץ ושגרירות ישראל בבייג'ינג סייעו במאמץ הרכש ובנוסף גייסו ציוד רב מתורמים

ארנון בר דוד / צילום: כדיה לוי

ההסתדרות והמגזר העסקי בפנייה משותפת לנתניהו: "תקן את התוכנית הכלכלית"

במכתב דחוף שנשלח לראש הממשלה בניימין נתניהו הוסיפו יו"ר ההסתדרות ויו"ר נשיאות המגזר העסקי כי יש "להנחות על חזרה אחראית והדרגתית של המשק לפעילות, מיד בתום חופשת חג הפסח"

פגישת טראמפ עם ראשי תעשיות הנפט בארה"ב / צילום: Evan Vucci, Associated Press

מאחורי הקלעים של ביטול פסגת החירום של אופ"ק: האשמות בין מדינות והימנעות של ארה"ב לקצץ בהפקה

ברגע האחרון קואליציה עולמית של מדינות מפיקות נפט, אופק פלוס, דחתה פסגת חירום וירטואלית שעניינה שחיקת הביקושים על רקע הקטנת הביקוש העולמי לנפט במקביל לצניחה הכללית במחיר מאז החלה מגפת הקורונה

שר התחבורה בצלאל סמוטריץ' / צילום: איתמר סיידא

חוק התעופה צפוי להשתנות בעקבות משבר קורונה - מה זה אומר לגבי הצרכנים?

הנימוק לבקשה לשנות את החוק בצו השעה נסב סביב מצבן הכלכלי הקשה של חברות התעופה שפעילותן נפסקה כמעט לחלוטין ● אחרי שהתזכיר הועבר להערות ציבור ואחרי הערות שהעבירה הרשות להגנת הצרכן, נוסחה הצעת חוק שמשקפת מעין פשרה בין האינטרסים של הצדדים

זוג קשישים בקניות בשוק / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: אזרחי ישראל מקריבים הכל כדי להגן על הקשישים והמדינה מזניחה אותם

בישראל התרבות השלטת רואה בחיי הקשישים שווי ערך וראויים להארכה כמו של הצעירים, וממילא יש היום את המשאבים במדינה לטפל במבוגרים ● אז מדוע הם בסוף התור? ● דעה

החשכ"ל חזקיהו / צילום: איל יצהר, גלובס

תקועים בסבך הסיוע: גם קרן ההלוואות החדשה מתקשה לעמוד בעומס

באוצר מעריכים שהלוואות ב–2 מיליארד שקל יועברו בשבועיים הקרובים, אולם בעלי עסקים מדווחים על דרישות בלתי נגמרות למסמכים ואישורים, שמקשות לקבל כספים

קניות אונליין / צילום: יח"צ

גל הונאות ברשת, גניבת פרטי אשראי, הלבנת הון ואיומי סייבר: כך תמזערו את הסיכוי ליפול בצד האפל של קניות ברשת

הרשות לאיסור הלבנת הון ממליצה לגופים הפיננסיים לגלות ערנות כלפי עלייה אפשרית בהונאות רשת, והיא לא היחידה ● בתקופה של ריבוי קניות אונליין יש כמה דברים פשוטים שכדאי לשים אליהם לב כדי למזער את הסיכון ליפול קורבן לתקיפות סייבר

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

האוכל יגיע אחרי החגים? מה עומד מאחורי תורי הענק למשלוחים מהסופר, ולמה אין לזה פתרון

שילוח ההזמנות לבתים הוא דווקא החלק הפשוט בתהליך, צוואר הבקבוק הוא באיסוף רשימת הקניות - הליקוט ● רק תחשבו כמה זמן לוקח לכם למצוא את המוצרים

רכבים נכנסים לשטחה של דנמרק בצל בהלת הקורונה / צילום: Carsten Rehder/dpa, Associated Press

בדנמרק מתכננים "לפתוח מחדש" את הכלכלה בשבוע הבא

ראש ממשלת דנמרק, מטה פרדריקסן, אמרה אתמול בראיון טלוויזיוני כי התהליך יתחיל ככל הנראה אחרי חג הפסחא (המסתיים ב-14 באפריל), אך הזהירה שוב ושוב כי הדבר תלוי בכך שהדנים ימשיכו להישמע עד אז להנחיות צמצום המגעים החברתיים ושמספר ההדבקות במדינה ימשיך לרדת

עובדי חברת החשמל ממשיכים לבצע עבודות חיוניות בצל הקורונה / צילום: חברת החשמל ויוסי וייס

הלמ"ס: כמחצית מהעסקים אומרים שיוכלו להמשיך רק עד סוף אפריל

כך עולה משני סקרי בזק שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בקרב מעסיקים שלהם מעל חמישה עובדים ● אחוז העובדים שהוצאו לחל"ת עמד על 24.3% בממוצע ● נכון ליום האחרון של החודש, רק כ-1.6% מהעובדים פוטרו ממקום העבודה

רינה מצליח / צילום: אביב חופי

חדשות 12: "דעתה של רינה מצליח הייתה אחת מיני רבות"

בעקבות הסערה התקשורתית שעוררו דבריה של רינה מצליח על התנהלות המגזר החרדי מול סמכות המדינה, מוציאה היום חדשות 12 תגובת הבהרה, המגבה מצד אחד את הפרשנית ומבהירה כי זכותה להביע את דעתה - ומנגד מדגישה את מגוון הקולות שנשמעים בחברה

חנן פרידמן / צילום: רפי דלויה

לאומי יעניק גרייס של שנתיים ללוקחי משכנתא שהוצאו לחל"ת

בסביבת הבנק מציינים כי אוכלוסיה שעשויה ליהנות במיוחד מהמבצע היא זו של רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן" שירצו לנצל את ההטבה שבה זכו אך שהוצאו לחל"ת ממקום עבודתם

רכבי יבוא בנמל אשדוד/ צילום: תמר מצפי

ענף הרכב נדבק בנגיף: ירידה במכירות לחודש מרץ

השפעות ראשונות של משבר הקורונה וסגר התחבורה: קריסה של 36% במכירות הרכב במרץ, צניחה דו ספרתית בצריכת הדלקים