כשלושה שבועות לאחר שהכניסה סוכנות הדירוג S&P מעלות את החברות גזית גלוב וגזית אינק לרשימת מעקב עם השלכות שליליות, מפחיתה הערב (א') סוכנות הדירוג את המלצתה לסדרות האג"ח של הגזית גלוב בדרגה אחת ל"+A/ שלילי" ואת הדירוג של גזית אינק בדרגה אחת ל"A/ שלילי" ומוציאה אותן מרשימת המעקב.
הורדת הדירוג להתחייבויות הפיננסיות של גזית גלוב ולגזית אינק נובעת בעיקר משחיקה
במיצוב הפיננסי של גזית אינק וגזית-גלוב במאוחד וברמת הסולו המתבטאת בעלייה במינוף בעיקר כתוצאה מהפחתות חשבונאיות גבוהות ובשחיקה ביחסי כיסוי החוב במאוחד, בירידה מהותית בשווי האחזקות הסחירות ביחס לחוב הפיננסי בגזית אינק ברמת הסולו המורחב, בעליה בהיקף השעבודים של נכסי חברות גזית, הנובעת מניצול קווי אשראי בנקאים לטובת המשך השקעות בחברות מאוחדות וחברה כלולה, אשר פוגעת בגמישותן הפיננסית של חברות גזית.
מאידך תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בנטרול הפרשי עיתוי (FFO) שמר על
יציבות יחסית (אם כי בחוב הפיננסי חל גידול). כמו כן, לדברי הנהלת הקבוצה בכוונתה לפעול בטווח הקצר/בינוני להורדת המינוף הפיננסי ולשיפור יחסי הכיסוי, בין היתר, באמצעות מכירת (גם בדרך של מכירה חלקית לשותפים) נכסים ופעילויות שאינם בליבת העסקים,מיזוג פעילויות משיקות ומכירת אחזקות פיננסיות.
יצוין, כי דירוג התחייבויותיה הפיננסיות של גזית אינק נמוך מזה של גזית גלוב כתוצאה מריחוק נוסף מהחברות התפעוליות וכן עקב הסתמכותה של גזית אינק על דיבידנדים מגזית גלוב בלבד. בנוסף מושפע דירוג גזית אינק מהשקעתה בחברות שאינן בשליטתה, דוגמת אורמת.
שיקולים עיקריים לדירוג:
עלייה במינוף הפיננסי ברמה המאוחדת גדלה רמת המינוף ברוטו של כ- 62% (דצמבר 2007 ) לשיעור גבוה של כ- 78% (דצמבר 2008 ). העלייה במינוף הקבוצה משיעור חוב ל- CAP הינה בעיקר כתוצאה מהפחתות גבוהות (שאינן על בסיס מזומן) שרשמה הקבוצה ברבעון הרביעי ובשנת 2008 כולה, הנובעות בעיקר מירידת ערך נדל"ן להשקעה, מהפסד מירידת ערך השקעות ומשינויים בשערי מט"ח.
ברבעון הרביעי הסתכם ההפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה בכ- 2.2 מיליארד שקל ובשנת 2008 כולה בכ- 4 מיליארד שקל. יצוין כי, לפי הנהלת החברה, ירידת ערך הנדל"ן להשקעה נבעה בעיקר מעלייה בשיעורי היוון תזרימי המזומנים ולא מירידה בתזרימי המזומנים הנובעים מהנכסים. בנוסף, בשנת 2008 הסתכם ההפסד בדוחות גזית אינק מירידת ערך השקעות בכ- 1.4 מיליארד שקל.
ברמת הסולו המורחב (גזית אינק) עומד יחס החוב נטו לשווי האחזקות בסולו המורחב, לפי שווי הוגן (IFRS), על שיעור של כ- 88% ואף גבוה יותר כאשר בוחנים יחס זה לפי שווי שוק של האחזקות הסחירות.
בנוסף חלה שחיקה מתמשכת ביחסי כיסוי החוב הפיננסי ויחסי כיסוי הוצאות המימון חלה שחיקה מתמשכת. להערכת כלכלני סוכנות הדירוג יחסים אלה אינם תואמים לרמת הדירוג הנוכחית והם מצפים מהנהלת חברות גזית לפעול להורדת המנוף הפיננסי ברמת הקבוצה.
בהתייחסם לתזרים מזומנים בסולו המורחב מציינים ב-S&P מעלות כי לגזית גלוב יש תזרים הכנסות יציב המורכב מדיבידנדים מחברות בנות ציבוריות, מתזרים תפעולי מחברות בנות פרטיות וכן מריבית על אג"ח של חלק מהחברות הבנות. תזרים זה צפוי לגדול בשנים
הקרובות, בין היתר, כתוצאה מהשלמת רכישת אטריום, הגדלת אחזקתה של החברה בחלק מחברות הבנות, השלמת פרויקטים בפיתוח ורכישת אג"ח של חברות בנות. עם זאת, על מנת לעמוד בכל התחייבויותיה בשנים הקרובות כולל תשלומי ריבית והחזר קרן על קווי אשראי מובטחים מתחדשים מבנקים ואג"ח, הוצאות להשלמת פרויקטים בהקמה וחלוקת דיבידנד, נדרשות חברות גזית לגייס חוב חדש ו/או לחדש הלוואות קיימות בהיקפים
משמעותיים.
להערכת סוכנות הדירוג קיימת שחיקה ברמת הנזילות והגמישות הפיננסית ברמת הסולו
של חברות גזית הנובעת בעיקר מהעלייה ברמת המינוף הפיננסי ולנוכח הירידה משמעותית בשווי האחזקות הסחירות. ירידת שווי השוק של מניות החברות המוחזקות המשמשות כבטחונות להלוואת בנקאיות, מצמצמת באופן משמעותי את המסגרות הבנקאיות הזמינות לחברות גזית בסולו וכן הביאה את הקבוצה להגדיל את כמות הביטחונות המשועבדים כנגד ההלוואות הבנקאיות הן בגזית אינק והן בגזית גלוב.
כיום כל נכסי גזית אינק (סולו) ומרבית נכסי גזית גלוב (סולו) מבטיחים קווי אשראי תחדשים. לקבוצה ברמת הסולו המורחב מזומנים והשקעות לזמן קצר בהיקף של כ- 1 מיליארד שקל.
למול הנקודות שצוינו לעיל ואשר הביאו להורדת הדירוג, מושפע הדירוג לחיוב ממיצובה העסקי הגבוה של קבוצת גזית הנובע מאחזקתה האסטרטגית במספר חברות נדל"ן מניב בעלות מיצוב עסקי ופיננסי גבוה, ומהיות הקבוצה בעלת היקף גבוה של נכסים מניבים אל מול מנפיקים ישראלים. כמו כן, מושפע המיצוב העסקי לחיוב מהתמקדות הקבוצה בתחום המרכזים המסחריים השכונתיים המאופיינים ביציבות יחסית גם בעיתות מיתון, היותם
מעוגנים בשוכרים יציבים, מושכרים ברובם בחוזי שכירות ארוכי טווח וממומנים בהלוואות לטווח ארוך. כמו כן, מושפע המיצוב העסקי לחיוב מהפיזור הגיאוגרפי הגבוה, במגוון מדינות על פני שלוש יבשות ורישום חברות הקבוצה העיקריות בחמש בורסות לניירות ערך שונות. בנוסף מושפע הדירוג לחיוב מהיות הנהלת הקבוצה מעורבת בקבלת ההחלטות אסטרטגית בחברות הבנות, זאת לצד הנהלות מקומיות מקצועיות ומנוסות בכל אחד מאזורי פעילותה.
בנוסף, להערכת החברה חל שיפור משמעותי ביכולת התחרותית של חברות הבנות של גזית גלוב הנובע בעיקר מחוסנן הפיננסי ונזילותן הטובה וכן מיכולות הניהוליות והביצועיות המוכחות של חברות הבנות.
תחזית הדירוג
תחזית הדירוג השלילית נובעת בעיקר מהאתגרים העומדים בפני החברה ביישום כוונתה לפעול בטווח הקצר/בינוני להורדת המינוף ולשיפור ביחסי הכיסוי (במאוחד ובסולו).
משמעות תחזית זו הנה כי הדירוג עשוי להיות מושפע לשלילה מהגורמים הבאים: אי ירידה בטווח הקצר/בינוני ברמת המינוף של גזית גלוב במאוחד ובסולו; הידרדרות במצב השווקים ו/או בשווי נכסי החברה; צמצום בחלוקת הדיבידנד מחברות הבנות, גידול מהותי בשיעור הפרויקטים היזמיים מתוך סך נכסי הקבוצה, ביצוע רכישה מהותית אשר תביא
לגידול בסיכון העסקי ו/או הפיננסי של החברה.
עם זאת, נקיטת צעדים על ידי החברה אשר יביאו לשיפור מהותי במיצוב הפיננסי של החברה במאוחד ובסולו, בין היתר הורדת החוב הפיננסי, אשר תתבטא בירידה במינוף הפיננסי ושיפור ביחסי כיסוי החוב עשויה להביא להחזרת תחזית הדירוג ליציבה.
כמו כן, מושפעת תחזית הדרוג מהאפשרות כי התמשכות המשבר הכלכלי עשויה להשפיע על תוצאות חברות הבנות.יחד עם זאת, החברה מציינת כי עד כה לא נפגעו תזרימי המזומנים בחברות הבנות העיקריות שלה.