חוק המתווכים במקרקעין הוא חוק צרכני מובהק שנועד להכניס סדר בשוק הפרוץ, כשההגבלות שבו מיועדות להגן על הצרכן מפני נותן השירות. חוק זה אמור להגביל את כוחם העדיף של ה
מתווכים על פני מוכרי הדירות. דברים אלה עמדו לנגד עיניו של המחוקק בבואו לחוקק את החוק האמור, על תיקוניו השונים.
באחד מתיקונים אלה עוסק לראשונה פסק דין שיצא תחת ידיו של שופט בית משפט השלום בקריות, ערן נווה.
אורלי שרון ביקשה למכור את ביתה שבשבי ציון. לשם כך היא פנתה אל ארז גוטרמן מחברת התיווך "רימקס" והתקשרה עמו בהסכם תיווך, לפיו התחייבה לשלם 2% בצירוף מע"מ מן התמורה שתשולם בגין מכירת הבית. ההסכם כלל גם סעיף בלעדיות למשך מחצית השנה. גוטרמן פירט בו שורה של פעולות שיווקיות שאותן היה בכוונתו לבצע במהלך אותה התקופה לשם קידום מכירת הבית.
"הגורם היעיל"
הצעה שהגיעה בתיווכם של "רימקס"/גוטרמן, לקניית הבית, תמורת 7 מיליון שקל, נדחתה על-ידי שרון, בהמלצת פרקליטה, עו"ד ניר גורן, וזאת לאור האופן, שבו הוצע כי יבוצעו התשלומים. הבית נמכר, לבסוף, תמורת 5.6 מיליון שקל, לרוכש שלא אותר על-ידי "רימקס", אף לא על-ידי גוטרמן, וזאת במהלך תקופת הבלעדיות.
שרון סירבה לשלם דמי תיווך, והמתווך גוטרמן וחברת גלז-גוטרמן בע"מ (הם, ככל הנראה, "רימקס") הגישו, נגדה, תביעה בשיעור 400 אלף שקל - דמי התיווך, שהיו שני הצדדים ל"עסקת 7 המיליון", משלמים, לו זו היתה נקשרת, אלמלא "טיפשותה" של שרון, שדחתה עסקה כה כדאית, ועוד פיצוי בגין פגיעה במוניטין והוצאות שונות. שרון, מצדה, הגישה תביעה-שכנגד, בגין הנזקים, שנגרמו לה מכך, שהמתווכים ביקשו לעקל, במעמד צד אחד, את זכויותיה בבית, ששוויו 5.6 מיליון שקל לפחות, שעה שהיה מדובר בתביעה ל-400 אלף שקל בלבד.
השופט נווה דחה את תביעת המתווכים וקיבל, בחלקה, את תביעתה של שרון.
חילה, הוא דחה את הטענה, שלפיה שרון דחתה, ללא הסבר ומתוך קלות-דעת, את עסקת ה-7 מיליון. לאור הראיות, שהובאו בפניו, הוא קבע כי "גם אם מדובר היה בהצעה שהיתה יכולה לקרום עור וגידים לקראת עסקה, הדינמיקה שבין הצדדים היתה כזו, שלא נוצרה אותה כימיה הנדרשת לצורך ביצוע עסקה ועוד בהיקף כזה של מספר מיליוני שקלים". על-פי נווה, בדחותם את עסקת 7 מיליון השקלים, שרון ובא-כוחה נהגו בתום-לב. "זכותו של צד לדחות עסקה ועליי לציין כי אין מדובר בדחייה של מה בכך, שכן ישנו הפרש משמעותי בין ההצעה ובין המחיר שבפועל נמכר בו הנכס", קבע נווה. הוא התרשם, כי שרון לא נהגה מתוך טיפשות, וכי לא היה לה כל אינטרס לדחות עסקה כה משתלמת, ולמכור את הבית תמורת סכום, הנמוך ב-1.4 מיליון שקל מ-7 המיליון, רק כדי "לחסוך" דמי תיווך, בשיעור כ-150 אלף שקל.
"בין כך ובין כך", הוסיף נווה, "השאלה אליה נדרש בית המשפט אינה לא חכמתה של הנתבעת וגם לא נימוסי באי כוחה במגעיהם עם רוכשים פוטנציאליים, השאלה היא האם לנתבעת עמדה הזכות לסרב להצעת הרטמן/אלחדד, ותשובה לשאלה זו הינה לחלוטין חיובית".
"מכיוון שמדובר, ככל הידוע לי, בפעם הראשונה בה עולה בערכאות שאלת צמצום תקופת הבלעדיות לאור תיקון מס' 4 לחוק והתקנות, ארחיב מעט בניתוח חלק זה של פסק הדין", נפנה נווה לדון בטענה, שלפיה המתווכים זכאים לדמי תיווך בגין העסקה, שנקשרה לבסוף, עם רוכש, שלא אותר על-ידם, וזאת לאור סעיף הבלעדיות.
נזכיר: כאשר למתווך יש בלעדיות לתקופה קצובה, הרי ככל שבמהלך אותה התקופה נקשרת עסקה, הוא יהא זכאי לדמי תיווך, בלי שיהיה עליו להוכיח כי הוא היה "הגורם היעיל" לה. לכך מספר תנאים, הקבועים בדין. אחד מהם הוא זה, שלפיו במהלך תקופת הבלעדיות, ביצע המתווך לפחות שתיים מתוך 6 פעולות שיווק, המנויות בחוק - פרסום באמצעות שילוט, פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, פרסום בעיתון יומי נפוץ, פרסום בעיתון מקומי, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס, או שיתוף מתווכים נוספים במאמצי המכירה שלו.
נווה קבע כי הוא נכון לדון בתביעה, מתוך הנחה, שלפחות שתיים מן הפעולות דלעיל אכן בוצעו על-ידי המתווכים. אלא שלטעמו, לא היה בכך די. כך, לאור זאת שבהסכם ההתקשרות והענקת הבלעדיות, פורטה "תכנית פעולה שיווקית", שנוסחה על-ידי המתווכים ושנכלל בה שלל פעולות, שהיה עליהם לבצע (הפצת גלויות, הכנת מחקר ניתוח מחירים בשוק, ניתוח מגמות השוק, הכנת מאפייני הנכס והפצתם, הכנת טופס אזור לקונים וכו'). "הצד השווה שבכל אותן תוכניות פעולה הוא, שמדובר בפעולות שמעבר להצעת מכירה טכנית ושכאשר מדובר בנכס בשווי של מיליונים ובסדר-גודל שכזה, הציפייה היא ממתווך שיכול גם לגזור 'קופון' נאה מאוד מתוך ביצוע עסקה שכזו, כי יבצע את כל הפעולות ברמה מקצועית אשר תתאים ותהלום את הנכס המוצע", הטעים נווה.
בקשר לכך הוא הפנה אל הוראת החוק, בה נקבע כי די יהיה למתווך אם יוכיח כי ביצע כל פעולת שיווק שאינה מנויה לעיל, כפי שהוסכם בין הצדדים. לדידו, די בביצוע שתיים מתוך פעולות השיווק, המנויות בחוק, כאמור, רק אם בין הצדדים לא הוסכם על ביצוע פעולות מסוימות, דוגמת אותה "תכנית פעולה שיווקית", שהוכנה על-ידי המתווכים.
שליש בלעדיות
נווה קבע כי לא הוכח כי תכנית הפעולה האמורה בוצעה בפועל, ולא נותרה בגדר "מילים יפות", שנועדו למשוך את הצרכן ולפתותו להעניק את הבלעדיות. הוא הוסיף וקבע כי בין אם הסכם ההתקשרות והבלעדיות יפורש באורח פורמלי-לשוני, ובין אם באורח גמיש, ההולך אחר אומד דעתם של הצדדים, התוצאה תהיה זהה. "הייתי מצפה, כי לנכס בסדר גודל כזה יינתן שרות 'יוקרתי יותר' ויש להניח, כי זאת היתה כוונת הצדדים", הסביר.
ומה משמעות אי-עמידת המתווכים בתנאי הסכם הבלעדיות? נווה קבע כי במקרה כזה, מקצרות הוראות החוק את תקופת הבלעדיות לכדי שליש מן המועד המוסכם. כך, תקופת הבלעדיות, שעמדה על 6 חודשים, קוצרה על-ידו לחודשיים בלבד. "לא ייתכן שכאשר הנתבעת מבהירה שוב ושוב כי היא אינה מרוצה מן השירות וכי היא אינה יכולה להיות כבולה לנצח לאותה 'בלעדיות' - לא ניתן יהיה לשחררה מתניה זו בחלוף זמן סביר", הסביר את הגיונם של דברים.
אלה הביאו את נווה לדחות את תביעת המתווכים במלואה. את התביעה-שכנגד קיבל בחלקה, לאחר שהתרשם, כי המתווכים ביקשו "סעד אגרסיבי", כדוגמת הטלת עיקול על הבית כולו, על-מנת להפעיל על שרון "לחץ בלתי הוגן", בדמות החשש, שאף עסקת ה-5.6 מיליון תוכשל ולא תצא אל הפועל. (ת"א 7132-06-08).