שמואל בירנבוים הוא אחד מוותיקי ענף הנדל"ן, עם ותק של 25 שנה בתחום, מתוכם 18 שנה כמנכ"ל משהב. "בתקופה הזו היו לענף הנדל"ן עליות ומורדות. כעת יש רגיעה בעקבות ייבוא של משבר עולמי ולא תוצרת ישראל, שמשפיע בעיקר בקטע של רכישות על ידי תושבי חוץ והתאפקות של הציבור הישראלי שאיננו יודע לאן המשק הולך. אני לא יודע מתי, אבל כשתסתיים תקופת המעבר יהיה איזון, כי ההיצע של הקרקעות והמגורים כאן אינו גדול כמו במדינות אחרות. השוק ומשקיעי החוץ יחזרו".
משהב, שבנתה בישראל למעלה מ-100 אלף דירות, נוסדה ב-1960 ממיזוג שתי חברות שהוקמו ב-1936-1937 על ידי הסתדרות הפועל המזרחי. "אנחנו שומרים על הנישה של בניית שכונות לציבור הדתי, אבל בונים גם לציבור הכללי. במזרח נתניה הפרויקט מיועד לאוכלוסייה מעורבת ובמערבה בסמוך לים בנינו לציבור הכללי ולתושבי חוץ", אומר בירנבוים.
גלובס: משהב מעולם לא יצאה לבורסה וכמעט גם לא לחו"ל. לאור מצב שוק ההון היום, בדיעבד אתם מרוצים?
בירנבוים: "המוטו של החברה הוא לבנות את הארץ. אבל בתקופה שהקרקעות בארץ המריאו ונוצר מחסור בכוח אדם, אני לא מתפלא שחברות רבות יצאו לחו"ל. במקרה בודד רכשנו לפני שנים אחדות קרקע עם משקיעים בפרברי פראג ל-140 צמודי קרקע וכעת הם בשלבי הפשרה. מסתבר כי הליכי התכנון והבנייה בחו"ל לא יותר מהירים מאצלנו, וטוב שלא התרחבנו ולא השתוללנו. כשאתה מגייס אג"ח אתה מתבסס על איזה שהוא תזרים, אבל בייזום תזרים הוא קשה לחיזוי ולא חשבנו על גיוס הון זר. עם זאת, בתקופה שהכסף זרם בחוצות היה אפשר לגייס במחיר זול מאוד וללא ביטחונות, גם אנחנו חשבנו והתארגנו על המהלך, אבל למזלנו בגלל ההיסוסים והגישה המאוד שמרנית לא גייסנו ולא נפלנו בפח. אנחנו מעדיפים לעבוד עם הליווי הבנקאי שהוא הרבה יותר ידידותי משוק ההון שאינו יודע פשרות, כאשר מגיע הפירעון. בענף הנדל"ן צריך לחשוב גם על התקופות הקשות ולא רק על התקופות הטובות".
כנדל"ניסט ותיק, מה תחזיתך לענף בעתיד הקרוב?
"בדירות בדרג הבינוני אין שום סיבה שהמחירים לא ימשיכו לעלות. בדירות היוקרה שהתנפחו פה ושם כבר קיימת פגיעה כלשהי, אבל כאשר תהיה התאוששות בכלכלה הן יחזרו, וגם כאן ההיצע לא גבוה מדי. במדינת ישראל הדירות יילכו טוב כי הביקוש גדול יותר מההיצע. המוצר של קרקע ומגורים הוא מוצר של חומר גלם נדיר ולכן זו גם השקעה טובה.
"אנשים התרגלו לרמת בנייה גבוהה ואני לא חושב שהציבור יהיה מוכן להתגמש ולקבל מוצר פחות טוב. זוגות צעירים יחפשו את הדירות הזולות והאמת היא שיש מעט מאוד כאלה במרכז ובירושלים בשל עלות הקרקע ועלויות הבנייה, אלא רק בפריפריה שם מחיר הקרקע כמעט אפסי. לכן לצערי דירה לא יכולה להיות מוצר זול, ויש לדאוג ולהוציא מכרזים לדיור להשכרה לזוגות הצעירים".
אתם כבר שנים מדברים על פינוי-בינוי והוצאתם פרויקט אחד לדרך.
"אנחנו חושבים שהפינוי-בינוי זה העתיד. אלה הקרקעות הכי טובות במרכזי הערים בפרויקט ברחוב ערבי נחל בגבעתיים אנחנו עומדים לפני הריסת הבניין הראשון, ממנו פינינו את תושביו לשכירות. זה המקור לקרקע בישראל, בעיקר שהרשויות המקומיות וגם משרדי הממשלה מעוניינים בכך. מלבד גבעתיים אנחנו מעורבים בעוד שני פרויקטים בקרית אונו שם התחלנו לפנות דיירים (ברחובות ישעיהו-יהודה הלוי) ובפתח תקווה (כצנלסון-ארלוזורוב), ובסה"כ יותר מ-1,000 יח"ד בשיטה זו. חבל שהתהליך הוא ארוך מדי, אבל מי שמתמיד ויש לו סבלנות בסופו של דבר מצליח. בנוסף, נכנסו לפרויקט ראשון של עיבוי-בינוי, הוספת 4 קומות על 4 קיימות בראשון לציון. אם הניסיון יצליח בידינו, נמשיך".