מדובר באשליה: הירידה הזמנית במחירי הדירות לא פותרת את בעיית הנגישות לדיור בישראל. כן, המחירים יורדים, אבל איתם יורדת גם רמת ההכנסות. מסיבה זו כנראה, "דיור בהישג יד" נהפך לשם קוד לפתרון קסם סקסי ואהוב. רק שכמו כל מושג אופנתי, גם "דיור בהישג יד" מספק לעוסקים בו מרחב תמרון נוח לפעולה. האמת מאחורי הסיסמאות הרבה פחות ורודה והרבה יותר מורכבת - מה שמחזק את הצורך בתכנון מדיניות דיור בישראל.
שחיקת היכולת בתקופת גאות
מחירי הנדל"ן בישראל מושפעים משני גורמים עיקריים: רמת ההכנסה במשק והיצע הקרקעות המוגבל. במצב של גאות כלכלית, השפעות אלו מביאות יחדיו לסחרור מחירים כלפי מעלה, ואילו במצב של שפל כלכלי השפעות אלו עובדות באופן מנוגד, ומאזנות זו את זו. כלומר ירידת מחירי הדיור במונחים ריאליים בתקופות שפל אינה מתקזזת באופן מלא עם העליות בתקופת הגאות.
לראייה, אם היה קשר מלא בין רמת מחירי הדיור לרמת ההכנסות, במיתון כמו בצמיחה, אז ערך הדירות במושגים ריאליים היה נשאר קבוע לאורך השנים.
מחקר חדש של תוכנית העמיתים קורת-מכון מילקן, בראשות פרופ' גלן יאגו ובניהולה של רונית פוריאן-לוקאץ', עוסק בתכנון המדיניות לדיור בהישג יד בישראל ומנתח נתונים של מינהל הכנסות המדינה, משרד השיכון, מינהל מקרקעי ישראל וגורמים נוספים. המחקר ממפה לראשונה את רמות מחירי הדיור וההכנסה בפריפריה הגיאוגרפית והדמוגרפית באזורים השונים במדינה.
במסגרת המחקר על שוק הדיור, נבדק לעומק הקשר בין מחירי הדירות לרמת ההכנסות, והתגלה כי דווקא בתקופות גאות קיימת שחיקה מסיבית של כוח הקנייה של הפרטים בשוק הדיור ובתקופות של מיתון ישנה התחזקות מתונה בכוח הקנייה של הפרטים בשוק הדיור.
כך למשל, על אף המיתון הקשה בשוק הנדל"ן בתחילת שנות ה-2000, השוק עוד לא חזר לערכים הריאליים שהיו מקובלים בו לפני גל העלייה הגדול שפקד את ישראל בשנות ה-90.
שוק הנדל"ן אמנם תיקן את עצמו: אם בשנת 1996 נדרשו 120 משכורות ברוטו ממוצעות על מנת לרכוש דירה ממוצעת, הרי שבשנת 2001 נדרשו כ-100 חודשי משכורת; אך בשנת 1988, שקדמה לצמיחה הגדולה, נדרשו רק 60 חודשי עבודה. כלומר, כוח הקנייה של הפרטים לא השתקם בעקבות המיתון.
גם השוואה בינלאומית אינה מניחה את הדעת. במחקר שנערך על ידי מינהל הכנסות המדינה נמצא, כי רמת מחירי הדיור במונחי עבודה גבוהה לא רק בהשוואה לשנים קודמות, אלא גם בהשוואה לעולם.
ב-2007 נדרשו כ-16 שנות עבודה ברוטו בשכר חציוני בירושלים על מנת לרכוש דירה חציונית, וכ-12 שנות עבודה בתל אביב. לשם השוואה, בלוס אנג'לס, אחת הערים המובילות במחירי דיור גבוהים, נדרשו באותה שנה 11.5 שנות עבודה בשכר חציוני ברוטו לרכישת דירה חציונית. כשנה לאחר מכן, עם התפוצצות בועת הנדל"ן שם, צנח מספר שנות העבודה לרכישת דירה ל-7.2.
רמת המחירים הגבוהה באזורי הביקוש מקרינה גם על הפריפריה, למרות ההגירה השלילית. בבאר שבע, בעלי השכר החציוני נדרשים לעבוד כ-8 שנים כדי לרכוש דירה חציונית, ובטבריה נדרשות 6.8 שנות עבודה. במושגים מקומיים מדובר ברמת מחירים נמוכה, אך השוואה עולמית מבהירה לנו כי הם נמצאים במקום טוב עם לונדון וניו יורק, שם נדרשות 7.7 ו-7 שנות עבודה, בהתאמה.
מצבם של בעלי השכר החציוני במשק טוב לעומת מצבם של בעלי השכר המדורג ברבעון התחתון של ההכנסות בישראל. עם הכנסה הממוקמת ברבעון התחתון, וחלום צנוע לרכוש דירה ברבעון התחתון של המחירים, צריך לעבוד 32.8 שנים בירושלים, 26.2 שנים בנתניה, ו-17.1 שנים בתל אביב.
גם אם נניח שאוכלוסיות אלו אינן רוכשות דירה, הרי שרק הקשר בין מחיר הדירה למחיר השכירות בה (התשואה על ההשקעה בנכס) מחייב אותן להוציא את החלק הארי מהכנסתן על הוצאות דיור.
מדינה צפופה
איך ייתכן שרמת המחירים היא כה גבוהה ביחס להכנסות? ניתוח דמוגרפי-גיאוגראפי של שוק הדיור נותן לנו את התשובה. מדינת ישראל היא מדינה צפופה. צפיפות האוכלוסין כאן עומדת על 338 תושבים לקמ"ר.
הצפיפות מחמירה באזורי הביקוש. במחוז תל אביב צפיפות הדיור עומדת על 7,072 תושבים לקמ"ר, ועוד היד נטויה אם לוקחים בחשבון שהריבוי הטבעי כאן הוא מהגבוהים במדינות המערב ועומד על 1.8%.
הפער בין התחלות הבנייה לבין הגידול במשקי הבית הולך וגדל: בשנים האחרונות התחילה בנייתן של כ-30 אלף יחידות דיור, לעומת גידול של כ-40 אלף במספר משקי הבית החדשים. וזה עוד בלי לספור את הזרים, שרכשו כמעט 5,000 יחידות דיור בשנת 2007.
המחסור בקרקע בולט בעיקר באזורים בהם קיימים מרכזי תעסוקה גדולים. על פי נתוני מינהל מקרקעי ישראל, בעיר תל אביב נותרו עוד 92 מגרשים פנויים לבנייה, לא כולל תוכניות פינוי בינוי שהוצאתן לפועל מורכבת יותר.
כלומר, המחסור בהיצע מנצח כמעט תמיד את ההשפעה של רמת ההכנסה. כן, בעיקר בנתח השוק הזול, ברבעון התחתון של הדירות, שם עקומת הביקוש ביחס להכנסה קשיחה יותר. הקונים לא יכולים להתמקח על המחיר, או לעבור לאלטרנטיבת דיור זולה יותר. דיור הוא מוצר חיוני שלא ניתן לוותר עליו. אסור לנו ללכת שבי אחר ירידות מחירים נומינליות בשוק הדיור. עלינו להיערך מראש ולתכנן כבר היום מדיניות דיור ארוכת טווח שתיתן פתרונות טובים לאוכלוסיות החלשות. רק כך נהיה מוכנים לגל הגאות הבא.
מה עושים? קודם, מה לא עושים. הרבה פתרונות אפשריים נפסלו מאחר שהם עלולים ליצור בעיה חמורה עוד יותר. לדוגמה, הטבה אחידה למרכז ולפריפריה עלולה ליצור אפליה ותמריץ נוסף להגר למרכז. הורדת מחירים מלאכותית בפריפריה באמצעות הגדלה מכוונת של ההיצע עלולה לפגוע דווקא בשכבות הביניים באזורים אלו שיש בבעלותן דירה.
הניסיון עם חוק הגנת הדייר מלמד שלא כדאי גם לקבוע מחיר גג, כדי לא להסתבך ביצירת שוק אפור, ובעקבותיו הקמת גופי פיקוח יקרים. שכירות היא גם לא פתרון מספק, ישראל היא מדינה מוטת בעלות. כ-69.5% ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם, כנראה לא משיקולים רציונליים. הצורך בבעלות על דירה בישראל הוא בעיקר רגשי, ואולי מסיבה זו נכשלו ניסיונות לעודד בחקיקה דיור בהשכרה. מודל אפקטיבי של דיור בהישג יד חייב להתאים לתרבות המקומית ולספק פתרונות לדיור ברכישה.
חלוקה חברתית ולא גיאוגרפית
לפיכך, הפתרון נעוץ בשילוב בין צעירים שהכנסתם הנוכחית נמוכה, אך הכנסתם העתידית צפויה להיות גבוהה, לבין אזורים שהמדינה מעוניינת למשוך אליהם אוכלוסייה חזקה. החלוקה לאזורים לא אמורה להיות גיאוגרפית אלא חברתית. בישראל ישנה פריפריה גם במרכז, בשכונות השיקום. באזורים אלו, המדינה יכולה לסבסד את הריבית על המשכנתאות על ידי הצמדת הריבית על המשכנתאות למחיר גיוס ההון (האג"ח הממשלתיות) של המדינה בתוספת פרמיית סיכון מסוימת, תוך ניהול סיכונים מחושב.
השתתפות על פי עקרון זה לא אמורה לגזול מהמדינה משאבים כלכליים. המדינה משמשת כמתווכחת בין המלווה ללווה, היא נותנת ערבות להלוואה ובכך מפחיתה את הסיכון שבהלוואה ומורידה את הריבית עליה. מודל זה יכול להוזיל באופן משמעותי את עלות מימון הדירה.
יתרה מכך, לא רק הקונה ייהנה מהסובסידיה, גם המוכר ירוויח. במקרה של שכונות השיקום, יש למדינה עניין לקדם את אוכלוסיית המוכרים. אכן, עליית מחירים מסוימת עשויה לנבוע מהסובסידיה, אך הזרמת אוכלוסיה חזקה יותר לשכונות אלו תעזור לבסס ולשקם אותן. ההשפעות החיצוניות שיכולות להיות למהלך כזה הן במסגרת האינטרס הלאומי. זהו עיקרון מנחה לפעולה. יש לגבש עקרונות נוספים שיספקו מסגרת לתוכנית מפורטת יותר, ויתנו מענה לבעיית הדיור בישראל, בעיה המעלה כמה שאלות כבדות משקל על כלכלה ועל מוסר.
תמ"א 38: מודל חדש למימון יוצג בפסגת הנדל"ן
בנוסף למלחמות, לבצורת, לשחיתות ולגלי הפיטורים, נשקפת לישראל גם סכנה של רעידת אדמה. במיקומה הגיאוגרפי, על השבר סורי אפריקאי, רעש האדמה מתרחש בממוצע מדי 80 שנה. בפעם האחרונה אירע רעש בשנת 1927.
כלומר, בימים אלה ממש צפוי לישראל נזק רב: 19 אלף הרוגים, 90 אלף פצועים, 400 אלף עקורים ו-200 אלף מבנים הרוסים. המדינה התריעה שאין מודעות מספקת בקרב הציבור והוציאה ב-2005 את תמ"א 38 לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה. דיירי הבניינים אמורים לנהל בעצמם את המימון והשיפוץ, תמורת זכויות בנייה בבניין.
ההערכה היא כי לפחות 72 אלף מבנים זקוקים לחיזוק, והעלות לחיזוק מבנה מוערכת בכ-60 אלף דולר. כלומר, הרעיון לממן את חיזוק הבניין באמצעות קומות מגורים נוספות יכול לעבוד רק באזור המרכז, שמחירי הדירות בו גבוהים מספיק. רק שהשבר הסורי אפריקאי משתרע דווקא לאורך הפריפריה. 20% מהבניינים נותרו ללא מענה.
גם באזור המרכז, בין גדרה לחדרה, השוק לא נכנס לפעולה. תמ"א 38 לא עובדת.
בכנס הנדל"ן של "גלובס" ב-1 לאפריל יוצג מודל למימון התחדשות עירונית, כולל חיזוק מבנים. המודל דורש היערכות לאומית, הכוללת ניהול מכרזים; טיפול מרוכז בתהליכים סטטוטוריים ברמות הארצית, המחוזית והמקומית; מימון התחלתי וערבות (last resort); והנפקת אג"ח קטסטרופות (catastrophic bond) להגנה מפני סיכון של רעידת אדמה.
המודל מתייחס לאפשרויות המימון מצד בעלי הדירות, לפי יכולותיהם, באמצעות השתתפות עצמית (מס דיפרנציאלי), פתרונות משכנתאות (מיחזור, ביטול, ביטוח), ועוד.
הכותבת היא עמיתה בתוכנית המחקר קורת-מכון מילקן, ארכיטקטית, וסטודנטית לתואר שני במימון באוניברסיטה העברית.