לא מעט אנשים שאיבדו פוטנציאל כלכלי בקרקע שלהם ממורמרים בשנתיים האחרונות: עררים בעניין תביעות לפיצוי בגין פגיעות בקרקע עקב תוכניות חדשות כמעט שלא נדונות. הסיבה היא שפשוט אין מי שידון בהן.
ביוני 2006 נכנס לתוקף תיקון לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי לכל מחוז תהיה ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. כך, ועדות הערר המחוזיות לתכנון ולבנייה לא אמורות עוד לדון בעררים בנושאים אלה. הרכב הוועדה החדש, כך נקבע, יכלול עורך דין, נציג מתכנן המחוז ובעל תואר אקדמי בתחום הכלכלה, או שמאי מקרקעין.
רק באחרונה אוישו ועדות הערר החדשות לפיצויים ולהיטל השבחה במחוזות תל אביב והמרכז. כעת פועל משרד הפנים לאיוש שאר הוועדות, ובינתיים העררים נערמים.
יו"ר ועדת תכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין במחוז תל אביב והמרכז, עו"ד נתן לרר, קיים פגישה במרץ האחרון עם יושבי ראש ועדות הערר המחוזיות של מחוזות תל אביב והמרכז, ואלה מסרו כי הוקמה ועדת ערר חדשה לפיצויים שאמורה להתחיל את פעולתה בקרוב.
עו"ד רון צין, שותף במשרד עוה"ד שביט בר-און גלאון צין נוב יגור ושות', המתמחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה, מסביר כי מאז שהתיקון נכנס לתוקף ביוני 2006, תביעות פיצויים לפי סעיף 197 מתעכבות. מדובר בשני סוגי תביעות. סוג אחד הוא פגיעות תכנוניות, כלומר כשמדובר בתוכנית שפוגעת בערך המגרש הגובל בה, או נמצא בתחומה. סוג שני של פגיעות הוא כאשר התוכנית שאושרה מפקיעה שטח של אדם או חלק משטחו, ומייעדת אותו לשטחי ציבור.
עו"ד צין אומר, כי לפי מיטב הבנתו משרד הפנים עומד בפני השלמת המינויים לוועדות החדשות, אבל נכון כי עד עתה תביעות לפי סעיף 197 התעכבו - גם תביעות על סך מיליוני שקלים, אם כי חשוב לזכור כי מדובר רק בסכום תביעה, ולרוב יש פער בין סכום התביעה לסכומי הפיצויים שנפסקים בפועל.
"זוהי פגיעה מהותית בקניין שנעשית מטעמים פרוצדורליים", אומר צין. צין עצמו מייצג כמה תובעים שתביעותיהם תלויות ועומדות, למשל כמה תביעות על סך מיליוני שקלים בגין תוכנית המתאר המחוזית בנוגע לפארק הירקון.
הנימוק של משרד הפנים בעניין העיכוב בהקמת הוועדות היה חשש לניגוד עניינים של שמאים, שיישבו כחברים בוועדה. לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, השמאי ארז כהן, "לדעתי לא היה אינטרס גדול למנות שמאים, פשוט מהחשש במשרד הפנים מתביעות מאסיביות לפי סעיף 197 שהוגשו לאחר אישור פרויקט נתב"ג 2000. אבל החשש קצת ירד בעקבות פסיקה של ועדת ערר מחוז המרכז, שדחתה תביעות של תושבים שלא גרים בסמוך לפרויקט".
חשש לניגוד עניינים
כהן מציין, כי בתחילת 2007 שלח רשימה של 50 שמאים שיכולים להיות מועמדים לשמש כחברים בוועדות, אולם הוחלט לא לקבל את ההצעה בעקבות חוות דעת של משרד הפנים שקבעה שהם נגועים בחשש לניגוד עניינים, כי היו מעורבים בתביעות פרטיות. בהמשך דן כהן עם שר הפנים, מאיר שטרית, בעניין.
לדבריו, "משרד הפנים מעוניין לצמצם את התביעות לפיצויים לפי סעיף 197. יש טענה כאילו קיימת הרבה שרלטנות בתביעות האלה, אבל גם אם יש מקרים מועטים שבהם זה קיים, יש אפשרות לערער לוועדת ערר ולבתי המשפט, שלא מקבלים תביעות מופרכות. יש מערכת איזונים ובקרה. פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לא שולמו במאסות בישראל. עוד לא נולדה רשות שהתמוטטה מזה. בעניין זה הצעתי למשרד הפנים שייקבע כי ניתן יהיה להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף זה רק כשיש תוכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה. כך יירד חוסר הוודאות בקרב אנשים שנפגעים מתוכניות, ויופחת מספר התביעות.
"כיום המצב החוקי הוא שאינך יודע מה יתרחש, ולכן אנשים דואגים להגיש תביעה מראש, גם כשמדובר בתוכנית מתאר ארצית, כדי שלא יאמרו להם בדיעבד שאיחרו את המועד לתבוע. בינתיים תביעות שהוגשו לא נדונות או לא מוכרעות, ומדובר על סכומים גבוהים. למשל, יש תביעות בגין תוואי רכבת שמתוכננים, תיקי תשתיות, כביש מכבית ועוד. היו מדינות בעולם שביטלו בעבר אפשרות לפיצוי בגין פגיעה בקרקע, אך החזירו את זה. זו זכות קנייין בסיסית", אמר כהן.
עו"ד צבי שוב, בעל משרד המתמחה במקרקעין ומייצג תובעי פיצויים, אומר כי לדעתו התובעים בתיקים שמתעכבים ייאלצו להמתין אפילו שנים עד להכרעה בעררים. עו"ד שוב ממתין לדיונים ולהכרעות בכמה עררים שהגיש. כך למשל, הכרעה בערר שהגיש בשם כנס הבפטיסטים בישראל לפיצוי של 100 מיליון שקל, בגין פגיעה בקרקע עקב אישור תוכנית תמ"מ 21/3 (שינוי לתוכנית המתאר המחוזית במחוז המרכז) מתעכבת כשנה. באפריל 2007 ניתנה החלטת ביניים על-ידי יו"ר הוועדה הקודם שפרש והעביר את ההכרעה בערר, כמו בעררים רבים אחרים שצפה כי יוגשו בגין תוכנית זו "במיליארדים רבים של שקלים", לוועדת הערר החדשה.
"את התביעה המקורית הגשנו בשנת 2000", אומר שוב. "כשהגענו לשלב הסיכומים בוועדת הערר באפריל 2007, ניתנה החלטה זו שמעבירה את הדיון לוועדה החדשה, ומאז אנחנו ממתינים". לדבריו, "עיכוב זה גורם נזק לאנשים שנפגעו. בחלק מהמקרים אנשים קיבלו פיצוי נמוך ובחלק לא קיבלו דבר, למרות שלמעשה הופקעה להם קרקע. התקנות בעניין קובעות שהחלטה בערר תינתן תוך לוח זמנים ברור מיום סיום הדיון בערר, אך הרשויות לא עומדות בזה ולמעשה מצפצפות. אילו מגיש ערר יאחר בלוח הזמנים אף אחד לא יתחשב בו כך".
משרד הפנים מסר בתגובה: "משרד הפנים לא הכריז בעבר על רצונו בצמצום האפשרות לתביעות. היתה זו אחת ההמלצות של צוות בינמשרדי שגיבש רפורמה מקיפה בחוק התכנון והבנייה. הרפורמה בחוק נמצאת בימים אלה בתיאומי נוסח עם משרד המשפטים, ותופץ בקרוב כתזכיר הצעת חוק. אין כל קשר בין המלצות הצוות לבין הבעייתיות בהקמת ועדות הערר לפיצויים. ועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמו ביוזמת משרד הפנים בהתבסס על מסקנות הביניים של אותו צוות בינמשרדי, במטרה לייעל ולמקצע את הדיונים בתחום. העיכוב באיוש הוועדות אכן נבע מחשש לניגוד עניינים, אולם באחרונה אוישו הוועדות במחוזות תל אביב ומרכז, ואנו פועלים להשלמת המינויים ביתר הוועדות". **
orit-b@globes.co.il