"זאת קפיצת מדרגה", כך אומר ל"גלובס" אבי לוי, מנכ"ל חברת האחים עופר נכסים, בראיון ראשון מאז הושלמה בתחילת החודש רכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים על ידי חברת מליסרון, זרוע הנדל"ן הציבורית של משפחת עופר, המחזיקה בה מניות בשיעור של 72%.
חברת האחים עופר נכסים נמצאת בשליטת משפחתו של יולי עופר (2/3) ומשפחתו של אחיו סמי עופר (1/3). לוי, בן 55, מכהן גם כדירקטור בחברות נוספות שבשליטת משפחת עופר ועובד בקבוצה כ-30 שנה.
בעסקת הקניונים שולמו לאפריקה ישראל 823 מיליון שקל, לפי שווי של 1.74 מיליארד שקל לשני הקניונים. לצורך מימון הרכישה גויסו 575 מיליון שקל בריבית של 5.1% בלבד. האג"ח של מליסרון זכה לדירוג גבוה של AA מינוס ולאחר שנוסף גם שעבוד על קניון רננים החברה הצליחה לגייס בריבית הנמוכה.
אבל יכולת החברה לגייס כסף בימים קשים הייתה רק פרמטר אחד שתרם להצלחת העסקה. "אנחנו הצלחנו כי אחרים נכשלו", אומר לוי. "מבנה העסקה שעשינו קצת שונה ולכן הצלחנו לתפור את העסקה. למדנו מהטעויות של האחרים. גם הצד השני, אפריקה ישראל, היה בשל יותר לבצע את העסקה. אם היינו מגיעים ראשונים לא היינו סוגרים עסקה, עזריאלי דיבר על מחיר גבוה יותר".
גולת הכותרת בעסקה הוא כמובן קניון רמת אביב, המשתרע על פני כ-53 אלף מ"ר מסחר ומשרדים ומניב הכנסות נטו (NOI) בסך 115 מיליון שקל בשנה. בקניון 137 שוכרים ויש עוד 25 שוכרים בשטחי המשרדים.
גלובס: מה אתם מתכוונים לעשות עם קניון רמת אביב?
לוי: "הלוואי ונשמור עליו איך שהוא. העסקה מספיק גדולה וטובה ויש שם רווחיות יפה מאוד. דמי השכירות ברבעון הראשון של השנה עלו ב-10% מעל הרבעון המקביל ב-2008 ועדיין אנו רואים לחץ מצד שוכרים שרוצים להיכנס ומוכנים לשלם תעריפים יותר גבוהים". לוי לא חושף מספרים מדויקים, אך מוכן לציין שדמי הכניסה לקניון רמת אביב עומדים על תשלום חד-פעמי של מאות אלפי שקלים למי שרוצה לשכור חנות בקניון.
מליסרון נמצאת במצב טוב יחסית למרבית חברות הנדל"ן שנפגעו מהמשבר. את הרבעון הראשון של השנה סיימה עם הון עצמי של 1.4 מיליארד שקל, 49% מהמאזן.
לוי: "בתקופה של 2006-2007 כשכל עם ישראל השקיע במזרח אירופה ובהודו לא רצנו לשם ולהיפך - בהונגריה מכרנו השקעות שבין 200 ל-250 מיליון אירו עם תשואה של 7%. בזמנו טענו גורמים שונים שאנחנו מוכרים בזול אבל אנו בחרנו שלא להיכנס לכל ההרפתקאות האלה".
איך אתם מרגישים את המיתון?
"אני לא יודע אם יש מיתון, אבל יש האטה. ברבעון הראשון של השנה הייתה ירידה של 5% עד 7% בפדיון של החנויות, אך זה לא בא לידי ביטוי במחירים של דמי השכירות. מדי שנה נפתחים 20%-30% מהחוזים ומדובר בחוזים שנחתמו לפני כשלוש שנים כך שאין ירידות מחירים".
מלבד 2 הקניונים החדשים, מחזיקה מליסרון גם בקניון רננים שברעננה ובקריון שבקרית ביאליק. לאחר השלמת עסקת בעלי עניין ורכישה מחברת כור, היא גם תחזיק במחצית מהקניון שבחוצות המפרץ.
"את קניון רננים מיצבנו כרמת אביב של אזור השרון. איכות החנויות גבוהה, הוא בתפוסה מלאה ויש רשימת המתנה. יש לנו זכויות בנייה, אך כרגע החלטנו שלא לבנות". מדובר בזכויות בנייה ל-18 אלף מ"ר של בנייני משרדים והיי-טק.