ישראל היא בין 10 המדינות הצפופות בעולם. עקב הידלדלות עתודות הקרקע וההכרח לשדרג את מרכזי הערים, הבנייה בישראל הולכת ומתכנסת לתוך הערים. יזמים טועים לעיתים לחשוב שרק בזכות מגה פרויקטים יצליחו למנף התחדשות עירונית, אולם הניסיון מכל העולם מלמד שכל הפרוייקטים הגדולים הובילו לגסיסה מהירה יותר של העיר ולכשלונות עירוניים בכל מקום שתוככנו.
התחדשות עירונית משגשגת תבנה רק בזכות פרויקטים על מגרשים קטנים, מגוונים ומפוזרים, שכן רבגוניות עירונית הנה תנאי הכרחי להתחדשות עירונית. כדי שתהליכי התחדשות עירוניים יצליחו לבנות מקום עירוני משגשג, דרושים חמישה תנאי יסוד:
1. עירוב של שימושים, ייעודים ופונקציות.
2. צפיפות גבוהה של אנשים ושימושים.
3. נגישות גבוהה ומספר גדול של דרכים ואפשרויות להגיע מרחוב לרחוב.
4. עירוב אוכלוסיות.
5. מבנים ממגוון תקופות ומצבי תחזוקה.
נגישות גבוהה דורשת הרבה רחובות והרבה צמתים. ככל שיש יותר רחובות, כמות החזיתות מאפשרת חשיפה גדולה יותר למסחר, למבני ציבור, לכניסות למגורים ולחשיפה של גינות לרחובות, המעודדים את עירוב השימושים. מספר רב של אפשרויות להגיע ממקום למקום יוצר סביבה מעניינת לתנועה. האפשרות להגיע באופנים שונים ולשימושים רבים באותו מתחם עירוני גורמת לאנשים רבים יותר להשתמש באזור.
כאשר מתכננים פרויקט גדול, ובוודאי "מגה פרויקט", קיימת נטייה גדולה של צוות התכנון ובעיקר יועצי התנועה והיזמים לנסות לחסוך בכמות הרחובות. חסכון כזה מוביל לרחובות רחבים יותר עם תנועה כבדה, מהירה, רעשנית, מסוכנת להולכי הרגל וכמובן לא נעימה. דבר זה מוביל לכך שאנשים לא מסתובבים ברגל, המסחר מפסיד ותחושת הביטחון יורדת. כדי שתהיה תנועת אנשים תמידית צריך ליצור מגוון אנשים רחב המשתמש ברחוב, גילאים שונים, בעלי הכנסות שונות ובעלי עניין שונים.
בערים רבות בעולם עירוב אוכלוסיות קורה רק עם קיומם של מבנים מתקופות שונות ובמצבי תחזוקה שונים. בעזרת מדיניות עירונית או ממשלתית ניתן לסבסד חלק מהדירות למשפחות בעלות יכולות נמוכות, כך שהמגוון של האוכלוסיה גדל - אלמנט שהעיר זקוקה למען שגשוגה.
ההצלחה של תל אביב, כמו ברחוב רוטשילד וברחובות אחרים, נובעת מהשימור של "תוכנית גדס", אשר תכנן את תל אביב בשנת 1927, המתוכננת לנגישות גבוהה, רקמה עירונית קטנה ושילוב של שימושים מעורבים.
הדרישות שלנו כתושבים מהמקומות בהם אנו חיים משתנות כל עשור כמעט, ומכיוון והמגוון של האנשים והדרישות שלהם שונות אחד מהשני, פרויקט גדול ממלא בהכרח מתחם עירוני שלם, אשר לאחר עשור בלבד יתאים לאוכלוסיה שהולכת ומתדלדלת, יזדקן ויתיישן ויוביל להדרדרות של אזור שלם בעיר. יקחו עוד שנים רבות עד שתהיה הצדקה כלכלית להתחיל לטפל בו. די לציין את כיכר אתרים ואת התחנה המרכזית.
בישראל הערים הן בעלות אוכלוסיה קטנה יחסית, ולכן הפרויקטים שיובילו להתחדשות עירונית אמיתית לטווח ארוך, בת קיימא, חייבים להיות בקנה מידה קטן. רק פרויקטים על מגרשים קטנים ומפוזרים יובילו לרב גוניות הנדרשת של שימושים ואוכלוסיות, תוך ציפוף, במטרה לבנות איכות חיים עירונית טובה.
הכותבת היא אדריכלית ומתכננת ערים, ממשרד עירית סולסי דרור גרשון אדריכלים אורבניים.