(עדכון) כשנשאל כהן האם ביכולת החברה להחזיר כספים, הוא הושתק על ידי עורך הדין המייצג את אפריקה ישראל - "אל תענה" ■ כהן: "לא יחול בקרוב שיפור בשווקים בהם אנו פועלים - הם סובלים ממשבר ומי שטוען שהרעה מאחורינו לא רואה את המציאות האמיתית, קשה למכור וקשה להשכיר" ■ נאמן אג"ח ט': "אני לא מצפה שנגיע להסדר לפני מועד הפדיון"מהומה רבה על לא דבר? אסיפת מחזיקי אגרות החוב של קבוצת אפריקה ישראל מיאנה להסתיים במשך שעות ארוכות וכעבור 5 שעות (!) הסתיימה כשחברת הנאמנות הרמטיק, המשמשת נאמן למרבית סדרות האג"ח של חברת הנדל"ן, מינתה נציג מטעמה שילווה את הטיפול במחזיקי אג"ח ט' באופן ספציפי.
סידרה ט', שנכון להיום היקף החוב בה עומד על 517.25 מיליון שקל, עומדת להיפדות תוך פחות מחודשיים. הסדרה ננעלה היום בשער 70.8 אג', המשקף לה תשואה שנתית של 1,700.1% לפידיון ברוטו. בעוד שמוקדם יותר היום הודיעו מחזיקי אג"ח ט' של אפריקה, המיוצגים על-ידי עו"ד גיא גיסין, כי הם לא מעוניינים להיכלל בהסדר החוב ומעוניינים לקבל תשלום במועד, הנוכחים באסיפה מקרב הסדרה הקצרה פרשו בשעתה האחרונה לישיבה נפרדת, על מנת לבחון את צעדיהם בנפרד, ובסיומה ציין עו"ד דן עופר, הנאמן מהרמטיק כי הוא אינו מעריך שחברת הנדל"ן של לב לבייב (74.8%) תגיע להסדר אג"ח לפני מועד הפדיון של הסדרה. מחזיקי סדרה כ"ד , שאמורה להיפדות באוקטובר 2010, פרשו לישיבה דומה.
האסיפה שהתקיימה במשך שעות ארוכות בבית החייל בתל-אביב הייתה סוערת במיוחד, שכן היא כללה תחת כפיפה אחת נציגים מכל 13 סדרות האג"ח הסחירות אותן הנפיקה אפריקה ישראל, וממספר רב יחסית של משקיעים פרטיים שנכחו בה. מלבד הרמטיק, שהיוותה נאמן למרבית סדרות האג"ח, נכחו גם הנאמנים זיו האפט, שטראוס לזר ופז נבו.
שאלת השאלות שעמדה על הפרק היא סוגיית הנציגות - בעוד שבאפריקה ישראל מעוניינים לשאת ולתת עם נציגות אחת של מחזיקי אגרות חוב מכל הסדרות שהנפיקו, המשקיעים עצמם לא מחזיקים בהכרח באותו אינטרס. "אנחנו רוצים לדון בכל פתרון עם נציגות מחזיקי האג"ח כי אי אפשר לנהל מו"מ עם 13 נציגויות, ובתקופת הביניים נשלם ריבית", אמר איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל באסיפה. מחזיק אג"ח ענה לו בתשובה: "מר כהן, אתה מייצג גם את מחזיקי האג"ח. מי אמר לכם ללכת לגייס ב-13 סדרות? נציגות אחת תייצג באופן טבעי את מי שגם בעלי מניות - ולבייב בראשם".
חברת האחזקות נקלעה למשבר קשה בעיקר בעקבות מסע אגרסיבי של רכישות בארה"ב בימי הגאות, אך גם ברוסיה ובמקומות אחרים בעולם. היום ערך הנכסים ירד משמעותית, אך את החובות צריך להחזיר. המאזן (המאוחד) של אפריקה ישראל די מפחיד: התחייבויות שוטפות של 11.5 מיליארד שקל והתחייבויות לזמן ארוך של 14.2 מיליארד שקל. מדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית עבור חברה שמרבית הפרויקטים בהם היא מעורבת מוקפאים.
אפריקה ישראל, כך נראה, לא ממש הפנימה את המצב אליו הובילה את עצמה, וכפי שהודה המנכ"ל כהן בעצמו, החברה החליטה לפנות למתווה האג"ח בעקבות ההערה שניפקו רואי החשבון בדו"חות הכספיים אותם פירסמה לפני שבועיים. "רואי החשבון ביקשו מאיתנו להפנות את תשומת הלב של המשקיעים לגבי ספק לגבי יכולת החברה לממש את תוכניותיה וזה זירז את המהלך שפתחנו. אי אפשר היה להמשיך ולהפתיע את בעלי האג"ח בעוד חצי שנה או שנה", אמר כהן. מלבדו נכחו באסיפה, בין היתר, גם סמנכ"ל הכספים רון פינארו וסגן יו"ר הדירקטוריון, נדב גרינשפון. בלט בהיעדרו היו"ר בעצמו ובעל השליטה - לב לבייב.
בהיעדר מילה אחרת, את המופע של אפריקה ישראל ניתן לתאר במידה רבה כ"יוהרה" - החבורה בניהולו של מי שבתפקידו הקודם היה מנכ"ל אחד הגופים המוסדיים הגדולים ביותר, חברת הביטוח מגדל, הגיעה לבקש מבעלי האג"ח הסדר חוב כשהיא לבושה בחליפות יוקרה משל הגיעה לפגישת משקיעים בחברה, והתקשתה לענות על שאלות של מחזיקי האג"ח הנמנים עם הציבור הרחב - שאלות הנוגעות לאופי התפעולי של הסדרי אג"ח ואסיפותיהן, שלא היו מנת חלקם של הנציגים של המוסדיים, המשופשפים באסיפות מסוג זה. באפריקה המשיכו גם הערב להימנע מלספק פרטים על מתווה ההסדר המוצע על-ידם, תוך שכהן עונה שוב ושוב לשאלות מהקהל כי את המתווה יציג לנציגות (היחידה) שתיבחר.
האג"ח של החברה נסחרות בתשואה דו-ספרתית לפדיון שלא הייתה מביישת אף אג"ח זבל של חברה ליגה ג' שפועלת במזרח אירופה. מבין בליל האינטרסים הסותרים שיאפיינו את הסדר האג"ח הזה, הגדול בהיקפו במשק, ניכר לראשונה באסיפה חששם של המשקיעים מקרב הציבור, שמה קולם לא ישמע - על רקע הנתח הגדול מבין סדרות האג"ח בו אוחזים המוסדיים, שלבטח ייבחרו לנציגות שתנהל מו"מ, ולאינטרס הכפול המובנה אצל חלק מהם - המחזיקים גם בכובע של בעלי מניות בחברה.
במהלך השבוע הקרוב צפויים מחזיקי האג"ח, שנכחו באסיפה ואלו שלא, להצביע באמצעות כתבי הצבעה שישודרו לבורסה האם ברצונם בנציגות אחת לכלל הסדרות או בנציגות פרטנית לפי סדרה ולהציע מועמדים מטעמם לנציגות שתישא ותיתן עם החברה. תוצאות ההצבעה עתידות להתפרסם בשבוע הבא.
"אנו חייבים ליזום"
המנכ"ל כהן חזר וביקש לאפשר לחברה שבניהולו להתמקד ביזמות נדל"ן ולדחות את העסקות השוטפת עם החזרי החוב לטווח הקרוב. "במהלך השנה וחצי האחרונות ביקשנו מהחברות הבנות דיבידנדים בסך של 650 מיליון שקל. אנו חייבים ליזום ולא לעסוק בהחזר חובות".לפי הנתונים אותם הציג כהן, שווי האחזקות הסחירות של אפריקה ישראל מסתכם ב-4.5 מיליארד שקל מול שווי ההון העצמי של האחזקות שעומד על 8 מיליארד שקל - "וכאן אנו רואים פוטנציאל אדיר", אמר.
לפי הנתונים שהציג כהן, היתרה המשוערכת של החובות של אפריקה ישראל למחזיקי האג"ח מסתכמים בכ-7.4 מיליארד שקל, אולם שווי השוק שלהם צנח במהלך השבועיים מאז הטילה את הפצצה על הסדרי האג"ח ב-1.4 מיליארד שקל, וכיום האגרות נסחרות בבורסה בשערים המשקפים שלהן שווי של 3 מיליארד שקל בלבד. "אני לא רואה בעיה לשרת את החוב הפרויקטאלי שנגדו עומדים נכסים", אמר כהן.
"המשבר פגע קשה בחברה וחלו ירידות חדות בשווי הנכסים שלנו. סך שווי הנכסים ירד ב-6.5 מיליארד שקל בשנה וחצי", הוסיף כהן. "ביצענו הנפקת הון בשנה האחרונה והכסף הלך אך ורק לשירות החוב של הקבוצה. כתוצאה מהפחתות בשווי הנכסים שגרמו לירידה ברווחיות ההון של הקבוצה ירד בהתאם, כ-10 מיליארד שקל בשנה וחצי".
"היינו צריכים לעצור כמעט את כל הפרויקטים למעט הקניון הגדול שאנו רוצים לפתוח עוד 8 חודשים במוסקבה והקניון הגדול שאנו רוצים לפתוח בעוד חודשים בבוקרשט. ניסינו לרכוש חובות על מנת להקטין את החובות ובעיקר בארה"ב על מנת להקטין את החשיפה ולהנזיל את החברה".
כהן חזר ואמר כי ביכולתה של אפריקה ישראל לעמוד בהתחייבויותיה ב-2009 וככל הנראה גם בשנה הבאה, "אך יש לנו בעיה לעמוד בהתחייבויות החל מ-2011. יותר קשה לממש נכסים וזה גורם לחברה נזק - זה מדלל את מבנה ההון שלנו. יש קושי לקבל מימונים-אי אפשר לקבל מסגרות אשראי. הייתי צריך להיות יועץ פיננסי של רוכשים כדי שיוכלו לסגור פיננסית את המימון. יותר ויותר קשה לבצע עסקאות", ציין.
בניסיון לתקף את הבקשה של החברה להסדר חוב, אמר כהן כי "לא יחול בקרוב שיפור בשווקים בהם אנו פועלים (מזרח אירופה, ארה"ב) - הם סובלים ממשבר, קשה ומי שטוען שהרעה מאחורינו לא רואה את המציאות. במצב האמיתי-קשה למכור וקשה להשכיר. אין אפשרות לממש נכסים במחירים ריאלים. השוק הולך ונעשה יותר ויותר קשה. אין מסגרות אשראי ואין יכולות מימון. המשבר יחלוף ואז אנו צריכים להיות מוכנים עם יזמים שלנו".
"אומנם נלקח חוב גדול בחברה אבל הכל הלך ליזמות. רכישת קרקעות בהיקפים אדירים במקומות הכי טובים, ממדרגה ראשונה אבל אין מה לעשות נפלנו בתקופת המשבר והיזמות נעצרה. אנו רוצים להסתכל קדימה ולהיות בעוד שנתיים אתכם, מחזיקי האג"ח, ועם בעלי המניות. צריך לשנות את ההגה. הקבוצה תוכל לעמוד בהתחייבויותיה טוב יותר אם תיקח עכשיו פסק זמן. אנו רוצים נציגות אג"ח אחת לכל הסדרות".
רבות מהסדרות האג"ח של אפריקה ישראל צנחו לשערים של 40 אגורות לכל שקל ערך נקוב של קרן החוב, אבל באסיפת האג"ח היום אמר המנכ"ל כי "אין בכוונתנו לרכוש אג"ח בחזרה - אנו רוצים לשרת את החוב. הכסף שגייסנו הושקע ביזמות ולא הלך לשום דבר אחר. יש לנו עתודה ענקית של קרקעות. אנו חייבים לעבוד אחרת כדי שנוכל להחזיר את החובות אחרי 2011. ערב פרוץ המשבר עמדנו לבצע 100 פרויקטים, אך עצרנו את מרביתם".
דו שיח סוער עם בעלי האג"ח, נציגיהם ונאמניהם
אחד המשקיעים אמר: "הביאו לכם כסף, סמכו עליכם - ועכשיו אתם כופים עלינו למנות נציגות". כהן השיב: "אנו לא מכריחים אלא מבקשים". כשנשאל כהן האם ביכולת החברה להחזיר כספים, הושתק על ידי עורך הדין אורי ברגמן, המייצג את אפריקה ישראל, שלחש לכהן בשקט: "אל תענה לו".
כאמור, משקיעים רבים לא ראו בעין יפה את היחס אליהם והרגישו שיש התנשאות מצד הנהלת החברה. המשקיעים הפרטיים חוששים שלא יהיה להם ייצוג נאות בנציגות מחזיקי האג"ח. אחד ממחזיקי האג"ח זעם כשראה שהנהלת החברה מגיבה באדישות לקריאות החוזרות ונשנות למנות נציגויות שונות של מחזיקי אג"ח לפי סדרות כשאמר: "אתם לא יודעים לנהל משא ומתן עם 13 נציגויות של 13 סדרות. אבל עם 13 בנקים אתם יכולים לנהל מו"מ נפרד?"
עו"ד אופיר נאור, המייצג אי-אלו מחזיקי אג"ח מסדרה כ"ד (זו שאמורה להיפרע ב-2010 לאחר סדרה ט'), הפנה את תשומת הלב וקיבל את אישורו של סמנכ"ל הכספים, רון פאינרו, לכך ש"מהדו"חות הכספיים האחרונים עולה כי נעשתה הקדמת תשלום של 63 מיליון שקל לבנקים", כדברי נאור. פאינרו גם אמר ש"לאפ"י ארה"ב יש שני נכסים שבהם ההתחייבות עולה על שווי הנכס. זה בולט בבניין ה"ניו-יורק טיימס", שם יש פער של כחצי מיליארד דולר בין שווי הנכס לשווי החוב. אנו מנסים להגיע להסכמה עם המלווים".
איז'ו כהן, אחד ממחזיקי האג"ח הקולניים יותר באסיפה, אמר כי "מדברים פה על חסכון בהוצאות מטה. רק מסעיף הוצאות הנהלה וכלליות אפשר היה לשלם את הריבית". כהן הוסיף כי "חובות צריך להחזיר. לב לבייב ידוע כלווה קשוח שלא מוותר על אגורה. אומנם בעלים של חברה לא נותן בדרך כלל ערבות אישית לאג"ח, אך ללב לבייב יש אינטרס עליון לחתוך את ערך החובות - כי גילוח האג"ח יעלה את שווי המניות, כיוון שהחוב קטן. לב לבייב שולט באופן דומיננטי, ולכן הוא חייב לשלם את מלוא החוב. המוסדיים גזרו קופון יפה מהאג"ח באמצעות דמי ניהול ובחלק מהמקרים שימשו גם חתמים לאג"חים".
במהלך האסיפה הקריא מזכיר החברה, ז'קיש צימרמן, שאלות ותשובות, מהן עלה שהעתיד של הפדיון הממשמש ובא של סדרה ט' לוטה בערפל: "הצעת ההסדר תגובש עם הנציגות ואנו מנועים מלהתייחס לזה", מה שהביא לצעקות מהקהל באולם. "לגבי אג"ח ט' - על אף שיש לחברה מספיק מקורות, לאור אי-הוודאות של החברה, ובהסתמך על ייעוץ משפטי שהתשלום למחזיקי אג"ח ט' עלול ליצור העדפת נושים", ומכאן שהסדר החוב - דחייתו או פריסתו - צפוי לכלול גם את סדרה זו. עם זאת, עם סיום אסיפת האג"ח, הנאמן הרמטיק הודיע כי ימנה נציג מטעמו ללוות את הטיפול בסדרה באופן פרטני.
"לבייב תורם לחברה ובמיוחד ברוסיה. השקיע בהנפקה האחרונה כ-800 מיליון שקל מכספו הפרטי", אמר צימרמן. "לגבי ההנהלה של החברה, המצב אינו של כשל ניהולי אלא משבר פיננסי עולמי חסר תקדים. המשקיעים ידעו על הסיכונים הכרוכים בהשקעה. חברות דירוג האשראי, הנהלת החברה ומחזיקי האג"ח ידעו כולם על הסיכונים". עוד אמר מזכיר החברה כי "לגבי הבנקים - לא ידוע כעת מה יהיה מעמדם. ההסדר הוא אומנם עם מחזיקי האג"ח, אך הבנקים מובטחים בשעבודים על נכסי חברות הבנות, ומעמדם שונה משל מחזיקי האג"ח".
