על רקע הטלטלה הגלובאלית בשוקי ההון והנדל"ן, ואולי לא מעט בגללה, בולטת בחודשים האחרונים תופעה מרתקת בקרב חברות הנדל"ן: מעבר המוני ונדידת מנכ"לים בין חברות שונות, שאפילו קדמה (וחזתה?) את משבר האשראי. מנכ"לים כמו עופר קוטלר, אורי שני, יורם קרן, תמיר דגן ואחרים חצו את הקווים מחברה אחת לרעותה ומבוס מוכר אחד למשנהו, כאשר בבורסת המחליפים נזרקים שמות רבים לאוויר.
אחד השמות המסקרנים ביותר שהועלו כאופציה למגוון תפקידים שהתפנו או פונו היה שרגא ויסמן, שבמאי השנה הודיע על התפטרותו מתפקידו כמנכ"ל חברת אשדר, לאחר 11 שנים בתפקיד ושנה בדיוק לאחר שהחברה, שהתגאתה משך השנים בהיותה חברת המגורים הפרטית הגדולה בישראל, יצאה להנפקה בבורסה.
כעת מגלה ויסמן, בראיון בלעדי ל"גלובס", כי למרות ניסיונו הגדול והיכרותו עם תחום הייזום והבנייה בישראל, ולמרות המשבצות הרבות שהתפנו, תפקידו הבא יהיה בפולין, כמנכ"ל חברת רונסון, שהונפקה לפני פחות משנה בבורסה של ורשה ונחשבת אחת מחברות המגורים המובילות בפולין. בכך סוגר ויסמן מעגל, 57 שנה לאחר שנולד בעיר וורוצלב, אחת מהערים בהן פועלת רונסון. מבחינתו, הוא מודה, מדובר בפירוש ב"חזרה לשורשים".
"אתגרים חדשים"
חברת רונסון נמצאת בשליטת א. דורי הישראלית (32%), תיאטראות ישראל (32%) וחטיבת הנדל"ן של קונצרן ג'נרל אלקטריק (18%). לפני מספר ימים החליף ויסמן את דרור כרם כמנכ"ל רונסון אירופה, אולם בישראל איש לא שמע ולא ידע על ההודעה שנמסרה לבורסה הפולנית, למרות שמדובר בחברה בשליטה ישראלית ובמנהל שקולו נשמע לא מעט בעשור האחרון, בעיקר כשהיה צורך בדובר ונציג של שוק הבנייה הישראלי.
ויסמן: "אחרי 12 שנה באשדר, הרגשתי שמיציתי את פעילותי. הבאנו את אשדר מחברה קטנה יחסית להיות חברה גדולה שמונפקת בבורסה. נפגשתי עם אורי דורי (בעל השליטה בא. דורי) שנתן לי הזדמנות לנהל חברה בחו"ל, בהתנסות חדשה ומרתקת. אם הייתי בוחר לנהל חברה אחרת בישראל, הייתי עושה עוד מאותו דבר (more of the same). חיפשתי שותפים ובעלים טובים, וחברה שפעילה בחו"ל. בכך ניקח את הניסיון מהארץ וניישם אותו בחו"ל. זה אתגר גדול, ומיועד למי שרוצה לממש אתגרים חדשים ולא להישאר במקום".
השילוב של דורי ויסמן מפגיש שניים מותיקי ומבכירי שבט הנדל"ן הישראלי, שניים שראו כבר כמעט הכל בשוק הנדל"ן הישראלי וכעת הופכים שותפים לדרך, ודווקא מעבר לים.
רונסון פועלת בעיקר בתחום הייזום למגורים בפולין, ובמיוחד באזורי הביקוש של הערים וורשה, פוזנן, וורוצלב ושצ'צין. לדברי ויסמן, החברה חולשת כיום על צבר פרויקטים בהיקף של כ-7,000 יחידות דיור, מתוכן כ-500 המצויות בשלבי הקמה, והיא מציגה בשנים האחרונות צמיחה עקבית בהיקפי הפעילות והרווח. אלה, אגב, לא מנעו צלילה של המניה בכ-70% מאז ההנפקה אשתקד. ויסמן מודה במהלך הראיון כי הוא עדיין לומד את הנתונים וקשה לו לתת תחזיות וניתוחים של השוק הפולני. עם זאת, השניים מדגישים כי השפה הנדל"נית היא בינלאומית בסך הכל, עם השינויים המחויבים.
ויסמן: "יש לרונסון פוטנציאל ענק, והון עצמי של כ-500 מיליון שקל וזו חברה עם יציבות. לחברה יש מוניטין רב במכירת דירות, בעיקר בורשה, היא פעילה מאז שנת 2000 ומסרה למעלה מאלף דירות. דווקא בתקופה מעניינת זו בשווקים, החזקים יישרדו. יש לנו רצון להתפתח בשוק המגורים באירופה וגם במדינות אחרות. מתקיים שיתוף בין הבעלים עם היכולות והניסיון מהתחומים השונים, כל אחד בתחומו - דורי, תיאטראות ישראל וג'נרל אלקטריק הפיננסית, ולא היצרנית, שהיא גוף מאוד שמרני וגדול".
דורי לא נבהל מהמצב הנוכחי בשווקים בכלל, ובמזרח אירופה ובפולין בפרט. "רונסון לא הורידה מחירים. קצב המכירות ירד, אבל זה בגלל שלא הוצאנו פרויקטים. הפרויקטים שרונסון הוציאה נמכרו בסדר וללא שינוי. השוק הפולני סובל פחות מכלכלות אחרות, אבל אין ספק שהמשבר עובר על כולן".
דורי מציין כי מחירי המכירה של הפרויקטים בפולין נעים בין 1,500 ל-3,000 אירו למ"ר, כאשר רונסון בונה לפלחים שונים, בעיקר לבינוני פלוס, שם מתרכז הביקוש העיקרי. "הדירות בפולין קטנות יחסית. החברה עצמה משווקת אותן. כששרגא בא לראשונה לראות את הפעילות הוא אמר שזה אותו דבר כמו בארץ ועובד מצוין. הרמה של משרדי המכירות לא נופלת ולעתים עולה על הארץ".
ואיך המשבר ישפיע על החברה? יש לכם כוונה לרכוש קרקעות?
דורי: "רונסון היא גוף מאוד חזק, ובהחלט תאתר ותנצל הזדמנויות. היא נכנסת למשבר העולמי - שכרגע אנחנו עדיין לא רואים אותו בפולין - במצב מצוין, עם נזילות גבוהה, עם מסגרות גדולות פתוחות וקרקעות זולות יחסית שנמצאות ברשותה והיא לא חייבת עליהם דבר. הפרויקטים של החברה אינם מגה-פרויקטים אלא פרויקטים בודדים, עם פיזור מתאים, כך שבתקופה הקרובה רונסון תראה טוב וביציאה מההאטה היא תצא רק מחוזקת והרבה יותר גדולה".
בכל מקרה, דורי מסרב לתת הערכות ותחזיות למצב השווקים הנוכחי. לדבריו, אף אדם בעולם לא חווה תקופה דומה לזו בה אנו מצויים כיום. "מי שחווה זאת בסוף שנות ה-20 כבר מת. אין אנשי עסקים שחוו את החוויה, וקשה לדעת מה מחכה מעבר לפינה, ואתה לא מצפה שניתן הערכות מאקרו שאפילו נגיד בנק ישראל מפחד להגיד. אבל אנחנו מוכנים, גם רונסון וגם דורי, דרך צבירת מזומנים ודרך התחייבויות".
לגבי החברות הישראליות הרבות שפועלות במזרח אירופה, אומר דורי כי "השחקנים הישראליים הקטנים לא ימשיכו לשחק בטווח הארוך. אלה שקנו קרקע וחשבו שיכפילו את ערכה, הבנקים יוציאו אותם, מי שישרוד אלה חברות כמו רונסון".
ויסמן: "זה מעניין מאוד להיכנס דווקא בתקופה כזו, אם כי יותר קל להיכנס בשוק טוב. כשאני הגעתי לאשדר ב-1996 השוק המקומי נחלש, ועכשיו כשהגעתי לרונסון המשבר החמיר. אני מקווה שזה לא בגללי, אבל הצד הטוב של העניין הוא שאם זה אכן כך, אז אפשר להחזיר את זה בקלות ולפתור את הבעיה...".
זכרונות מישראל
דורי הוא זה שכבר מכיר את השוק הפולני, אך גם על החברה האם שבשליטתו עברו שינויים בשנה האחרונה. בספטמבר 2007 השלימה גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן את רכישת מחצית השליטה בדורי הנדסה, לאחר שכצמן רכש מחצית ממניות אכד בנין והשקעות, שבבעלותם של אורי דורי ודוד כץ, המחזיקה בכ-74% מהון מניותיה של חברת דורי הנדסה, תמורת 44 מיליון דולר. שיתוף הפעולה בין כצמן, דורי ובמקרה של רונסון גם עם ויסמן מעורר ציפיות רבות וניחושים לגבי שיתופי פעולה עתידיים בין הזרועות השונות של גזית גלוב, המתמחה במרכזים מסחריים, ובין פעילות הביצוע של דורי בישראל ושל רונסון בתחום המגורים בפולין. עם זאת, בינתיים נשארות סינרגיות אלה בערפול מצידם של השותפים.
אחת השאלות המסקרנות ביחס לתפקיד החדש של ויסמן נוגעת למעבר מישראל לחו"ל, צעד שיש בו "בזבוז" של הניסיון הרב שלו בנדל"ן ובבירוקרטיה הישראלית. לדבריו, "המתודולוגיה לא שונה. צריך כלים לבחור פרויקט, לשווק, לקדם תהליכים. צריך התאמות מחויבות, אבל זה כמו שעושים גם בין עיר לעיר בישראל, ואעשה זאת בפולין".
והגיל לא משחק תפקיד?
ויסמן: "לא הייתי עובר לניגריה, אבל למנכ"לים בארץ בתחום שלי זה לא ממש משנה אם הם מנהלים את אשדר או את שיכון עובדים. אז שם יש עוד כמה פרויקטים. במדינת ישראל יש 5 מיליון איש שהם פוטנציאל לרכישה. החוכמה זה לקחת את הניסיון שצברתי וללכת איתו קדימה ולממש את הפוטנציאל, אחרת תעשה כל החיים אותו דבר".
דורי: "לקחנו בן אדם מנוסה, שיודע ומכיר. אכן היה חשוב לנו שהוא גם ישראלי, ויותר נוח לנו לעבוד איתו. אולם, החברה כולה מקומית עם כ-40 עובדים, למעט המנכ"ל והחשב שגם הוא ישראלי".
אחד התחומים בהם ויסמן בעצמו, ואשדר שעמד בראשה, היו מזוהים עמם יותר מכל היה תחום ההתחדשות העירונית ופינוי-בינוי, אך למרות הדגל שנשאה החברה הפרויקטים לא יצאו לדרך.
ויסמן, שכמובן יפסיק לקדם את תחום הפינוי-בינוי כעת, לא רואה במצב ה"בייבי" שלו כישלון: "אשדר לא הרימה ידיים בתחום הזה. הפרויקט בנווה מונסון (620 יח"ד) נמצא בהיתרים, ואני מאמין שזה בדרך והפינוי-בינוי יהיה הדבר הגדול. חשוב להבין שזה הפוטנציאל הגדול של מדינת ישראל, אבל בישראל לקדם פרויקט כזה יכול לקחת בין 5 ל-10 שנים".**
ariel-r@globes.co.il
"בשוק הנדל"ן הישראלי אין בועה"
בעוד שרגא ויסמן עוזב את ישראל ומבצע "רילוקיישן" מלא לפולין, ממשיך אורי דורי לבסס לא מעט מפעילותו על השוק המקומי, שאינו צפוי להערכתו לעבור זעזוע משמעותי בעקבות המשבר העולמי.
דורי: "השוק בישראל מאוד קטן. אין עודף משרדים, יש חוסר ובונים כמעט כלום, ורק לפי הזמנה. במקביל, כל שוק המגורים מסתכם ב-28 אלף דירות חדשות בשנה, מתוכן 14 אלף צמודי קרקע וחלקם הגדול ביוזמה עצמית. 14 אלף דירות צריכות לספק את כל השוק הישראלי, מתוכן 100 דירות יוקרה בשנה. היתה אמנם עלייה דולרית, אבל שקלית המחירים לא עלו. השוק לא מנופח, נעלמו כמה שחקנים אבל אין גידול של השוק. יש 9,000 דירות בבנייה ואם אין קונים יעצרו את הבנייה. ב-1996 בנו לסטוק 100 אלף יחידות, היום כולם בונים לסטוק. החברות שעובדות היום, הן החברות הותיקות ששרדו בזכות הזהירות והשמרנות והן לא שינו ממנהגם".
עם זאת, דורי גם לא מוכן להיתפס בתחזיות מסוכנות. "המצב יציב, ואתה יודע למי ניתנה הנבואה. הבורסה עולה ויורדת 20% ביום. העובדה שהשוק בישראל קטן יחסית לצרכים ואין מלאים, נותנת לו יציבות. חפציבה נפלה בתקופה טובה בגלל ניהול גרוע. המחירים עלו במעגל השני של אזורי הביקוש, בגלל התיקון. אבל דווקא במעגל הראשון, אפילו במקום כמו רמת אביב, בשקלים מוכרים אותו דבר ולא קרו דברים דרמטיים. כל החברות יושבות עם מלאים ואם הן היו רוצות היו מוציאות אותם".
חברת דורי מובילה את הבנייה של מגדלי היוקרה ליזמים שונים (מגדלי צמרת, מגדלי יו ועוד). דורי אומר שכרגע אין שינויים בשוק היוקרה. "הבעיה הבסיסית שכולנו נביאים של העבר, ונחכה לראות מה המגמה ולאן הדברים הולכים. ללא ספק, מה שקורה בעולם ישפיע גם עלינו, אבל בשוק הנדל"ן הישראלי אין בועה ולכן הנדל"ן ייפגע פחות".
דורי מרגיע ואומר כי "במשבר כזה המסר הבסיסי הוא שצריך להיות שקול מאוד במה שעושים, להיות זהירים מאוד ולהישאר אופטימיים, כי סופם של משברים שהם נפתרים בגאות, ומי ששורד ומתנהל נכון בתקופת המשבר גדל ומתפתח בתקופת הגאות, ולשם אנו מכוונים ורוצים להיות". דורי מקווה שתהיה סינרגיה בין גזית לבין רונסון, אבל לדבריו לאור העובדה שגזית השקיעה כ-800 מיליון אירו ברכישת חברת הנדל"ן המניב האוסטרית מיינל בתחום המרכזים המסחריים, דומה ששיתוף הפעולה ימתין קמעא. *