מבחינת הפיתוח העירוני והתשתיות, אין ספק שהעיר חיפה נמרצת בהרבה מערים אחרות בכל רחבי הארץ. די אם מונים את שלל הפרויקטים שיצאו לדרך בשלוש השנים האחרונות, מאז המלחמה בלבנון שהכתה בעיר - מקמפוס הנמל, דרך הרכבת הקלה ועד פארק הביוטכנולוגיה ועוד.
אבל על פרויקטים גרנדיוזיים מדברים בעיר כבר שנים, והיא בכל זאת לא מתקדמת לשום מקום. אף על פי כן, ראש העירייה יונה יהב מתעקש כי הפרויקטים האלה, שאותם הוא מקדם עוד מהקדנציה הקודמת, הם לא רק בבחינת רעיונות והדמיות. בראיון בלעדי ל"גלובס" מספר יהב על הפרויקטים, שלדבריו הופכים מציאותיים מיום ליום, על הביקושים הגדלים לדירות ועל עצירת ההגירה השלילית אחרי שנים.
"מחירים בשמיים"
"המחירים כרגע בשמים", אומר יהב, "המסביב של העיר מושך אוכלוסייה צעירה, ברמת ההשכלה הגבוהה. אנחנו ממצבים את העיר כעיר אוניברסיטאית מרכזית של מדינת ישראל. האוניברסיטה והטכניון זה קודם כל משאב מושך של כוחות הוראה מכל רמה שהיא. עכשיו, כשאנחנו הופכים את כל העיר התחתית לקמפוס אוניברסיטאי, המחירים קפצו שם כבר ב-500%-600%".
"גלובס": הטכניון והאוניברסיטה מביאים צעירים, אבל אותם צעירים ממהרים לברוח עם סיום הלימודים. תל אביב מוצפת בחיפאים.
יהב: "קודם כל, זו לא מגמה חדשה. זו מגמה שקיימת מאז ומעולם. ב-1966 הלכתי ללמוד בפקולטה למשפטים בירושלים, הלכנו 40 חיפאים וחזרנו ארבעה. אין אחד ולו אחד בטלוויזיה בערוץ 1, שהוא לא מחיפה, מחיים יבין עבור לגדעון רייכר, יורם ארבל, עמוס כרמלי ודן שילון - כולם מחיפה. ברגע שהקימו בירושלים את הטלוויזיה, כל דור המקימים עקר לירושלים. כל ההנהלות של החברות הגדולות לא יושבות פה והן מוציאות אנשים החוצה.
"אבל היציאה והכניסה הם שם המשחק. ב-15 השנים לפני שהגעתי המגמה הייתה מינוס, זאת אומרת שבכניסה וביציאה הייתה הגירה שלילית. זאת הייתה הבעיה. אני לקחתי על עצמי לעצור את המגמה הזאת, ותודה לאל בשנתיים האחרונות עצרנו".
נושא המגורים הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בחיפה. בעיר עם נוף מדהים, הר ירוק וחופי ים ארוכים, דווקא האזורים בעיר התחתית הסמוכים לים נמכרים במחירים נמוכים, בערך בעשירית מחיר שכונות דומות ליד הים במרכז הארץ. הנדל"ן בחיפה אמנם מתאושש, אבל מרבית האנשים במרכז הארץ חושבים על העיר רק בתור דירות להשקעה, במחירים מגוחכים של 200-400 אלף שקל בשכונות הזולות, ובטח לא לרכישתם לצורך מגורי הרוכש. בפועל, חיפה מאבדת במהירות את מקומה כעיר השלישית הקלאסית של ישראל.
יהב: "לראשון לציון, למשל, יש קרקעות מפה ועד אשדוד. ואילו לחיפה יש מצד אחד את הים, מצד אחר את פארק הכרמל וסוגרים אותה גם נשר וטירת הכרמל. אין לנו בכלל עתודות קרקע. אנחנו העיר היחידה ש-95% מהקרקע שלה הוא פרטי והשאר הן אדמות כנסייה. גם עלויות הבנייה אצלנו הן הרבה יותר גבוהות, בדומה אולי לירושלים. צריך בכל מקום קירות תומכים והעלות של מבנים, גם ציבוריים, הרבה יותר גבוהה. רק לאחרונה דחינו הקמת מבנה לתנועת נוער כי עלות הקירות התומכים הייתה כמעט פי שלושה מכל המבנה, שלו היה כבר תקציב".
בשנים האחרונות גם הביקושים לא גבוהים.
"כרגע הם בשמיים. המחירים של הנדל"ן בעיר התחתית קפצו בשנים האחרונות במאות אחוזים. את הדירות הזולות בשכונות כמו הדר רוכשת אוכלוסייה חרדית ובבת גלים יש היום התנפלות אדירה של אנשים ממרכז הארץ".
שעה נסיעה דרומה, המחירים גבוהים פי 10.
"הם תמיד היו שונים. אני גר בדניה. כשהווילה שלי הייתה שווה מיליון דולר, וילה דומה בסביון הייתה שווה 5 מיליון דולר. תמיד זה היה ככה".
רמות המחירים מכתיבות איכות האוכלוסיה.
"תראו, האורגיה הזאת של מחירים גבוהים לא עושה לי את זה. המחירים הם לא חזות הכל. הרצון להשקיע בעיר חיפה ולהקים מרכזי היי טק, מרכזי עבודה, מרכזי מחקר - זאת חזות הכל. כל השאר יבוא. יש חברות יזמיות שלא פעלו עד היום בעיר, שמגיעות כעת אליה. המחירים הגבוהים גם מבריחים את הצעירים".
עובדה שהצעירים גרים, בהרבה כסף, בת"א.
"הם לא גרים בתל אביב. הם שוכרים בשלב ראשון ואחר כך בורחים לפריפריות. אף אחד מהצעירים החיפאים שאני מכיר לא גר בתל אביב. תל אביב יש אחת וניו יורק יש אחת, ואנחנו מדברים על פריפריה".
חיפה זו פריפריה? היא לא מטרופולין?
"זה מטרופולין של הצפון, אבל פריפריה של המרכז, בוודאי".
100 מיליון שקל בנמל
כפרויקט הדגל של חיפה מסמן יהב את קמפוס הנמל. פרויקט זה יצא לדרך לפני שלוש שנים ובסיומו הוא אמור להשתרע על פני 100 דונם בין רחובות העצמאות והנמל בעיר התחתית. ההשקעה שתוכננה בו עם תחילתו היא 100 מיליון שקל, כשהמטרה הכוללת היא החייאת העיר התחתית.
יהב: "משיפוע ההר עד נמל חיפה זה הכל שטח מיובש. הבריטים ייבשו בתחילת המאה הקודמת אלף דונם כדי לבנות נמל. אנחנו לקחנו את האזור הזה והחלטנו שהוא הופך לקמפוס אוניברסיטאי, כאשר שער פלמר, דרכו עברו מיליון וחצי עולים אחרי השואה, הוא קו פרשת המים. כל מה ששמאלה לים זה מכללות ואוניברסיטאות וכל מה שימינה זה מעונות סטודנטים. הגיתי את הרעיון לפני חמש שנים, מתוכן לקח שנתיים לתכנן ועוד שנתיים לשפר תשתיות. אוניברסיטת חיפה ירדה לפה עם תוכנית ה-MBA, עם בית הספר לתיירות, עם מכינות ועם לימודי המשך ובסך הכל 1,100 סטודנטים. גם מכללת תילתן לעיצוב ולתקשורת חזותית הקימה פה קמפוס עם 1,100 סטודנטים וקמה אוניברסיטה חדשה בשם מרכז אקדמי כרמל עם 1,000 סטודנטים ומכללת דרבי עם 1,000 נוספים. בחלק השלישי של בניין מס הכנסה נמצאים במשא ומתן עם אוניברסיטת ברנדייס מבוסטון, אחת האוניברסיטאות היהודיות החשובות בעולם, לבוא ולהקים פה שלוחה".
עד כה הושקעו במתחם קמפוס הנמל כ-97 מיליון שקל: כ-40 מיליון שקל הושקעו ע"י העירייה בפיתוח תשתיות, שטחים ציבוריים והסבת מבנים למעונות סטודנטים, וכ-57 מיליון שקל הושקעו ע"י הסקטור הפרטי ברכישת מבנים, בניית מוסדות אקדמיים ומעונות סטודנטים. בנוסף, כ-55 מיליון שקל נוספים הושקעו בשיקום ופיתוח שדרות העצמאות אשר תוחמים את הקמפוס. במסגרת זו הונחה התשתית למטרונית וכל התשתיות הוחלפו בחדשות והונחו במנהרת תשתיות מודרנית. עם זאת, למרות הכוונות הטובות, מתגוררים היום במעונות 200 סטודנטים בלבד.
"הנציב הבריטי העליון נתן את השטח בזמנו לעירייה. עם השנים, ראשי העיר שכיהנו לפניי מימשו את הנכסים ומכרו חלק גדול כדי לסגור פערים. אני עצרתי את כל המכירות - חלק קניתי בחזרה וחלק קיבלתי בחזרה מהדיור הממשלתי. הרוב היה מאוכלס על ידי משרדי הממשלה. עכשיו יש החלטה של המינהל ושל עמידר והם מחזירים לי 40 נכסים. הקמפוס הוא לא רק הכי מפואר, אלא גם הכי מאובזר. הושקעו מיליונים כבדים, הכל על ידי המגזר העסקי".
הבטחתם שיהיו פה טברנות ופיאצות, שיפונו דוכני הסוחרים מהרחובות. בפועל, הדוכנים עומדים, אין טברנות ואין חיי לילה.
"קנינו את כל הדוכנים והם בשלבי פינוי. ירדו לפה כבר עסקים יותר צעירים, פאבים, דיסקוטקים, מסעדות. כל יום שישי יש קבלת שבת ומגיעים 7,000-10,000 איש. זו חגיגה של חמש שעות. לגבי חיי לילה, 3,500 הסטודנטים שנמצאים שם הם עדיין לא מאסה קריטית. זה לא תהליך שבהוקוס פוקוס קורה. זה בהתפתחות כבר שלוש שנים והשקענו עשרות מיליוני שקלים".
מתברר, כי לפחות לפי תכניות שהוגשו לאחרונה, קמפוס הנמל יניב גם פרויקטים מגורים, ודווקא לופטים, "חיה" חדשה בעיר הכרמל. אבי ביתן, יזם מרכז אקדמי כרמל, הגיש בקשה לתב"ע אשר עיקרה תוספת 5,000 מ"ר למכללה ו-102 יחידות מגורים של לופטים, במגדל ירוק שיעמוד ממש בסמוך לקו המים. בנוסף, גם שיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת אריסון הגישה תב"ע שאושרה למתן תוקף למבנה שיכלול 80 לופטים וקומת מסחר בקרקע.
אבל לא מדובר רק על חלום הקמפוס בנמל. יהב בונה רבות על הסטודנטים ועל אנשי האקדמיה, להם הוא גם מפתח את רכבל הנוסעים שיימתח בין הצ'ק פוסט שבצפון ועד למעלה ההר - לאוניברסיטה ולטכניון. "רכבל הנוסעים אמור להיות גמור בשנה הבאה", הוא מעדכן, "אנחנו עכשיו בסוף הליך המכרזים למיפוי חברה שתבצע את הפרויקט, שעלותו נאמדת ב-185 מיליון שקל. 135 מיליון שקל מתוכם קיבלתי ממשרד האוצר ו-50 מיליון שקל במימון עירוני שלנו".
הטכניון והאוניברסיטה מתאחדים
הרכבל יהיה כלכלי ככלי תחבורה?
"מי שמבצעות את הפרויקט הן יפה נוף, שהיא חברת התשתיות העירונית, והחברה הכלכלית לחיפה, שהיא החברה היזמית שלנו, להבדיל מיתר החברות הכלכליות העירוניות שהן קבלניות. אנחנו, לחברה הכלכלית, מעולם לא העברנו אגורה. מאז שהפרטנו את פארק מת"מ, החברה הכלכלית גם מקבלת כל שנה 20 מיליון שקל דיבידנד, אז היא חיה מהכספים האלה. שתי החברות האלה הציגו לי ביזנס פלאנינג שמראה שזה רווחי. אני מאמין שהרכבל החדש יגרום לכך שהאוניברסיטה והטכניון יתאחדו. ברגע שהאוניברסיטה והטכניון יתאחדו זה יהיה המוסד להשכלה גבוהה החשוב ביותר בארץ ואחד החשובים בעולם".
הרכבל המתוכנן יהיה עם 11 נקודות עגינה (תחנות), כאשר שלוש הנקודות העיקריות הן הצ'ק פוסט מצפון, הטכניון עם שתי נקודות ואוניברסיטת חיפה עם שתיים. אורכו הכולל של הרכבל יעמוד על כ-6.4 ק"מ, כשיהב מתכנן בתווך גם פארק היי-טק משותף לטכניון ולאוניברסיטה.
החלומות על האיחוד מתחילות לדבריו כבר להתגשם. יהב מספר שהצליח לגרום לשני המוסדות לגשת יחד למכרז על הפקולטה החמישית לרפואה. "אין סיבה היום, בצוק העתים, שבטכניון תהיה פקולטה לכימיה ובאוניברסיטה תהיה פקולטה לכימיה. יש היום כבר קולות רבים שתומכים בעמדה הזאת, למשל פרופ' אהרן צ'חנובר, חתן פרס נובל. אתה לא יכול ללכת היום למכרז על פקולטה לרפואה בלי שיש לך מדעי חיים. בטכניון יש פקולטה לרפואה אבל אין מדעי חיים. אז לקחנו את מדעי החיים של אוניברסיטת חיפה וצרפנו אותם לטכניון לפקולטה לרפואה ואמרנו שאנחנו יכולים להציג היום במכרז יכולות שאף אחד לא יכול להציג. ככה זה עובד ואין שום הצדקה בעולם לבזבז כסף על שלוש מערכות או שתי מערכות ביורוקרטיות. אז אני מאמין שברגע שעובר רכבל ואתה בשתי דקות עובר מקמפוס לקמפוס האיחוד הזה הרבה יותר קל".
בעוד שהפרויקטים סביב הרכבת הקלה בתל אביב ובירושלים נראים תקועים, חיפה כבר חנכה את מסלול "הרכבת הקלה" בעיר התחתית. הרכבת הקלה בחיפה נקראת "מטרונית" והיא מקודמת על ידי משרד התחבורה, משרד האוצר והעירייה, באמצעות חברת התשתיות העירונית יפה נוף. זוהי מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים במטרופולין חיפה, שמופעלת באמצעות אוטובוסים משודרגים, מרובי קיבולת ונמוכי רצפה, בעלי עיצוב המדמה רכבת קלה.
עם הפעלת המערכת יופעלו כ-100 מטרוניות שיעברו ב-130 תחנות. בפיתוח המטרונית הושקעו עד כה כ-250 מיליון שקל. העלות הכוללת של הפרויקט (תשתיות בלבד) מוערכת בכ-600 מיליון שקל. עלות הוספת כלי הרכב ומערכות ההפעלה מוערכת בכ-400 מיליון שקל נוספים, ובסה"כ כמיליארד שקל.
"הנחיתי לפני חודש להתחיל לתכנן את מסלול המטרונית על רכס הכרמל, ממרכז הכרמל ועד האוניברסיטה", מעדכן יהב, "אדם שירצה לעשות סיבוב בעיר ישתמש בשלושה אמצעי תחבורה שונים, באותו הכרטיס. הוא יגיע עם המטרונית, יעבור לכרמלית, יעלה למעלה, ייכנס שוב למטרונית ובאוניברסיטה הוא ייכנס לרכבל הנוסעים". לאחר שלוש שנים של חפירת תוואי המטרונית, עדיין נוסעים על המסלול אוטובוסים רגילים. לפי יהב, יש תאריך יעד ובאוקטובר 2011 כבר נראה את המטרונית עצמה על המסלול.
עוד פרויקט שמקודם כבר שלוש שנים הוא פארק מדעי החיים במבואות הדרומיים של העיר, בשותפות החברה הכלכלית וחברת IBC מבני תעשייה. אם חושבים על דרך לשמר את מלאי הצעירים בעיר, הרי שאספקת עבודה היא דרך ראויה וכבר ראינו שתחום הביוטכנולוגיה הוא מנוע שצובר תאוצה במספר ערים בישראל. אלא שלמרות שבחודש פברואר האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה את תוכנית הבינוי להקמת הפארק, בשטח רואים התמהמהות ומחסור בחברות עוגן בפארק, שמוקם על שטח של 31 דונם, בהשקעה של חצי מיליארד שקל.
לפני שנה הנחתם את אבן הפינה ובינתיים אין שם חברות עוגן.
"מה שקרה זה מה שאף אחד בחדר הזה לא צפה - משבר עולמי. המשבר העולמי עצר את הכל וזה נכון. אנחנו מעוניינים מחר להשקיע ואנחנו מוכנים להקים את הבניין הראשון גם אם הוא לא מאוכלס ויש לנו את המשאבים. יש היום המון המתעניינים בביוטק בחיפה וגם פרויקט הביוטק שמתקדם בבית החולים רמב"ם מעורר תשומת לב. הרבה מאוד המצאות ברפואה, למעט המדבקה המפורסמת, יצאו מהעיר שלנו. יש מגעים עם חברות גדולות שיגיעו לפארק".
מענקים לחיפה
מצוקת הפריפריה מחזירה לא פעם לכותרות את מענקי המקום. בעבר ניתנו מענקים לרכישת דירות בצפון ובדרום הארץ, אולם כבר מספר שנים שהאוצר מתנגד בתוקף להענקת תמריצים כאלו לרוכשי דירות.
אם מחרתיים נותנים מענקים, אז גם לחיפה מגיע?
"כן, ודאי. אולי רמה אחת פחות מנהריה או באר שבע, אבל בהחלט יש הצדקה עצומה לחזק את הצפון, הרי זאת גם החלטה בעקבות מלחמת לבנון השנייה. אני חושב שהמדינה עושה חטא שהיא לא נותנת לנו מענקים ותמריצים. כשאני הייתי עו"ד של קבלנים ראיתי איך שמענקי מקום מטיסים שכונות שלמות בצפון ובגליל. אני מחכה לביקור שר השיכון בחיפה כדי להגיד לו את הדבר הזה. ממשלה שרואה שהכל מתרכז במרכז, חייבת לתת תמריץ לצפון. לתת לאנשים להגר לשם. האבות המייסדים של הציונות ידעו ששם המשחק הוא ביזור. הם העלו את העולים על משאיות, ובלילה הורידו אותם במקומות היישוב. בלי תמריצים לא יגיעו יזמים לפריפריה".
איפה תמליץ למי ששואל לקנות דירה בחיפה?
"בת גלים. זו השכונה היחידה בארץ שבה אפשר לרדת לים עם מגבת בלבד".
תמ"א 38: ניצנים גם על הכרמל
במרכז הארץ פועלים היום, לצד חברות היזמות הגדולות והמוכרות, לא מעט גופים ויזמים קטנים יחסית, המקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית ועיבוי הבניינים הקיימים במסגרת תמ"א 38.
לא מעט נטען כי התמ"א, שמעניקה זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה, כדאית כלכלית רק במקומות בהם ערך הקרקע והנדל"ן יקר. אולם, מתברר כי רחוק מהכותרות מתנהלת פעילות שכזו גם מחוץ למדינת ת"א, למשל בחיפה.
נקודת המוצא של חיפה בעייתית יותר ביחס לת"א, משום שבמשוואת הכדאיות היזמים מזינים ערכים נמוכים יותר של תקבולים מתוספת הדירות, בעוד שעלויות הבניה דומות לאלה שבת"א, כשמבחינה טופוגרפית נדרשים פתרונות הנדסיים מורכבים יותר. לדברי עו"ד מוטי דורפברגר, ממשרד עורכי הדין אליעז-דורפברגר, "במצב הדברים הנוכחי המקומות היחידים בהם ניתן ליישם פרויקטים כאלו הם בשמנת של חיפה, כלומר מרכז הכרמל ושכונת אחוזה. ביתר האזורים בחיפה כל פרויקט יהיה הפסד".
משרד אליעז-דורפברגר מלווה את חברת ש.דורפברגר, בבעלות שרון ושלמה דורפברגר, המקדמת מספר פרויקטי תמ"א 38 בעיר. לדברי דורפברגר, הפרויקטים שהבשילו כבר לידי חוזים נמצאים כעת בשלבי רישוי, כמו רח' אלכסנדר ינאי 38 בשכונת כרמליה, בניין של 6 דיירים שתמורת חיזוק המבנה, שיפוץ ושדרוג מקיפים (כמו הוספת מעלית וממ"דים והסדרת חניה), תקבל החברה שני פנטהאוזים דו מפלסיים ודירת גן למטה. בימים הקרובים תפורסם התוכנית להתנגדויות ויש אישורים עקרוניים מהעירייה והסכמת 100% מהדיירים. פרויקט נוסף בשלבים מתקדמים הוא ברחוב זרובבל 4 במרכז הכרמל, שם יש 6 דיירים, כשהיזמים יקבלו את תוספת קומת הפנטהאוזים.
בחברה מאמינים כי למרות הרווחיות הגבולית, השוק בחיפה נמצא בעלייה, ולכן עד השלמת הפרויקטים הם יהיו רווחיים.