גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ישן מפני חדש תוציאו?

רוכשי דירות רבים מתלבטים בשאלה: האם לבחור בדירה חדשה בשכונה ותיקה, המציעה את כל המוכר והטוב בפריים לוקיישן, או לחסוך ולבחור בדירה בשכונה חדשה לגמרי, לסבול את המחסור בשירותים ותשתיות ולבנות על השבחת הנכס שחקנים בענף מפרטים

רבות דובר בשנים האחרונות על הפיחות במעמד מרכזי הערים הוותיקות, על ירידת קרנם של הרחובות הראשיים ועל ההזנחה של רבים מהבתים בשכונות הישנות. אך עדיין, כאשר מדברים על נקודות ציון בעיר שמסמלות את מרכז החיים והמרקם העירוני, בדרך כלל חושבים בנוסטלגיה על השכונות הנושנות.

רבים מרוכשי הדירות עשויים להתפעם מהבניינים רבי הקומות המעטרים את פרברי העיר והשכונות החדשות שהוקמו בפריפריה, אך חלק לא מבוטל מהרוכשים חושבים, כי לו רק היו בונים בניין חדש בשכונות הוותיקות, הם היו מעדיפים להישאר בנוף המוכר.

תהליך הפינוי-בינוי רק בחיתוליו, אך עוד בטרם צבר תאוצה כבר מצליחות שכונות בעלות מוניטין לקלוט אוכלוסיה איכותית בדירות חדשות, בזכות ניצול קרקעות היסטוריות שנותרו בידי הקבלנים והיזמים, ותוך מיצוי מגרשים אחרונים שזמנם עבר לצורך בנייה חדשה.

רכישת דירה חדשה בשכונה ותיקה הפכה לסמל סטאטוס. מאידך, טוענים שמאים, כי לא תמיד המחיר מוצדק וכי לשכונות חדשות יש פוטנציאל השבחה גבוה יותר. הבחירה היא בהחלט עניין של טעם והעדפה אישית, אולם "גלובס" מנסה ללמוד מגורמי נדל"ן שונים מהו סוד קסמן של השכונות הוותיקות, כיצד מצליחות שכונות חדשות לעמוד מולן בתחרות על ליבם של רוכשי הדירות, והאם באמת עדיף לגור בשכונה מתוכננת מראש על פני דירה בבניין במרכז העיר.

המלחמה על הכיס

עמיר שאלתיאל, מנכ"ל חברת אלדר המשווקת כ-40 פרויקטים למגורים ברחבי הארץ, טוען כי מחירי הדירות בשכונות ותיקות וטובות עשוי להיות גבוה ב-20%, ואף למעלה מזה, בהשוואה לפרויקטים דומים בשכונות חדשות באותה עיר.

טל תפוחי, שמאי מקרקעין ומנהל ייזום העסקים בחברת גמלא נדל"ן, מסכים גם הוא עם הקביעה, ומסביר: "שכונות ותיקות שצברו מוניטין של 'שכונות טובות', נהנות מרמות ביקוש גבוהות. בשכונות אלה מצאי המגרשים לבנייה קטן ביותר, ולכן אין מלאי משמעותי של דירות חדשות. כתוצאה מכך, נוצר עודף ביקוש לדירות באזור המביא לעליית מחירים. המוניטין הטוב של השכונות האלה נצבר במהלך השנים ונובע מרמה סוציו-אקונומית גבוהה של התושבים, פיתוח סביבתי ברמה גבוהה ונגישות טובה למרכזי הפעילות בעיר".

"לא תמיד ברור מדוע הפכה שכונה מסוימת לנחשקת ויקרה יותר משכנותיה", מציין ברק פז, מנהל השיווק בחברת יובל אלון הצפונית, "אך נדמה כי הפרמטר המובהק ביותר בשכונות שצברו מוניטין גבוה הינו תמיד רמת האוכלוסיה. בחיפה למשל, ככל שמטפסים גבוה יותר על הכרמל, השכונה יוקרתית יותר. האוכלוסיה האמידה בעיר מתרכזת בפסגת ההר. כך למשל קרה בשכונת סביוני דניה שנבנתה באמצע שנות ה-90, ומאופיינת באוכלוסיה של משפרי דיור, ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. השכונה מונה כ-2,000 תושבים, רובם ככולם כרמליסטים, שטיפסו במעלה ההר עם השנים. בניגוד לשכונות נחשבות במרכז הארץ, אין כמעט בסביוני דניה מוסדות חינוך או מתקנים ציבוריים. המחירים בפרויקטים חדשים בשכונה גבוהים בכ-20% ביחס לשכונות הסמוכות".

ההתלבטות בין רכישת דירה חדשה בשכונה ותיקה לבין רכישת דירה בשכונות החדשות קשורה גם לשכנים העתידיים. "הקונספט בשכונות החדשות בעשור האחרון מותאם ככפפה לזוגות צעירים ומשפחות, המחפשות סביבה צעירה הכוללת את כל השירותים הקהילתיים במרחק קצר וחיים לצד אוכלוסיה דומה", מסביר אבי ביתן, מנהל השיווק בחברת מנרב. "הדור החדש אינו מחפש רק קירות, רוכשי הדירות בימינו מתעניינים קודם כל בסביבת המגורים, הם מחפשים מענה כולל לכל צרכי המשפחה הצעירה, כולל פארקים וגני ילדים". מאידך, מציין ביתן, פרויקטים חדשים הנבנים בשכונות ותיקות הינם פרויקטים יקרים, כך שלרוב הצעירים אין יכולת כלכלית להישאר או לרכוש דירה בשכונה.

משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו, מציין כי שכונות ותיקות אשר צברו מוניטין טוב במשך השנים מתאפיינות באוכלוסיה ותיקה ואמידה המתגוררת בבתים צמודי קרקע, ונהנית ממוסדות חינוך טובים. צרפתי מציין, כי הצלחת שכונות כאלה היא בדרך כלל בתחרות מול קהל יעד מקומי המוכן לשלם 10%-20% יותר, כדי לגדל שם את ילדיו. "רמות המחיר הגבוהות בשכונות כאלה יוצרות פילוח טבעי של האוכלוסיה. האוכלוסיה המסוגלת לשלם עבור בית בשכונה היא חזקה, אמידה ובוגרת. המחירים בשכונות יוקרה גבוהים משמעותית ביחס לאלטרנטיבות הקיימות בעיר".

המומחים מסכימים, כי בשכונות הוותיקות האוכלוסיה היא הומוגנית וכוללת בעיקר משפרי דיור מקומיים מחתך סוציו-אקונומי דומה, כאשר לעומתן האוכלוסיה השכיחה בפרויקטים החדשים הנבנים בשכונות מתפתחות הינה אוכלוסיה הטרוגנית של רוכשים המגיעים גם מערים שכנות. "משפרי הדיור בערים העדיפו תמיד לגור בפרויקטים הנבנים בשכונות ותיקות וטובות הסמוכות ללב הפועם של העיר", מסביר שאלתיאל, "זאת ביחס לזוגות צעירים ומשפחות צעירות המחפשים מחיר אטרקטיבי ומוכנות להשקיע באזור מתפתח כל עוד אינם מטופלים בילדים ואין להם צורך מיידי במוסדות חינוך ושירותים קהילתיים קרובים".

חברת י.ח דמרי היא יזמית הפרויקטים גרנד סיטי ודמרי על הים, שניהם באשדוד. מנהל השיווק של החברה, עמוס דבוש, אומר כי לכל אזור יש את הייחוד שלו: "לפרויקט שנבנה במרינה באזור חדש יש את הייחוד של קירבה לים ואת הסטנדרטים שמאפיינים אזור שממוצב מתחילתו. כמו כן, הצפי הוא לעלייה בערך הדירות הנבנות בשכונה חדשה לאחר סיום עבודות הפיתוח הסביבתי. בפרויקט שנבנה בשכונה קיימת, מקבלים הרוכשים גם את השירותים הקהילתיים, מרכזי הקניות ומערכת התחבורה שכבר קיימים במקום".

איפה יש מכולת?

"היתרון הגדול בשכונות חדשות הוא גם החיסרון שלהן", מסביר אבי זיתוני, מנכ"ל חברת זיתוני, הבונה פרויקט בשכונה הירוקה החדשה בכפר סבא. "מצד אחד בשכונות החדשות הנבנות כיום יש תכנון כולל מראש, הלוקח בחשבון את כל צרכי האוכלוסיה ברמת החינוך, התרבות, הבריאות והפנאי, כך שמדובר בהשקעה לטווח ארוך בנכס שבתוך מספר שנים יהווה סביבת מגורים מושלמת. מצד שני, לוקח לשכונה חדשה וגדולה לא מעט זמן להבשיל ולאייש את כל השירותים שלה, עובדה המעוררת לעיתים התנגדות אצל רוכשי דירות, בעיקר כשמדובר במשפחות עם ילדים".

מנהל מחלקת המגורים של אנגלו-סכסון, כפיר זוהר, אומר כי קהל היעד של פרויקט חדש הנבנה בשכונה ותיקה הוא בעיקר תושבי אותו אזור, זאת לעומת בנייה בשכונות חדשות שם יש נטייה של תושבים ממקומות שונים לרכוש בפרויקט. "בפרויקט ששיווקנו באפקה, שנמצא בתוך אזור ותיק, מרבית הרוכשים היו משדרגי דיור מהשכונה. בשכונה חדשה שחסרים בה עדיין בתי ספר ופארקים, הרוכשים יודעים שיש אפשרות לכך שערך הדירה שלהם יעלה, ומבחינתם יש במחיר הנוכחי יתרון. מצד שני יש פניות של רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים לגור ליד בית ספר מסויים, והדבר נמצא אצלם בסדר עדיפות גבוה".

חברת טראס השקעות, המתמחה בבנייה וייזום של מרכזים מסחריים שכונתיים, מסרה כי בשכונות החדשות במקרים רבים קיים מחסור בשטחי מסחר. מחסור זה נוצר עקב תפישת תכנון אורבאנית חדשה, אשר אינה משלבת מסחר כחלק ממרקם הרחוב. כך קורה לעיתים קרובות שבשכונה של למעלה מ-1,000 בתי אב אין מכולת אחת לרפואה, שלא לדבר על בית מרקחת, סניף בנק או דואר. לאור המחסור האמור מסתמנת כיום מגמה של חזרה למרכזים מסחריים שכונתיים, המחליפים את קמעונאות הרחוב ומהווים את מרכז ההתרחשות והפנאי של השכונה.

השקעה לטווח ארוך

לא צריך להיות מומחה בכלכלה ובנדל"ן כדי להבין כי שכונות חדשות במחירים נמוכים הן גם בעלות פוטנציאל התשואה הגבוהה יותר. כך, זוג צעיר שרכש דירת 4 חדרים בשכונת הדרי סמל בנס ציונה בשנת 2003 בכ-800 אלף שקל, מוצא את עצמו כיום באחת השכונות המבוקשות בעיר והדירות בבניין נמכרות בכ-1.2 מיליון שקל, עלייה של 50% ב-5 שנים.

לא רק בנס ציונה עלו מחירי הדירות בשכונות החדשות בעשרות אחוזים - דוגמאות מובהקות נוספות לכך הן שכונת אם המושבות בפ"ת והשכונות החדשות בקרית אונו. פרץ דינר, מנהל השיווק של חברת ד. רוטשטיין, מהחברות הראשונות שבנו פרויקטים בשכונת קרית השרון בנתניה, מציין כי בשנת 2003 נמכרו דירות 4 חדרים בפרויקט קרית האקדמיה ב-650 אלף שקל. כיום נמכרות דירות דומות בפרויקט סביב כמיליון שקל. "מסיבה זו, רוב המשקיעים רוכשים דירות בשכונות חדשות, שם יכולת ההשבחה היא גבוהה משום שהאזור בחיתוליו ויש לצפות שתוך מספר שנים המחירים יעלו משמעותית. עם זאת, לעיתים הרכישה בשכונה חדשה עלולה להתגלות גם כהימור פחות מוצלח, במקרים בהם הפרדס הירוק שגבל בשכונה בעת בנייתה הופך לכביש גישה סואן או תוואי רכבת", אומר דינר.

שאלתיאל טוען כי רוב השכונות הוותיקות שצברו מוניטין ממוקמות בפריים-לוקיישן, בלב הערים ובמרכז ההתרחשות, למשל שכונת נווה אמירים בהרצליה, תל בנימין ברמת גן, נווה גן בפתח תקוה ואחרות. לדבריו, המיקום הוא הסיבה שהמחירים באזורים אלה שומרים על רמתם הגבוהה גם אם האזור "התיישן" לכאורה. "שכונות חדשות שהפכו לסיפור הצלחה הן שכונות שעם השנים הצליחו ליצור סביבת מגורים אוטונומית, המתנהלת בתוך עצמה ומספקת לתושביה את כל השירותים הנדרשים".**

ariel-r@globes.co.il

עוד כתבות

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

מחיר הנפט זינק 25% ומניות האנרגיה שלחו את וול סטריט לעליות חדות בסיום המסחר

מניית שברון קפצה 11% ● מחיר הנפט רשם את העלייה היומית החדה ביותר אי פעם לאחר שטראמפ אמר כי הוא צופה שערב הסעודית ורוסיה יסכמו על קיצוץ של 15-10 מיליון חביות נפט ביום ● התביעות הראשוניות לדמי אבטלה בארה"ב קפצו בכ-6.6 מיליון בשבוע שהסתיים ב-28 במרץ

“מליפיסנט: אדונית הרשע" /   צילום: באדיבות פורום פילם

מטיפולי פוריות ועד ניאו נאצים: 5 המלצות צפייה לעת בידוד ומגפה

המשפחתי, העילאי, הקשוח, האופטימי, וסרט הילדים. המלצות קולנועיות לתקופה הזו

"שיטפו את הידיים! כולנו בזה יחד", גרפיטי בבריטניה / צילום: Liam McBurney / PA, Associated Press

בוריס ג'ונסון עם חום בבידוד; שיא במספר המתים בבריטניה ביממה

ספרד עקפה את איטליה במספר מקרי הקורונה ● 684 קורבנות קורונה בבריטניה ב-24 השעות האחרונות ● באיטליה נרשמו ביממה האחרונה 766 מתים ו-4,585 נדבקים חדשים

עובד בצוות הרפואי מבצע בדיקת קורונה ברשות הפלסטינית / צילום: Mussa Qawasma, רויטרס

רשות המסים: הקלה בחיוב שווי השימוש ברכב ליוצאים לחל"ת

על פי ההנחיות החדשות, עובדים שיצאו לחל"ת ישלמו באופן יחסי רק על הימים שהרכב היה ברשותם בפועל

משה כחלון בהצהרה על התוכנית הכלכלית / צילום: דוברות משרד האוצר, יח"צ

קרן ההלוואות בערבות המדינה: התנאים חלומיים, הביצוע בלתי אפשרי

שר האוצר והחשכ"ל הציגו בראשית השבוע קרן הלוואות לעסקים בתנאים חד פעמיים וללא ביורוקרטיה, שתאפשר להם לקחת הלוואות ישירות מהבנקים • אלפי בקשות כבר הוגשו, אבל הבנקים לא שמעו על הבטחות האוצר ואינם ערוכים לתת מענה

מסיכת מגן זרוקה על מרצפות אחת הסמטאות העמוסות של העיר העתיקה בברצלונה. כעת ריקה / צילום: Emilio Morenatti, Associated Press

פרשנות: איך יכול להיות שבחלקים מאירופה כבר רואים את האור בקצה המנהרה?

הקורונה הוכיחה כי לצד השקעה משמעותית יותר בתשתיות בריאות, בזמנים אלה מדינות אירופה צריכות מנהיגים פרגמטיים, שלא חוששים לשנות את עמדותיהם ולקבל החלטות קשות בזמנים קצרים ● אלה שעשו כך, כבר מריחים את היום שאחרי

חובש של מד"א לפני ביצוע בדיקת קורונה / צילום: Ariel Schalit, AP

זה המבחן שעשוי להבחין בסימני קורונה מוקדמים, ואתם יכולים לבצע אותו לבד

חולי קורונה רבים מדווחים כי איבדו באופן זמני את חוש הטעם והריח ● כעת מכון ויצמן והמרכז הרפואי וולפסון פיתחו פלטפורמה המאפשרת לבצע ניטור עצמי של חוש הריח במטרה לאתר מקרי קורונה בשלבי ההתפתחות המוקדמים

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

המשקיעה הכי משמעותית בהייטק הישראלי גייסה 9.5 מיליארד דולר

קרן אינסייט האמריקאית גייסה את הקרן ה-11 בעיצומו של המשבר ● לחברה אחזקות בשורה של חדי קרן ישראליים, בהם מאנדיי, סייסנס, JFrog ועוד

ישראל צריכה למנות צאר כלכלי חזק / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

פרשנות: קבלו צ'ק של 500 שקל - הנקודה שבה נתניהו צודק וכל הכלכלנים טועים

אף כלכלן סביר מהזרם המרכזי לא יסכים להגיד מילה טובה על מהלך של חלוקת צ'קים להמונים, אבל כוחו של המהלך שביצע נתניהו הוא בכך שיש לו הצדקה ערכית

בורסת ניו יורק / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

וול סטריט ננעלה בירידות; הנפט קפץ בעוד 12%

המשק האמריקאי איבד 701 אלף משרות בחודש מרץ ושיעור האבטלה קפץ לרמה של 4.4% לעומת 3.5% בפברואר ● טסלה קפצה לאחר שדיווחה על מסירת כ-88,400 כלי רכב ברבעון הראשון ● בורסות אירופה ננעלו בירידות

פקח משטרתי עובר בשכונה בבני ברק בחליפת מגן / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

דרעי ובנט סיכמו: 4500 קשישי בני ברק יוצאו מהעיר למלוניות במטרה להגן עליהם

עלות הפרויקט נאמדת בכ-75 מיליון שקל, שיועברו למשרד הביטחון ממשרד האוצר ● במקביל, יצביעו שרי הממשלה בישיבת הממשלה הטלפונית באשר להטלת מגבלות נוספות על העיר בני ברק במסגרת תקנות לשעת חירום

אולפן חדשות 13 / צילום: באדיבות חדשות 13

אסיפת חירום בחדשות 13; "מדובר בקיצוץ אגרסיבי, חסר תקדים"

חברת ועד העובדים ניצן קפלנסקי: "ההנהלה החליטה והודיעה לנו שלא מעניין אותה ההסכם הקיבוצי שנחתם בחברה ובכוונתם להפר אותו ברגל גסה וללכת על תכנית קיצוצים גדולה ונרחבת. צעדים קשים של ההנהלה יענו בצעדים קשים שלנו"

מה אפשר לקנות במושבות ההיסטוריות בצפון  / צילום: איל יצהר, גלובס

אילו נכסים אפשר לקנות במושבות ההיסטוריות בצפון

בית במטולה במיליון שקל, בית בראש פינה ב-2.3 מיליון שקל, בית בכפר תבור ב-2 מיליון שקל או בית בזכרון יעקב ב-3 מיליון שקל

חיטוי של שכונה ברומא, איטליה / צילום: Mauro Scrobogna/LaPresse, AP

יותר ממיליון חולים ברחבי העולם; 471 מתים בצרפת היום

סך מקרי הקורונה בעולם חצה את רף המיליון, כאשר יותר מרבע מהמקרים מגיע מארה"ב ● איטליה דיווחה אתמול על סך קורבנות בנפש של 13,155 עם שיעור תמותה מהנגיף של 11.8% ● סך הקורבנות בצרפת מגיע ליותר מ-4,500 בני אדם

גבי שוחט: בענף הבניה הקורונה היא לא כח עליון - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מי מכר 6 דירות בלבד במרץ, ודילמת שכר הדירה. כותרות הנדל"ן

אחרי שמכר את אלעד מגורים, יצחק תשובה מכר השבוע מגרשים ב-400 מיליון שקל לקבוצת חג'ג' ● באוצר הציתו השבוע סערה בענף הנדל"ן כשקבעו שהקורונה לא נחשבת ככוח עליון, בינתיים ● ויחסי משכירים שוכרים עלו לדיון נוקב כמעט בכל מקום ● סיכום שבועי מורחב

ענת אדמתי  / צילום: ענבל מרמרי

"צריך לחלץ אנשים לפני שמחלצים תאגידים גדולים": תוכנית היציאה מהמשבר של פרופ׳ ענת אדמתי

פרופ' ענת אדמתי, אחת הכלכלניות המשפיעות בעולם בעשור האחרון, מסבירה בראיון מיוחד "לגלובס" איך הקורונה הציפה למעלה סתירות בקפיטליזם האמריקאי, עוקצת את טראמפ ("האמת היא הקורבן") וגם נותנת טיפ למקבלי ההחלטות בישראל

פגישת עבודה דרך זום  / צילום: רויטרס

מנכל זום: נפסיק להשקיע בפיתוח פיצ'רים ונתמקד בתיקון בעיות אבטחה

בחודשים האחרונים זום ראתה עלייה חדה בשימוש בפלטפורמה שלה בצל משבר הקורונה ● אריק יואן: החברה  תתמקד בפתרון של בעיות אבטחה ופרטיות

הקהילה החרדית בצל משבר הקורונה / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

פרשנות - בין האסירים לעניים: המדינה צריכה לעמוד לצד הנפגעים הגדולים מהמשבר

משבר הקורונה מקצין את הפערים בין החזקים לבין החלשים בחברה ● הנפגעים העיקריים הם העניים שחיים בצפיפות, מבקשי המקלט, האסירים ופגועי הנפש ● ביותר מדי מקרים הרשויות זונחות אותם, וגם מערכת המשפט לא תמיד מתייצבת להגן עליהם

מרכז הסחר העולמי בוול סטריט, ניו יורק, העמוס בדרך כלל, שומם / צילום: John Minchillo, Associated Press

מספר המתים בניו יורק צפוי לעקוף הלילה את זה של אסון התאומים

מושל ניו יורק מדווח על "הזינוק הגדול ביותר ביום אחד במספר המתים מאז תחילת המגפה" – 562 הרוגים, מ־2,373 אתמול ל־2,935 היום ● באסון התאומים נהרגו 2,977 איש

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל אלפאבית וגוגל, השבוע בנאום בבריסל  / צילום: Yves Herman, רויטרס

גוגל משיקה אתר שמאפשר לראות באיזה מדינות הבידוד החברתי עובד

האתר כולל פילוח לפי מדינות, ושופט את הצלחת המדיניות על פי מדדים כמו שהות בפארקים, חנויות, מקומות עבודה ועוד