דורון לוי הוא עורך דין ושותף במשרד עורכי דין עמית, פולק, מטלון ושות ומנהל בו את מחלקת המס
חדשות לבקרים אנו נתקלים בפרסומים על התארגנות קבוצות לשם רכישת דירת מגורים, בבניין וקרקע משותפים. הסיבה לכך נעוצה במישור המסים. קבוצת רכישה חוסכת לחבריה כסף, על ידי ביטול חובת תשלום מסים מסוימים.
איש אינו יכול לאמוד כמה מסים גלומים במחיר דירה אחת, אולם לכל ברור שהמספר אינו מבוטל.
על מנת להדגים את היקף המיסוי, הישיר, העקיף, העירוני והממשלתי המוטל על דירה בודדת, נלווה אחת כזו מהשלב שבו היתה מגרש חקלאי ועד לרכישתה על ידי זוג צעיר.
כשקבלן רוכש קרקע, בין אם זו חקלאית, או מיועדת לבניה ופיתוח, עליו לשלם מס רכישה בשיעור 5% ומס ערך מוסף בשיעור 15.5% ממחירה.
לפני שיותר לקבלן לגשת ולתכנן את בניית הבניין, עליו לדאוג להכנת תוכנית בניין עיר למגרש שרכש. בעת אישור התוכנית המאפשרת את בניית הבניין, עליו לשלם לרשות המקומית מס המכונה "היטל השבחה" בשיעור 33.3% מהעלייה הצפויה בערך הקרקע.
כדי להתחיל לבנות, עליו להוסיף ולשלם לרשות המקומית היטלי פיתוח ואגרות בנייה.
תשלומי המס לא נעצרים בקבלן. לאחר סיום הבנייה מוכר הקבלן את הדירה למשווק. ראשית חייב המשווק בתשלום מס ערך מוסף בשיעור 15.5% ממחיר הדירה. מאחר והמחיר הכולל של הדירה כולל מרכיבי מיסוי רבים, משולם מס הערך המוסף על כל המסים כולם.
מס ערך מוסף של הדייר משולם גם על מרכיב מס הרכישה של הקבלן, על היטל ההשבחה, על היטלי הפיתוח ועל אגרות הבנייה. זהו מיסוי כפול מהסוג הכואב ביותר. אולם תיכף נראה שמיסוי כפול אינו הדבר הגרוע ביותר - יש גם מיסוי משולש.
המיסוי המשולש הוא מס רכישה שמשלם רוכש הדירה על רכישת הדירה והוא מוטל במדרגות שמגיעות עד ל-5% על המחיר של הדירה, כולל מס ערך מוסף. מס הרכישה משולם על מחיר הדירה כולל כל המיסים הגלומים במחיר הדירה ועל המע"מ שהוטל אף הוא על כל סכומי המיסים הגלומים בדירה, כפי שאמרנו מיסוי משולש.
גם אם היה קשה לעקוב אחר שרשרת המסים הארוכה והמסועפת שתוארה לעיל, בוודאי אפשר היה להתרשם מהיקפם ומספרם, ולהעריך את מידת ההכבדה שלהם על מחירה של כל דירת מגורים בודדת.
על מנת לנסות ולהוזיל את מחירה של דירה, פותחה בישראל שיטת "קבוצת הרכישה". קבוצת רכישה היא קבוצה של מספר רוכשים פוטנציאלים, אשר מתאגדים להקמה משותפת של בניין הדירות.
קבוצת הרכישה רוכשת יחד את הקרקע ומתקשרת בינה לבין עצמה בהסכם שיתוף הקובע איך יחולקו הדירות בין חברי הקבוצה. לאחר מכן מתקשרת הקבוצה עם קבלן בניין מנוסה (בדרך כלל לאחר הליך של מיכרז) בהסכם למתן שירותי בניה לצורך הקמת הבניין.
כל ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט מתחלקות בין חברי הקבוצה בהתאם לשווי היחסי של הדירה שלהם בפרויקט ובסיומו כל אחד מחברי הקבוצה מקבל את הדירה עליה חלם,
ובדרך כלל במחיר נמוך בהרבה בהשוואה לזה שהיה מתבקש לשלם לו קנה אותה מקבלן רגיל.
ההבדל בין מחיר הדירה בפרויקט של קבוצת רכישה לבין רכישה מקבלן רגיל, נובע בעיקר מהבדלים בתחום המיסוי.
ראשית קיים בקבוצת רכישה חסכון במס ערך מוסף. אמנם על שירותי הבנייה יהיו חייבים חברי קבוצת הרכישה במע"מ אולם על שאר המרכיבים של מחיר הדירה לא ישולם מע"מ.
מאחר והדיירים עצמם רוכשים את הקרקע, הרי שבחלק גדול מהמקרים (כגון שהקרקע נרכשת מאדם פרטי) לא תהיה רכישת הקרקע חייבת במס ערך מוסף. בנוסף, לא ישלמו חברי קבוצת הרכישה מס ערך מוסף על מרכיבי המיסוי האחרים הגלומים בבניין כגון היטל ההשבחה, היטלי הפיתוח ואגרות הבנייה ומס הרכישה בגין רכישת הקרקע.
החיסכון המצטבר בסכומי מס ערך מוסף עשוי להסתכם בעד 10% ממחיר הדירה כולו.
בנוסף, חוסכת קבוצת הרכישה גם בסכומי מס הרכישה. במקום לשלם מס רכישה בחישוב מיסוי משולש, על מלוא סכום הדירה הכולל את עלות הבנייה והמיסים הכלולים, לרבות מס ערך מוסף בה, משלם רוכש הדירה במסגרת קבוצת הרכישה מס רכישה רק בשלב רכישת הקרקע. החיסכון בסכום מס הרכישה מסתכם בכ- 5% ממחיר הדירה הכולל.
ברוב המקרים רכישה של דירה במסגרת קבוצת רכישה זולה בכ- 15% עד 25% ממחירה של דירה זהה שהייתה נרכשת באותו בניין מקבלן. חלק מהחיסכון נובע מחיסכון ברווח קבלני, אולם עיקרו נובע מחיסכון בנטל המס המופרז המוטל על דירות מגורים בישראל.