דווקא היום, כשמצב ענף הנדל"ן מצוי בחוסר ודאות, שומה על הממשלה ורשויות התכנון לקדם את עתודות הנדל"ן בגוש דן והמרכז. מדובר במספרים הנעים סביב כ-70 אלף יח"ד, שמקורן בהסבת שטחים המשמשים היום כבסיסי צה"ל, מתקנים בטחוניים ושטחים שהופקעו לטובת המדינה לשימושים שונים בשטח כולל של אלפי דונם.
עצם קידום התוכניות יצור רמת ציפיות גבוהה והתעוררות ביקושים כבושים לנדל"ן באותם אזורים, ובמיוחד בפרויקטים בעלי התכנות גבוהה למימוש.
התיאוריה הגורסת כי קידום תוכניות אלה יביא להיצף ולירידה במחירי הנדל"ן איננה נכונה. להיפך, צריך לקחת בחשבון שתהליכי התכנון והביצוע ימשכו שנים רבות, ובינתיים יגדלו הביקושים הכבושים וכן הביקושים בפועל לפרויקטים הממוקמים באותם אזורים. עיבוי אזורי המרכז אינו בא על חשבון פיזור אוכלוסיה לפריפריה, ועל משרדי הממשלה לדאוג לכך. ל"אח הגדול" אין יכולת לגרום לעצירת ביקוש באזור המרכז. העדפותיהם של תושבים היכן לגור מזמן אינם מונעות ע"פ הנחיות הממשלה, ויש להתמודד עם הצרכים של איזור המרכז ההולכים וגדלים, ולענות על הביקושים.
דווקא בתקופת מיתון כמו זו שאנו נמצאים בה היום הינה הזדמנות מצוינת לפעול למען התעוררות המשק.
דוגמא מובהקת לכך ניתן לראות בהתעניינות הציבורית הרבה ובתנועה שמעוררת תוכנית הגוש הגדול בצפון מערב תל אביב, הכרוכה אולי בהעתקת שדה דב לאי מלאכותי שייבנה בים. על הקרקע שתתפנה אמורות להיבנות רבבות דירות.
מכיוון שמרבית המתחמים מוחזקים על-ידי הצבא, משרד הביטחון וגופים ממלכתיים נוספים, את ההחלטה העקרונית על פינויים אמורה לקבל הממשלה. משמעות הדבר היא כי ממשלת ישראל אמורה לקבל לראשונה החלטה אסטרטגית מה לעשות עם שטחים עצומים אלה, המפריעים, לעיתים קרובות, להתפתחות האורבנית התקינה דווקא באזורי הביקוש הלוהט בסביבת תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, ראשון לציון, נס ציונה ובטווח שביניהן.
ההשלכות הינן רבות. בראש ובראשונה, עצם קריאת הממשלה ומוסדות התכנון לקידום התוכניות תביא לצורך מיידי בהעסקת אלפי אנשי מקצוע בתחומים שונים, ותעורר הן ברמה הפסיכולוגית והן ברמה הקונקרטית את ענף הנדל"ן מרבצו. התהליך יתרום גם לתכנון נכון והתפתחות תקינה ומבוזרת באותן ערים ואזורים, וידחוף את פיתוח התשתיות המהוות תנאי יסוד לקידום תוכניות מתאר רבות.
גם הטענה כי תוכניות אלו יגרמו לחיזוק "מדינת תל אביב" על חשבון הפריפריה אינן נכונות. אלו דיבורי סרק שאינם בוחנים כלל ועיקר את המציאות. נהפוך הוא, פיתוח תוכניות אלה, הממוקמות רובן ככולן בשוליים הצפוניים, המזרחיים והדרומיים של גוש דן, תתרום רבות למתיחה נכונה של הביקוש בערי הלוויין ומעבר להן.
יש לזכור כי מעבר בסיסי צה"ל לעיר הבה"דים בנגב יזרים אליה אוכלוסיה ומתיישבים בחתך סוציו-אקונומי גבוה מהממוצע, ובהם אנשי צבא קבע ואחרים המשרתים ומתגוררים כיום במרכז הארץ. יישובים דוגמת להבים ומיתר, שהוקמו על-ידי יוצאי כוחות הביטחון, הינם מהיציבים והיקרים ביותר היום באזור באר שבע, ומהווים דוגמא ומופת לדרך הנכונה לבצע מהלכים כאלו.
גם לטובת איכות הסביבה
גם הנושא הסביבתי, שלאחרונה הופך חשוב יותר ויותר, יצא נשכר ממהלך כזה. פינוי חוות הגז בפי גלילות, מתחם תע"ש ובסיסי צה"ל והקמתם מחדש במתקנים מודרניים, המותאמים לצרכים ולפעילות המתבצעת בהם ונמצאים במרחק סביר מריכוזי אוכלוסיה, הינו יעד מרכזי של תוכנית כזו. תרומת מהלך כזה לאיכות חיי התושבים באזורים אלו מחד ולפיתוח הפריפריות בהן יוצבו מחדש אותם מחנות ובסיסיים הינה חד משמעית. זו עוד סיבה לחובתה של המדינה להוביל את התוכנית הזו ולהיות מעורבת בכל היבטיה: הן במתן האישורים הדרושים, הן בהקצאת קרקעות מתאימות בפריפריה והן בפיתוח התשתיות עבור הבסיסים והמתקנים החדשים.
למרות שמדובר בהליכים הנמשכים לרוב מספר שנים ודורשים החלטות אסטרטגיות, כמו למשל ההחלטה לאן יועתק שדה דב, כבר היום מעורר הדיון הציבורי בתוכנית הגוש הגדול לביקושים כבושים נאים בשכונות נוספות הממוקמות ב"עוטף שדה דב", דוגמת רמת אביב החדשה, תוכנית ל', אזורי חן וכוכב הצפון. ניתוח לשכת שמאי המקרקעין מצביע על כך שקידום מתחמים גדולים נוספים במרחב גוש דן יעורר באופן מובהק את הנדל"ן באותם אזורים.
דוגמאות בולטות נוספות ניתן למצוא במתחמים הבאים: מתחם תע"ש בדרום השרון שעליו אמורות להיבנות כ-6,000 יח"ד בתחום המוניציפאלי של הערים רמת השרון, הרצליה, הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון. הערכת לשכת השמאים היא כי ברגע שתוכנית פינוי תע"ש תתקדם במסלול האישור, ייווצרו ביקושים כבושים חזקים ב"עוטף התוכנית" בערים השכנות.
מתחם חוות הגז פי גלילות, יהוו בעתיד, עם כ-7,000 יח"ד, רצף אורבאני ישיר בין רמת אביב ג' לבין רמת השרון, אשר יביא אף הוא להערכת לשכת שמאי המקרקעין לחיזוק הביקושים בשכונות דוגמת רמת אביב ג', תל ברוך צפון וכו', הממוקמות ב"עוטף המתחם".
הרשימה החלקית כוללת גם את מתחם הקריה בת"א (650 יח"ד), מתחם השלישות הצבאית ברמת גן (1,000 יח"ד), מתחם בטחוני הממוקם בלב גבעתיים, מתחם סירקין בפתח תקוה (12 אלף יח"ד), מתחם מחנה צריפין בסמוך לראשון לציון ובאר יעקב (12 אלף יח"ד), מתחמים צבאיים הממוקמים בסמוך לחוף הים מצפון לתל אביב (4,500 יח"ד) ועוד. יש להבין כי בשטחים שיפונו ניתן לבנות רבבות יח"ד, מוסדות קהילתיים, בתי ספר, גנים ציבוריים ופארקים, ולתרום בכך לכל התושבים והאזרחים בכל רחבי המדינה.
לתשומת לב הממשלה החדשה ושר השיכון הנכנס, אריאל אטיאס. *
* הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.