גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הרך הנולד, העושה דרכו בצליעה, הוא תוצאת שיתוף פעולה בין ירון ביבי, מנהל המינהל הנוכחי ובנימין נתניהו. במקום ממ"י, נקבל בקרוב מאוד את רמ"י, כולל התחכמויות באם מדובר במשחק רמי או שמא בפוקר באדמות מדינה.

למעשה, כבר הושגה הסכמה על הסעיף העיקרי ברפורמה: הוויכוח האידיאולוגי על זכותו של בעל הבית במגזר העירוני לקניין מלא על הנכס, הסתיים לטובת זכות הקניין ונגד טיעונים ופחדים ישנים, כאילו השייחים הסעודיים יסתערו על ישראל ויקנו את כל הדירות, במטרה לשמוט את הקרקע והבלטות מתחת לרעיון הציוני.

חוכרים באדמות מינהל במגזר העירוני, שהיוונו את מלוא זכויותיהם בדירה, יקבלו בעלות מלאה על הנכס. המינהל יסולק ממעמד "הבעלים" בנסח הטאבו. מדובר ב-504 אלף דירות בבנייני מגורים ו-266 אלף בתים צמודי קרקע. רוב החוכרים הללו כבר שילמו את מלוא ערך נכסיהם, במסגרת מבצעי ההיוון של ממ"י בשנות ה-90'.

מרוב עיסוק בנושא זכות קניין במקום זכות חכירה, נותרו למעשה סעיפי חוק, שעד היום לא קיבלו חשיפה והתייחסות הולמת. הנה כמה מהם:

שיווק קרקעות

1. הרשות החדשה תוכל למכור קרקע עירונית למגורים ולצרכים מסחריים בהיקף כולל של 800 אלף דונם. זאת לעומת הזכות כיום למכירת 200 אלף דונם. יש לציין כי בפועל, מאז קום המדינה, נמכרו 60 אלף דונם.

החשש הגדול היה שיזם אחד גדול ירכוש שטחי קרקע נרחבים. באופן עקרוני החשש שחברת הכנסת שלי יחימוביץ' הציפה בדיונים על הרפורמה מוצדק.

יש בכך הנחה סמויה כאילו יזמים יוכלו לרכוש במכרזים חטיבות קרקע גדולות, גם כאלו הסמוכות זו לזו, ויוכלו לאסוף את הקרקע ו"לדגור" עליה. זאת בניגוד, לכאורה, למה שקורה היום כאשר חוזי הפיתוח של המינהל מחייבים את היזם להתחיל בבניה בפועל כדי שהעסקה תושלם.

אך האמת היא שקשה להניח שיזם ירכוש קרקעות באשראי וישלם ריבית מימון או אפילו ימשכן הון עצמי כדי לרכוש מתחמים ולדגור עליהם למשך דורות. טכנית, זה אפשרי. טכנית, זה גם היה אפשרי בכללי המינהל הקיימים היום. זה לא קורה כי זה לא כלכלי.

אופי רשות המקרקעין

2. כיום מועצת מקרקעי ישראל מחזיקה בתדמית ציבורית כביכול, וזאת למרות שחלק נכבד מחבריה מביעים חוסר מושג ועניין בנושאים הנדונים בישיבות או ואולי בעיקר אינטרסנטים גלויים וסמויים.

הרכב המועצה כיום הוא בין 18 ל-26 חברים, כאשר מבין נציגי הממשלה, (המהווים חצי מהרכב המועצה לצד המחצית השנייה שהם נציגי קק"ל) נשמר מקום לנציג הנגב והגליל; 2 נציגי מיעוטים (לפי פסיקת בג"צ); 2 נציגי ציבור; ונציג ארגוני הסביבה. כלומר, 6 נציגים שעיקר דאגתם האינטרס הציבורי המובהק.

והנה, לעומת זאת, מסתבר שהרכב מועצת רשות המקרקעין החדשה יהיה בעל אופי לגמרי אחר. היו"ר הוא השר הממונה על המינהל שיחזיק בזכות הצבעה כפולה; לצידו יישבו עובד משרד ראש הממשלה; סגן הממונה על אגף תקציבים; נציג משרד הפנים; נציג משרד החקלאות; משרד השיכון; משרד המשפטים; המשרד להגנה על הסביבה ו-6 נציגי קק"ל. ארגוני הסביבה ייוצגו על ידי משקיף, ללא זכות הצבעה. מכאן שלמעשה נציגי הגליל והנגב, נציגי מיעוטים ואנשי ארגוני הסביבה מסולקים החוצה מכל הכרעות המקרקעין העתידיות.

לפחות בנקודה זו של הרכב מועצת רמ"י יש זלזול בוטה בציבור. כמו כן קיים חשש רציני, שמועצת רמ"י החדשה תהיה מהר מאוד לשלוחה של הממשלה ובה תשלוט עמדת אגף התקציבים באוצר. זה עלול לרכז את מירב תשומת הלב לתמורה כספית מקסימלית עבור קרקע, בלא שיילקח בחשבון ייצוג לנושאים או ייעודי קרקע חברתיים או ירוקים.

התומכים בחוק טוענים שעדיף ש"מקצוענים" ינהלו את המשאב היקר ביותר של המדינה, וכדי לכסות את הקטע הציבורי הם מבטיחים שאלה יפעלו בשקיפות מלאה וכל מי שיש לו השגה יוכל להביע אותה באתר האינטרנט. מובן שמדובר בטענה מאולצת, ואין משמעות מעשית לאתרי אינטרנט או בלוגים שייפתחו. סעיף זה בחוק טעון תיקון מיידי לטובת יכולת שיקול הדעת והמהות הציבורית של מועצת רמ"י החדשה.

משמעת עיוורת

3. לפי החוק החדש, נציגי משרדי הממשלה יהיו מחויבים להצביע בסגנון של "משמעת עיוורת" כלומר רק בהתאם להנחיות המשרד. זהו סעיף בעייתי ביותר. קודם כל משום שנציגי ממשלה בגופים מקבילים, למשל בגופי התכנון, מחויבים על פי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, להצביע על פי צו מצפונם ושיקולם המקצועי, ובשום פנים לא בהתאם להוראה מלמעלה. ושנית, המשמעות בחוק הזה היא שנציגי הממשלה הם רובוטים בכסות מקצועית, הבאים לשרת שיקול דעת ואינטרס אישי או מפלגתי של השר הפוליטי המכהן באותה עת. גם סעיף זה צריך להשתנות, בהקדם.

כוח בלתי מוגבל

4. והגענו אל הולדת הרגולטור החדש, בעל עוצמות גדולות וכוחות רגולטיביים נרחבים. החוק החדש קובע ש"מנהל הרשות כפוף במישרין לשר ונתונות לו סמכויות השר ונציב שירות המדינה". כלומר, לא רק שראש רשות המקרקעין מקבל סמכויות ביצוע ממלכתיות, כאילו הוא השר, הוא גם עושה ברשות כבתוך שלו מבחינת עובדים, שכר ותנאים וניהול, כאילו הוא נציב שירות מדינה. מה יהיו תוצאות הכוח הבלתי מוגבל הזה? נחיה ונראה.

יותר מזה, החששות הגוברים והולכים בכנסת ובציבור מפני ריכוז קרקעות מונופוליסטי פרטי הולידו הצהרה בחוק על מחויבות לשמירה על התחרותיות. הנה הסעיף בחוק "קידום תקנות לעניין הגברת התחרות ומניעת ריכוזיות באחזקת מקרקעין", שבו נאמר כך: "השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, יקבע הוראות להגבלת הקצאת מקרקעין, אם כתוצאה ממנה החזיק אדם במקרקעין המיועדים למגורים או לתעסוקה בשיעור העולה על השיעור שנקבע, ורשאי הוא לקבוע מקרים, שבהם יחוייב אדם להעביר את זכויותיו במקרקעין אם אחזקותיו עלו על השיעור שנקבע בדרך האמורה".

בכך מעניק החוק למנהל הרשות סמכות, שאין כמוה לאף אחד מהרגולטורים: להפקיע נכס, קניין, קרקע מיזם המחזיק כמות קרקע מעל למקסימום. מדובר בסמכות שניתנת למנהל רמ"י לסלק מבעלות קרקעות שנרכשו במכרז. בכך, הופך מנהל רמ"י לחזק בהרבה מהרגולטורים האחרים, הוא מקבל זכות להפקיע נכס אישי פרטי. מכיוון שמדובר בסמכות המתנגשת עם זכות הקניין, יש להתכונן לגל של בג"צים באם מנהל רמ"י יעיז להפעיל את הסמכות ולאכוף אותה. ואם לא יאכוף אותה, תחזור בעיית החשש מפני ריכוז קרקעות מונופוליסטי.

שאלת האכיפה

5. זה מחזיר אותנו לעיקר העיקרים: אכיפה. רגולטור שאינו אוכף הוא בדיחה. בתחום הקרקע החקלאית, שם למינהל יש מעמד ותיק של רגולטור, נכשל ממ"י כישלון חרוץ בכל הנוגע לאכיפה מול החקלאים. הארץ מוצפת בגני אירועים על קרקעות של לולים, מחסנים על קרקעות של גידול פרחים, תעשייה קטנה והשכרות קרקע בניגוד לחוק. מדובר בעשרות אלפי הפרות חוק בוטות וגלויות לעין השמש שאינן מטופלות. האם רמ"י ינהל אכיפה טובה יותר במגזר העירוני מול קבלנים?