ל פני חמש שנים, כשעוד כיהן בתפקיד מנכ"ל קבוצת הנדל"ן של בנק ההשקעות האוסטרי פולקסבנק, אמר לנו ד"ר הלמוט תומאנק כי "בעוד כחמש שנים, אני לא רואה את כל השחקנים הישראלים עדיין משתתפים במשחק הנדל"ן המזרח אירופי".
היום, כשותף בחברת ניהול הנדל"ן המניב הולמרק פרופרטיס, אותה הקים עם מיקי גנור הישראלי, הוא אומר כי "אנחנו כבר רואים שינוי משמעותי בכל הנוגע לשחקנים שמשתתפים בנדל"ן המזרח ומרכז אירופי. השינוי הוא במספר השחקנים ובסוג השחקנים, ואני חושב שבסוף תהליך התיקון של השוק תהיה קבוצה שונה לגמרי של שחקנים. הפוקוס של היזמים ושל המשקיעים עבר ממזרח אירופה לרוסיה ולארה"ב. חלק מהיזמים ראו שהביזנס כבר לא קל כל כך כמו שהיה בעבר, וכבר לא התלהבו מהנדל"ן המזרח ומרכז אירופי".
עד 2006 כיהן תומאנק בן ה-46 המתגורר בווינה, כמנכ"ל אימוקונסולט (Immoconsult), קבוצת הנדל"ן של בנק ההשקעות פולקסבנק (Volksbank), במסגרתה בא במגע עם חברות ישראליות רבות. במהלך תפקידו הוא ליווה מספר רב של עסקאות נדל"ן ופרויקטים במדינות מזרח אירופה ובהן צ'כיה, הונגריה, סלובקיה, פולין, בולגריה ורומניה. פעילותו הובילה להיכרותו עם גנור, שבאמצע שנות ה-90 קיבל לידיו את ייצוג פולקסבנק. ב-2006, לאחר פרישתו של תומאנק מהבנק, נעשו השניים שותפים כשייסדו את הולמרק פרופרטיס, בה הם מחזיקים בחלקים שווים.
הולמרק פרופרטיס היא חברה הרשומה בקפריסין ובבעלותה משרדים בווינה, ורשה, בודפשט וגרמניה. היא החלה את פעילותה, המתמקדת בעיקר במדינות ה-CEE (מרכז ומזרח אירופה), עם הון עצמי של 10 מיליון אירו, ובשנתיים הראשונות לפעילותה רכשה נכסים בשווי כולל של כ-100 מיליון אירו, שנמצאים עדיין בבעלותה. אלה כוללים מגדל משרדים בבודפשט ב-20 מיליון אירו, מרכז מסחרי בוורשה ב-15 מיליון אירו, מגרש בבודפשט ב-15 מיליון אירו, מגדל משרדים בוורשה ב-7 מיליון אירו, מגרש בבודפשט ב-4 מיליון אירו וארבעה נכסים בגרמניה ובשוויץ בסכום כולל של 25 מיליון אירו. בנוסף, תומאנק וגנור רכשו נכסים ב-200 מיליון אירו, אותם מכרו בהיקף כולל של כ-300 מיליון אירו.
פחות יזמים
כתוצאה מהמהלכים האחרונים, לחברה כ-200 מיליון אירו במזומן המיועדים לרכישות ב-2009. החברה מעוניינת לרכוש חברות אירופיות, ציבוריות ופרטיות, עם תזרים מזומנים יציב והלוואות בנקאיות של עד 1,000 אירו למ"ר. החברה בודקת השקעות גם בישראל, ומחפשת בה שותפים עסקיים, פרטיים ומוסדיים.
לדברי תומאנק, ההתרחקות של הישראלים ממזרח אירופה "נבעה מההכרה בכך שבשנים 2004 ו-2005 ההפרטה של נדל"ן כבר פחות או יותר הושלמה, וכבר נגמרו האפשרויות לרכישת נכסים טובים במחירים מצוינים. הישראלים נעו יותר לכיוון רוסיה וארה"ב, ובמידה מסוימת גם לכיוון גרמניה. יש חברות שהתרחקו לארצות נוספות. מה שלא צפינו ב-2004 הוא שלא הרבה אחר כך, חלק מהשחקנים שהיו פעילים די בהתחלה ישובו למזרח ולמרכז אירופה באמצעות חברות שונות הנסחרות ב-AIM (הבורסה המשנית בלונדון), מצוידים בניסיון אותו הם צברו בתקופה המוקדמת יותר בשווקים אלה. בעתיד הקרוב, בטווח של שלוש שנים מעכשיו, לא נראה הרבה פרויקטים באזור זה של אירופה ויזמים רבים שיש להם מלאי קרקעות או שיש להם פרויקטים שקיבלו היתרים, פשוט ייעלמו בשל המחסור במימון. היזמות תהיה מגרש המשחקים של מספר מצומצם של חברות גדולות עם רקע מצוין ועם כיס עמוק".
גלובס: מדוע עזבת את פולקסבנק לפני שלוש שנים?
תומאנק: "מה שהניע אותי היה השינוי במדיניות הבנק לאחר שהוא רכש בנק אוסטרי נוסף. הבנק בפורמט הקודם עבד בגישה מאוד חיובית אבל ריאליסטית כלפי נדל"ן, ובעיקר כלפי נדל"ן במזרח ובמרכז אירופה. היתה לנו גישה מאוד יזמית וידענו על ההזדמנויות, אבל גם על הסכנות. הגישה העסקית שלנו היתה באוריינטציה של יחס, והתבססנו על הרקורד של החברה ולאו דווקא על השם שלה. זה עבד לטובת החברות הישראליות שהבנק ליווה אותן בהתרחבותן. בפורמט החדש, לאחר המיזוג, הוחלט לשנות את המדיניות באופן דרמטי, והפוקוס היה על חברות עם שמות בינלאומיים. זה היה כמו הלוואות לפי השם. אז הילוו לחברות עם השמות הגדולים, מתוך הנחה שזה שיש להן שמות גדולים אומר בהכרח שהן יודעות איך לנהל ביזנס. תמיד האמנתי באנשים הספציפיים וביכולות שלהם לנהל ביזנס, ולא בארגונים גדולים. זה היה שינוי טוטאלי בשביל הבנק - ממש תרבות אחרת. החלטתי שזו אולי הדרך שבה הבנק רוצה להתנהל, אבל זו לא הדרך שבה אני רוצה להתנהל".
כמה נכסים אתם מחזיקים בהולמרק, ומה השווי שלהם?
"סדר גודל של כ-20 נכסים. מדובר בנכסי משרדים, ריטייל ולוגיסטיקה. כשאני אומר ריטייל, אני מתכוון למה שמכונה small boxes וכן סופרמרקטים, חנויות דיסקאונט ו-strip malls. אנחנו לא פעילים בתחום הקניונים. הייתי אומר שהשווי שלהם הוא 115 מיליון אירו, אבל זו שאלה של אומדן ואף אחד לא יודע שווי מהו בימים אלה".
אחרי שמכרתם נכסים בשווי כולל של 300 מיליון אירו, אתם מחפשים עכשיו לרכוש נכסים נוספים. זה חכם בזמנים כאלה?
"זה תמיד טוב לקנות כשכולם מפחדים לקנות. לארגן מימון זה חלק קריטי, ואם יש לך קשרים ואין לך חשש מלארגן מימון, אז יש לך יתרון תחרותי. האביב פה והשמש זורחת. מי שקורא את ה-Financial Times ואת האקונומיסט, יכול לקבל הרגשה שימיו האחרונים של העולם הזה ממתינים לנו מעבר לפינה. אני לא רואה את זה כך. לא מדובר באסון. השוק פשוט מתקן את עצמו. אחרי חמש או שבע שנות צמיחה, השוק מתחיל להתמודד עם המציאות. השוק לא יכול כל הזמן להיות בעלייה, זה בניגוד לטבע. אנחנו פשוט מנצלים את הניסיון הרב שלנו בשוק הזה, ויש מספיק הזדמנויות".
כבר נפגשתם עם המשקיעים המוסדיים בישראל?
"כן, אנחנו בקשר איתם. כפי שאני רואה זאת, הם לומדים להתאים את עצמם למציאות לאט לאט. הם מבינים שהם צריכים לשנות את המודל העסקי שלהם, אבל כגוף מוסדי זה לוקח הרבה זמן. כולם בתחילת הלמידה וכולם בדרך הנכונה, וטבעי שזה איטי".
מה תמליץ למשקיע הישראלי הפרטי?
"הייתי אומר למשקיעים הפרטיים ללכת לשווקים המפותחים ולא לשווקים המתעוררים. לכו לגרמניה, לפולין, לצ'כיה ולהונגריה. אלה לדעתי שווקים מפותחים ושמרניים. יש עכשיו סיכוי טוב שאם אתה מביא כמות סבירה של הון עצמי, אתה גם תמצא את ההלוואות להשלמת המודל העסקי שלך".
מאיזה מדינות היית מציע לברוח?
"אם אתם יכולים לברוח, כדאי לברוח מרומניה ומבולגריה. אנחנו לא נוגעים בהן, אפילו שהן באיחוד האירופי. חסר להן פיתוח. אנחנו לא נוגעים באוקראינה, היא אסון. צריך להסתכל על הפוליטיקה הפנימית שם. אם משווים את אוקראינה למצבה לפני תשע שנים, המצב לא השתנה. יש לה פוטנציאל להרבה משאבים, אך האוקראינים לא מבינים איך לקדם את המדינה שלהם. אני לא חושב שאוקראינה תצטרף לאיחוד האירופי בחמשת הדורות הבאים, והיא תמיד תהיה תקועה בין רוסיה ואירופה. אם מסתכלים על המצב הפנימי של המדינה, היא מפוצלת בינה לבין עצמה. יש שם כאלה עם אוריינטציה כלפי מוסקבה, ויש כאלה עם אוריינטציה כלפי המערב. הם אפילו מפוצלים מבחינת השפות.
"גם לרוסיה לא הייתי ממליץ להיכנס. לדעתי הם ייכנסו לצרות עם המערכת הפוליטית שלהם. מבחינת המשרדים והריטייל, יש שם בועה שהתפתחה. מי שחשב שנכסים במוסקבה הם כמו בניו יורק ובלונדון, צריך להכיר בכך שהם לא. הייתי נמנע מכל המדינות הקטנות של יוגוסלביה לשעבר. כולן קטנות ומחולקות לרסיסים, ויש להן כלכלות חלשות. קרואטיה אולי תלויה בתיירות אבל אין לה אף ענף אחד לאזן את התמונה. לסלובניה יש כלכלה חזקה אבל היא קטנה מדי מכדי לחשוב עליה. המדינות הבלטיות קטנות ביחד וקטנות כל אחת בפני עצמה, וכמובן שהן בצרות". *
michal-m@globes. co.il