לאחר שבראשית חודש מאי שונה חוק התכנון והבנייה בכל הנוגע לבירור מחלוקות בהיטלי השבחה, ומונו עשרה שמאים מכריעים שידונו בעררים ובהשגות, יצאה בשעה טובה החלטה ראשונה. למעלה מ-100 תיקים נמסרו עד כה להכרעת השמאים המכריעים, ושטף ההכרעות מתחיל בימים אלה.
מדור זה יעסוק, אחת לשבוע, בעיקרי ההחלטות שיפורסמו, ויביא לקורא את החידושים. ההחלטות המלאות מפורסמות באתר מועצת השמאים, שבאתר משרד המשפטים.
מעיון בהחלטה הראשונה שפורסמה ב-14.7, ניתן להתרשם מהדיון המקצועי שנערך בסוגיה שהועלתה ומהפסיקה המנומקת. הפירוט שנכלל בשומה מאפשר בדיקה יסודית של שיקולי השמאי ותחשיביו, עסקאות ההשוואה והרלוונטיות שלהן.
לגופו של עניין, דובר בהחלטה על היטל השבחה שהוטל בעקבות הארכת אישור לשימוש חורג בחלק מדירת מגורים (27 מ"ר) לחנות. הנכס ממוקם ברחוב רוטשילד 152 בפתח תקוה, ומשמש מזה שנים רבות כחנות כלבו למסחר.
כבר בפתח הדברים ראוי לציין, כי בהליך הנוכחי נטל ההוכחה רבץ לפתחו של בעל הקרקע, ומשזה לא הוכיח כי בשומה קודמת בנכס התעלמו מהוצאות התאמת הדירה לחנות, נתקבלה עמדת הוועדה ולא הובאו בחשבון הוצאות התאמה כלל. מן הסתם נושא "נטל ההוכחה" ישמש כר נרחב לפרשנויות בהמשך.
השומה נערכה בהתאם לתקינה החדשה של מועצת שמאי המקרקעין, ומפרטת את העסקאות עליהן התבסס השמאי המכריע. השמאי המכריע רן וירניק קבע, כי דירות בנות 2.5 עד 3 חדרים נמכרות לפי 8,000 שקל למ"ר, ואילו דירות בנות 1.5 עד 2 חדרים נמכרות לפי 8,600 שקל למ"ר. מסקנה זו הביאה לתוצאה לפיה תרומת 27 המטרים האחרונים בדירה בת 70 מ"ר למחיר למ"ר הינה שולית.
השומה המכרעת ערכה תחשיב לשווי הנכס במצב החדש, המורכב מערך נוכחי של דמי השכירות בתקופת השימוש החורג, בתוספת שווי הנכס כדירת מגורים בתום תקופת השימוש החורג. סך זה (246 אלף שקל) הושווה לשווי במצב הקודם (170 אלף שקל). מההשבחה שנוצרה (76 אלף שקל) נגזר היטל בגובה 50%.
לפיכך נקבע, כי הנישום ישלם היטל של 38,000 שקל, במקום 46,500 שקל שנדרשו ע"י הוועדה. מדובר בחיסכון של כ-18%, שהם 8,500 שקל. בהתחשב בשכר השמאי המכריע בהתאם לתקנות (2,300 שקל לכל צד), חסכו הבעלים 6,200 שקל, מהם יש להפחית שכר טרחת השמאי שייצג אותם.
בשלב זה, ההליך מסתמן כמהיר ויעיל - בתאריך 23 למאי הוגשו לשמאי המכריע המסמכים, כבר לאחר 6 ימים נערך הדיון, ולאחר כשבועיים נתקבלה החלטה. יעילות דיונית זו יוצרת סטנדרטים חדשים במנגנון הבירוקרטי של קבלת היתרי בנייה, ועל כך יש לברך.
* הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות. צביקל היה יו"ר לשכת השמאים.