גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השקעה במניות ורכישת דירה להשקעה ראש בראש: 613% תשואה על דירה ב-18 שנה, 665% - על מניות

"גלובס" נדל"ן: ורד פורת ואסף נגר מישיר בית השקעות בדקו 3 אפיקי השקעה לאורך 18 שנה - דירות, מניות ומק"מ ■ התחרות בין השניים הראשונים צמודה: כ-12% תשואה בשנה, עם פער של 0.4% לטובת מניות ■ המסקנה: ההבדל קיים, אבל ההשקעה בדירה חוסכת את הטיול ברכבת הרים

המשבר הפיננסי הגדול בשוקי ההון הביא משקיעים רבים לתובנה כי שוק המניות הוא פשוט לא המקום בשבילם. הסיכון הגבוה שכרוך בתנודתיות של שוק המניות, שבאה לידי ביטוי בשיאו של המשבר, הביאה אותם לחפש אלטרנטיבות השקעה סולידיות יותר. הריבית הנמוכה במשק, שנועדה לזרז את היציאה של המשק מהמיתון אליו נקלע, משכה את מרביתם לחפש את האלטרנטיבה דווקא בשוק הנדל"ן.

כך החל בשנתיים האחרונות טרנד של איתור דירות להשקעה, מתוך כוונה לייצר תזרים מזומנים קבוע, ובשאיפה גם להציף ערך לאחר תקופת זמן.

המצדדים במהלך טוענים כי רמת הסיכון בשוק המגורים נמוכה בהרבה. בשוק המקומי, הנחשב לבריא במיוחד במונחים גלובליים, מי שמנצל את הריבית האטרקטיבית לנטילת הלוואה אינו יכול להיכשל.

מנגד, השקעה בדירה גוררת אחריה מחויבויות לא קטנות, שבהשוואה אליהן השקעה בשוק המניות נראית כמשחק ילדים. היא מצריכה, למשל, מציאת דיירים שיאיישו אותה, כמו גם טיפול שוטף בבלאי שנוצר בה וסיכון לפחת בערכה. ובניגוד למניות, היא בדרך כלל מצריכה מינוף של ההשקעה באמצעות משכנתא. גם הנזילות של דירה (מימושה למזומנים) לא דומה כמובן לזו שמציע שוק המניות.

613% בשני עשורים

כך או כך, המצדדים במניות שולפים תמיד את הטיעון המנצח, לפיו המניות יכו כל אפיק השקעה לאורך זמן, ובגדול.

האם הטיעון הזה אכן תופס? זו השאלה שביקשו לבחון ורד פורת, מנכ"ל ישיר בית השקעות חיתום ואסף נגר, כלכלן במחלקת המחקר של הבית. השניים ניתחו את נתוניהם של שלושה אפיקי השקעה לאורך 18 שנים וניסו לקבוע מי מהם הוא המנצח הגדול.

פורת ונגר אספו נתונים משנת 1992 ועד היום ובחנו מה עשתה השקעה בדירה בהשוואה להשקעה במניות או למק"מ בתקופה זו. לצורך כך נלקח מחירה של דירה ממוצעת בישראל בראשית 1992 - כ-236.6 אלף שקל - וכן ההנחה כי ההכנסה השנתית משכר דירה עומדת על 4% משווי הדירה, הנחה שמרנית הלוקחת בחשבון את הפחת על הדירה וחודשים בהם היא עשויה להיות ריקה משוכרים. על פי מודל הבדיקה, את ההכנסות השנתיות בשכ"ד ישקיעו הבעלים ברכישת נדל"ן זהה.

התוצאה המפתיעה שמעלה המחקר של ישיר היא שהשקעה בדירה הניבה תשואה נמוכה רק במקצת מהשקעה במניות במהלך שני העשורים האחרונים. לפיכך, המניות אינן האפיק המשתלם היחיד בטווח הארוך. "השקעה בדירה ממוצעת בישראל הניבה תשואה שנתית ממוצעת של 11.9%, רק במעט נמוך מהשקעה במדד המניות הכללי (12.3%) וללא התנודתיות הרבה הקיימת בשוק המניות", הם קובעים.

התשואה המצטברת על השקעה בדירה הסתכמה ב-613% לאורך תקופת הבדיקה, בזמן שמניות הניבו תשואה של 665% והמק"מ תשואה של 333% בלבד.

יחד עם זאת מציינים בישיר, כי התשואה השנתית הממוצעת על השקעה ברכישת דירה נשחקה עם השנים משיעור ממוצע של 18% ל-12% בשנים האחרונות. במקביל, גם התשואה ממניות נשחקה, משיעור של 16% ל-12% בעקבות המשבר הנוכחי, כך שהשקעה בדירה בעבר אף הכתה את ההשקעה במניות.

דירות בשיא

כלכלני ישיר בחנו את ביצועי האפיקים השונים בארבע תת תקופות לאורך תקופת הבדיקה כולה. "העלייה ההמונית מחבר העמים בשנים 1991-1996 הביאה לעלייה חדה בביקושים לדירות ולעלייה של 17.3% בממוצע לשנה בערכן", מתארים בישיר את התקופה הראשונה. "בתוספת ההכנסות משכ"ד מתקבלת תשואה של 22% לשנה על ההשקעה, גבוה בהרבה מהשינוי במדד המניות הכללי (13.1%) ובמק"מ (13.4%) באותה תקופה".

לאחר מכן הגיעה תקופה של קיפאון ואף מיתון במחירי הדירות בישראל, על רקע עלייה חדה בהיצע הדירות, בין השנים 1997-2003. "בתקופה זו התשואה השנתית הממוצעת על דירה עמד על כ-7.7% בלבד", מציינים בישיר. מנגד הניב מדד המניות הכללי תשואה של 17.2% בעוד המק"מ מניב 9.6%.

מראשית 2003 ועד תחילת 2006 החלה התעוררות בשוק הנדל"ן המקומי, שהביאה לעלייה שנתית ממוצעת של 8.7% במחיר דירה ממוצעת ולתשואה שנתית כוללת של 12.6%, לעומת 4.2% בלבד במק"מ ותשואה של 20.4% במדד המניות הכללי, שנהנה מהצמיחה המואצת במשק.

3 השנים האחרונות הן שנות הנדל"ן הבולטות: מראשית 2006 ועד לרבעון השני השנה הניבה ההשקעה בדירה תשואה שנתית של 5.7%, לעומת 3.6% במק"מ ותשואה שלילית של 0.7% בשוק המניות (כולל הראלי של הרבעון השני, אך לא של השלישי).

בישיר אף מדגישים כי בשוק הדירות, המחירים נמצאים ברמות שיא, בעוד בשוק המניות רחוקים המחירים בכ-25% מרמות השיא.

בשורה התחתונה, מסכמים פורת ונגר, התשואה על השקעה בדירה אינה נופלת בהרבה מההשקעה במניות. ולא פחות חשוב - "התנודתיות הרבה בהשקעה במניות הופכת את ההשקעה בהן למסוכנת יותר, בעוד שבהשקעה בדירה אין כמעט תנודתיות".

22

עוד כתבות

הארי ומייגן. / צילום: רויטרס

בעקבות פרישתם: הארי ומייגן יאבדו את התארים המלכותיים שלהם

הזוג, שהחליט בצעד דרמטי לוותר על חלק מתפקידיהם המלכותיים, כבר לא ישאו בתארים הדוכס והדוכסית מסאסקס ● הארמון הודיע שהם גם לא יקבלו עוד מימון ציבורי וכי עליהם להשיב כספים שקיבלו לשיפוץ ביתם

טראמפ בעצרת בחירות באריזונה / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

דעה: כשהשקר הופך לחלק אינטגרלי ממערכת ההפעלה של הממשל

בחלוף שלוש השנים הראשונות של דונלד טראמפ בבית הלבן, אנו חייבים להזכיר לעצמנו: לא, זו אינה נשיאות נורמלית ● ברד הכזבים הבלתי פוסק שממטיר טראמפ (15,413 מאז השבעתו על פי ה'שקר-מטר' של "וושינגטון פוסט") עלול להקהות את החושים, וזו אולי המטרה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

סוחרים בבורסה של ניו יורק/  צילום: רויטרס, Jeenah Moon

נעילה חיובית בוול סטריט: מדד S&P 500 עלה ב-0.38%; אלפאבית הוסיפה 2% לערכה

מספר אישורי הבנייה בארה"ב בדצמבר 2019 הגיע לשיא של 13 שנים ● בורסות אירופה ננעלו בעליות שערים ● המדדים העיקריים באסיה ננעלו בעליות, על אף הדיווח על הצמיחה הנמוכה ביותר בכלכלת סין מזה שלושה עשורים

רות צ'אנג / צילום אלבום פרטי

פרופ' רות צ'אנג הגיעה לגילוי שיאפשר לנו להיחלץ מהחלטות קשות ומייסרות

נכון שלימדו אותנו להכין טבלה של בעד ונגד, אבל זה לא עוזר במקרה של דילמה קשה באמת ● אז מה עושים כשיש לנו שתי אלטרנטיבות שאי-אפשר להכריע ביניהן? בראיון מיוחד ל"ליידי גלובס" מסבירה פרופ' צ'אנג, מהמומחיות הגדולות בעולם בקבלת החלטות, מה יעזור לנו להיחלץ ממבוי סתום

ילדי המילניום

ילדי המילניום, תמונת מצב: 20 ילדים, 20 שנה, 20 שאלות

ביקשנו מעשרים ילדים, ילידי שנת 2000 והלאה, להשיב על עשרים שאלות ● המטרה: לנסות ולהבין דרכם כיצד חושב ומרגיש דור העתיד ● חלק מהתשובות שובות לב, חלק משעשעות, אבל יש גם כמה שצריכות לגרום לנו, המבוגרים, להרהר על המציאות והסביבה שיצרנו להם ● פרויקט מיוחד

צילום: באדיבות סרטי יונייטד קינג

שי גולדן נגד אור סיגולי במלחמת תרבות: "1917" - סרט חד פעמי או יצירה גנרית?

"1917" - קלישאה או יצירת מופת? אור סיגולי בטוח שזהו סרט גנרי ושטחי ● שי גולדן משוכנע שזה סרט היסטורי תרתי משמע ● מדור התרבות של G מכריז מלחמה

ניר ברקת / צילום: איל יצהר

ניר ברקת מנסה לקחת למשה כחלון את תיק האוצר, כבר עכשיו. כך זה נראה מאחורי הקלעים

כחלון, בצורה אלגנטית, ויש שיגידו מקצועית משאיר אחריו אדמה חרוכה - הגירעון התופח - ולכן תיק האוצר נהפך שוב למשהו, שלכאורה, אף ח"כ ממפלגת השלטון לא יחפוץ בו ● ואז ניר ברקת הגיע ● כך ראש עיריית ירושלים לשעבר מנסה להחזיר ללחייו של ראש הממשלה בנימין נתניהו את הסומק הכלכלי ● פרשנות

ב.מ.וו 118  2020 / צילום: יח"צ

עם הפנים קדימה: ההנעה של סדרה 1 החדשה של ב.מ.וו

הרשת סערה כאשר ב.מ.וו החליטה לצייד את סדרה 1 בהנעה קדמית ולא אחורית ● למרות אובדן הייחוד, מדובר במכונית ספורט נעימה לנהיגה שמציעה תא נוסעים מרווח ● מחיר גבוה ואבזור בסיסי מצומצם יקשו על המכונית לנצח את המתחרים

טריקים חדשים שמפילים תיירים רבים בפח / צילום: שאטרסטוק

דירת נופש שנעלמה וגניבת פרטי אשראי עם מוט סלפי: הטריקים החדשים להונאת תיירים

שיטות הרמאות החדשות להפיל תיירים בפח משתכללות כל הזמן. אז למה אנחנו צריכים להיזהר מאנשים שמצלמים סלפי לידינו ולמה לפעמים צריך להיזהר גם משוטרים

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

המדדים בוול סטריט קפצו לשיא כל הזמנים; אלפאבית חצתה לראשונה שווי של טריליון דולר

הנאסד"ק הוסיף 1.06% לערכו, הדאו ג'ונס עלה ב-0.9% ● מספר התביעות הראשונות לדמי אבטלה עמדו בארה"ב בשבוע האחרון על 204 אלף לעומת צפי ל-216 אלף ● דוחות חיוביים למורגן סטנלי הזניקו את המניה ● מניית יצרנית המטוסים והרכבות בומברדייה קרסה בצל אזהרת רווח

פסלי האורישות בעיר סלבדור / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

לחיות, ולא להתבייש לשמוח: ברזיל, עונת הקרנבלים נפתחת

פברואר הוא החודש הכי שמח בברזיל, ולא רק בגלל הקרנבל ● כבר בסוף ינואר מתחילות החגיגות לכבוד אלת הים ימנז’ה, וגם זרים גמורים מתקבלים בחיבוק גדול

טראמפ מתבונן על ליקוי חמה / צילום: רויטרס

פרשנות: הצ'ק השמן שהאנושות תרשום אם טראמפ יבחר לכהונה נוספת

כהונה נוספת של טראמפ משמעותה איבוד זמן יקר, שבו לא רק שפליטות הפחמן של אחת המדינות הכי מזהמות בעולם לא תרד, אלא תעלה, ותבלום את ההתקדמות הגלובלית לעצירת משבר האקלים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

כנס G7 בקנדה, 2018 / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

"האויב הכי גדול של ארצות הברית": החזיתות והעימותים של טראמפ מול האיחוד האירופי

העוינות הכלכלית שצמחה בין ארה"ב לאירופה בתקופת טראמפ מתרחבת גם לאזורים הביטחוניים והפוליטיים ● אירופה, מצדה, בעיקר מחכה ש"תופעת טראמפ" תעבור ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

עושים סדר עם מארי קונדו / צילום באדיבות נטפליקס

כך כבשה כוהנת הסדר המינימליסטית את לב האגרנים ברחבי העולם

דווקא מארי קונדו, שטוענת שהיא חיה במינימליזם קיצוני, הצליחה כנראה להבין לליבם של הנוטים לאגרנות - יותר טוב מכל מי שהיה שם לפניה ● איך היא עשתה זאת? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע"

בית חולים אסף הרופא - מיטות אישפוז / צילום: איל יצהר

שווים יותר ושווים פחות: למה נסגרה המרפאה לטרשת נפוצה באסף הרופא ומה זה אומר על הקשר בין הון לרפואה?

בתי החולים מפעילים מרפאות באמצעות קרנות המחקרים, מה שמאפשר הגמשת תקנים והזרמת כספים. אבל מה קורה כשיש הפסדים? סגירת המרפאה לטרשת נפוצה באסף הרופא, כשלא ברור כמה חולים טופלו בה ומה היה מצבה הכלכלי לאשורו, מציגה את הבעיה שבשיטה

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

שדרות בפארק / הדמיה: סטודיו אנטון ברונשטיין, יח"צ

אור ירוק לבניית שכונה בת למעלה מאלף דירות בצפון שדרות

ארבע שנים אחרי שאושרה תוכנית לבניית שכונה חדשה בת למעלה מ-1,000 דירות בצפון העיר, חתמה הוועדה המקומית על מתן היתרי בנייה למאות דירות ● "ראש העירייה: "למרות שגרת חירום של 20 שנה העיר מתפתחת"

צילום: יוסי זמיר

ביקור התזמורת: איך הגיעו פסנתרים לרחובות הערים בישראל ולמה השכנים מיואשים?

יזמים יצרו אותם בטכנולוגיה ייחודית, מפעל הפיס מימן והעיריות והמועצות האזוריות מתגאות בהנגשת המוזיקה במרחב ● כולם מרוצים מהפרויקט שמציב פסנתרי רחוב ביישובי ישראל, חוץ מכמה שכנים שמיואשים מהקקופוניה

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

סיכונים חדשים והקלה אפשרית: גשם וברד באוסטרליה הבוערת

יבשת של קיצון: הממטרים הכבדים הגיעו לאוסטרליה, אך לצד ההקלה בשריפות הם מייצרים בעיות חדשות

מתחם המרכז הקהילתי בשכונת גילה בירושלים - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / הדמיה: איי אל וויופוינט

מאות מיליונים לורטהיימרים, ומה מחפשת הראל בסן פרנסיסקו. כותרות הנדל"ן

רכישה נדל"נית רביעית בחמש שנים לחברת הביטוח הראל בסן פרנסיסקו, מה הם מחפשים שם? איזה אייקון אדריכלי בירושלים עומד לעבור מן העולם, הכתבה הכי מתסכלת שעורכת מוסף הנדל"ן שלנו, הלית ינאי-לויזון, כתבה, והאם התגלה העיוות הגדול ביותר של תוכנית מחיר למשתכן