באפריל 2006, כשרומן ברונפמן פרש מהפוליטיקה ובישר למקורביו על החלטתו לפעול בתחום הנדל"ן, היה ברור לו ולסובבים אותו שהוא ינצל את יתרונו היחסי במדינות מזרח אירופה. בימים שבהם הבון טון הבולט היה השקעה בנדל"ן באירופה, היה משקל רב למישהו שנולד באוקראינה, בקיא בפוליטיקה ואפילו מצויד בתואר דוקטור בסובייטולוגיה (מהאוניברסיטה העברית).
ובכל זאת, חברת NRVISION, אותה הקים ביחד עם משקיעים זרים וישראלים, בחרה בסופו של דבר להתמקד בהשקעות נדל"ן דווקא בתל אביב הקטנה. וזה לא שהוא לא ניסה להצטרף לטרנד ההשקעות במזרח אירופה. בנו צביקה, המנהל את החברה, וסמנכ"ל השקעות הנדל"ן בחברה, עו"ד ירדן גילן, ערכו מספר לא מבוטל של נסיעות לאוקראינה. רומן עצמו, המכהן כיו"ר החברה, נסע בשנתיים האחרונות לאוקראינה עם צ'ק פתוח ממשקיעים ישראלים נלהבים בסך 50 מיליון דולר. פעם אחרת הוא נסע עם צ'ק בסך 25 מיליון דולר. אבל תמיד הוא חזר עם הכסף והשיב פני המשקיעים ריקם.
ברונפמן: "מאז שפתחתי משרדים ונכנסתי לעסקים היינו מוצפים בפניות, שאם הייתי זוכה לכזו פופולאריות בכנסת לא הייתי פורש. ביקשו לנצל את הערך המוסף שלי בהבנתי במזרח אירופה ובבריה"מ לשעבר ולאחר חצי שנה בחרנו באוקראינה, שם נולדתי, כיעד להשקעה. בפועל, זיהיתי דברים שלא הייתי שקט איתם. היה מאבק לא קל בתוך המשרד, הדור הצעיר דחף לעסקה, אבל היו דברים שלימדו אותי שהכלכלה האוקראינית מדברת במספרים לא נכונים. ביקשתי נתונים מחבר שהוא ראש המכון לכלכלה ליד ראש ממשלת אוקראינה ובעיות האשראי היו ברורות כבר באביב 2008.
"כשאתה שואל אותי איך אני מסכם את השנתיים בפעילות נדל"ן, אני מרוצה ממה שהשקעתי בנדל"ן, אבל אני מרוצה יותר ממה שלא ביצעתי. הלחץ של המשקיעים היה כבד, השקענו כסף בנסיעות, עבודת עורכי דין והערכות שווי, ועדיין קיבלתי החלטה לא להשקיע. בסופו של דבר זה השתלם לי, משום שבעקבות האזהרות שלנו, שני בנקים מלונדון ששיתפנו אותם בזמנו, העריכו את אי העשייה הזאת. באביב 2009 נחזור לאוקראינה. אז המחירים יהיו הרבה יותר אמיתיים ויהיה אפשר לבצע השקעות במחירים אטרקטיביים במדינה שעברה את הגל הראשון של המשבר".
"דירות לצעירים"
רומן ברונפמן נולד ב-1954 באוקראינה, עלה לארץ ב-1980 ואף ערך עיתון ברוסית ("ורמיה"). לאחר 10 שנים בכנסת ("יש לי אמונות טפלות במספרים עגולים") החליט שמה שלא השיג כבר לא יוכל להשיג וסיים את פעילותו הציבורית. לתקשורת לא התכוון לחזור, שכן המוטו שלו הוא לא להיכנס פעמיים לאותם המים. "היה ברור לי שאני עוזב לטובת עסקים. הקמנו את NRVISION שתעסוק בנדל"ן ובטכנולוגיות של אנרגיה ירוקה (איכות הסביבה היה התחום עמו זוהה ברונפמן בכנסת- א' ר')".
אם זוכרים את הפעילות הפוליטית של ברונפמן בתחום חקיקת איכות הסביבה, מתפלאים על בחירתו העסקית דווקא בנדל"ן. גם NRVISION ביצעה מספר השקעות בסטארט-אפים של ביו-דלקים, ייצור חשמל מפסולת אורגנית וכדומה. "הייתי פעיל בתחום השדולה הירוקה ואני מכיר את נושא החיסכון באנרגיה, אז המעבר היה טבעי", מזכיר ברונפמן, "אבל סטארט-אפים זה משהו עתידי, מפגש בין שמים לארץ, תרתי משמע. בדרך כלל יש התנגשות בין נדל"ן לאיכות הסביבה, אבל אני רציתי להביא לאיחוד בין השניים".
על הבחירה בתל אביב כיעד לפעילות, אומר ברונפמן כי "מבחינה דמוגרפית חדרה-גדרה היה משולש שווה שוקיים, אבל ההיסטוריה נכתבת אחרת, והיום זה הרצליה עד יפו. מבחינה לאומית בוודאי שזה שלילי שמדינה בת 7 מיליון תושבים מתרכזת רק בתל אביב רבתי, אולם המציאות הביאה אותי להבנה שזה המקום לפעול בו".
עם זאת, לדבריו, תל אביב אינה חייבת להיות בלתי ניתנת להשגה. "אני ממשיך להיות סוציאליסט גם מבחינת מקומות ההשקעה בנדל"ן. אמנם בתל אביב מתרכז כל העושר, אבל אנחנו לא משקיעים בשדרות רוטשילד או בצפון תל אביב, אלא הלכנו לגן החשמל. זהו מתחם שהוא אוף רוטשילד ואלטרנטיבה אידיאולוגית". ברונפמן אומר כי מחיר הדירות שהחברה יוזמת הוא גורם חשוב מבחינתו. "לבית הקבלן נכנסנו סביב 1,600 דולר למ"ר ובפניקס סביב 1,800 דולר למ"ר, כאשר בצפון תל אביב שילמו 5-7 אלף דולר למ"ר לפני בנייה. אנחנו נבנה דירות למידל-קלאס, לאותם צעירים תל אביבים שעשירי הארץ והעולם דוחקים אותם. לקובעי המדיניות אין מושג לגבי הדיור לצעירים. אנחנו נבנה איכות במחירים סבירים, קרוב למקומות הבילוי. אנחנו לא יכולים להתחייב מה תהיה רמת המחירים בעוד שנתיים, אבל אפשר להסתפק ברווח יפה וסביר. זו אחת הבעיות של היזמים התל אביביים שרוצים הרבה מעבר לרווח של 20%-25%".
הרוסים באים
האם הברונפמנים חושבים שתל אביב נתונה במשבר? רומן אומר כי "המשבר לא יכסה את כל העיר והתנודתיות תהיה מינימאלית. מה שהכי ייפגע זה צפון העיר כמו מגדלי YOO והסביבה שהייתה מנופחת עד לשמיים. אנחנו מזהים כבר ירידת מחירים, אבל רק היכן שהם לא היו מציאותיים. מלכתחילה, שכונת פארק צמרת בתל אביב היתה מיועדת לפורענות נדל"נית בשל חוסר איכות, כמויות, צפיפות ומיקום. שם המחירים יירדו לא באחוזים בודדים אלא בחצי. תל אביב כולל הפריפריה כמו הרצליה, הייתה רשת מלאה חורים, מלבד באזורים כמו לב העיר והצפון הישן שם אין יותר מדי קרקעות".
הבן צביקה, שמרכז את פעילות הנדל"ן בחברה, אומר כי החברה נשענת על שמו הטוב של אביו. "הנדל"ן הוא עולם של כרישים, ואחד היתרונות שלנו הוא השם וההגינות, שזה לא טריוויאלי. יש לאבא גם חשיבה ואסטרטגיה נכונה ולכן משקיעים ורוכשים רוצים לשתף איתנו פעולה. אבא לא גר על האולימפוס. מבחינת שמרנות ואסטרטגיה הראייה שלו תמיד נבונה ומדויקת, אבל כשמנתחים בפרספקטיבה, אין ספק שהיו עסקאות בולטות שפספסנו, וזה הויכוח בינינו".
צביקה מספר על פניות רבות מגופי השקעה, מגופי יזמות ונדל"ן ומרוכשים יוצאי בריה"מ לשעבר. "הרבה רוסים, רובם לא יהודים, הספיקו להוציא את הכסף לפני המשבר או בתחילתו. יש פוטנציאל של עשרות אלפים שיבואו לעיר אירופאית כמו תל אביב, עם כלכלה יציבה יותר מבאוקראינה וברוסיה. לא מדובר על אוליגארכים אלא מי שמחפשים מקום עם ימי שמש ונכס עם ערך ריאלי שהסבירות לפגיעה בו נמוכה". לדברי ברונפמן האב, "היציבות ברוסיה הולכת ומתרחקת, ויש מגמה ברורה של הוצאת כסף למקום מבטחים".
ariel-r@globes.co.il