"אנחנו מציעים למשקיעים במקום לשים 100 אלף דולר ברולטה של בלוקים, להשקיע אותם בבלוקים אחרים - שמוכיחים את עצמם לאורך זמן. אנחנו לא פה כדי לספק תשואה של 3%-5%, כמו שמציע שוק הדיור", אומר יו"ר חברת ריט 1, יגאל רונאי, על רקע הטרנד הנדל"ני ששולח לאחרונה יותר ויותר ישראלים להשקעה בדירת מגורים.
רונאי: "דווקא בימים ששוק הנדל"ן למגורים רותח, המחירים עולים ואנשים מחפשים דירות להשקעה, ראוי לבחון אלטרנטיבות אחרות, בין השאר באמצעות קרנות ריט".
ריט 1 היא הראשונה מבין שתי קרנות ריט (REIT) יחידות עד כה שהוקמו בישראל ושמניותיהן נסחרות בבורסה המקומית (השנייה היא סלע קפיטל). "ריט יכולה להוות חלופה למי שמעוניין להשקיע בנדל"ן מניב ושמספקת גם יכולות ניהול - מה שלא תמיד יש למשקיע הפרטי בנדל"ן להשקעה. בנוסף, אצלנו יש פיזור של נכסים". לקרן זכויות ב-13 נכסים ששטחם להשכרה מסתכם ב-138 אלף מ"ר. "אצלנו יש גם נזילות, וזה מאוד חשוב למשקיעים".
כקרן השקעות במקרקעין, מוגבלת ריט 1 בנטילת אשראי עד 60% מהיקף נכסיה המניבים. לאחר שפרעה אשראי בנקאי, שרפה החברה כמעט 90% מיתרות המזומנים שלה במחצית הראשונה של 2009 ויצרה גירעון בהון החוזר - מה שעשוי להעיב גם על יכולת עמידה בהתחייבויות מחד, וביכולת הצמיחה שלה מאידך.
"יש לנו מסגרת אשראי מאוד גבוהה בבנקים", הודף רונאי את הטענות. "אנחנו נחשבים לחברה חזקה ולא ממונפת. אנחנו שמחים על ההגבלות בתקנות - הן בסך הכל מגינות על המשקיעים. יש חברות שמגיעות למינוף של 80% ו-90%, וראינו עד כמה הסיכונים לערך הנכסים יכולים לסכן את ערך החברה - עד למצב של חוסר יכולת פירעון. הביזנס שלנו הוא רכישת נכסים והשכרתם, ועובדה שהתפוסה עומדת על 98%".
לדברי רונאי, "המשבר דווקא חידד את היתרונות של הריט באופן בולט. הוא גם יוצר חילופי משמרות בענף הנדל"ן. כמכשיר השקעה בנדל"ן מניב, מדובר בהשקעה שבעיקרה נחשבת יותר סולידית, ועדיין מעניקה תשואות יפות יחסית לשוק הנדל"ן, כשמאחוריהן נכס בר-מימוש יחסית.
מהם שיעורי התשואה הממוצעים על הנכסים שלכם?
"תשואת ה-FFO (תזרים תפעולי נקי, א"ו) שלנו למניה עומדת על 9%-10%, וממנה מחולק הדיבידנד". על קרן ריט, כידוע, לחלק 90% לפחות מהכנסתה כדיבידנד, ולריט 1 מדיניות מוצהרת של חלוקת מלוא ההכנסה כדיבידנד מזה למעלה משנה.
ממה תצמחו?
"אנחנו בוחנים עסקאות כל הזמן. אם נביא עסקה טובה, יש לנו משקיעים שמביעים בנו אמון כל פעם מחדש. אני די שקט בקטע הזה. הצמיחה שלנו תתבטא גם בגידול מתמיד בהכנסות מדמי שכירות, והעלאת שיעורי התפוסה".
יש לכם חשיפה לענף ההיי טק דרך בניין המשרדים ברמת החי"ל, מתחם אמדוקס-נייס ברעננה ובית ישפאר בהרצליה. נכוותם במשבר?
"השוק עובר את המשבר באופן די מרשים. בסך הכול הפגיעה היא לא גדולה ולא ראינו פגיעה ברמות מחירים או בתפוסה".
במידה ויחול שינוי בתקנות המיסוי, חברות נדל"ן מניב קיימות וגדולות יוכלו להעביר נכסים לקרנות שיקימו, מבלי שהדבר יחשב כאירוע מס. באותה רגע תהפכו לחברה קטנטנה בשוק?
"אנחנו בעד התפתחות הענף, שתעשה לנו רק טוב. בארה"ב הריטים מגלגלים 200 מיליארד דולר, ואנחנו, שקמנו ב-2006 מאפס, הצלחנו לצמוח לתיק נכסים של 977 מיליון שקל תוך 3 שנים. במקביל, אני גם מאמין שההשקעה של המוסדיים בקרנות תלך ותגדל עם השנים".