השמאי הממשלתי הראשי, אייל יצחקי, מרגיז לאחרונה לא במעט את ציבור שמאי המקרקעין. כחבר מרכזי בוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין הוא משמש לא אחת כמטרה לחיציהם של השמאים, הטוענים שהתקנים החדשים שמאמצת הוועדה פוגעים בעיסוקם. יצחקי מודע לרגשות אלה, אך מאמין באמונה שלמה שהוא וחבריו יצעידו את מקצוע השמאות צעד גדול קדימה.
"אני חושב שהקצף יצא עלי כי אני פוגע בחופש של לא מעט שמאים שהורגלו לעבוד בשיטות מסוימת. אני יודע ששמאי שבא מהמגזר הפרטי עלול להפוך למוטה קבלנים, בעוד שמי שבא מהמגזר הציבורי חושב לא אחת אחרת. אני יכול לומר בביטחון שאני שלם עם התקנים החדשים ואני ישן טוב בלילה.
"אמנם יש מי שיטענו שאני מוציא מהגילדה כביסה מלוכלכת, אך אני מקווה שכולם מסכימים איתי שבמקצוע הזה היה יותר מדי חופש שנוצל בצורה מגמתית ולא עניינית. התוצאה מכך היא, שאם שמאי רוצה למשוך את השומה לצד מסוים, שגם יתרום להכנסות שלו, הוא יכול לעשות זאת. התוצאה היא לא אחת פגיעה באמינות המוצר. אני חושב שבשלוש השנים האחרונות הרמה עלתה בצורה משמעותית, ומועצת השמאים תרמה מאוד למקצועיות השמאים. בעוד 10 שנים נהיה במקום אחר לגמרי".
לא אכפת לך להרגיז חברים למקצוע?
יצחקי: "המקצוע חשוב לי מאוד, ואני יודע שבגלל שאני עושה דברים אני יוצר הרבה קצף. במקצוע הזה אני נמצא כל הזמן בתוך שדה מוקשים ובכל רגע אני דורך למישהו על כמה מיליונים. יחד עם זאת, התפקיד שלי הוא לא להיות הנחמד הלאומי".
"כר עשיר להשפעה"
אי נחת מרובה גורר אחריו גם כל נושא השמאי המכריע, שפרסם משרד המשפטים ביולי 2008. משמעות התיקון (84) היא, שהנושא יופקד בידי שמאים שימונו לצורך כך על-ידי שר המשפטים, ושכל עיסוקם יהיה בשומות מכריעות. את השמאים תבחר ועדה מייעצת, שחברים בה השמאי הממשלתי הראשי, מנהל מינהל התכנון, היועץ המשפטי של אחת הרשויות הגדולות, שני נציגים של לשכת שמאי המקרקעין, שני נציגי ציבור ונציג של התאחדות הקבלנים. בראש הוועדה המייעצת יעמוד ראש מועצת שמאי המקרקעין. השמאים, אין צורך כמעט לציין, אינם מרוצים. גם כאן החשש הוא שנוהל זה יפגע בהכנסותיהם ובמעמדם.
"התקן יהפוך את כל נושא השמאי המכריע למקצועי, מכובד ובהיר הרבה יותר", אומר יצחקי, "אין ספק שלא רק שהציבור יצא נשכר, הענף כולו ירוויח. אני גם משוכנע, שאם המהלך יצליח הוא יורחב לתחומים נוספים. עוד בספטמבר 2008 אמרתי בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, שכל נושא היטל השבחה לא תמיד ענייני ויש לעשות בו שינוי, ואני שמח שזה קורה".
השמאים טוענים שבשל התיקון תוצג בפני השמאי המכריע רק שומה אחת.
"זה בפירוש לא נכון, שכן בסוגיה שמאית אין ספק שהשמאי המכריע ידרוש שומה נגדית. קבלנים משוכנעים שזה ייצור עומס מיותר שיתקע את נושא היטל ההשבחה. בעלי עניין אחרים אומרים דברים אחרים. אני יודע שהשמאים כועסים עלי בנושא זה. אני יכול להבין אותם, זה מטה לחמם. כל דבר שקשור בלחם הוא רגיש מאוד".
מהי השקפת העולם הכלכלית שלך?
"אני מאמין בכלכלה חופשית, בהפרטות ובכוחות השוק. אני גם מאמין שצריך רגולציה במקומות בהם היא נחוצה, וכי יש גם הרבה מקומות בהם היא צריכה להיות נמוכה יותר. כך למשל, אני תומך בהחלטה 979 להיוון חלקת המגורים במושב ובקיבוץ. לדעתי, החיכוך בין המדינה לאזרח בעת העברת זכויות הוא בלתי נסבל, ויש להקטין אותו עד כמה שאפשר".
ומה באשר למתן בעלות בבנייה עירונית צמודת קרקע?
"אני תומך במתן בעלות מלאה בכפוף למערכות בקרה. אני מאלה המאמינים שיש רציונל מאחורי רעיון החכירה, אך יחד עם זאת אין ספק שצריך לצמצם עד כמה שניתן את החיכוך בין האזרח למינהל, שהוא בלתי נסבל ומזיק לכל הצדדים".
מה בנוגע להחלטה 969, שבמרכזה הפקעת קרקע לצורכי תשתית ומגורים?
"לדעתי, כל נושא ההפקעות דורש רפורמה ברמה השמאית וברמת החוק. המצב כיום הוא שהמחלוקות בנושא גובה הפיצוי להפקעה נמשכות שנים. זה נושא שהייתי שמח להיכנס אליו.
"למרות שזה לא התחום שלי, אני חייב לומר שגם כל נושא מכסות המים לחקלאים מעוות לחלוטין ודורש הסדרה מיידית. על-פי המצב כיום, אם מישהו רוצה לשכור קרקע הוא משלם מחיר אחד. אם לקרקע יש זכויות מים, המחיר יהיה שונה לחלוטין".
ברור לך שברגע זה הקמת עליך את כל המגזר החקלאי.
"אני חייב לומר את האמת שלי. המשמעות הכלכלית היא שיש גורם שמחלק מים במחיר מוזל לפי קריטריונים שאנחנו לא יודעים מהם. התוצאה היא שחקלאי שאין לו זכויות מים נמצא בתחרות לא הוגנת עם חקלאי שיש לו זכויות מים. כך למשל, המחיר לדונם קרקע לגידולי בעל הוא 40 שקל לדונם. המחיר לקרקע דומה עם מכסת מים נע בין 200-600 שקל לדונם. אם נבטל מכסות, התוצאה תהיה שמי שיקנה מים הוא זה שצריך אותם. אני יודע שזה לא המנדט שלי להביע דעה בעניין, אבל אני חושב שמחובתי להתריע על כך. אם המדינה מחליטה שהחקלאות זקוקה לכמות מסוימת של מים, מנגנון החלוקה חייב להיות שווה לכל נפש והויסות צריך להיות במחיר".
יצחקי, יליד ראשון לציון, שירת בחיל המודיעין, למד כלכלה, מינהל עסקים ושמאות מקרקעין. לאחר פרישת השמאי הקודם, יעקב אודיש, הוא נבחר לתפקיד מתוך כ-20 מועמדים. גילו הצעיר, בסך הכול בן 41 כיום, הפתיע לא מעט את השוק, במיוחד לאור העובדה שמדובר בתפקיד רגיש מאוד שעוסק במיליארדים רבים. כך למשל, האגף שלו מנהל את תיק התביעה הגדול של פיצויי ההפקעה של הקרקע שעליה הוקמה שכונת הר חומה בירושלים. בעלי הקרקע דורשים כשני מיליארד שקל, בעוד שהמדינה העריכה את שווי השטח ב-100 מיליון שקל בלבד. בימים אלה ממש הוא עורך חוות דעת לגבי מגרש הגולף באשקלון, הכולל גם בית מלון ובו 600 חדרים. זאת לפני היציאה למכרז.
שומה בהר חומה
הוא נדרש לקבוע את העקרונות המקצועיים לקביעת פיצויי הפקעה של עשרות בעלי הזכויות בפארק איילון, את שווי הקרקע של תחנות הדלק שלאורך כביש חוצה ישראל, קרקע שהיא בבעלות המדינה, וגם שווי קרקע בלב הים, עליה הוקמו כלובי דגים למטרות של חקלאות ימית. בנוסף, האגף שלו מכריע במחלוקות שבין המדינה לאזרחים ובין משרדי הממשלה השונים, ומטפל בכ-1,000 השגות בשנה.
"כשבאתי למנגנון הציבורי", אומר יצחקי, "אחד הדברים שקסמו לי הוא המגוון הענק של התחומים שאפשר להשפיע עליהם ולשפרם. במגזר הממשלתי אנשים עובדים בחדרים קטנים ואפורים, אך אין ספק שבחדרים האלה יש כר עשיר לחשיבה משפיעה".
קיימת בשוק טענה לפיה המדינה נכשלת במכרזים בשל המחירים הגבוהים. כך היה במכרז הקריה, בראש העין ועוד.
"קיים מצב שבו שומות נערכות הרבה זמן לפני פרסום המכרז, עובדה היוצרת לא אחת עיוות מסוים. סיבה נוספת יכולה להיות הציפיות השונות של השמאים ושל היזמים מהפרויקט. ענף הנדל"ן נחשב למיוחד בשל מורכבותו הרבה ובשל חוסר הוודאות הגדולה שבו, המקטינה את יכולת הניבוי. יש נכסים ספקולטיביים, ובמקביל אין לדעת אם יעברו שנה, שנתיים ושלוש עד לקבלת ההיתר. זו עובדה שקיים הבדל רב לא רק בין הערכות שמאי המינהל לבין הערכות היזמים, אלא שונות גדולה יש בין הערכות היזמים לבין עצמם. כל קבלן הקונה טפסי מכרז עושה זאת ברצינות הגבוהה ביותר, כי הוא מאמין שיש לו סיכוי לזכות במכרז. זו עובדה שבסופו של דבר אותם יזמים מעריכים את שווי הקרקע בצורה שונה".
מה הפתרון?
"אין פתרון בשלוף. אני מסכים שבחלק גדול מהמכרזים הבעיה היא אופי המקצוע ואופי הענף".
העובדה שעסקאות מס שבח אינן פתוחות לציבור לא מפריעה לשמאים?
"העובדה שעסקאות מס שבח אינן פתוחות לציבור פוגעת באמינות הדיווח הצדדים. אני מאמין שיותר חשיפה תגרור אחריה גם הגברת אמינות, אך גם תסייע בגביית מסים שוויונית יותר. במערב, למשל, מקובל שכל עסקאות הנדל"ן חשופות ומשמשות כלי מקצועי חשוב. הגיע הזמן שזה יקרה אצלנו".
מי מונע זאת?
"מס שבח שייך למשרד האוצר, שהודיע כבר שהוא מוכן לשקול ברצינות את חשיפת המידע. אני יודע שלדבר יש משמעות מבחינת צנעת הפרט, ואני מקווה שנצליח ליצור איזון בין הדברים. לעניות דעתי, רמת יידוע הציבור בארץ לקויה מאוד. כך קורה בנושא הפל-קל, בנושא קרקעות מזוהמות או אפילו במקרה של דיירים מוגנים. אדם יכול לקנות דירה, מבלי שאיש יספר לו שלדייר מוגן המאושפז בכלל בבית חולים יש זכויות עליה, משום שזכויות הדיירות המוגנת אינן רשומות בשום מקום. אני מקווה שאצליח להעביר מהלכים שיביאו לחשיפת המידע ולשקיפות גדולה יותר.
"בנושא הפקעות, הייתי רוצה לתת פתרונות בתחומים שמאיים ייחודיים. הטכנולוגיה, כידוע, אינה פוסחת על ענף הנדל"ן, ולכן אני מוצא את עצמי מספק פתרונות לשאלות מיוחדות, כמו למשל, כלובי דגים בים, חכירת מנהרות, חשמל סולארי ועוד".
בשנים האחרונות נשמעה לא אחת הדרישה לבטל כליל את היטל ההשבחה. מה עמדתך בנושא זה?
"אני נגד ביטול היטל ההשבחה. לדעתי, זהו המס הצודק ביותר, שכן גובים אותו על מתנה שהרשות נותנת לחלק מהאזרחים. המס מקטין את המתנה ב-50%, ולדעתי יש בכך צדק רב. זהו המס היחיד שאינו מקטין את העוגה ולוקח רק ממי שקיבל משהו. אם יבוטל, זה יהיה אסון".