משחק קבוצתי
השבוע קראתי שקבוצות הרכישה אחראיות לשליש מכלל הדירות שנמכרו בשנה שעברה בתל-אביב. מה אומר הנתון הזה?
קבוצת רכישה היא יוזמה להקמת נדל"ן שלא בשיטה המוכרת - שבה הקבלן הוא היזם והוא מתכנן, דואג לאישורי הבנייה ומשווק את הדירות שבנה ללקוחות. קבוצת הרכישה היא התארגנות של לקוחות המבקשים להיות היזמים במקום הקבלן; הדיירים המיועדים מממנים את איתור הקרקע, התכנון, קבלת האישורים הנדרשים והפיקוח על תהליך הבנייה.
העובדה שכ-34% מהדירות שנמכרו ב-2008 בתל-אביב היו חלק מפרויקט כזה מצביעה על הפופולריות הגוברת של השיטה. ובאמת כל מי שקצת עוקב אחרי המגמות בשוק הנדל"ן יודע שמדובר בטרנד הולך ומתעצם, ולא רק בתל-אביב.
איך מתנהל פרויקט כזה?
מספר אנשים פרטיים מתאגדים כדי לבנות את ביתם יחד, כשבדרך כלל יש גוף מארגן מקצועי יותר שנמצא מאחוריהם. הם מאתרים את הקרקע המתאימה ומגייסים רוכשים נוספים; כל משקיע רוכש את חלקו היחסי כבר בשלב רכישת הקרקע. לאחר מכן נחתם הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה ונקבע ועד מנהל, שמתחיל לפנות לגורמים מקצועיים שיוציאו את הפרויקט לפועל: מקבל הצעות מחיר, שוכר קבלני ביצוע ומפקח על ההתקדמות.
זה נשמע כמו פרויקט מורכב למדי. זה לא מסוכן?
אין ספק שגיבוש של קבוצה והניהול שלה עד השלמת הבנייה הם משימה מסובכת. אי הוודאות עד לקבלת המפתח לדירה היא רבה - המחיר הוא אומדן בלבד (רק מחיר הקרקע בדרך כלל ידוע מראש) וגם תאריך השלמת הפרויקט לא ברור. מה גם, שסדרה של ביטחונות וערבויות שקבע המחוקק בנוגע לרכישת דירה מיזם רגיל לא חלה במקרה בו הרוכש הוא הוא היזם.
עם זאת, ברוב המקרים, מי שמוביל בפועל את התהליך הוא גורם עסקי שמנוסה בתחום ויודע לנווט בסבך הביורוקרטיה ושכירת המבצעים השונים.
מהן הסיבות לפריחה של קבוצות הרכישה?
המגמה הזו נולדה מתוך כוונה של אנשים פרטיים שביקשו לקנות דירה ולדלג על כמה מכשלות אפשריות הנפוצות בקניית דירה מקבלן. בתחילת הדרך, קבוצת רכישה התגבשה בעיקר בשיטת "חבר מביא חבר" ולכן היא אפשרה לבעלי הדירות העתידיות לבחור את השכנים שלהם, או לפחות לדעת מראש מי הם יהיו.
הסיבה השנייה והלא פחות חשובה: קניית דירה דרך קבוצת רכישה מוזילה את הדירה, משום שבניגוד לחברה קבלנית, הקבוצה פטורה מתשלום מע"מ בגין רכישת הקרקע (אם היא נקנתה מגורם פרטי), מס רכישה על הקרקע ועל הדירה המוגמרת ועוד. הסכום שיכול להיחסך מתכנון המס הזה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה. יש לסייג ולומר כי שככל שהשיטה הזאת הפכה לנפוצה יותר, כך החיסכון הצטמצם, בין השאר משום שמחירי הקרקעות עלו בהתאם.
האם באוצר מתכננים לפגוע ביתרונות המיסוי של קבוצות הרכישה?
ייתכן. כבר ב-2006 דיברו ברשות המסים על הצורך לבטל חלק מהפטורים שמקבלים יזמים פרטיים (כלומר, לא קבלנים) על הקמה של יחידות דיור בשיטה הזאת. אם רשויות המס משתכנעות שהגורם העסקי שגיבש את הקבוצה פועל כיזם, גם הטבות המס מתבטלות.