"באיזור המרכז ובת"א בפרט אנחנו לא מצליחים להבחין עדיין בירידת מחירים בכלל. כביכול, השוק העיקרי היום הוא שוק יד שנייה, ושוק יד שנייה כרגע לא מוריד מחירים" - כך אמר היום (ב') ארז כהן, יו"ר איגוד שמאי המקרקעין, בהתייחסו לקביעת אפריקה מגורים אתמול, שלפיה רוכשי הדירות מתחילים לרדת מהגדר והפסיקו לצפות לירידה דרסטית במחירים.
כמות הבנייה, מזכיר כהן, קטנה משמעותית ולכן לא נכנסות דירות לשוק. לדבריו, אמנם יש מיעוט עסקאות, אבל העסקאות הן עדיין סביב רמות מחירים שלא מראות ירידה משמעותית. "אם אנחנו מדברים על 5%, זה במקח וממכר של מו"מ, אבל בענף הנדל"ן זה לא מה שקוראים לו 'ירידה'".
לדברי כהן, אחת ההבחנות שצריך לעשות בשוק הדירות היא בין דירות עממיות לבין דירות יוקרה, "בדירות עממיות, של עד 2-2.5 מיליון שקל, אנחנו רואים מצב של אפילו עלייה מעטה במחירים. כאן יש שוק שהוא 'שוק קשיח'. זה שוק שבדר"כ לא מדבר על דירות להשקעה אלא דירות למגורים, וכשאתה רוצה דירה למגורים אתה מוכן להתפשר על המחיר כי אתה צריך את זה. זה צורך".
"בדירות להשקעה, לדעתי, מבוצעות פחות עסקאות, כי אנשים פחות רואים בהן אלטרנטיבת השקעת טובה, למרות שהיום, גם אם דירה מניבה לך 3% שכר דירה - זה לפעמים יותר טוב מהבנק, כי הבנק לא מניב לך כלום, אז לפעמים זה מצב טוב יותר", הוסיף כהן.
הבחנה נוספת היא בין דירות בת"א והמרכז, מה שהוא מכנה 'מדינת ת"א', לעומת דירות בפריפריה. "ב'מדינת תל אביב' אנחנו רואים אפילו עלייה בביקושים, ובאמת שם יש ירידה מהגדר. אנשים עושים עסקאות, מחפשים דירות, יש אפילו חוסר, זאת אומרת ששם אפילו מדובר על איזו שהיא עלייה קטנה".
את הפריפריה מחלק כהן לצפון ולדרום. "צפון - הרצליה, כפר סבא, רעננה, הוד השרון, אלה פריפריות מאוד קשיחות מבחינת המחירים, יש בהן ביקושים. שוב, יש כמות עסקאות קטנה יותר, אם אנחנו משווים לטרום המשבר, אבל בהחלט יש ביקושים".
"אם נלך דרומה - ראשל"צ, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, גם שם לא מבחינים במיעוט של עסקאות. בהחלט יש עסקאות - ואפילו עלייה בביקושים. רמות המחירים שם קצת יותר נמוכות מהפריפריה הצפונית, אבל זאת תופעה שהיתה גם קודם. בבאר יעקב, למשל, אנחנו מבחינים בתופעה של עלייה משמעותית בביקושים, שהמגמה שלה לא השתנתה משמעותית גם בעקבות המשבר".
- אתה חושב שכבר הגענו לתחתית במחירי הדיור?
"באיזור המרכז היתה תקווה של צרכנים לירידות מחירים יותר משמעותיות. זה לדעתי לא יקרה - אני לא צופה שזה יקרה. לגבי הפריפריות הרחוקות יותר, שם יכולה להיות תחתית נמוכה עוד יותר מזו שאנחנו נתקלים בה היום, כי מיעוט עסקאות יוצר איזו שהיא תחתית. עד לאן היא תגיע לא תמיד יודעים, אבל לדעתי באיזורי הפריפריה יכולות להיות עוד תחתיות נמוכות יותר. באזורי המרכז, לדעתי, מאחר שלא ירדנו כמעט, אני לא יודע אם נרד עוד. לדעתי לא צריך לצפות לתחתיות משמעותיות יותר".
- מה אתה קולט היום בשוק מגדלי היוקרה, הלקוחות הזרים כבר חזרו או שיש מספיק ביקוש ישראלי?
"קודם כל מרגישים שם דבר שהתחיל עוד טרם המשבר - מיעוט משמעותי מאוד בכמות העסקאות שמבוצעות. היום דירת יוקרה זה כבר לא מוצר שנמכר בטווחי זמן קצרים אלא בטווח זמן יותר ארוך. כמובן, שם אמנם עדיין לא מבחינים בקריסות של מחירים, אבל יש ירידת מחירים שהיא בשיעור יותר גבוה מירידת המחירים שצפו שתקרה בדירות עממיות. כאן הנושא של 20% ירידה הוא בהחלט ייתכן".
"יש היום באמת הרבה יותר קליינטורה, כלומר קהל היעד הצטמצם משמעותית, כי הזרים ישנם - אבל זה מיעוט. אגב, אולי זו איזה סטיגמה שהיתה, שהזרים רכשו את רוב דירות היוקרה - זה לא נכון. גם לפני המשבר, עדיין שיעור של 25%-30% מהדירות שנמכרו נמכרו לתושבים זרים, והשאר נמכרו לישראלים. צריך לשבור את הסטיגמה הזו. הזרים היום פחות קונים, השוק הזה פחות קיים היום, אבל גם הישראלים - אלה שקנו במחירים האלה, מיליון דולר וצפונה, גם הקהל הזה הצטמצם היום. לדעתי, פרויקטים חדשים במגדלי היוקרה לא ייכנסו לצנרת, בטח לא במהלך 2009".