הימים ימי תשואות כמעט אפסיות באפיקי ההשקעה הסולידיים, מה שגורם לאפיקי השקעה עם רכיב סיכון משמעותי ותמורה פוטנציאלית גבוהה יחסית בצידם, לקרוץ ללא מעט משקיעים. הפחות שמרנים מקרב האחרונים הם אלו שמגלים עניין בחזרה לחיק הנדל"ן, ואפילו ליזמות נדל"ן ועסקאות קרקע.
קרנות פרייבט אקוויטי ובתי השקעות מתמחים בנדל"ן הם החלק הפחות מוכר של כלי ההשקעה האפשריים. דנה תדמור, מנכ"ל בית ההשקעות לנדל"ן פאונדרס, מספרת כי בשנה שחלפה גייסו בחברה מיליוני דולרים, שכפי שמקובל בפעילות מעין זו מונפו בבנקים לסכום הרבה יותר גדול. עם זאת, היא מוסיפה ש-2009 היא "השנה הקשה ביותר" מבחינת הגיוסים.
אז מי משקיע היום בנדל"ן דרך ישויות לא ציבוריות? תדמור מספרת על שני פרופילים של משקיעים: משקיעים פרטיים עם הון עצמי של 100-150 אלף דולר/אירו שבאים כבודדים ומאוגדים להשקעה קולקטיבית או קבוצות רכישה במסגרת בית ההשקעות. הסוג השני הם חברות פרטיות או אנשים פרטיים שמשקיעים מיליוני דולרים. משקיעים מוסדיים, אם תהיתם, אינם בתמונה.
בימים אלו מובילה תדמור "עסקה אסטרטגית" במסגרתה יושקעו 30 מיליון דולר מכספי המשקיעים בבניין מגורים במנהטן ב"פריים לוקיישן" שיניב תשואה של 6% (לפני מימון). בחברה מתכננים להחזיק את הנכס פרק זמן ארוך ולמכור אותו במחיר גבוה ממחיר הקנייה. תדמור מספרת גם על השקעות בקנדה, "שוק מאוד שמרן, וכלכלה עם יציבות רבה גם בזמנים רעים".
תדמור, הפועלת בפאונדרס בשש השנים האחרונות, טניה אמיד (האחות שגרה בארה"ב) ואורי עצמון, הם בעלי בית ההשקעות. לאחרונה הוגשה תביעה משפטית נגד פאונדרס בטענה כי הפרה הסכמים לרכישת דירות ששיווקה בלוס אנג'לס. תדמור לא מתרגשת ומציינת, כי המחלוקת לגבי הפרויקט הייתה ברמת היזמים המקומיים, וכי מדובר באדם בודד שהחליט לתבוע את פאונדרס, שהייתה אז רק משווקת של הפרויקט.
גלובס: כיצד אתם משיגים מימון לנדל"ן בימים אלו?
תדמור: "מימון קשה מאוד לקבל היום, ואם אתה כבר מקבל אז זה במחירים מאוד גבוהים. לכן אנחנו מנסים לעשות עסקאות עם מה שיותר אקוויטי ומה שפחות מימון. קל יותר לבצע עסקאות כאשר אני באה עם כסף מזומן. 'הכסף הוא המלך' אומרים עכשיו על אלו שבאים עם מזומן, ויכולים לנהל מו"מ קשוח יותר ולקבל עדיפות בעסקאות מול גופים שבאים לעסקה עם כסף ממומן מהבנקים".
מה שיניתם בעקבות המשבר?
"בנובמבר, כחודשיים לאחר נפילת ליהמן ברדרס, התחלנו לראות שינוי במגמה ובנכונות להשקיע, אז החלטנו לעבור מהשקעות יזמיות וספקולטיביות להשקעות אסטרטגיות עם עוגן קבוע. קשה מאוד למשוך אנשים למדינות מתפתחות, ולכן אנו פונים לכיוון הבירות והערים המרכזיות במערב, עם נכסים בפריים לוקיישן שיניבו תשואות של 3%-4%.
"השקעות בבניינים עם חוזי שכירות ארוכי טווח ושוכרים איכותיים הן עסקאות מאוד מבוקרות. אין כאן פרמטרים שנתונים לתנודתיות כמו בעסקת קרקע. קבוצות הרכישה מחפשות היום נכסים מניבים לטווח השקעה ארוך; כאן מדובר בנדל"ן קיים, בנוי וגמור, התשואות קבועות ורואים את החוזים".
במה אתם שונים מפרייבט אקוויטי?
"שיטת העבודה, אם כי יש לנו, כמובן, מתחרים. במערב מכירים את כל חוקי המס והמימון, והגבולות שם מוכרים. במדינות פחות מוכרות כמו וייטנאם ומונטנגרו, בהן פוטנציאל הרווח מאוד גדול, אנו מבצעים פיילוט לפני הקפיצה למים.
"אם אנחנו חושבים שכדאי להיכנס ליעד מסוים, נבצע פיילוט בהשקעה נמוכה, ונבין את כל חוקי ההשקעה. הסיפור המסובך זה לא ההשקעה, אלא המימוש, כלומר לדעת להוציא את הכסף. בוייטנאם הכנסנו שני מיליון דולר, והוצאנו חלק מהסכום בתשואה של 16%, ונכניס לשם בעתיד 10-15 מיליון דולר להשקעה בבנייני משרדים.
"למעשה עצרנו את הכניסה לוייטנאם בדיוק בזמן, כי השוק שם בנפילה והוא עדיין נופל. הטיימינג לכניסה יכול להיות שאלה של חודשיים או חצי שנה. אנחנו ניכנס לשם, אבל נחכה לעצירת הנפילות".