רבות דובר בשנים האחרונות על הפיחות במעמד מרכזי הערים הוותיקות, על ירידת קרנם של הרחובות הראשיים ועל ההזנחה של רבים מהבתים בשכונות הישנות. אך עדיין, כאשר מדברים על נקודות ציון בעיר שמסמלות את מרכז החיים והמרקם העירוני, בדרך כלל חושבים בנוסטלגיה על השכונות הנושנות.
רבים מרוכשי הדירות עשויים להתפעם מהבניינים רבי הקומות המעטרים את פרברי העיר והשכונות החדשות שהוקמו בפריפריה, אך חלק לא מבוטל מהרוכשים חושבים, כי לו רק היו בונים בניין חדש בשכונות הוותיקות, הם היו מעדיפים להישאר בנוף המוכר.
תהליך הפינוי-בינוי רק בחיתוליו, אך עוד בטרם צבר תאוצה כבר מצליחות שכונות בעלות מוניטין לקלוט אוכלוסיה איכותית בדירות חדשות, בזכות ניצול קרקעות היסטוריות שנותרו בידי הקבלנים והיזמים, ותוך מיצוי מגרשים אחרונים שזמנם עבר לצורך בנייה חדשה.
רכישת דירה חדשה בשכונה ותיקה הפכה לסמל סטאטוס. מאידך, טוענים שמאים, כי לא תמיד המחיר מוצדק וכי לשכונות חדשות יש פוטנציאל השבחה גבוה יותר. הבחירה היא בהחלט עניין של טעם והעדפה אישית, אולם "גלובס" מנסה ללמוד מגורמי נדל"ן שונים מהו סוד קסמן של השכונות הוותיקות, כיצד מצליחות שכונות חדשות לעמוד מולן בתחרות על ליבם של רוכשי הדירות, והאם באמת עדיף לגור בשכונה מתוכננת מראש על פני דירה בבניין במרכז העיר.
המלחמה על הכיס
עמיר שאלתיאל, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת כ-40 פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, טוען כי מחירי הדירות בשכונות ותיקות וטובות עשוי להיות גבוה ב-20%, ואף למעלה מזה, בהשוואה לפרויקטים דומים בשכונות חדשות באותה עיר.
טל תפוחי, שמאי מקרקעין ומנהל ייזום העסקים בחברת גמלא נדל"ן, מסכים גם הוא עם הקביעה, ומסביר: "שכונות ותיקות שצברו מוניטין של 'שכונות טובות', נהנות מרמות ביקוש גבוהות. בשכונות אלה מצאי המגרשים לבנייה קטן ביותר, ולכן אין מלאי משמעותי של דירות חדשות. כתוצאה מכך, נוצר עודף ביקוש לדירות באזור המביא לעליית מחירים. המוניטין הטוב של השכונות האלה נצבר במהלך השנים ונובע מרמה סוציו-אקונומית גבוהה של התושבים, פיתוח סביבתי ברמה גבוהה ונגישות טובה למרכזי הפעילות בעיר".
"לא תמיד ברור מדוע הפכה שכונה מסוימת לנחשקת ויקרה יותר משכנותיה", מציין ברק פז, מנהל השיווק בחברת יובל אלון הצפונית, "אך נדמה כי הפרמטר המובהק ביותר בשכונות שצברו מוניטין גבוה הינו תמיד רמת האוכלוסיה. בחיפה למשל, ככל שמטפסים גבוה יותר על הכרמל, השכונה יוקרתית יותר. האוכלוסיה האמידה בעיר מתרכזת בפסגת ההר. כך למשל קרה בשכונת סביוני דניה שנבנתה באמצע שנות ה-90, ומאופיינת באוכלוסיה של משפרי דיור, ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. השכונה מונה כ-2,000 תושבים, רובם ככולם כרמליסטים, שטיפסו במעלה ההר עם השנים. בניגוד לשכונות נחשבות במרכז הארץ, אין כמעט בסביוני דניה מוסדות חינוך או מתקנים ציבוריים. המחירים בפרויקטים חדשים בשכונה גבוהים בכ-20% ביחס לשכונות הסמוכות".
ההתלבטות בין רכישת דירה חדשה בשכונה ותיקה לבין רכישת דירה בשכונות החדשות קשורה גם לשכנים העתידיים. "הקונספט בשכונות החדשות בעשור האחרון מותאם ככפפה לזוגות צעירים ומשפחות, המחפשות סביבה צעירה הכוללת את כל השירותים הקהילתיים במרחק קצר וחיים לצד אוכלוסיה דומה", מסביר אבי ביתן, מנהל השיווק בחברת מנרב. "הדור החדש אינו מחפש רק קירות, רוכשי הדירות בימינו מתעניינים קודם כל בסביבת המגורים, הם מחפשים מענה כולל לכל צרכי המשפחה הצעירה, כולל פארקים וגני ילדים". מאידך, מציין ביתן, פרויקטים חדשים הנבנים בשכונות ותיקות הינם פרויקטים יקרים, כך שלרוב הצעירים אין יכולת כלכלית להישאר או לרכוש דירה בשכונה.
משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו, מציין כי שכונות ותיקות אשר צברו מוניטין טוב במשך השנים מתאפיינות באוכלוסיה ותיקה ואמידה המתגוררת בבתים צמודי קרקע, ונהנית ממוסדות חינוך טובים. צרפתי מציין, כי הצלחת שכונות כאלה היא בדרך כלל בתחרות מול קהל יעד מקומי המוכן לשלם 10%-20% יותר, כדי לגדל שם את ילדיו. "רמות המחיר הגבוהות בשכונות כאלה יוצרות פילוח טבעי של האוכלוסיה. האוכלוסיה המסוגלת לשלם עבור בית בשכונה היא חזקה, אמידה ובוגרת. המחירים בשכונות יוקרה גבוהים משמעותית ביחס לאלטרנטיבות הקיימות בעיר".
המומחים מסכימים, כי בשכונות הוותיקות האוכלוסיה היא הומוגנית וכוללת בעיקר משפרי דיור מקומיים מחתך סוציו-אקונומי דומה, כאשר לעומתן האוכלוסיה השכיחה בפרויקטים החדשים הנבנים בשכונות מתפתחות הינה אוכלוסיה הטרוגנית של רוכשים המגיעים גם מערים שכנות. "משפרי הדיור בערים העדיפו תמיד לגור בפרויקטים הנבנים בשכונות ותיקות וטובות הסמוכות ללב הפועם של העיר", מסביר שאלתיאל, "זאת ביחס לזוגות צעירים ומשפחות צעירות המחפשים מחיר אטרקטיבי ומוכנות להשקיע באזור מתפתח כל עוד אינם מטופלים בילדים ואין להם צורך מיידי במוסדות חינוך ושירותים קהילתיים קרובים".
חברת י.ח דמרי היא יזמית הפרויקטים גרנד סיטי ודמרי על הים, שניהם באשדוד. מנהל השיווק של החברה, עמוס דבוש, אומר כי לכל אזור יש את הייחוד שלו: "לפרויקט שנבנה במרינה באזור חדש יש את הייחוד של קירבה לים ואת הסטנדרטים שמאפיינים אזור שממוצב מתחילתו. כמו כן, הצפי הוא לעלייה בערך הדירות הנבנות בשכונה חדשה לאחר סיום עבודות הפיתוח הסביבתי. בפרויקט שנבנה בשכונה קיימת, מקבלים הרוכשים גם את השירותים הקהילתיים, מרכזי הקניות ומערכת התחבורה שכבר קיימים במקום".
איפה יש מכולת?
"היתרון הגדול בשכונות חדשות הוא גם החיסרון שלהן", מסביר אבי זיתוני, מנכ"ל חברת זיתוני, הבונה פרויקט בשכונה הירוקה החדשה בכפר סבא. "מצד אחד בשכונות החדשות הנבנות כיום יש תכנון כולל מראש, הלוקח בחשבון את כל צרכי האוכלוסיה ברמת החינוך, התרבות, הבריאות והפנאי, כך שמדובר בהשקעה לטווח ארוך בנכס שבתוך מספר שנים יהווה סביבת מגורים מושלמת. מצד שני, לוקח לשכונה חדשה וגדולה לא מעט זמן להבשיל ולאייש את כל השירותים שלה, עובדה המעוררת לעיתים התנגדות אצל רוכשי דירות, בעיקר כשמדובר במשפחות עם ילדים".
מנהל מחלקת המגורים של אנגלו-סכסון, כפיר זוהר, אומר כי קהל היעד של פרויקט חדש הנבנה בשכונה ותיקה הוא בעיקר תושבי אותו אזור, זאת לעומת בנייה בשכונות חדשות שם יש נטייה של תושבים ממקומות שונים לרכוש בפרויקט. "בפרויקט ששיווקנו באפקה, שנמצא בתוך אזור ותיק, מרבית הרוכשים היו משדרגי דיור מהשכונה. בשכונה חדשה שחסרים בה עדיין בתי ספר ופארקים, הרוכשים יודעים שיש אפשרות לכך שערך הדירה שלהם יעלה, ומבחינתם יש במחיר הנוכחי יתרון. מצד שני יש פניות של רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים לגור ליד בית ספר מסויים, והדבר נמצא אצלם בסדר עדיפות גבוה".
חברת טראס השקעות, המתמחה בבנייה וייזום של מרכזים מסחריים שכונתיים, מסרה כי בשכונות החדשות במקרים רבים קיים מחסור בשטחי מסחר. מחסור זה נוצר עקב תפישת תכנון אורבאנית חדשה, אשר אינה משלבת מסחר כחלק ממרקם הרחוב. כך קורה לעיתים קרובות שבשכונה של למעלה מ-1,000 בתי אב אין מכולת אחת לרפואה, שלא לדבר על בית מרקחת, סניף בנק או דואר. לאור המחסור האמור מסתמנת כיום מגמה של חזרה למרכזים מסחריים שכונתיים, המחליפים את קמעונאות הרחוב ומהווים את מרכז ההתרחשות והפנאי של השכונה.
השקעה לטווח ארוך
לא צריך להיות מומחה בכלכלה ובנדל"ן כדי להבין כי שכונות חדשות במחירים נמוכים הן גם בעלות פוטנציאל התשואה הגבוהה יותר. כך, זוג צעיר שרכש דירת 4 חדרים בשכונת הדרי סמל בנס ציונה בשנת 2003 בכ-800 אלף שקל, מוצא את עצמו כיום באחת השכונות המבוקשות בעיר והדירות בבניין נמכרות בכ-1.2 מיליון שקל, עלייה של 50% ב-5 שנים.
לא רק בנס ציונה עלו מחירי הדירות בשכונות החדשות בעשרות אחוזים - דוגמאות מובהקות נוספות לכך הן שכונת אם המושבות בפ"ת והשכונות החדשות בקרית אונו. פרץ דינר, מנהל השיווק של חברת ד. רוטשטיין, מהחברות הראשונות שבנו פרויקטים בשכונת קרית השרון בנתניה, מציין כי בשנת 2003 נמכרו דירות 4 חדרים בפרויקט קרית האקדמיה ב-650 אלף שקל. כיום נמכרות דירות דומות בפרויקט סביב כמיליון שקל. "מסיבה זו, רוב המשקיעים רוכשים דירות בשכונות חדשות, שם יכולת ההשבחה היא גבוהה משום שהאזור בחיתוליו ויש לצפות שתוך מספר שנים המחירים יעלו משמעותית. עם זאת, לעיתים הרכישה בשכונה חדשה עלולה להתגלות גם כהימור פחות מוצלח, במקרים בהם הפרדס הירוק שגבל בשכונה בעת בנייתה הופך לכביש גישה סואן או תוואי רכבת", אומר דינר.
שאלתיאל טוען כי רוב השכונות הוותיקות שצברו מוניטין ממוקמות בפריים-לוקיישן, בלב הערים ובמרכז ההתרחשות, למשל שכונת נווה אמירים בהרצליה, תל בנימין ברמת גן, נווה גן בפתח תקוה ואחרות. לדבריו, המיקום הוא הסיבה שהמחירים באזורים אלה שומרים על רמתם הגבוהה גם אם האזור "התיישן" לכאורה. "שכונות חדשות שהפכו לסיפור הצלחה הן שכונות שעם השנים הצליחו ליצור סביבת מגורים אוטונומית, המתנהלת בתוך עצמה ומספקת לתושביה את כל השירותים הנדרשים".**
ariel-r@globes.co.il