גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

השקעה במניות ורכישת דירה להשקעה ראש בראש: 613% תשואה על דירה ב-18 שנה, 665% - על מניות

"גלובס" נדל"ן: ורד פורת ואסף נגר מישיר בית השקעות בדקו 3 אפיקי השקעה לאורך 18 שנה - דירות, מניות ומק"מ ■ התחרות בין השניים הראשונים צמודה: כ-12% תשואה בשנה, עם פער של 0.4% לטובת מניות ■ המסקנה: ההבדל קיים, אבל ההשקעה בדירה חוסכת את הטיול ברכבת הרים

המשבר הפיננסי הגדול בשוקי ההון הביא משקיעים רבים לתובנה כי שוק המניות הוא פשוט לא המקום בשבילם. הסיכון הגבוה שכרוך בתנודתיות של שוק המניות, שבאה לידי ביטוי בשיאו של המשבר, הביאה אותם לחפש אלטרנטיבות השקעה סולידיות יותר. הריבית הנמוכה במשק, שנועדה לזרז את היציאה של המשק מהמיתון אליו נקלע, משכה את מרביתם לחפש את האלטרנטיבה דווקא בשוק הנדל"ן.

כך החל בשנתיים האחרונות טרנד של איתור דירות להשקעה, מתוך כוונה לייצר תזרים מזומנים קבוע, ובשאיפה גם להציף ערך לאחר תקופת זמן.

המצדדים במהלך טוענים כי רמת הסיכון בשוק המגורים נמוכה בהרבה. בשוק המקומי, הנחשב לבריא במיוחד במונחים גלובליים, מי שמנצל את הריבית האטרקטיבית לנטילת הלוואה אינו יכול להיכשל.

מנגד, השקעה בדירה גוררת אחריה מחויבויות לא קטנות, שבהשוואה אליהן השקעה בשוק המניות נראית כמשחק ילדים. היא מצריכה, למשל, מציאת דיירים שיאיישו אותה, כמו גם טיפול שוטף בבלאי שנוצר בה וסיכון לפחת בערכה. ובניגוד למניות, היא בדרך כלל מצריכה מינוף של ההשקעה באמצעות משכנתא. גם הנזילות של דירה (מימושה למזומנים) לא דומה כמובן לזו שמציע שוק המניות.

613% בשני עשורים

כך או כך, המצדדים במניות שולפים תמיד את הטיעון המנצח, לפיו המניות יכו כל אפיק השקעה לאורך זמן, ובגדול.

האם הטיעון הזה אכן תופס? זו השאלה שביקשו לבחון ורד פורת, מנכ"ל ישיר בית השקעות חיתום ואסף נגר, כלכלן במחלקת המחקר של הבית. השניים ניתחו את נתוניהם של שלושה אפיקי השקעה לאורך 18 שנים וניסו לקבוע מי מהם הוא המנצח הגדול.

פורת ונגר אספו נתונים משנת 1992 ועד היום ובחנו מה עשתה השקעה בדירה בהשוואה להשקעה במניות או למק"מ בתקופה זו. לצורך כך נלקח מחירה של דירה ממוצעת בישראל בראשית 1992 - כ-236.6 אלף שקל - וכן ההנחה כי ההכנסה השנתית משכר דירה עומדת על 4% משווי הדירה, הנחה שמרנית הלוקחת בחשבון את הפחת על הדירה וחודשים בהם היא עשויה להיות ריקה משוכרים. על פי מודל הבדיקה, את ההכנסות השנתיות בשכ"ד ישקיעו הבעלים ברכישת נדל"ן זהה.

התוצאה המפתיעה שמעלה המחקר של ישיר היא שהשקעה בדירה הניבה תשואה נמוכה רק במקצת מהשקעה במניות במהלך שני העשורים האחרונים. לפיכך, המניות אינן האפיק המשתלם היחיד בטווח הארוך. "השקעה בדירה ממוצעת בישראל הניבה תשואה שנתית ממוצעת של 11.9%, רק במעט נמוך מהשקעה במדד המניות הכללי (12.3%) וללא התנודתיות הרבה הקיימת בשוק המניות", הם קובעים.

התשואה המצטברת על השקעה בדירה הסתכמה ב-613% לאורך תקופת הבדיקה, בזמן שמניות הניבו תשואה של 665% והמק"מ תשואה של 333% בלבד.

יחד עם זאת מציינים בישיר, כי התשואה השנתית הממוצעת על השקעה ברכישת דירה נשחקה עם השנים משיעור ממוצע של 18% ל-12% בשנים האחרונות. במקביל, גם התשואה ממניות נשחקה, משיעור של 16% ל-12% בעקבות המשבר הנוכחי, כך שהשקעה בדירה בעבר אף הכתה את ההשקעה במניות.

דירות בשיא

כלכלני ישיר בחנו את ביצועי האפיקים השונים בארבע תת תקופות לאורך תקופת הבדיקה כולה. "העלייה ההמונית מחבר העמים בשנים 1991-1996 הביאה לעלייה חדה בביקושים לדירות ולעלייה של 17.3% בממוצע לשנה בערכן", מתארים בישיר את התקופה הראשונה. "בתוספת ההכנסות משכ"ד מתקבלת תשואה של 22% לשנה על ההשקעה, גבוה בהרבה מהשינוי במדד המניות הכללי (13.1%) ובמק"מ (13.4%) באותה תקופה".

לאחר מכן הגיעה תקופה של קיפאון ואף מיתון במחירי הדירות בישראל, על רקע עלייה חדה בהיצע הדירות, בין השנים 1997-2003. "בתקופה זו התשואה השנתית הממוצעת על דירה עמד על כ-7.7% בלבד", מציינים בישיר. מנגד הניב מדד המניות הכללי תשואה של 17.2% בעוד המק"מ מניב 9.6%.

מראשית 2003 ועד תחילת 2006 החלה התעוררות בשוק הנדל"ן המקומי, שהביאה לעלייה שנתית ממוצעת של 8.7% במחיר דירה ממוצעת ולתשואה שנתית כוללת של 12.6%, לעומת 4.2% בלבד במק"מ ותשואה של 20.4% במדד המניות הכללי, שנהנה מהצמיחה המואצת במשק.

3 השנים האחרונות הן שנות הנדל"ן הבולטות: מראשית 2006 ועד לרבעון השני השנה הניבה ההשקעה בדירה תשואה שנתית של 5.7%, לעומת 3.6% במק"מ ותשואה שלילית של 0.7% בשוק המניות (כולל הראלי של הרבעון השני, אך לא של השלישי).

בישיר אף מדגישים כי בשוק הדירות, המחירים נמצאים ברמות שיא, בעוד בשוק המניות רחוקים המחירים בכ-25% מרמות השיא.

בשורה התחתונה, מסכמים פורת ונגר, התשואה על השקעה בדירה אינה נופלת בהרבה מההשקעה במניות. ולא פחות חשוב - "התנודתיות הרבה בהשקעה במניות הופכת את ההשקעה בהן למסוכנת יותר, בעוד שבהשקעה בדירה אין כמעט תנודתיות".

22

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

הון שחור / צילום: דוברות המשטרה

ועדת השרים אישרה את החוק נגד ארגוני פשיעה במכרזים ציבוריים

התוכנית החדשה תעניק לחשב הכללי במשרד האוצר סמכות לפסול ספקים ממכרזים ציבוריים על בסיס מידע משטרתי ● המנגנון החדש יחול על תחומים שבהם זוהתה מעורבות משמעותית של גורמי פשיעה, ותוקם ועדה מקצועית בראשות בכיר מאגף החשכ"ל שתגבש המלצות לפסילת ספקים ספציפיים

טראמפ שולח לישראל מערכת נשק בשווי חצי מיליארד דולר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ארה"ב תמכור לישראל מערכת להנחיית פצצות, בוול סטריט ג'ורנל טוענים שגם דחייה של חודש בתוכנית הגרעין האיראנית משמעותית ואיך השפיעה המערכת מול איראן על ענף התעופה ● כותרות העיתונים בעולם

יריד דירות נדלניישן של יד2 / צילום: רוני הרמן

רוכשי הדירות היו אמורים לשלם פחות על המשכנתא, למה זה לא קורה?

התמתנות קצב האינפלציה, הירידה בתשואות האג"ח והצפי להורדת ריבית - מאותתים על הקלה גם בריבית המשכנתאות ● אבל בבנקים לא ממהרים להפחית לפני שייראו מגמה חיובית לאורך זמן

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

מטוסים בנתב''ג / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov

חברות התעופה מבקשות פטור רטרואקטיבי על הטיסות שבוטלו, איך זה ישפיע עליכם?

חברות התעופה פנו בבקשה דחופה להעניק להם פטור רטרואקטיבי מחובת מתן הטבות לנוסעים שטיסותיהם בוטלו או שונו בעקבות מבצע "עם כלביא" ● במקביל, אלפי ישראלים כבר תובעים את חברות התעופה על הפרת זכויותיהם במהלך תקופת המבצע ● נראה כי בחברות התעופה מנסים לדחוף לשינויים רגולטוריים כדי להימנע מתביעות הענק ● ומה קבעו בתי המשפט במשברי תעופה עולמיים?

חלוקת רכוש בגירושים / איור: Shutterstock

העליון בפסק דין תקדימי: גם נכסים מלפני הנישואים עשויים להתחלק שווה בשווה בגירושים

בפסק דין תקדימי נקבע כי הזכויות בחלקת קרקע שקיבלה האישה במתנה לפני הנישואים יחולקו בינה לבין בעלה לשעבר ● השופטת יעל וילנר הרחיבה בכך את הלכת השיתוף הספציפי וקבעה כי היא תחול אם ניתן להסיק מהתנהגות בני הזוג על הסכמה בפועל לשתף בנכס ● עוד נקבע כי הכלל עשוי לחול גם על נכס שאינו בהכרח דירת המגורים המשפחתית

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

איתמר בן גביר, עוצמה יהודית בוקר טוב דרום, רדיו דרום, 25.6.25 / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם בשנה שעברה נוספו למשטרה 3,500 שוטרים?

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר התגאה בהגדלת הכוח המשטרתי, אבל הוא לא הפריד בין הברוטו לנטו ● המשרוקית של גלובס

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו הייתה מחצית פנומנלית לחוסכים לפנסיה, חוץ ממסלול אחד

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

נזק כתוצאה מהמטח מאיראן / צילום: כב''ה

פתרון לבירוקרטיה ולמאבקי הדיירים? הממשלה שוקלת לקנות את הדירות ההרוסות

על פי הערכות, קיימות כיום כ-3,000 משפחות שביתן נהרס כליל בעקבות המלחמה, וכי ייקח שנים עד שישוקמו או שבתים אחרים יוקמו במקומם ● משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים והתאחדות הקבלנים, הודיעו על מסלול שיסייע לתושבים בהתנהלות מול הרשויות, במסגרתו כל התהליך ינוהל על ידי המדינה, לרבות מימון, פיקוח וביצוע

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום לע''מ

ראש הממשלה ביטל דיון בהקמת שדה תעופה ברמת דוד

המועצה הארצית לתכנון ובניה לא תדון היום בהקמת שדה התעופה ברמת דוד שבעמק יזרעאל והליכי התכנון יעוכבו ● הביטול מגיע אחרי שסגן השר אלמוג כהן התפטר מהממשלה במחאה על התכנון לקדם שדה תעופה בצפון ולא בדרום

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

הצד הפחות מוכר של המלחמה: ישראל נתנה מכה אנושה גם לתשתית הפיננסית של איראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: מצפים להפסקת אש בשבוע הבא, רוצים להשיב את החטופים

איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: יוסי כהן

החמרה בפיקוח על הנפקות בבורסה: מפיצים יידרשו להירשם ולדווח לרשות ני"ע

בעקבות העלייה בפעילות המפיצים בשוק ההון, רשות ניירות ערך תחייב גופים שפעלו עד כה בענף ללא פיקוח להירשם במרשם החתמים – גם אם אינם מציעים חיתום ● מרבית המפיצים כבר רשומים, אך ברשות פועלים להגביר את הפיקוח על גורמים נוספים הגוזרים קופון מהנפקות

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

טל יעקובסון, מנכ''ל פריון / צילום: אוהד דיין

איך לדבר על שיווק בשפה שסמנכ"לי כספים מבינים, והקשר ל-AI

תעשיית הפרסום הדיגיטלי צמאה לא רק ליצירתיות, אלא גם לאופטימיזציה ומדידה עסקית, אומר טל יעקובסון מנכ"ל פריון, שרכשה את Greenbids המתמחה ברכש מדיה מבוסס בינה מלאכותית ● "עכשיו אנחנו בשוק של 750 מיליארד דולר, שמחבר קריאייטיב, מדיה וטכנולוגיה"