"בעשורים הבאים יתווספו למדינת ישראל שטחים בנויים בהיקף עצום, בקצב כמעט כפול מגידול האוכלוסיה. אם לא נשנה משמעותית את הגישה לנושא הצפיפות לא יישארו לנו שטחים פתוחים - לא לנופש, לא לחקלאות ולא כעתודה לדורות הבאים", כך מזהירה מנהלת אגף תכנון ערים ויו"ר הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית במשרד השיכון, סופיה אלדור.
לאלדור, המזוהה יותר מכל עם המאבק להקמת פרויקטים של פינוי ובינוי, יש כמובן פתרון. "ההתחדשות העירונית היא בין הנושאים הבודדים בתחום הפיתוח הזוכה לאהדה רבה ורחבה. ההתחדשות חשובה לתפקוד ולכלכלת הערים, להטבת תנאי המחיה של תושביהן וגם למדינה, ככלל, שכך ישמרו קרקעותיה הלא בנויות וינוצלו השקעות בתשתית. חבל מאד שהתרגום המעשי של אהדה זו לוקה בחסר", היא אומרת.
לפני כעשור החליטה הממשלה לקדם את נושא ההתחדשות העירונית הלכה למעשה, על ידי הזרמת תקציבי תכנון, הענקת הנחות מיסוי והקמת ועדה בינמשרדית כזרוע ביצועית. מאז, החל תכנונם של פרויקטים רבים במסלולים שונים: 95 מתחמים מוכרזים במסלול פינוי בינוי, 19 מתחמים מוכרזים במסלול עיבוי ו-5 מתחמים מוכרזים במסלול מיסוי (מסלול יזמים). הפרויקטים פזורים בכל הארץ, בין נהריה, טבריה והקריות בצפון ועד לבאר שבע בדרום. אבל בפועל, מודה אלדור, "רובם ככולם עדין מתקדמים במחילות המנגנונים הסטטוטוריים ורק 39 תכניות הגיעו לכדי תוקף". ארבעה מתחמים בלבד הגיעו לשלב ביצוע - הבניינים הישנים פונו מיושביהם ונהרסו.
גלובס: אז מה המסקנה?
אלדור: "שמונה השנים שעברו מאז ההכרזה הראשונה של הממשלה מאפשרות הפקת מסקנות ולקחים. הכשלים לא מעטים והחמור בהם הוא הזמן הנדרש לאישורן סטטוטורי של תכניות. על פי הנתונים המצטברים, משך הזמן הממוצע הנדרש לתכנון ולאישור תכניות מגיע לשש שנים. במציאות של מנגנוני האישור הישראליים זאת אמנם תקופה קצרה, אך במתחמי "פינוי ובינוי" ההשלכות של סחבת זו חמורות יותר. כאן מדובר באזורים מתבלים, בהם גרים אנשים, לרוב בדירות לא תקינות, והם "לכודים" בתנאי חוסר ודאות. לא מפתיע שהסחבת גורמת לחלקם לאבד אמון בסיכויי התהליך וברצינותו".
הפתרון בידיים של ועדות תכנון?
"לצערנו, על פי רוב, הצורך בהאצת תהליכי האישור איננו ברור לחברי הוועדות הסטטוטוריות ולראשיהן. כנראה שהפתרון במקרה זה אינו רק בשיפור תפקוד הוועדות אלא בשינוי מבני של תהליכים הסטטוטוריים.
"נושא חשוב נוסף הוא ייעול יישום חוק פינוי ובינוי (פיצויים), המכונה "חוק הדייר הסרבן". על פי חוק, ל-80% מבעלי הדירות הזכות לתבוע בנזיקין את שאר הדיירים, המסרבים סירוב בלתי סביר (סחטנות כלכלית, סכסוכי שכנים וכד'). חשוב שהפעלתו של החוק תהיה יעילה ותפוקותיו מיידיות".
לממשלה יש יכולת השפעה באמצעות חקיקה מקילה?
"יוזמה נוספת היא הענקת זכויות בנייה "עודפות" לפרויקטים. החקיקה כבר הוכנה ועובדה. את הזכויות ניתן יהיה להעביר למקומות אחרים בעיר, בסמכות הוועדה המקומית. קידום מסלול זה בא להרחיב את ישימות הפינוי ובינוי לאזורים נוספים, שאינם יכולים לשאת את עומס הפיתוח. המסלול יאפשר למשפחות רבות נוספות ליהנות מיתרונות השיטה ומרווחיה.
"בנוסף, בדיונים עלה גם הצורך בתיקונים במיסוי הממשלתי והעירוני ובהרחבת הפטור מהתשלום על ההשבחה למינהל. משמעות חלק מהתיקונים היא העמקת ההנחות, אך רובם קשורים בפישוט התהליכים והסדרתם".
בשורה התחתונה, נראה יותר פרויקטים של התחדשות עירונית?
"הפרויקטים שייבנו הם הקטליזאטור האמיתי. הדירות המרווחות, המשלשות בקירוב את ערך נכסיהן של המשפחות המתפנות, יחזקו את האמון ואת העניין של הציבור בתהליך ויבהירו, הלכה למעשה, את יתרונותיו. הצלחת הפרויקטים הראשונים חיונית לא רק כדי לשכנע את הדיירים. היא גם חיונית לשכנע את הדרג הפקידותי והפוליטי בעיריות, בוועדות הסטטוטוריות ובמשרדי הממשלה ביתרונות השיטה".
המיתון מסייע לכך?
"פעולות להתחדשות עירונית חשובות תמיד, אך ללא ספק ערכן עולה בתקופות מיתון. בפרויקטים הללו היזמים אינם צריכים להשקיע כספם ברכישת קרקע. השקעתם הגדולה הראשונה מתחילה עם הריסת המבנים, כאשר קיימת כבר ודאות מלאה למימוש. כמו כן, מתווספת לשוק פעילות כלכלית של בניית דירות במקום הדירות הנהרסות, שלולא כן לא הייתה מתרחשת. לכן, בימים אלה של הרכבת הממשלה, יש לקוות שגם השרים החדשים יזהו את יתרונות ההתחדשות העירונית ויפעלו לקידומה ולהאצתה".
דרור מרמור