זה לא סוד שמרכזי הערים בפריפריה שוממים למדי. המצב הכלכלי לא משהו, מראה המרכז הוותיק לא ממש עושה חשק לצאת לקנות או לבלות ובאופן כללי הערים הללו סובלות ברובן ממציאות סוציו-אקונומית שאינה מעודדת בזבוזים. רק שבנוסף, מאשרות רשויות המדינה בזה אחר זה את הקמתם של עוד ועוד מרכזים ענקיים ליד הערים הגדולות. כך, גם את מעט הביקושים שעדיין נותרו מוציאה המדינה מאותן ערים, לעבר רשויות קטנות סמוכות.
המועצות האזוריות נוהגות להגיש בקשות להקמת מרכזי קניות מחוץ לערים, בדרך כלל מתוך התעלמות משאלות תכנוניות האם מרכז כזה נחוץ לאזור בו הוא עתיד להיות מוקם, מה יהיו ההשפעות שיהיו לו על העסקים בעיר הסמוכה ולעיתים תוך עקיפת תוכניות בניין עיר קיימות.
עסקים בתוך תחומי העיר, המשלמים דמי ארנונה ושכירות גבוהים, מאבדים אטרקטיביות לטובת מרכז חדש, היוצר תופעה בה היישוב העירוני הגדול בסביבה איננו משרת עוד את צורכיהם של היישובים הקטנים שסביבו ואף שואב את הכנסותיו, וזאת בניגוד לכל תוכניות המתאר ובכללן תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) התומכות בציפוף ערים.
לטענת מומחים לתהליכים גיאוגרפיים, המצב המאפיין את ישראל, בהסתמך על תקדימים בעולם, במסגרתו נפתחים מרכזי קניות גדולים מחוץ לערים ועל חשבונן, גורם בסופו של דבר לרשות המקומית המאבדת מקור הכנסה ולתושביה שמאבדים מקורות פרנסה רווחיים לשקוע ולהיות ענייה יותר. כתוצאה מכך, כמובן, נדרשת אותה רשות להוציא יותר כספים על אלמנטים הקשורים בסעד ורווחה, כך שזליגת ההכנסות גורמת לעיר בשורה התחתונה לעוד יותר הוצאות.
יחד עם זאת, יש גם צד שני למשוואה. יזמים שונים טוענים שתוכניות למרכזי קניות בפאתי הערים רק מיטיבות עם העיר ומוסיפות לה מאות משרות חדשות, זאת לצד תחרות מבורכת הן על שכר דירה המשלמים הסוחרים בתוך העיר והן על כיסו של הצרכן, שמרוויח מתחרות.
בקרית שמונה, למשל, אושרה הקמתו של מרכז מסחרי של רשת ביג, בתוכנית שזכתה כמובן לעידוד המועצה האזורית גליל עליון. האדריכלית עירית סולסי, ממשרד סולסי-גרשון אדריכלים אורבניים, עוסקת מזה זמן בתהליכי התחדשות עירונית ומובילה יחד עם גורמים נוספים תהליך שמטרתו החייאת המרכז המסחרי הוותיק בקריית שמונה, תוך שיתוף פעיל של בעלי תפקידים בעיר וקביעת יעדים ומטרות לקידום הפרויקט שמטרתו הכנסת חמצן לריאותיה של עיר כקריית שמונה, לאחר שקיבל את ברכת הגורמים הממשלתיים.
"מבוצעים מחטפים"
לדברי סולסי, הקמת המרכז המסחרי של ביג בחוץ לקרית שמונה מהווה דוגמא כיצד עיר בעלת אוכלוסייה גדולה, הסובלת מבעיות פרנסה, נופלת קורבן כלכלי למיזמים של מועצות אזוריות מבוססות, המושתתות על ישובים מבוססים החולבים את המשאבים שאמורים להיות מנת חלקה של עיר, מעצם היותה עיר, וזאת מבלי שהמדינה נכון לרגע זה תיתן את דעתה לכך באופן הראוי".
לדבריה, "למרות מספרם היחסי הנמוך באוכלוסייה, להתיישבות הכפרית יש כוח פוליטי גדול ולובי גדול וביכולתם של אלו להביא לאישורה של כל תוכנית כמעט".
גבי אדרי, המפעיל את קניון שמונה סנטר בקריית שמונה ובונה מרכז מסחרי נוסף בעיר, עתר לבית משפט נגד תוכניתה של חברת ביג, בתיק שעדיין מתברר בבית המשפט העליון. לדברי עו"ד יובל גלאון, ממשרד שביט בר-און גלאון צין נוב יגור ושות', המייצג את המתנגדים להקמת המרכז מחוץ לעיר, המדינה עומדת להצטרף כצד בתיק ולתמוך בכך שהצעד שעשתה המועצה האזורית גליל עליון אינו חוקי, משום שזו העניקה אישור לשימוש חורג לביג, על קרקע שיעודה על פי התב"ע הוא בכלל תעשייתי. לדברי גלאון, "במקום שיתקיים דיון אמיתי ומושכל היכן יש למקם שטחי תעסוקה, ולמי לשייך את תשלומי הארנונה, מבוצעים בפועל מחטפים".
מנכ"ל רשת ביג, איתן בר-זאב, מסכים שאין זה ראוי שחברה המבקשת לבנות מרכז מסחרי על שטח המוגדר לתעשייה תעשה זאת במחטף, באמצעות הגשת בקשה לשימוש חורג. לדבריו, המרכז של ביג ההולך ונשלם בסמוך לקריית שמונה מוקם בהתאם לתוכניות בניין עיר ולא הוגשה בקשה למועצת האזורית גליל עליון שעניינה שימוש חורג. לדבריו, המתנגדים לפרויקט, אותם הוא מכנה "גורמים אינטרסנטים", עשו ועודם עושים כל שביכולתם על מנת למנוע את הקמת המרכז באמצעות פנייה לערכאות שונות, אך בית המשפט המחוזי דחה את הבקשות ואישר את חוקיות ההקמה של המרכז המיועד.
לדבריו, הטענות המופנות כנגד ביג מקורן בחשש של בעלי שטחי מסחר חזקים ומקושרים בקריית שמונה מפני תחרות מבורכת, ומאפשרות ששכר הדירה הגבוה אותו הם גובים מהסוחרים בעיר ירד .
בר-זאב מסביר שהתב"ע של האזור מתייחסת לשטח ענק של אלף דונם, שהוגדר מלכתחילה הן לטובת תעשייה והן למטרות מסחר, ובית המשפט קיבל עמדה זאת.
ביג עצמה כבר נכוותה בעבר מאישור מפוקפק של שימוש חורג. ב-2002 הוקם מרכז ביג בפאתי אילת, לאחר שעיריית אילת היא שהמליצה לביג לבקש במקום היתר לצורכי תעשייה ולאחר מכן לבקש שימוש חורג למסחר למשך 5 שנים עד לשינוי התב"ע, צעד שזכה לאחר מכן לביקורת רבה בערכאות משפטיות והפך לאבן דרך במלחמה על גבולות השימוש החורג (שגם מנע מאוחר יותר את הקמת איקאה בראשון לציון בדרך דומה). לדברי בר-זאב, הניסיון באילת הביא את ביג להכיר בכך שאין זו הדרך, וכעת ביג בעצמה, מתוקף כיבוד החלטת בית המשפט העליון שקבע שהשיטה לבקשת אישור שימוש חורג בקרקע איננה ראויה, היא מתנגדת חריפה לכל תחרות בלתי הוגנת שמקורה בבקשות או היתרים לשימוש חורג הניתנים לחברות אחרות.
ביג עצמה מביטה בחשש בתוכניות של גורמים שונים בנתיבות לבקש ולאשר שימוש חורג בקרקע, לטובת הקמת מרכז מסחרי בפאתי העיר. לדבריו, "היה וזה יהיה המצב, ביג תתבע את ביטולו בערכאה משפטית". כך גם לגביי האפשרות שהמועצה האזורית חבל אילות, המתעתדת להקים מרכז מסחרי גדול בכניסה לאילת, תעשה זאת תוך מתן אישור חריג.
"אין על מה לדבר"
כך או כך, לכולם ברור שהעיר עצמה יוצאת נפגעת. "טרנד הקניונים", אומר בר-זאב, "נבע ממצבן הגרוע של מרכזי הערים הישנות, הפקוקות ונטולות החנייה ולא יצר אותן".
לדברי סולסי, מי שיוצא נפסד מתהליכים מסוג אלו הן העיריות ותושבי הערים. 92% מתושבי ישראל מתרכזים בישובים בעלי אופי עירוני, לעומת 5%-10% בהתיישבות הכפרית, כשדווקא האחרונים הם שזוכים להרוויח את ההכנסות הגדולות שאמורות להיות מנת חלקן של הערים. כמובן שהרבה יותר ליזמים להקים את מרכזי קניות החדשים בישראל בשיטה האמריקנית, מחוץ לערים, על פני שטח גדול ופנוי שיחליף את מרכזי הערים הוותיקות, מבלי צורך להשקיע את הכספים הכרוכים בהתחדשות ובמשיכת כוחות שוק חזקים לתוך העיר.
סולסי גם מציינת שבמדינת ישראל הקרקעות בשטחי הערים כמעט כולן נתונות בידיים פרטיות או בידי מנהל מקרקעי ישראל, בעוד באירופה ובארצות הברית השטחים בליבה של עיר הינם רכוש הרשות המקומית, "ומקור הכנסה כזה מאפשר התחדשות עסקית מחזורית ומתמשכת בערים באירופה ובארצות הברית, אך למרבה הצער לא בישראל".
גלאון מציג גם את תביעתה של חברת י.ח דמרי, אותה הוא מייצג, אשר רכשה שטח המוגדר לצורכי מסחר בתחומי גן יבנה, והופתעה לגלות שבמקביל אושרה לחברה אחרת הקמת מרכז קניות באזור התעשייה בפאתי המועצה, תוך מתן אישור לשימוש חורג בקרקע. בעלי העסקים בעיר, לדבריו, הם שיוצאים נפסדים, מאחר ושילמו יותר על שטח לצורכי מסחר.
דוגמא אחרת היא העיר רחובות, שמרכז העסקים הראשי והשוקק שלה ניזוק קשות עם הקמתו של המרכז המסחרי בצומת ביל"ו לפני מספר שנים ולא התאושש עד היום. סולסי מציינת, כי לעיתים לא מדובר במועצה סמוכה היוזמת את מרכזי הקניות והמסחר המצויים בפאתי היישוב העירוני אלא ברשות המקומית עצמה שגורמת את הנזק. כך למשל, מרכזיה הוותיקים של העיר חיפה בעיר התחתית ובהדר הכרמל, שלנוכח מתחמי המסחר והבילויים המקיפים כיום את גבולות העיר מכל עבר, הפכו למתחמי בזארים, דבר הנכון בחלקו גם לגבי ירושלים.
סגן ראש עיריית אילת והממונה על תיק ההנדסה בעיר, יפתח מזרחי, מציין שיוזמת הקיבוצים החברים במועצת חבל אילות הסמוכה לאילת, להקמת מרכז קניות גדול בכניסה לעיר על שטח של 12 אלף מ"ר זוכה להתנגדות נמרצת של עיריית אילת וסוחריה, "בשל פגיעתו האנושה של מרכז כזה בהכנסות העיר אילת, המתמודדת כיום עם קשיים כלכליים".
לדבריו, אבסורד שעיר שאוכלוסייתה מעל 50 אלף נפש, וכמות המסחר בה נכון להיום לא רבה, תפגע כלכלית בשל מיזם על קרקע קיבוצית, כאשר הקיבוצים והמועצה אשר מספר תושביה אינו עולה על 4,000 נפש ייהנו מפירות הארנונה והאגרות השונות. מזרחי טוען, שבתוככי העיר אילת ישנם מעל 20 אלף מ"ר המיועדים למסחר שטרם מומשו, "ולאור זאת, רק לאחר מימושם של אלה ולאחר שהעיר אילת תתאושש ותתפתח ומספר תושביה בעוד מספר שנים לא גדול יגיע למאה אלף, ניתן יהיה לדבר מבחינתו על מרכז מסחרי גדול בכניסה לעיר".
נכון להיום עומדת בקשתם של הקיבוצים לשינוי התב"ע בפני הועדה המחוזית דרום, שמצידה המליצה לצדדים להידבר ביניהם. מזרחי טוען ש"אין מה לדבר". הוא מאמין שבקשת הקיבוצים תדחה על ידי הועדה המחוזית, מתוך שיקול של ראיית טובת העיר אילת. "מרכז העיר אילת זקוק לשדרוג, הקמת קניון מסחרי מחוץ לעיר, תרוקן אותו עוד יותר", אומר מזרחי.
מזכיר קיבוץ אילות, רוז'ה פילצ'וק, מסר שבשנים האחרונות הייתה זו עיריית אילת בעצמה שפנתה לקיבוץ ולמועצה האזורית בבקשה להעברת שטחים לתחומה, "ולכן תמוה שכעת כאשר לאילות יש תוכניות בנייה משל עצמה, לפתע אילת נמצאת במצב קיפאון".
הוא מוסיף שאילת זכתה בשנים האחרונות במסגרת הסכמים עם אילות לקבל לתחום שיפוטה שטחים שהיו ברשות אילות, דוגמת מעברי הגבול, ומחנות צבאיים המכניסים לקופת אילת הרבה כסף, וכן שהמיזם להקמת מרכז מסחרי מתוכנן על קרקע פנויה, בשונה לחלוטין מתוכנית אקווריה אותה הכשיל הקיבוץ, שדיברה על הקמת מיזם תיירותי על מטעים קיימים שיופקעו מרשות הקיבוץ.
דוברת משרד הפנים מסרה בתגובה כי מדיניות המשרד היא לעודד את מרכזי התעסוקה האזוריים, בהם תהיה מערכת ניהולית שתקבע על ידי שר הפנים וכן חלוקת הכנסות. לדבריה, מדיניות זו נועדה להסדיר את המצב הקיים כיום בו ישנו חוסר פרופורציה בין האזורים הכפריים לאזורים העירוניים.
בכל מקרה, משרד הפנים כבר ער לבעיה. לאחרונה פרסם המשרד הזמנה שמיועדת לרשויות מקומיות להגיש הצעות לתוכנית פעולה לחידוש מתחמי המסחר במרכזי הערים.ארבע ערים שיבחרו לצורך כך יזכו יחדיו לסיוע כולל של 25 מיליון שקל. מטרת התוכנית היא לעודד ולסייע לרשויות המקומיות ליצור את המסגרת הארגונית שתאפשר את חידוש העסקים ושיפור איכותו של המרחב הציבורי בתחומן.
בחומר הרקע של ההזמנה מציין המשרד את התופעה של הידרדרות מרכזי הערים ושכונות עירוניות בישראל עם התגברות תופעת מרכזי המסחר והמשרדים הפריפריאליים, בין היתר בתל אביב ובירושלים. תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר המלווה פרויקטים במרכזי הערים בירושלים,נתניה, באר שבע וכרמיאל, ציין שבשנים האחרונות ישנו תהליך של חזרה למרכזי הערים, התהליך לדבריו נובע בין השאר מההבנה של מקבלי ההחלטות וראשי הערים שהיעדר טיפול במרכז העיר שלהם פוגע גם בתדמית עירם כשהמפתח להצלחת התהליך של חידוש מרכזי הערים יהיה התנתקות מהתפיסה הישנה שתכנון אדריכלי יביא את הפתרון, אלא יישום ניהול כלכלי ושיווקי של מרכז העיר כפי שמנהלים כל קניון או פאואר סנטר. **
raviv-k@globes.co.il