האחים דוניץ היא ללא ספק חברה חריגה בנוף הנדל"ן המקומי. בזמן שכל יתר החברות אספו בשנים האחרונות את הכסף שהיה מונח על הרצפה ורצו איתו להשקעות בחו"ל, העדיפה החברה להתנהל במה שנראה היה כמו דריכה במקום, נאמנה לעקרונות המימון המסורתי בבנקים ולייזום והקמה של פרויקטים אך ורק בישראל.
"50 שנה החברה בענף והיא עברה לפחות 5 מיתונים קשים. הניסיון נתן לנו פרספקטיבה גם לגבי אשראים והתרחבות", אומר נסים אחיעזרא, מנכ"ל דוניץ כבר 15 שנה (גם תופעה נדירה בשוק הישראלי). "היקף הפרויקטים שלי, בשלבים שונים, עומד כעת על 2,500 יח"ד, כשאין לי שקל אחד התחייבות מולם במאזן. כמה חברות כאלה אתה מכיר? כל הפרויקטים מבוססים על ליווי בנקאי והם למעשה ממומנים על ידי ההון העצמי של החברה".
גלובס: לא התחשק לכם להתמנף ולצמוח?
אחיעזרא: "אני לא רוצה לעבוד במכפלות, כי הכל מבוסס על זהירות ואיתנות פיננסית. אנחנו מהחברות היחידות בארץ שבכלל אינה ממונפת ושלא קשרה שום עסקאות במזרח אירופה, בארה"ב או בנקודה אחרת על פני הגלובוס. היום אני לא צריך להתגלגל. כולם היום מקבלים תקבולים והם צריכים לזרוק אותם אחורה, כדי לשלם חובות. אצלי כל הפרויקטים הם בלי מימון ובלי אג"חים".
המוסדיים לא "פיטמו" אותך בהצעות לגיוסים?
"לא היה מוסד פיננסי שלא היה אצלי במשרד והציע לי לגייס כסף באג"חים. אבל כשאני יכול לקבל בבנק כל סכום שאני מבקש, גם היום כשאף אחד לא מקבל כספים, למה אני צריך לגייס באג"חים, שעם כל ההוצאות הנלוות עולים לי ריבית של 10% ומעלה? הרי המטרה של אותם גופים היתה הקופון שלהם והעמלות שהם יגזרו, אבל לי לא היתה שום סיבה ללכת על זה. הבנקים נותנים לי ונתנו לי תנאים הרבה יותר נוחים ואשראי של מאות מיליוני שקלים.
"אני מחזיק מזומנים רק לצרכים שוטפים כי בהישג יד יש לי מאות מיליוני שקלים שאני יכול לקבל גם היום בבנק לאומי. את ההון הנזיל והכספים צריך לבחון מול ההתחייבויות והאפשרויות לגיוס".
וכל הזמן הזה לא רוצים לצאת כמו כולם לחו"ל?
"אם אני מרוויח פה על כל פרויקט 25%-30%, למה אני צריך ללכת לחו"ל? זה הכל תוצאה של תכנון נכון, בלי הוצאות מימון. אבל יותר מכך - בעסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע אין לי שום השקעה בקרקע והכל מסתכם במיליונים בודדים להתחלה, עבור היתרים ותכנון. כשמתחיל השיווק הכסף זורם. אז תחשוב כמה אני מרוויח באחוזים מפרויקט שלא השקעתי בו כלום. אני מדבר על רווח של אינסוף. ככה שאני לא צריך לזוז מכאן. למה לחפש משהו במקומות אחרים?"
איך שורדים את המיתון בשוק המגורים?
"אני רוצה לומר שבחודשים האחרונים לא ירדתי במכירות ואני משווק דירות באותם מחירים. בפרויקטים מסוימים אני גם מעלה מחירים, כי ההיצע בערים כמו כפר סבא, ראשון לציון או הוד השרון רק הולך וקטן. בראשון לציון, למשל, ראש העיר החדש כבר הודיע שהוא לא יעניק יותר היתרים לבניית דירות. לי כבר יש אישורים ל-1,500 דירות, כך שזה רק מחזק אותי.
"בתקופה הנוכחית, אותו ציבור שפדה קרנות השתלמות, קופות גמל וחסכונות אחרים מגיע למסקנה שהכי טוב להשקיע ב-4 קירות. יש מזומן נזיל בידי הציבור והוא מפנה אותו להשקעה בנדל"ן, בעיקר לדירות לא יקרות כי כבר אין כמויות של כסף כמו שהיו בעבר. אנחנו רואים גם חזרה של ביקוש לדירות 3 חדרים, גם כהשקעה וגם לזוגות צעירים שבתקופה של אי בטחון כלכלי מסתפקים בדירות כאלו".