גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהאנליזה, שהגיעה לידי "גלובס", עולה מחיר יעד של 20 שקל הנמוך ב-60% בהשוואה למחירה הנוכחי של המניה, העומד על 50 שקל. בתגובה לניתוח אומר מנכ"ל גוף מוסדי גדול המחזיק באיגרות החוב של אפריקה ישראל כי הוא "מאשר את נקודת המבט הבסיסית שלנו - אפריקה ישראל חדלת פירעון".

"אפריקה יקרה מאוד", אומר גלזר, "גם אם נניח שיפור משמעותי בחברות הבנות, חשוב לזכור כי עדיין אין הסדר, ובמקרה שהמגעים יכשלו הדבר יעשה רע מאוד למניה". הוא סבור כי הסדר החוב עצמו יפעיל לחץ על המניה: "לאחר ההסדר יהיו הרבה בעלי מניות חדשים, גופים מוסדיים שעשויים לפעול למימוש האחזקות שבידיהם". מניית אפריקה ישראל סיימה את יום המסחר בעלייה של 4.5%.

גלזר מנתח את אפריקה ישראל של לאחר הסדר החוב, ולהערכתו ההסדר שיצא לפועל יהיה פשרה בין הצעות בעל השליטה, לב לבייב, להצעת נציגות מחזיקי האג"ח. לבייב יזרים לחברה מיליארד שקל ויחזיק ב-51% מהמניות. בעלי האג"ח ימירו חוב של 1.5 מיליארד שקל למניות החברות הבנות (אפריקה נכסים, אפריקה מגורים, אפריקה תעשיות דניה סיבוס ו-AFI פיתוח - זרוע הפעילות ברוסיה) וישאירו את אפריקה עם 51% בכל אחת מהן.

בנוסף, אפריקה תנפיק כ-65 מיליון מניות חדשות ויומר חוב של 2.5 מיליארד תמורת 37% ממניות אפריקה. בעלי האג"ח הגדולים של אפריקה שיקבלו את עיקר המניות הם: פסגות, מנורה מבטחים, הראל, כלל ביטוח ומגדל והפניקס/ אקסלנס. כתוצאה מכך יפגעו גם בעלי מניות המיעוט שידוללו ל-12%. לאחר הסדר החוב יירד החוב בישראל של אפריקה ל-3 מיליארד שקל.

תחת הנחות אלו מגיע גלזר למסקנה כי "לפי מודל ה-NAV (ערך נכסי נקי - ע.פ) שווי החברה לאחר ההסדר יעמוד על כמיליארד שקל המשקף מחיר מניה של 10 שקל בלבד. גם עם שיפור דרמטי בשווי האחזקות, הפוטנציאל לעליית ערך מוגבל".

"למכור את אפריקה"

מהניתוח של לידר עולה כי גם אם יוכפל שוויין של החברות הבנות ו-AFI פיתוח תגיע לשווי של 5 מיליארד שקל, ייגזר מכך מחיר מניה הנמוך מ-50 שקל, שהוא מחיר המניה הנוכחי. מסקנתו חד משמעית: למכור את אפריקה, כאשר רכישת המניות של החברות הבנות עדיפה בהרבה.

גלזר מנתח את שווי החברה מנקודת מבט בעל מניות המיעוט שידולל משמעותית בהסדר החוב: "שווי האחזקה של מניות המיעוט היום הוא 750 מיליון שקל. כדי לשמור על שווי זה בדילול הצפוי צריכה החברה להגיע לשווי שוק של 5 מיליארד שקל וכאמור אנו רחוקים מאוד משווי זה".

בבדיקת ה-NAV של אפריקה ישראל לאחר הסדר החוב עולה כי שווי נכסי החברה יהיה 8.7 מיליארד שקל. שווי זה יכלול בנוסף לחברות הבנות שבשליטת אפריקה גם קרקעות בסביון (260 מיליון שקל), 26% ממניות אלון (259 מיליון שקל), 37.5% מדרך ארץ (367 מיליון שקל) ו-50% מגוטקס (150 מיליון שקל). לגבי הפעילות בארצות הברית מניח גלזר כי שווי הנכסים הוא 4.1 מיליארד שקל.

מהמודל עולה כי התחייבויות אפריקה יעמדו על 8 מיליארד שקל - 5 מיליארד שקל בארצות הברית ו-3 מיליארד שקל בישראל - ולכן השווי הנקי נטו של אפריקה יהיה 700 מיליון שקל. יצויין כי גלזר לא מביא בחשבון את החוב הבנקאי של אפריקה עצמה שעומד על כ-500 מיליון שקל, וכנראה מניח כי במסגרת הסדר החוב, הבנקים ימחלו עליו. עוד עולה מהמודל כי להערכת גלזר, לפעילות אפריקה בארצות הברית שווי שלילי של מיליארד שקל.

ביום חמישי נערך מפגש בין נציגות מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל לבין נציגי החברה, כשהנציגות הציגה את הצעתה להסדר חוב. נציגי אפריקה דחו את ההצעה, והצדדים סיכמו כי תיערך פגישה נוספת ב-25 באוקטובר, וכי הדד ליין למשא ומתן הוא ה-6 בנובמבר. את מחזיקי האג"ח מייצג עו"ד ליפא מאיר והיועץ הכלכלי של אפריקה הוא פרופ' אמיר ברנע.