בישראל, כמו בישראל, אין הסכמה פה אחד על דבר. גם לו יישבו מיטב המומחים וישקדו על רפורמה ונהלים לשיפור המצב הקיים, אלה יאושרו בחקיקה ורבים יברכו על המוגמר - יימצאו אנשים מקצועיים לא פחות, שבאמת ובתמים משוכנעים שנעשו כל הטעויות האפשריות. כזה הוא המקרה של רפורמת השמאים המכריעים, שמעורר קולות מלחמה בענף. פרסום נבחרת השמאים המכריעים דומה שהוסיפה שמן למדורה.
תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, המכונה "חוק שמאי מכריע", הגדיר מחדש את מעמד השמאי המכריע, במטרה לשפר את יעילותו ולהחדיר לתחום שקיפות, אי תלות והוגנות, ולסיים את ההליך בתוך זמן קצר ומוגדר - שמאי מכריע ימונה בתוך 15 יום מהגשת הבקשה למינוי, ופסיקתו תינתן בתוך 60 יום מהישיבה האחרונה. לפי התיקון לחוק, השמאים שנבחרו ברשימה יוותרו על הפרקטיקה הפרטית, יסגרו את העיסוקים הפרטיים של משרדיהם ויעסקו בשומות מכריעות בלבד. בכך נותק הקשר הבעייתי שהיה בעבר, בו הוועדות המקומיות מינו שמאי מכריע, למרות היותן צד למחלוקת.
כפי שפורסם לראשונה ב"גלובס", הוועדה המייעצת בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שרית דנה, בחרה באמצע ינואר ברשימה סגורה של 10 שמאים מובילים, שמתוכם ימונו שמאים מכריעים בכל מחלוקת בין נישום לבין הוועדות המקומיות. מדובר במחלוקות על גובה היטל ההשבחה (המוטל על מוכר נכס באזור שחלה עליו תוכנית משביחה כלשהי, או על נישום המבקש היתר בנייה בהתאם לתוכנית משביחה), או על גובה הפיצוי המגיע לאזרח בשל פגיעה מתוכנית בנייה הסמוכה למקרקעיו (תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה).
120 שמאים הגישו מועמדות לתפקיד. מתוכם ראיינה הוועדה בתוך יומיים אינטנסיביים 44 שמאים, ובחרה ב-20. כפי שפורסם, עשרת השמאים המכריעים שהומלצו ע"י הוועדה, ללא סדר עדיפות ביניהם, הם: לבנה אשד, יצחק ברמן, דורית פריאל, מנחם מלוכנא, רן וירניק, אמנון ניזרי, שמואל רוזנברג, ניקי פרימו, נאוה סירקיס ובצלאל קציר. השמאים המכריעים צפויים להיכנס לתפקידם ב-1 במאי השנה, במינוי ל-10 שנים.
כמו כן, בחרה הוועדה להמליץ על 10 שמאים נוספים מחליפים, שימונו בהתאם לצורך או במידה ויפרוש שמאי מהעשירייה הראשונה. העשרה הם, לפי סדר עדיפות יורד: אברהם כץ, אורי כהן, תמיר שדה, משה נדם, אלי כהן, גלית אציל, אריה אריאל, נורית ג'רבי, שאול אשרת ואשר הרמן.
"לוקה בחוסר שקיפות"
לצד המברכים על תהליך הבחירה ועל תוצאותיו, נמתחה ביקורת מבכירים בענף, ובראשם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן, שגם פנה לשר פרידמן במכתב דחוף בעניין. "התנהלות הוועדה המייעצת בראשות שרית דנה לוקה בחוסר שקיפות, בסימני שאלה רבים ובהתנהלות ציבורית שאינה עומדת בקו אחד עם המקובל בישראל, כאשר מדובר בוועדות ציבוריות ובהחלטות על מינויים ציבוריים", אמר כהן.
לדברי כהן, השגות לשכת השמאים ודרישותיה לחשיפת רשימת הקריטריונים המלאה לבחירת השמאים לא נענו ולא פורטו לציבור. "מקובל בתהליכי מינויים ציבוריים לתת שהות של כ-10 ימים לציבור להגיב על רשימת המועמדים הסופיים, וגם דרישה זו לא זכתה למענה. המהירות בה התנהלו הדברים, ההתעלמות המוחלטת מבקשות להתאים את ההתנהלות למקובל ולנדרש, להציג שקיפות מלאה ופרסום ההחלטה בעיתונות עוד טרם קיבלה את אישור השר הממונה, מעלים סימני שאלה רבים ואינם מתאימים למדינה דמוקרטית ועוד פחות מכך למשרד האמור לשמש כדוגמא חסרת רבב לשמירה על חוקים, תקנות ונורמות ציבוריות".
שמאים אחרים מתחו ביקורת, שלא לציטוט, על חוסר הפיזור הגיאוגרפי של השמאים המכריעים שנבחרו, בטענה שרובם ככולם מרוכזים במרכז הארץ (השמאי הצפוני היחידי הוא אריה אריאל החיפאי, מהעשירייה השנייה). נטען, כי יש משמעות גם להתמקצעות אזורית-מקומית. לדברי השמאי רן וירניק, יש משהו בטענה זו ואכן שמאים מהמרכז מעדיפים לעבוד במרכז, אך גם באזורים אחרים ניתן להפעיל שיקול דעת ולבצע את העבודה היטב, תוך הקצאת יותר זמן ומאמץ.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, שהיה נציג ההתאחדות בוועדה שבחרה את הרשימה (יחד עם נציגי ציבור, נציגי ממשלה ושמאים), אמר כי המהלך עצמו טוב לענף הבנייה, והסביר את תהליך הבחירה. "נבחרו שמאים טובים וראויים לפי קריטריונים של ותק, ניסיון בעריכת שמאות מכרעת ומגוון עבודות בתחומי הענף השונים. לא השיקול הגיאוגרפי הוא שהכריע. ניתן ביטוי לכל המגזרים, אולי פרט למגזר הערבי".
שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, סינגרה על בחירת הוועדה: "רשימת השמאים המכריעים שנבחרה היא רשימה מצוינת. כולם שמאים ותיקים, מקצועיים וראויים מאוד, שמוסיפים כבוד למקצוע".
"טענות כהן לא ברורות"
משרד המשפטים מסר בתגובה, בשם המשנה ליועמ"ש שרית דנה, יו"ר הוועדה שבחרה את הרשימה: "בוועדה המייעצת, שעל התנהלותה קובל יו"ר הלשכה ארז כהן, ישבו שני נציגי הלשכה, ביניהם גם סגנו, השמאי אוהד דנוס, ולכן לא ברור כיצד טוען כהן לחוסר שקיפות בהתנהלותה. תפקיד נציגי הלשכה היה להעלות כל טענה על דרך פעולת הוועדה והקריטריונים לפיהם פעלה. בפועל, לא רק שנציגי הלשכה לא סברו שנפל פגם כלשהו בדרך התנהלות הוועדה, אלא היו שותפים מלאים לכל החלטותיה, לרבות להחלטה בנוגע לרשימת השמאים שנבחרה, וברכו על דרך ניהול ההליך. נציגי הלשכה בוועדה פעלו בנאמנות ובמקצועיות, בשונה מאופן התנהלותו של יו"ר הלשכה.
"נראה שהתנגדותו הנחרצת והעקבית של יו"ר הלשכה לתיקון החוק, התנגדות שאינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהצעת החוק נשענה על יוזמת הלשכה עצמה, היא העומדת ביסוד טענותיו המופרכות, כשם שעמדה ביסוד צעדים אחרים בהם ניסה לנקוט על מנת להביא, ללא הצלחה, לעיכוב התיקון שנועד להפסיק את התופעות הפסולות בעניין קביעת היטל השבחה, שהוזכרו בדו"ח מבקר המדינה.
לדברי דנה, "לא ברור כיצד ניתן לומר שההליך לוקה בפגם, או שאינו שקוף וענייני. הוועדה המייעצת קבעה תהליך בחירה שקוף, סדור וענייני, שתחילתו בפרסום הודעה לציבור המזמינה להגיש מועמדות, והמשכו במיון דו שלבי הכולל ראיונות עם 40 המועמדים בעלי הציון הגבוה ביותר. צר לנו שבמאבקו הבלתי מוצדק והבלתי ראוי לא בוחל יו"ר הלשכה גם בהעלאת טענות המהוות פגיעה גם בנציגי הלשכה עצמה, ואינו מהסס להטיל דופי בהם ובפעולתם".
סגן יו"ר לשכת השמאים ונציג הלשכה בוועדה המייעצת, השמאי אוהד דנוס, סיפר ל"גלובס" על הליך הבחירה: "הדיונים בוועדה היו ענייניים ומקצועיים, ללא פניות וללא לחץ מטעם מישהו מחברי הוועדה, וברוח טובה. ניגשו 120 מועמדים מצוינים, נערך דיון וה-20 שנבחרו היו על דעת כל חברי הוועדה, אם כי הבחירה היתה קשה. לא ברורה לי הטענה לחוסר שקיפות, שכן באתר מועצת שמאי המקרקעין מפורטים הקריטריונים והמשקולות שהוענקו לכל סעיף. שמות 40 המועמדים הסופיים לא פורסמו בשל צנעת הפרט - היו כאלה (שכירים ואחרים) שאינם מעוניינים לפרסם את שמם. מהירות הבחירה וסמיכותה לראיונות היא יתרון לטעמי, והיא סייעה לחברי הוועדה להגיע לבחירה הנכונה על סמך רושם טרי מהמועמדים".
ביטול שלב ההשגה
התיקון לחוק בעניין שמאי מכריע גרר ביקורות גם על עצם נחיצותו והשפעתו בפועל על הנישומים. בין מותחי הביקורת נמנה גם השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, זאב כהן (אביו של יו"ר הלשכה ארז כהן), שטוען בין היתר כי התיקון יביא לפגיעה בשמאים, בוועדות הערר ובעיקר באזרח, שלא יוכל להגיע לפשרה עם הוועדה ולמנוע מראש את הליך השמאי המכריע.
לדברי עו"ד צבי שוב, המנגנון החדש עלול לפגוע באזרח הקטן ולסרבל הליכים. "מטרת השינוי היא יצירת אחידות בגביית המס או בפיצוי, אולם ספק אם המנגנון המוצע ישיג את המטרה. אם בעבר ניתן היה להגיע להסכמה בהליך פשוט יחסית תוך שבועות ספורים, בדרך של התדיינות בוועדת הערר, כעת כל החלטה תלויה בשמאים המכריעים. צפויה הצפה של תיקי שומה שיועברו להערכת השמאים המכריעים, בעיקר דרך ועדת הערר. לעשרה שמאים שאמורים לטפל בפניות מכל הארץ תהיה עבודה קשה ביותר.
"מחד, תוצף הוועדה בפניות שעל פי ההסדר הישן לא היו בסמכותה, ומאידך לא ניתן יהיה להגיע להכרעה בהסכמה מהירה כפי שהיתה בהסדר הישן, והחלטות ידחו חודשים רבים. מכיוון שהתחלת בנייה או השלמת עיסקה תלויה בתשלום דרישת היטל השבחה, יעדיף האזרח במחלוקות שלא יהיו על סכומים ניכרים לשלם את השומה שנקבעה ולוותר על הערר, רק כדי לא לעכב את הבנייה או את הרישום, וכן לחסוך עלות אנשי מקצוע ואת שכר השמאי המכריע שיוטל עליו. כמו כן, תתכן העדפה של טיפול קודם בנכסים גדולים ששוויים גבוה וההיטל ניכר, בשל שכר הטרחה הגבוה הטמון בהם, לעומת נכסים קטנים שידחקו והטיפול בהם ידחה".
לדברי שוב, יש צורך בתיקון המתווה ושכלולו, הוספת שמאים מכריעים לרשימה וכן יש צורך לקבוע מנגנון מזורז למחלוקות שסכומן אינו רב, כפי שמקובל היום בבתי המשפט.
גם סרוגו לא חוסך ביקורת על המנגנון החדש. "ברפורמה הזו עשו משגה אחד עיקרי, והוא ביטול שלב ההשגה בוועדה המקומית. הביטול מחייב העברת התיק לשמאי המכריע, תהליך שיסתיים רק לאחר חצי שנה, ולא ניתן עוד להגיע להסכמה במו"מ עם הוועדה. כך ייווצר עומס של אלפי תיקים, ו-20 שמאים לא יספיקו. אנו בהתאחדות מתכוונים להגיש הצעת חוק לתיקון".
שמאי המקרקעין ניקי פרימו, שנבחר לרשימת עשרת השמאים המכריעים, אמר ל"גלובס" כי איש אינו יודע כמה תיקים יועברו בפועל להכרעת השמאים המכריעים החל מחודש מאי, ושכל ההערכות בנושא, לכאן או לכאן, טובות באותה מידה. שמאי נוסף מהעשירייה, רן וירניק, הצטרף לדעתו והוסיף, כי הצפי הוא שאחרי מהלך פתיחה אינטנסיבי עם מאות תיקים, הקצב ילך וידלדל עם השנים ויגיעו להכרעה רק תיקים גדולים או בנושאים חדשניים. זאת, משום שייקבעו תקדימים שלפיהם יתיישרו רוב המחלוקות. *
וירניק: "כיום אני מרוויח יותר"
בעניין שכר השמאי המכריע נמנע מראש ניגוד עניינים בנושא. שכן, שכר השמאי המכריע לא ייגזר מגובה ההשבחה שיפסוק בשומתו, אלא מגובה ההשבחה אותה קבעה הרשות המקומית, או מגובה התביעה לפי סעיף 197 אותה הגיש האזרח נגד הרשות. שכר השמאי המכריע נקבע לפי מדרגות שכר, ומוגבל ל-1.2 מיליון שקל לשנה, שהם 100 אלף שקל בחודש. מדרגות השכר הפרוגרסיביות הן: עד לסכום של 500 אלף שקל - 5%; 500 אלף עד מיליון שקל - 3.5%; 1-2 מיליון שקל: 2%; מעל 2 מיליון שקל - 0.8%. השכר המינימאלי לשומה נקבע על 2,000 שקל, ושכר מקסימאלי של 100 אלף שקל.
מחצית משכר השמאי המכריע משולם ע"י הנישום, ומחצית ע"י הרשות המקומית (במקרים בהם נמצאה רשלנות בפעילות הוועדה המקומית, רשאי השמאי המכריע להטיל עליה נתח תשלום גדול מ-50%).
האם שכר של 100 אלף שקל בחודש הוא סביר וראוי, כפי שאמר ל"גלובס" עו"ד עופר טויסטר? האם הוא מצדיק נטישת הפרקטיקה הפרטית, ומכסה הוצאות משרד גבוהות? או שאולי דווקא בזמן מיתון הולך ומעמיק מדובר בהכנסה בטוחה נוחה למדי?
רן וירניק, לשעבר יו"ר לשכת השמאים ואחד ממומלצי הרשימה, אמר ל"גלובס": "קשה לנו עם הגזירה של תקרת השכר. כספית אני עומד להיפגע ממנה, ובמודע, כי כיום אני מרוויח הרבה יותר. התקרה של 100 אלף שקל בחודש נקבעה על בסיס עבודה שהכין דוד בועז, לשעבר הממונה על התקציבים באוצר, עבור משרד המשפטים, שניתחה את תשומות העבודה של השמאים מול היקף התיקים הצפוי. המטרה היא לא להתעשר, ואנחנו מוכנים לעשות ויתורים. מוכנים לרדת בהכנסה ב-30%, אך לא ל-30%. המשרד שלי מעסיק שני שמאים שכירים ומתמחה, בעלות שכר חודשית של 50 אלף שקל, ויש גם הוצאות לאחזקת משרד. אבל לא הכל זה כסף. הגישה היא שמדובר בדבר חשוב, שבא מאיתנו וביוזמתנו".
וירניק פוסל על הסף את הטענה כי המיתון הגדיל את הביקוש לתפקיד. "לא המיתון הוא הגורם, כי המשבר מביא מצד שני עבודה אחרת למשרד, כמו פירוקים וכינוסי נכסים. הלכנו על התפקיד הזה בשם האתגר והשליחות".
השמאי ניקי פרימו אמר בעניין: "הכסף אינו חזות הכל. גם כשעו"ד בכיר מתמנה לשופט הוא מוותר על הכנסה גבוהה, וכך זה גם בעניין השמאים המכריעים. אני מכיר אישית את כל תשעת עמיתי שנבחרו ואת המניעים שלהם, ויודע שכולם עושים זאת מתוך שליחות, לרוב כתפקיד אחרון לפני פרישה. לגבי השפעת המיתון - כולנו עברנו תקופות מיתון, ולא מתרגשים מהן. יש לנו מוניטין מספיק טוב, והמיתון אינו משפיע עלינו".
השמאים הערבים מוחים
בין 40 השמאים שהוזמנו לראיונות בוועדה היו גם שני שמאי מקרקעין ערבים - עאטף עאלם ומטר עומר. עאלם ועומר מברכים על בחירת כל השמאים שנבחרו ומשבחים את מקצועיותם, אך מדגישים את הבעייתיות שבחוסר נציגות למגזר. "שוק המקרקעין במגזר הערבי, בשונה מהמגזר היהודי, מאופיין בסוגיות שמאיות ומחירים מיוחדים, אשר נובעים מהבדלים מהותיים באספקטים החברתיים, הכלכליים והתכנוניים, במיוחד בסוגיית היטל ההשבחה, המצריכה ידע, ניסיון והיכרות מלאה של כל הגורמים המעצבים את שווי הקרקע בזמן נתון", אמרו השניים ל"גלובס".
לדבריהם, שוק המקרקעין במגזר הערבי מאופיין במצוקת קרקע עקב לחצי ביקוש, שימושי קרקע מעורבים באזור אחד הכוללים מסחר, מלאכה ומגורים, דפוסי התנהגות ושיקולי רכישה/מכירה של מקרקעין השונים מהמגזר היהודי, שימוש בפועל בקרקע לא מתוכננת למטרות בנייה ואף בנייה קיימת בהיתר ללא תוכנית מאושרת.
השמאים עאלם ועומר מוחים נגד החלטת הוועדה שלא להמליץ על שמאי ערבי וסבורים כי לשמאי מקרקעין מקצועי מן המגזר הערבי יש יתרון מובהק להבנה טובה יותר של השוק הנסמכת על ניסיון. לדעתם, מגזר המהווה 20% מאוכלוסיית המדינה ראוי לייצוג.
יצוין, כי שמאים בכירים וגורמים המקורבים לוועדה אמרו ל"גלובס", כי מספר המחלוקות במגזר הערבי המובילות להכרעת שמאי מכריע, וכן מספר התביעות לפי סעיף 197, הוא נמוך מאוד ביחס לאוכלוסיית המגזר, מגיע לאחוזים בודדים מההיקף הכספי במגזר היהודי ואינו מצדיק מינוי מגזרי. עם זאת אותם גורמים הסכימו כי למגזר מאפיינים ייחודיים.
השמאים המכריעים עותרים לבג"ץ, פרידמן חותם
ב-8 במארס עתרו לבג"ץ עשרת השמאים עליהם המליצה הוועדה המייעצת, בדרישה להורות לשר המשפטים לאשר את מינויים. הם טענו שבלתי אפשרי המצב בו מחד הם צריכים לפרוש מפרקטיקה פרטית בתוך חודשיים, ומאידך מינויים אינו מאושר.
ב-17 במארס, על סף סיום כהונתו, חתם שר המשפטים דניאל פרידמן על המלצות הוועדה, ומינוי עשרת השמאים המכריעים נכנס לתוקף. במקביל הורה פרידמן לוועדה לאתר שני שמאים מכריעים נוספים: נציג הפריפריה ונציג המגזר הערבי, כתגובה לעתירה מינהלית שהגישו 3 שמאים מצפון הארץ, באמצעות משרד פרופ' ביין.
ב-24 במארס דחה ביהמ"ש המחוזי בירושלים את הבקשה למתן צו ביניים נגד מינוי השמאים המכריעים. נקבע, כי מאזן הנוחות נוטה בשלב הזה לטובת המשיבים. הדיון בעתירה המינהלית גופה נקבע ל-2 ביולי 2009.
ron-p@globes.co.il