גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ואז הוא מגיע, על אופנוע. באדר, השוער בן השבעים ומשהו, עם כובע קסקט בן שבעים ומשהו, משלים כראוי את התמונה ההיסטורית ופותח את השער לממלכה. או-טו-טו אלפים יכבשו כאן כל פינה, אבל בינתיים זה שלו. מנכ"ל חברת עזרה וביצרון, אלי גינזברג, מכיר כאן במתחם התחנה כל פרט ומתרגש מכל דיוקן על הקיר, בין אם הוא מהתקופה העותומנית ובין אם מהתקופה האוסנתית, של רב"ט אוסנת המשועממת שישבה כאן עד שנת 2000.

מטפסים לקומה השנייה של בניין התחנה המאורך. מדרגות העץ והמעקות מקוריים ויפהפיים, אך עוד דורשים עבודה רבה. נכנסים למשרד, שגם הוא מיישר קו עם האווירה: שתי עובדות יושבות מול שולחנות כבדים בחלל גדול ששימש כמשרדי התחנה, תריסי העץ פתוחים. חום אימים של סוף יולי, ואין מזגנים. "אבל יש בריזה מהים", מתנחם גינזברג. ברצפה מרצפות מקוריות שיוצרו עשרות מטרים מכאן, במפעל המרצפות המפורסם של וילנד הטמפלרי. וילה וילנד, מקום מגוריו בן שמונת החדרים, מצויה אף היא במתחם ועוברת הליכי שימור.

חלוקה לשני מתחמים

מתחם התחנה כולו, בתפר בין נוה צדק ליפו, איפה ששכנה בעבר השכונה הערבית מנשייה, מחולק לשני מתחמים שבינתיים הם נפרדים: המתחם הציבורי (הצפוני), בו מצויים מבני התחנה עצמה ומחסני הרכבת, אותו משקמת עיריית ת"א באמצעות החברה העירונית עזרה וביצרון, ומתחם וילנד (הדרומי), המשווק לשימושים מסחריים ושישוקם וישומר על-ידי יזמים פרטיים. שטחו של כל אחד מהמתחמים הוא כ-8 דונם, וביניהם מפרידה חומת כורכר פנימית שהשתמרה ברובה, ובמקור הפרידה בין מתחמה הפרטי של משפחת וילנד לבין מתחם הרכבת הציבורי.

המתחם הציבורי כזכור הושק באפריל האחרון לרגל חגיגות 100 שנה לתל אביב, באירוע המתוקשר בו שוחזרה הגרלת המגרשים לראשוני תל אביב, אך הוא עודנו מגודר וסגור לקהל. למרות שבימים אלה עוד מתנהלות בו עבודות שימור ובנייה נמרצות, לדברי גינזברג המתחם הציבורי ייפתח לקהל כבר בדצמבר 2009. במתחם וילנד העבודות נראות כרחוקות מסיום, אך גם לגביו מבטיח גינזברג כי נוכל לשבת בבית קפה המגיש רק גבינות ויין, תחת האקליפטוס העתיק, כבר במהלך 2010.

הרעיון, עליו דובר ונכתב רבות, הוא להחיות את המתחם כרקמה עירונית תוססת שתהיה פעילה בכל שעות היממה ולקהל מגוון - ממגרשי משחקים לילדים ביום, דרך מסעדות בערב ועד לפאבים ומועדוני ג'ז (אך לא דיסקוטקים, בשל מטרד הרעש לשכנים) בשעות הקטנות של הלילה. "נלמד לקח ממתחמי בילוי אחרים בעיר, ונדאג שמתחם התחנה יהיה מתחם בילוי לכל המשפחה ובכל שעות היממה, ולא יהפוך לאזור רפאים בשעות המתות", אומר גינזברג.

תמהיל השימושים יהיה מורכב משלושה אשכולות שישולבו בשטחי המבנים באתר ובשטחים הצמודים להם:

סל שימושי תרבות יכלול תכני אומנות, תרבות, מידע ותצוגה למבקרים, גלריות אומנות מגוונות, אטרקציות חווייתיות ואולמות מופעים.

סל שימושי מסחר קמעונאי יכלול חנויות יצירה, פריטי אופנה, פריטי בית, פרחי נוי ומוצרי פנאי ותחביב.

סל שימושי בתי אוכל ומשקה יכלול מסעדות, בתי קפה, פאבים ומזון מהיר.

המתחם הציבורי, שער הכניסה למתחם החופן גם את מרבית הסיפורים ההיסטוריים, היה בידי צה"ל עד שנת 2000, נזנח ואף התמקם בו כצפוי פולש אחד, עד שעבר לאחריות העירייה ודרכה לעזרה וביצרון ב-2006. "בלי השקעה מסיבית של כספי ציבור, 64 מיליון שקל במקרה זה, המתחם לא היה מתרומם. עם כל הפוטנציאל שבו - ההיסטורי, האדריכלי, הגיאוגרפי והנופי - אף יזם לא יכול היה לקחת על עצמו את המלאכה מ-א' ועד ת'. ההשקעה הראשונית של העירייה הייתה חיונית להתנעת המיזם", אומר גינזברג.

לדבריו, ללא מעורבות אוהדת במיוחד של ראש העירייה, רון חולדאי, דבר לא היה קורה בשטח. כיום חולדאי לוקח כל אורח חשוב לסיור במתחם, ומתגאה בשימור ובשחזור הקפדני במקום: אם באבני מדרך מיוחדות, ברעפים מיוחדים או בשימוש מוקפד בחומרי בנייה מסוימים שייצרו את האפקט הנכון. צוות השימור, בראשות האדריכל אמנון בר אור, מקפיד קלה כחמורה, וכל שבר או סדק שמתרחש במהלך העבודות עולה למעורבים בבריאות.

300 שקל למ"ר

החלוקה למתחם הרכבת הציבורי ולמתחם וילנד נוגעת גם לאופי שיווק המבנים ולגורם המממן את שימורם. בעוד עזרה וביצרון מבצעת את הפיתוח הסביבתי, את שיקומם ושימורם של המבנים הרגישים ביותר (מבנה תחנת הרכבת ומחסן הרכבת בעלות של 60 מיליון שקל) והכשרה של מגרש חניה חדש בצמוד למתחם ממערב (ב-4 מיליון שקל) - השמשת המבנים האחרים, במתחם וילנד, מתבצעת כמיזם עסקי. לפי ההערכות, יזמים פרטיים ישקיעו עוד 35 מיליון שקל בהשמשת המבנים לפעילות עסקית.

המבנים בשני המתחמים שווקו במסגרת מספר מכרזים, שחלקם כבר נסגרו. ההצעות במכרז ייבחנו לפי התאמתם לרעיון הפעלת המתחם, ניסיון המציעים וגובה דמי השכירות לשימוש במבנים. קבוצת התחנה, מיסודן של חברת ויתניה וחברת פלורנטין א.מ נכסים והשקעות, זכתה בכמה מבנים במתחם וילנד. על הקבוצה לשמר את המבנים בהם זכתה בתוך פרק זמן של שנה, ולאחר מכן להשכיר אותם לשוכרי קצה לתקופה של עשר שנים, בהתאם לתמהיל השימושים שנקבע על-ידי עזרה ובצרון. חלק מהמבנים כבר הושכרו ע"י הקבוצה לעסקים ממותגים.

עזרה ובצרון כאמור שימרה שני מבנים במתחם (מבנה התחנה ומבנה טרמינל הסחורות), ושיפצה שני מבנים נוספים שאינם לשימור. לארבעת מבנים אלו יצאו ארבעה מכרזי שכירות נפרדים, שאינם כלולים במכרז בו זכו ויתניה ופלורנטין. הזוכים במכרזים אלו מבצעים התאמות פנימיות במבנים בלבד ושוכרים אותם ל-10 שנים, לפי ייעוד מפורט:

במבנה התחנה (בו זכו ויתניה ופלורנטין בשותפות עם יורם קסלר), ייבנה בית קפה ומרכז המבקרים של המתחם. במבנה טרמינל הסחורות (בו זכה מועדון היקב) ייבנה מועדון היקב - שירה ארץ ישראלית והרבה יין, בדומה למועדון בזכרון יעקב ובראשון לציון. שני המבנים הנוספים (מס' 3 ו-6) נמצאים כעת בהליכי מכרז.

עד היום טרם נקבע השימוש המדויק של כל 22 המבנים (5,500 מ"ר בסה"כ). עם זאת נקבע תמהיל, לפיו 2,000 מ"ר בנוי מיועדים למסעדות ולבתי קפה, 500 מ"ר למתחם לייף-סטייל בתחום עיצוב האופנה, 1,500 מ"ר לאופנה, 700 מ"ר לחלל מוזיקה, 500 מ"ר לתערוכות אומנות מתחלפות ואוספים, ו-300 מ"ר פלוס חצר של חצי דונם לפעילות לילדים שתכלול חנות צעצועים, בגדי ילדים, חלל להפעלות ומתקנים מיוחדים. לדברי יזם מקבוצת התחנה, אבי מורדוך, דמי השכירות הצפויים במתחם הם 300 שקל למ"ר לחודש, בתוספת דמי ניהול של 30 שקל למ"ר.

גינזברג, בלהיטותו להצלחת הפרויקט, הוביל כבר מבקרים רבים בסיורים במתחם, וכמורה דרך מנוסה הוא יודע להצביע על נקודות אסטרטגיות - כאן הקרון עם האותיות P R (Palestine Railway) משנת 1935, וכאן כיתוב יצרן עמודי הברזל הצרפתי עם שם העיר PARIS. כאן התגלה במקרה באמצע המבנה בור מים, עצרו את העבודות וחושבים איך לטפל בו, ושם גירדו מהקיר לא פחות מ-14 שכבות של צבע צה"לי עד שחשפו את ציורי הקיר.

תוך כדי סיור מקבל גינזברג טלפון וקובע מועד לסיור נוסף, ובדרך החוצה הוא שולף את ההפתעה האחרונה: חדר השירותים הציבוריים במתחם, שבנייתו הסתיימה בימים אלה והוא מבריק ומוכן לשימוש, מסתיר גם הוא סיפור: המבנה המקורי הוא מבנה שירותי הקצינים הבריטים, שתפסו את המתחם במלחמת העולם השנייה. ההיסטוריה נראית ריאלית מתמיד.

הלוואות לשיפוץ מבנים לשימור

לחברה העירונית עזרה ובצרון יש גם תפקידים פחות זוהרים ממתחם התחנה. היא עוסקת בבנייה, שיפוץ מבנים, פיתוח מוסדות חינוך, תרבות וספורט. לאחרונה חנכה עיריית ת"א-יפו את מרכז השירות החדש שעל בנייתו הייתה החברה אחראית.

בשנת 2008 תמכה עזרה ובצרון בשיפוץ 111 מבנים תל אביביים. עד יולי 2009 נוספו עוד 80 מבנים לתהליך שיפוץ החזית. מדובר בהלוואה עומדת בגובה של 16-30 אלף שקל. מסתבר שאין כמו קנאה כדי להניע תהליכים: כשבניין אחד משופץ, רואים השכנים כי טוב ומתחילים גם בהם בתהליך. שלושה זוגות מבנים כאלה מצויים ברח' אבן גבירול.

שיפוץ בניין יוצא לדרך עם השגת הסכמת 80% מהדיירים. עזרה ובצרון מתחייבת לטפל בסרבנים ולשלם את חלקם, כדי לא לעכב את תחילת התהליך. מהנדס צמוד מלווה את כל הפרויקט, שבסיומו מעניק הקבלן שנת בדק.

לשורת התמריצים לשיפוץ דרך החברה העירונית הצטרפה השנה גם קרן ייעודית למבנים לשימור, בגובה 12 מיליון שקל. להם יתווספו 6 מיליון שקל מידי שנה. השיפוץ הראשון העושה שימוש במימון הקרן, ברחוב דובנוב, כבר יצא לדרך. שיפוץ חזית של בניין לשימור מורכבת ויקרה יותר, וחברה צופים פניות רבות בנישה הייחודית הזו.

לדברי גינזברג, "בת"א כ-1,600 מבנים לשימור, מתוכם שופצו רק 5%. משמעות הסיוע היא הלוואות בגובה של עד 90% מעלות השיפוץ, לתקופה של 6 שנים ללא ריבית, ובסכומים גבוהים מהרגיל. קרן השימור מצטרפת לקרן שיפוץ חזיתות קיימת, המאפשרת לכל תושב סיוע במימון שיפוץ הבניין אחת לעשר שנים".

ב-2008 עמד תקציב עזרה וביצרון על 87 מיליון שקל. ההלוואות לשיפוץ בתים אינן ניתנות מתקציב זה, אלא ישירות מקופת העירייה.

מדרון יפו ייחנך בחודש הבא

הפרויקט הסביבתי המורכב של טיפול במתחם הפסולת המכונה מדרון יפו מגיע כיום לסיומו באמצעות חברת עזרה וביצרון, וייחנך רשמית בחודש ספטמבר. מדובר בשטח של כ-200 דונם על קו המים, מדרום לנמל יפו ועד לחוף גבעת עליה. המתחם מוגבל מצד מזרח ע"י רחוב קדם.

מתחם זה, בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, היה מוזנח במשך שנים וככזה צבר עוד ועוד פסולת בניין ואחרת, כאתר פסולת פיראטי. כמויות הפסולת גרמו לאורך שנים לייבוש חלקים מקו החוף, שמול שכונת עג'מי ביפו. האזור הפך לחממה לפשיעה ולסמים.

ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, החליט כבר ב-2005 לסלק את המפגע ולהפוך אותו לפארק ירוק, לרווחת תושבי יפו. תהליך התכנון כלל את שיתוף התושבים בפגישות עם 7 קבוצות עניין של יהודים וערבים, אך העבודות בפרויקט יצאו לדרך רק בשנת 2006, ובעלות של כ-60 מיליון שקל הושלם הפרויקט.

לדברי עיריית ת"א, מדובר בפרויקט המיחזור הגדול בישראל, ובמסגרתו פונו למיחזור כמיליון טונות של פסולת בניין.

כיום המתחם כולל שתי גבעות סמוכות, עם שדרות עצים, מתקני שעשועים וספסלים. על הגבעות נשתלו ביוני האחרון 80 דונם של דשא. שתילת הדשא בעיצומה של שנת בצורת ולמרות איסור שתילת מדשאות חדשות, הושג בשל הצורך בדשא כדי לאחוז את הקרקע ולמנוע מפולות לכיוון הים. הכוונה המקורית להכשיר חוף רחצה באזור לא יצאה אל הפועל, בשל הסכנה הכרוכה בעומק המים ממש על קו החוף - ולכן נבנתה לאורך המים מסלעה.

תכנון הפארק נעשה ע"י משרד ברוידא מעוז אדריכלות נוף בע"מ.