גזית גלוב , חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה בישראל לפי שווי-שוק, הודיעה אתמול כי בכוונתה לגייס אגרות חוב וכתבי אופציה לאגרות חוב שבמחזור או שיונפקו בעתיד. החידוש בהודעתה של גזית גלוב הוא העובדה שהחברה מתכוונת לשעבד לטובת הגיוס נכסי נדל"ן, ובכך תהפוך את האשראי שהיא מתכננת לגייס משוק ההון למעין משכנתא סחירה, בדומה ל-CMBS (אגרות חוב מגובות משכנתאות מסחריות, א"ו).
גיוס לכשעצמו אינו דבר של מה בכך במצב השוק הנוכחי ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בשוק האשראי החוץ-בנקאי, שוק שספג מכה ניכרת במחצית השנייה של 2009 שהביא לצניחת שערי האג"ח הקונצרניות ולעליית התשואות לפדיון בהתאמה. הנהירה החוצה משוק אג"ח החברות נבעה במידה רבה, כידוע, מהחשש מהיעדר יכולת פירעון של חברות נדל"ן על רקע משבר האשראי והנדל"ן העולמי. מכאן, ההנחה הרווחת היא שהשוק כמעט והתייבש לחלוטין לצורך מחזור חוב קיים, וכי המערכת הבנקאית לא תוכל לבדה להעמיד אשראי חלופי לחברות, לא כל שכן שלא בטוח שהיא מעוניינת להעמיד אותו. וכאן אנו מגיעים לחברה בסדר הגודל של גזית גלוב, הבוחרת לבקש אשראי מהציבור בימים כאלה, ולשעבד נכסים עבורם.
דורי סגל, סגנו ושותפו של חיים כצמן בגזית גלוב, אמר היום (ו') בשיחת ועידה מקוונת כי הסיבה לבחירה באופן מימון שכזה נובעת מרצון לגוון את מקורות המימון של החברה. בנוסף, ציין כי "ישנה דרישה לחוב מובטח, וזה עשוי להוריד את עלות החוב שלנו". סיבה נוספת, היא להתאים את חוב החברה למח"מ (משך החיים הממוצע עד להחזר קרן החוב במלואו הן מפרעונות קרן והן מפרעונות ריבית, א"ו).
הנכסים המשועבדים: מרכז G בראשון לציון ומגרש באילת
מהם הנכסים אותם מתכוונת גזית גלוב לשעבד? החברה, שמתמקדת בעיקר במרכזים מסחריים שכונתיים מעוגני סופרמרקטים, מתכוונת לשעבד לטובת האג"ח את מתחמי הקניות והבילוי "ע" שבשליטת החברה הבת גזית ישראל (75%) וחברות בנות שלה הממוקמות במערב ראשון לציון. מדובר במתחם כפול ("G1" ו-"G2"), עתודת קרקע לצד G2, ומתחם סמוך נוסף בו צפוי לקום הסינמה סיטי בראשל"צ השנה ("G Cinema"). בנוסף, תשועבד קרקע בחוף הצפוני באילת, המיועדת לשמש להקמת מתחם מלונאות ונופש, כולל מסחר - כנראה בשיתוף עם גורם נוסף.
על פי הערכת שווי שמחברת שמאות המקרקעין גרינברג, אולפינר ושות', בוצעה לאחרונה הערכת שווי לנכסים המשועבדים הנכונה לסוף 2008: אומדן "G1" בשוק החופשי נאמד ב-252 מיליון שקל, "G2" נאמד ב-251 מיליון שקל (כולל זכויות הבניה ועתודות הקרקע), "G Cinema" ב-273 מיליון שקל בהנחתו כ"נכס גמור ומוכן לאכלוס", ואומדן שווי זכויות הקרקע במגרש באילת ב-50 מיליון שקל נוספים; סך הכל, מדובר ב-826 מיליון שקל, והחברה מתכוונת לגייס חוב בשיעור מירבי של 75% ממנו ("LTV - Loan To Value"), קרי 619.5 מיליון שקל.
לדברי סגל, רוב הדיירים במתחמי G במערב ראשל"צ מספקים צרכים בסיסיים של תושבים, משלמים 40% משכ"ד הדירה המקובל בגוש דן ולפיכך המרכז מהווה חלופה אטרקטיבית. "
רוב הנכסים המסחריים משתרעים על שליש או רבע מכמות האדמה. עליית הערך הגדולה ביותר היא באדמה. במתחם הזה יש הרבה אפשרויות להגדלת הצפיפות - יום אחד נוכל אולי לבנות משרדים. יש הרבה מאוד הזדמנויות לעשות בקרקע שימושים נוספים".
תגייס עד 75% משווי הנכסים
הגיוס מתבסס על סמך תשקיף מדף שפרסמה גזית גלוב במאי אשתקד ושתוקן באוקטובר. בינתיים, הגיוס האמור מתייחס רק לחלק מהתשקיף, הווה אומר להנפקת סדרת האג"ח י'. מתנאי התשקיף עולה, שמדובר בסדרה שערכה הנקוב המירבי הוא 2 מיליארד שקל, לתקופה של 20 שנה - במתווה שנתי, חצי-שנתי, רבעוני או תשלום בלון אחד בפדיון, מה שעולה בקנה אחד עם הגדרת החברה לגיוס הנוכחי כ"משכנתא סחירה". סדרת כתבי האופציה תכלול עד 20 מיליון כתבי אופציה, כשכל כתב אופציה ניתן להמרה ל-100 אגרות חוב.
"המח"מ הוא מח"מ מקובל למשכנתאות", אמר סגל בשיחת הוועידה. "אנחנו רשאים לגייס מינימום של 180 מיליון שקל, אבל בגיוסים סחירים אנחנו רשאים להרחיב עד LTV בשיעור 75%". לדבריו, הריבית תשולם פעמיים בשנה והקרן בתשלום אחד.
על פי המאזן לסוף ספטמבר, לגזית גלוב התחייבויות בסך 3.78 מיליארד שקל בשנה הקרובה, 28.44 מיליארד שקל בשנים שלאחר מכן ו-46 מיליון שקל בגין נכסים המוחזקים לצורך מכירה. לגזית גלוב 7 סדרות סחירות של אג"ח במחזור (א-ו', ט') שערכן הנקוב 6.58 מיליארד שקל. שווי השוק של הסדרות בבורסה הוא 5.14 מיליארד שקל למרות שערכן המתואם (כולל ריבית והפרשי הצמדה שטרם שולמו) עומד על 6.83 מיליארד שקל - 75.4% מהערך המתואם, מה שמגלם את ירידת שערי האג"ח, כאמור.
סדרות האג"ח הקיימות של גזית גלוב קצרות לאין ערוך מהסדרה המתוכננת: סדרה ד' , הגדולה ביותר והארוכה ביותר, צפויה להיפדות במארס 2021. הסדרה צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת תשואה שנתית (נטו) לפדיון של 8.48%, חרף ריבית בשיעור 5.1% בלבד. התשואה הגבוהה ביותר לפדיון שמורה לסדרה ו' , אשר אינה צמודה ועומדת על 9.65% לשנה. נשאלת השאלה איזו ריבית תצטרך לשאת האג"ח מהסדרה החדשה (י'), לאור התשואות הללו - הגבוהות לאין ערוך מריבית הפריים הבנקאית (3.25% לשנה).
"אנחנו צריכים לשאוף לדירוג גבוה מהותית מהדירוג של החברה"
"בנקים הם מאוד אטרקטיבים באשראי ל-3-5 שנים, כמו באטריום או ב-Equity 1 (חברות בנות של גזית גלוב הנסחרות בחו"ל, א"ו)", אמר סגל. כך למשל, גייסה קרן ה-RITT האמריקנית Equity 1 בריבית L+1.4% (האות L מיוחסת לריבית ה-LIBOR, הריבית על אשראי בין-בנקאי הנקוב במט"ח). "היום הייתי צריך לשלם עוד 1.1% למרווח", הוסיף. לדבריו, "המערכת הבנקאית פחות גמישה ולפעמים ניתן להשיג עד 60% LTV, מצד שני היא יודעת להסתכל על בטחונות ששוק ההון לא יודע להסתכל עליהם. לכן אנחנו נוטים להסתכל עליהם (=על גיוס אשראי מהמערכת הבנקאית) יותר כאשראי גישור מאשר מימון ארוך טווח".
"אנחנו תמיד הדגשנו שאנחנו מחזיקים מצבור גדול של נכסים שישכולה לשמש במידת הצורך לשעבד לצורך חוב. כך אנחנו מעריכים כי נגייס בעלויות נמוכות יותר", הוסיף. מטרת הגיוס היא החלפת חוב קצר בחוב ארוך והקטנת הניצול של קווי אשראי בנקאיים. "אנחנו לא סוגרים שום קו ולא משלמים שום חוב, כדי לשמור על מקסימום גמישויות פיננסיות".
דירוג כושר הפירעון של גזית גלוב עומד כיום על הדרגה הרביעית מלמעלה בקרב שתי חברות דירוג האשראי - "-AA" מ-S&P מעלות ו-"Aa3" ממדרוג. "הנחת היסוד שלנו היא, כי הדירוג של הסדרה לא יכול להיות נמוך מדירוג החברה. אנחנו העמדנו מערכת בטחונות מאוד מכובדת. זה מה שיש לי כרגע להגיד. אם סדרה כזאת תיאורטית צריכה להיות מדורגת, אנחנו צריכים לשאוף לדירוג גבוה מהותית מהדירוג של החברה. אני כן מציע להתייחס לתמורה (=השעבודים). מי שמחזיק אג"חים אחרים שלנו בטוח יתייחס לזה בהתאם".
"הנדל"ן הוא פנטסטי. הוא עונה על כל מה שאנחנו מדברים עליהם ברמת הנכס. בגלל זה אנחנו מרגישים מאוד בנוח לעשות משכנתא ארוכה. אנחנו מאמינים שנוכל לעשות דברים טובים", אומר סגל ומתייחס להעלאת שכ"ד במתחם G. אנחנו מאוד מקווים שהשוק יעריך את העסקה הזו היכן שהיא ראויה".
גזית גלוב
[לאתר אפיקים סולידיים]