גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פועלים סהר: "הונה העצמי של אלרוב ישראל אמור לגלם תוספת של 1.5 מיליארד שקל"

לדברי פועלים סהר, יישום ה-IFRS הופך את מכפיל ההון לרלוונטי במניות נדל"ן ; הנפקת הזכויות בדלק נדל"ן תותיר את המניה עם מכפיל הון גבוה

מהפיכת ה-IFRS (תקנות דיווח חשבונאי בינלאומי, ש"ח) שינתה לחלוטין את כללי המשחק בחברות הנדל"ן. "למרות חילוקי הדעות המקצועיים הקיימים לגבי אופן ההצגה של הדו"חות הכספיים לפי הכללים החדשים, אנו סבורים באופן חד משמעי כי יישום תקני ה-IFRS בחברות נדל"ן העלה באופן משמעותי ביותר את השקיפות לגבי פעילותן במגזרי הענף השונים, כאשר אופן ההצגה החדש מאפשר לגופים המקצועיים לנתח את הדו"חות בצורה הרבה יותר מעמיקה, המבוססת על מסד נתונים גלוי, תוך הפחתה משמעותית של התלות בקבלת מידע מהנהלת החברה", כך סבורים כלכלני פועלים סהר.

כזכור, לפני עידן ה-IFRS ובהתאם לכללי השמרנות, נרשמו נכסי הנדל"ן הקיימים לפי העלות ההיסטורית של רכישת או הקמת הנכס. העלייה בשווי השוק (השווי ההוגן), של הנכסים לאורך השנים לא באה כלל לידי ביטוי בסעיפים הרלוונטיים במאזן החברה. "כתוצאה מכך, ההון העצמי לא שיקף את תהליך השבחת הנכסים של החברה ומכאן - לא הייתה משמעות כלכלית לשימוש בפרמטר של מכפיל ההון כבסיס השוואתי בין חברות הנדל"ן השונות".

השימוש בפרמטר זה נעשה כאשר בוצעה הערכת שווי פרטנית לכל חברה וחברה, שבמסגרתה הוערכו נכסי החברה לפי שוויים ההוגן, ומכאן ניתן היה לגזור את השווי הכלכלי של ההון העצמי החשבונאי. "אנו סבורים כי 'נפל דבר', וכי כיום בעידן ה-IFRS, הפרמטר של מכפיל ההון בחברות הנדל"ן הופך להיות יותר ויותר רלוונטי כאינדיקטור השוואתי מיידי לשווי שבו נסחרות חברות הנדל"ן", אומרים בפועלים סהר.

יישום של כללי ה-IFRS בוצע לראשונה בשנת 2006, כאשר רוב רובן של חברות הנדל"ן בחרו ליישם את שיטת השווי ההוגן בשערוך הנדל"ן להשקעה, ולא בשיטת העלות המתואמת, כלומר במהלך תקופת הגאות בענף הנדל"ן באירופה ובארה"ב. "מרבית החברות נכנסו לסחרור של 'הקלות הבלתי נסבלת של קבלת אשראי' לרכישת נכסים במנופים גבוהים והשגת תשואות גבוהות על ההון העצמי. הפיתוי היה מאוד גדול, כאשר הסיכון כלל לא תומחר והעתיד נראה ורוד מתמיד. המאזן וההון העצמי בדו"חות הכספיים תפחו באופן משמעותי עקב שערוך מתמשך של הנכסים לשווי הוגן".

במהלך 2008 החריף המשבר בענף הנדל"ן העולמי, כאשר חלה עלייה בשיעורי ההיוון ובתשואות הנדרשות לרכישת נכסים מניבים, מחירי הקרקעות לייזום צנחו וצינורות האשראי נחסמו כמעט לחלוטין. "החברות נותרו עם מאזנים מנופחים, כאשר ההון העצמי ביטא שוויים לא ריאליים של נכסי הנדל"ן", נכתב בסקירה. ואכן, ברבעון הרביעי של 2008 ביצעו מרבית חברות הנדל"ן הפועלות בחו"ל הפחתות ניכרות בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן שבבעלותן, אשר הביאו לקיטון ניכר בהון העצמי ולהרעה ביחסים הפיננסיים ומכאן - להורדת דירוג יזומה של חברות הדירוג.

כלכלי פועלים סהר סבורים כי "כאשר שוק הנדל"ן העולמי ייצא מהמשבר העמוק שפוקד אותו ותחול התייצבות בשווקים וחזרה לפעילות נורמלית, מכפיל ההון יהפוך להיות פרמטר רלוונטי נוסף ומיידי, להשוואה רוחבית בין חברות הנדל"ן הפועלות בארץ ובחו"ל".

קיימים הבדלים משמעותיים בין חברות הנדל"ן בחלוקה שבין ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לבין ההון העצמי הכולל, מציינים בפועלים סהר. בחברות כגון גזית גלוב ודלק נדל"ן קיים פער מהותי בין ההון העצמי הכולל לבין ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות. ההצגה של מכפיל ההון אינה חד משמעית, אולם הכלכלנים סבורים כי מכפיל הון לבעלי המניות הנו פרמטר נכון יותר מבחינה השוואה.

"יש לסייג את ההשוואה לאור העובדה שישנן מספר חברות, אשר מרכיב היזמות שלהן כחלק משווי החברה הנו משמעותי ביותר", אומרים כלכלני פועלים סהר ומסבירים: גם בעידן ה-IFRS, עדיין, החברות רושמות את הנכסים בהקמה במחירי עלות, כך שההון העצמי איו משקף את הרווח מפעילות הייזום, באם קיים. "אנו חושבים שבמצב כיום של מצוקת אשראי חריפה, ירידה במחירי קרקעות ורווחיות של פרויקטים, אזי הרישום במחירי עלות הוא נכון יותר".

יש לציין כי החל מהרבעון הראשון של 2009, ניתן לרשום גם את השווי ההוגן של נכסי נדל"ן להקמה בהתקיים מספר תנאים, שהעיקרי שבהם הנו ירידה מהותית במרכיב הסיכון - דהיינו שיווק של חלק ניכר מהנכס בהקמה.

בהקשרה של דלק נדל"ן, מציינת האנליסטית לאה ברמן, כי הנפקת הזכויות בסך של 120 מיליון שקל, שאמורים להגדיל את ההון העצמי הכולל באותו סכום, עדיין תותיר את המניה עם מכפיל הון גבוה.

כן מציינת היא את קבוצת אלרוב ישראל , "אחת מחברות הנדל"ן הבודדות שהשכילו להיות שמרניות ורשמו את השווי של הנכסים בחו"ל לפי עלות ההשקעה בנכס". לפיכך, שיערכה ברמן את ההון העצמי של אלרוב לפי עלייה בשווי שוק של מניות פועלים ולאומי ב-150 מיליון שקל, שערוך לשווי הוגן של מרכז מסחרי בממילא שכבר פועל ומניב הכנסות ושערוך לשווי הוגן של המלון החדש במרכז ממילא המתחיל לפעול בימים אלו בסך כולל של כ-664 מיליון שקל (חלקה של אלרוב) והוספת השווי העודף של הנכסים בחו"ל בחברת אלרוב נדל"ן , כפי שהוערכו על ידי שמאים חיצוניים בסוף דצמבר (637 מיליון שקל). התוספת להון העצמי - 917 מיליון שקל ולבעלי מניות הרוב 762 מיליון שקל - עומדת על 1.5 מיליארד שקל.

עוד כתבות

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט  בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם