משולש היחסים שבין מוכר, קונה ובנק שנותן משכנתא לקונה, זוכה לעיתים קרובות להתייחסות בפסיקה, לאור מורכבות ושכיחות המקרים בהם הבנק נשאר ללא בטוחה ממשית, לאחר ששחרר את כספי ההלוואה. בתקופת הביניים שבין חתימת הסכם הרכישה ועד רישום הזכויות על שם הקונה, לבנק יש בטוחות שהן יותר מסביב לנכס נשוא ההלוואה, ולא עליו באופן ממשי.
במצב דברים הרגיל, כשבנק נותן משכנתא ללווה שרשום כבעל זכות, הבנק רושם משכנתא בפנקסי מקרקעין או ברשם המשכונות, ואם הלווה לא עמד בתנאי התשלום, הבנק מממש את המשכנתא. לא כך במצב שהלווה הוא קונה שטרם נרשם כבעל הזכות בנכס.
בעבר ניתנו שני פסקי דין חשובים בנדון, אשר עומדים ביסוד ההלכות דהיום: הראשונה הלכת שטיינמץ (רע"א 8792/00) והשנייה הלכת שפייזמן (ע"א 1679/01). בשני המקרים דובר על קונה שלא עמד בתנאי רכישה, וההסכם עמו בוטל. השאלה היתה איך הבנק יפדה את ההלוואה שנתן לקונה ואשר הועברה למוכר.
בהלכת שטיינמץ נקבע, כי לזכות הבנק יש רק תביעה כספית נגד המוכר, ולא יכול לרדת אל הנכס ולהיפרע ממימושו. בעניין שפייזמן הוכח כי הסכם הרכישה היה למראית עין וקנוניה כדי להוציא כסף מהבנק, וכדי שה"חוטא לא יצא נשכר", בית המשפט אפשר לבנק לרדת אל הנכס ולהיפרע ממנו.
לאחרונה בית המשפט העליון נדרש לסוגיה דומה, כשבשנת 1998 הקונה חתם על הסכם לרכישת דירה בירושלים, וקיבל משכנתא מבנק הפועלים. העניין היה בע"א 4407/06 בנק הפועלים בע"מ נ' שלום זכריה ואח' בבית המשפט המחוזי בירושלים. השופט רביד דחה את תביעת הבנק וטען, כי הישועה של הבנק תבוא רק מתביעה כספית כנגד המוכר, ולא דרך מימוש הדירה.
יודגש, כי באותו מקרה, וחרף העובדה שהסכם הרכישה נחתם ב-1998, עדיין המוכר היה בדירה עת בנק הפועלים החל במימוש המשכנתא בשנת 2003!
בית המשפט העליון קיבל את הערעור של הבנק והחזיר את התיק לבית משפט המחוזי, שיבדוק את טענת הבנק שמלכתחילה הסכם הרכישה היה הסכם פיקטיבי שנועד להונות את הבנק.
השופטת ארבל, תוך ניתוח הלכות שטיינמץ ושפייזמן, קובעת כי "לא יעלה על הדעת כי בנסיבות בהן הוכחה קנוניה בין המוכר ובין הקונה, שנועדה להוליך שולל את הבנק, תפוג זכותו זו של הבנק לרישום משכנתא".
מפליא הדבר, שמזה שש שנים מאז שבהלכת שטיינמץ לראשונה סוגיה זו נדונה במלוא חומרתה, והמחוקק לא התפנה לקבוע עגון חקיקתי שיסדיר את העניין וייתן בטוחה טובה יותר לבנקים. אין לשכוח, כי עניין זה חוזר אל הציבור כ"בומרנג": כל מי שעוסק בתחום של משכנתאות יודע עד כמה הבנקים "הקשיחו" את תנאיהם למתן משכנתא, אפילו בעסקאות רגילות.
על פניו מובן החשש של הבנקים בראותם כי בעת צרה אין להן מושיע, ונאלצים שנים על גבי שנים לרדוף אחרי כסף שנתנו בתום לב. מצב זה חייב להגיע לסיומו, כי הנזק רב וגורם לבנקים כי על כל עיסקה יסתכלו בחשדנות יתר בשל מיעוט של אנשים שלא עומדים בתשלומים או עושים קנוניה עם המוכר, חשדנות שתתבטא גם בריבית המשכנתא.