אנשי איקאה משוכנעים שמזל רע, שוחרי רע, או שניהם ביחד חברו בשנים האחרונות, כדי להפוך אותם לקורבן של מדיניות התכנון הלא ברורה והמגומגמת של המדינה. פעם אחר פעם חבטו בהם במהלך שלש השנים האחרונות, בשל רצונם לפתוח סניף של הרשת השבדית במעוין שורק שבמערב ראשון לציון. בתחילה ערערו על זכותם לקבל היתר לשימוש חורג מתעשייה למסחר במתחם; אחר כך פסלו את זכייתם במכרז, בטענה להסכמים שנסגרו מול עיריית ראשון לציון ערב המכרז; כעת, לאחר שפורסם מכרז חדש, הוגשה עתירה לבית משפט עליון לעצור את המכרז, על רקע טענות למכרז שנתפר בדיוק למידות של איקאה בלבד.
"שימוש חורג הוא לא איזה פטנט שאנחנו המצאנו", אומר עו"ד אורי ברגמן, המייצג את אירוס הגלבוע, החברה מבית ברונפמן-פישר שאמורה להשכיר לאיקאה (גם היא בשליטת ברונפמן-פישר) את המתחם, "בתחום העיר ראשון לציון עשרות אלפי מ"ר של עסקים נמצאים תחת הכובע של שימוש חורג. במדיניות הישראלית זה היה עד עכשיו כובע לגיטימי, תקופת גישור עד שתגיע התב"ע. לא נתנו שימוש חורג על קרקע חקלאית, אבל אם יש לך קרקע לתעשייה אז נתנו לך לעשות בה מסחר ולהיפך. בסניף איקאה בנתניה זה אותו הסיפור בדיוק, קוראים לזה אזור תעשייה נתניה וזה אכן אזור תעשייה. התב"ע למסחר של הסניף שם אושרה רק השנה ועד עכשיו התנהל הסניף בשימוש חורג".
"מהיום הראשון אמרנו שאנחנו נבנה פה מבנה שהוא תעשייתי שניתן יהיה להסב אותו למסחר, לכשיאושר מסחר. התחלנו לבנות, קיבלנו היתר בנייה ובנינו מבנה כחוק. כל העולם עומד עלינו, מסתכל עם זכוכית מגדלת ומשקפות - אין בישראל פרויקט שנבנה תחת כזו השגחה".
למה לא לעבוד במסלול הרגיל ולהקים בניין מסחרי על קרקע למסחר?
ברגמן: "שימוש חורג היה מכשיר, והוא עדיין מכשיר שמיש בצורה שכיחה ביותר במדינה אצלנו, כי הליכי התכנון במדינת ישראל הם הליכים מסורבלים, ארוכים, שנמשכים לפעמים שנים ארוכות. בא החוק ואמר שהוא מכיר בתנאים מסוימים שמפורטים בחוק לעשות שימוש חורג לתקופה מוגבלת. זה עניין של החלטה, יש ועדה שמאשרת, יש ועדה שלא מאשרת. הראיה היא, שאותה ועדה שאישרה שימוש חורג לבניין דומה בנתניה לא אישרה בראשון - מה אני יכול לעשות? סליחה, הוועדה אישרה, ובית משפט פסל. זה עניין שבשיקול דעת, זוהי לא עבירה על החוק. שימוש חורג זה לא דבר בלתי חוקי, רק צריך להפעיל שיקול דעת".
"כולם רצו אחרינו"
לאחר שבית המשפט ביטל אשתקד את זכייתה של אירוס הגלבוע בקרקע שהיא רכשה בפברואר 2006 במעוין סורק, פורסם לפני חודש וחצי המכרז החדש לחכירת המתחם. רק שלצד סעיף מחיר המינימום, על סך 132 מיליון שקל, הופיע סעיף חריג לתשלום של דמי השבת השקעות, על סך 293.6 מיליון שקל, שהזוכה יצטרך לשלם לאירוס הגלבוע, שבשליטת ברונפמן-פישר, בגין עלויות הבנייה שהיא ביצעה במקום.
סעיף זה הוא שהדליק בשוק נורות אדומות. ההנחה היתה שלאף גורם אחר מלבד אירוס הגלבוע לא ישתלם להתמודד במכרז. בעקבות זאת, הוגשה עתירה לבית משפט העליון לעצירת המכרז. לפני כשבועיים השיבה המדינה לעתירה, בטענה כי אין מקום להרוס מבנה ותשתיות בעלות של כ-300 מיליון שקל. בנוסף, הזכירה המדינה שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הפקידה תוכנית מתאר חדשה המאשרת את בנייה.
לדברי רון הדסי, יו"ר איקאה, "איקאה הצהירה וחזרה והצהירה 10 פעמים שמי שיזכה במכרז הזה היא תשמח לנהל איתו משא ומתן לשכירת המבנה. אין שום עדיפות לאיקאה במכרז הזה. כל גורם יכול לגשת למכרז, הוא לא מוגבל. המינהל קבע את כלליו לא איתנו, לא אנחנו השפענו על התנאים שלו ואין בו שום תפירה".
ברגמן: "שיואיל בטובו השוק להסביר למה המכרז תפור. המכרז שהתפרסם עכשיו הוא מכרז שמינהל מקרקעי ישראל החליט לפרסם כפי שהוא החליט לפרסם והוא ממש לא תפור. כל אחד יכול לגשת אליו. גם המכרז הקודם היה פתוח לכל וכמו שאפשר להקים שם את איקאה כשיאושר מסחר אפשר להקים שם את קיקה, אייס וכל גורם בעל צורך בשטחים גדולים".
ברגמן והדסי טורחים להדגיש שמתחם מעוין שורק לא נבחר במקרה. "סניף איקאה בנתניה נפתח לפני כמה שנים והוא שינה את הרגלי הצריכה בישראל", אומר ברגמן, "הוא עשה טוב לעם ישראל בכך שהביא נגישות לרהיטים שכל העולם המערבי נהנה מהם והוא שינה את פני אזור התעשייה בנתניה. כולם היו מרוצים מהדבר הזה. לא היו תלונות וטרוניות. עשו סקרים וראו שהגיעה העת להקים את הסניף השני, שייעדו אותו לשרת את האזור שעובר מדרום לקו התיאורטי שבין ת"א לירושלים. כך יצאנו לחפש מגרש. יש תנאים בסיסיים בשביל לגייס שטח לאיקאה. אנחנו מוכרחים קודם כל שטח ענק וחניה צמודה. אי אפשר לקנות את הרהיטים האלה ולקחת אותם על הגב. זה בומבות. בקיצור התחלנו לטייל בארץ, דרומית לקו התיאורטי הזה ולא היה, וגם היום אין, ולו מגרש אחד בסדר גודל הזה של 50 פלוס דונם שעונה על הקריטריונים האלה שהוא בייעוד מסחרי. בייעוד חקלאי היה בלי סוף. תעשייתי קצת - מסחרי אין.
הדסי: "לאור ההצלחה בנתניה והפיתוח הכלכלי במקומות בהם פתחה איקאה חנויות, כולם רצו אחרינו. היזמים רצו אחרי איקאה, ראשי רשויות, משרד ראש הממשלה שרצה שתהיה עדיפות מסוימת לעיר מסוימת. כולם אמרו 'בוא תעשה את זה אצלי'. החיפוש היה חיפוש נקודתי, ממוקד מטרה, להגיע למקום שיענה על הקריטריונים שם. הכי קרוב למציאות הזאת, הכי קרוב, היה מעוין שורק, כי הוא ענה על מרבית התנאים והוא היה בנגישות גבוהה וסמוך לצירי תנועה גדולים. זוהי חטיבת קרקע גדולה ואפשר לקיים בה את הצרכים, לא לאלץ איזה מבנה שאין לו חניה והוא מפקק את האזור כולו. כמה מגרשים כאלה עם כל התנאים יש? אני לא מכיר הרבה. אבל מה היה חסר לו? חסר לו שהוא לא מסחרי".
גלובס: זה לא עניין קטן.
ברגמן: "זה לא עניין קטן, זה עניין ענק. הוא נמצא בתוכנית תעשייתית מקומית אבל מעל לתוכנית הזו יש משנת 2001 תוכנית מתארית מחוזית שאומרת שמותר לעשות בקרקע הכל חוץ ממגורים, כולל מסחר כמובן. כדי שיהיה תוקף לחתיכת קרקע בתחום התוכנית המתארית, צריך לעשות תוכנית נקודתית. עובדתית, מהיום הראשון שאיקאה ואירוס הגלבוע ניצבים בסיפור הזה, לא נעשה שימוש מסחרי בשטח. לא היתה שניה שבה החנות היתה פעילה".
היא לא היתה פעילה, אבל כבר הציבה ברזלים לעגלות וצבעה בכחול ובצהוב.
ברגמן: "אגורה אחת לא נרשמה בקופות הרושמות שקיימות שם. אחרי שנשקלו כל האלטרנטיבות נמצאה הקרקע הזו, הקרקע הריקה, המתאימה ביותר והקרובה ביותר מבחינה תכנונית למטרה. אם לא היתה קיימת התוכנית המתארית המחוזית שמגדירה מה מותר יהיה לעשות, אף אחד לא היה מתקרב לקרקע הזאת. אז דיברנו קודם עם העירייה? אין דבר כזה שיזם עומד להוציא חצי מיליארד שקל ולא בא לדבר עם העיר שבה הוא הולך לשים חצי מיליארד שקל".
הדסי: "בזכרון יעקב הפעילו שיקול דעת עכשיו ונפתח שם מרכז מסחרי, שנקרא מול זכרון, בשימוש חורג למסחר. מה באו ואמרו לנו? שבמבנה גדול זה לא הגיוני לתת שימוש חורג. למאיר ניצן (ראש עיריית ראשון לציון לשעבר) אסור. כשאנחנו כאיקאה באנו לבדוק את הנושא, ראינו שבמזרח ראשון, במערב ראשון - בכל מקום, המדיניות המוצהרת של העירייה היא מדיניות לשלב מרכזי תעסוקה, מסחר ותעשייה ביחד. לפתע פתאום במקרה של מעוין שורק הכל קפץ והשתנה. מה החטא הגדול שלנו? שרצינו לייצר מאות מקומות תעסוקה? גם לדרום מגיע איקאה."
רק שבסופו של דבר, רבים סברו שסעיף "דמי השבת ההשקעות" במכרז החדש מזכה את איקאה בפרס שאינו מגיע לה, לאחר שהקבוצה החליטה להתקדם בבנייה למרות אי הודאות הרבה. שופט בית המשפט העליון, אדמונד לוי, קבע בהחלטתו מחודש אפריל בנוגע לדחיית הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין המבטל את הזכייה במכרז, כי החברה אכן עלולה לספוג פגיעה כספית ניכרת, אבל "נדמה כי האחריות לכך אינה רובצת לפתחו של איש מלבדה".
"אפילו לא דמגוגיה"
ברגמן: "זו אפילו לא דמגוגיה להגיד שהמכרז תפור. איזה פרס אנחנו מקבלים? בנינו בניין שאפשר למכור אותו. אגב, מינהל מקרקעי ישראל משלם פיצויים לפולשים. על אחת כמה וכמה לאירוס הגלבוע, שבנתה לאיקאה מבנה כדין בעת שהמגרש היה שלה. תארי לעצמך שהיית קונה דירה שלי בתל אביב ולימים היה בא גורם אחר מוכיח שזה לא שלי, שרימיתי בטאבו ורשמתי את זה על שמי. האם הוא היה מקבל את הדירה בלי להחזיר את ההשקעה שלך? בית משפט פסק שאת הכל עשינו בזמן שהיינו בעלים, אבל עכשיו הזכייה מבוטלת ואנחנו לא בעלים? אז בבקשה שיחזירו לנו את ההשקעה שלנו. מינהל מקרקעי ישראל נהג איתנו במשורה. הוא לא אישר את כל ההשקעות שלנו ולדעתנו קופחנו מאוד במחיר הזה, כי השקענו עשרות מיליונים יותר ממה שאושר בסעיף דמי השבת השקעות. אבל המינהל ש*ם את זה כמו שהוא ש*ם את זה, ואנחנו בשביל לא להתווכח קיבלנו את הדין וחתמנו על ההסכם. המינהל הפעיל שורה ארוכה של אנשי מקצוע בשביל להגיע לסכום הזה. שום מחיר מופרז אין פה. מדובר בבניין לתפארת - יפהפה, חדיש ומודרני. מי שיקנה אותו יקנה בזול".
כיצד השוודים חיים עם התסבוכת?
הדסי: "מבחינת איקאה העולמית, לא היה תקדים למצב שבו בחודש ספטמבר 2007 נעצרה פתיחת חנות שתוכננה לדצמבר אותה שנה, חודשיים וחצי לפני פתיחת חנות, כאשר המלאים היו בארץ, כאשר מאות עובדים נשכרו וכאשר כל ההכנות האופרטיביות לפתיחת החנות בוצעו. אחרי שהם הבינו את המציאות והסברנו להם את הסיטואציה שנקלענו אליה הם משתפים איתנו היום פעולה באופן מלא.
"באיקאה העולמית בהחלט מצפים בכיליון עיניים שהבעיה תיפתר בהקדם האפשרי, כיוון שבתוכנית האב של איקאה למדינת ישראל אמורות להיות לפחות שלוש חנויות - בצפון, בנתניה ובאזור ראשון. זהו בסיס המודלים של איקאה. מעבר לכך, בהיבט התכנוני הטהור, הוועדה המחוזית מחוז מרכז, שהיא הגוף המוסמך, קיבלה בעצם את התזה העקרונית הראשונית שלנו שהמקום הזה והצומת הזה הוא המקום הראוי ביותר במדינת ישראל להקים מרכז מסחרי על-אזורי. זה בדיוק מה שהתב"ע שאושרה להפקדה קבעה. זה היה אמנם באיחור, זה לקח זמן, היו שלוש ישיבות של הוועדה המחוזית עד שהיא החליטה, אבל כל הגורמים המקצועיים השתכנעו שזהו המקום המתאים". *
ראש העיר החדש: "היו צריכים להעמיד את איקאה במקום אחר"
עכשיו, אחרי שאת כיסא ראש עיריית ראשון לציון כבר לא מאייש מאיר ניצן, אלא יו"ר האופוזיציה לשעבר, דב צור, כדאי לאיקאה לשמוע לאיזה כיוון נושבת הרוח. "עמדתי הכללית היתה ונשארה שמעוין שורק אמור להיות מיועד לאזור תעשייה", אומר צור, "עם זאת היה חשוב מאוד להביא את איקאה לראשון, אפילו שהעיר רוויה במסחר. אני חושב שההליך היה צריך להיות אחרת והיו צריכים להעמיד את איקאה במקום אחר וכך אולי ניתן היה לאפשר לה להקים מרכז מסחרי גדול מסביב לחנות הרהיטים עצמה ולשווקו לגורמים נוספים, כמו שהרשת קיוותה בהתחלה. אבל ברגע שהבניין כבר במעוין שורק ואנחנו נמצאים במצב נתון, אני חושב שיש לאפשר לה להקים רק את החנות ולא את המרכז המסחרי שמסביב".
לדברי צור, "התנגדתי למסלול השימוש החורג בהיותי חבר אופוזיציה ואני מתנגד לזה בהיותי ראש עירייה. טכניקת השימוש החורג לא ראויה. כל שימוש חורג צריך להיות מוגבל מאוד בזמן ובהיקף וזה לא היה מתאים להקים את איקאה במסלול כזה - הזהרתי שזה יתקע את הפרויקט וכך אכן קרה. יש לאפשר עכשיו את ההסדרה בתב"ע המצומצמת יותר לשימוש מסחרי של איקאה - בהיקף המוגבל. חשוב גם שהמתנגדים למתחם בזמנו יניחו מעתה את התנגדותם בצד. הם כבר השיגו את ההישג המשמעותי".