גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחיר למזגזג

העליות החדות במחירי הדירות מולידות מצבים שכיחים בהם המוכרים מחליטים לנטוש עסקה שכבר התגבשה במסגרת המו"מ, כדי לנסות למוכר את הדירה מחדש במחיר גבוה יותר - התנהגות שלא בתום לב שיכולה לעלות ביוקר

ב עקבות הגאות בשוק הנדל"ן, בעת האחרונה אנו עדים לתופעה מעניינת: בעלי נכסים המצויים בתהליך מתקדם של משא ומתן למכירתם, מבינים לפתע כי בשל מצב השוק הם יכולים לקבל מחיר טוב יותר עבור הנכס. במצב דברים זה עומדת בפניהם הדילמה, האם להשלים את העסקה שכבר התגבשה במסגרת המשא ומתן, או להתחמק ממנה ולמכור את הנכס לקונה אחר במחיר גבוה יותר. עליהם לדעת כי בחירה בדרך השנייה עלולה להיתפס כמעשה פסול מבחינה משפטית, ויותר מכך - אף לחשוף אותם לסיכון של תשלום פיצויים גבוהים לקונה הראשון.

הגאות והתזזית שפקדו לאחרונה את שוק הנדל"ן הביאו לכך שמחירי הנדל"ן עולים בשיעורים משמעותיים תוך פרקי זמן קצרים ביותר. היות שמשא ומתן משפטי לכריתת חוזה מכר של נכס נמשך, על פי רוב, מספר שבועות ולעיתים קרובות אף יותר מכך, מוכר הנכס עשוי למצוא עצמו במצב שלאחר סיכום תנאי העסקה וסמוך לחתימת החוזה הוא מקבל לפתע הצעת מחיר גבוהה יותר מגוף אחר המעוניין לרכוש את הנכס.

נקודת "אל חזור"

מצב דברים זה יוצר, כמובן, תמריץ ופיתוי להפסיק ולזנוח את המשא ומתן הראשון ולמכור את הנכס לקונה השני במחיר הגבוה. ואולם, לאור מספר עקרונות והלכות שנקבעו בפסיקה בשנים האחרונות, מעשה שכזה עלול להיתפס כהתנהגות פסולה וחסרת תום לב, אשר עלולה לעלות לבעל הנכס ביוקר רב. נעמוד בקצרה על חלק מעקרונות והלכות אלו.

1. נקודת ה"אל חזור" בכריתת החוזה - בעבר היו הדברים פשוטים יותר. חוזה נחשב למחייב רק לאחר שנחתם על ידי הצדדים. במיוחד אמורים הדברים בחוזים למכירת זכות במקרקעין לגביהם קיימת, כידוע, דרישת כתב. צד למשא ומתן ידע כי רק חתימה על חוזה פורמלי יכולה לקשור ולחייב אותו. ואולם, כיום הדברים מורכבים הרבה יותר. על פי ההלכות שנקבעו על-ידי בית המשפט העליון, המבחן לקיומם של יחסים חוזיים מחייבים שוב איננו פורמלי-צורני גרידא, אלא מהותי.

התנאי העיקרי שבית המשפט יבחן את קיומו הוא תנאי גמירת הדעת. היינו: האם הצדדים גמרו בדעתם להיקשר בחוזה מחייב. אם התשובה לכך תהיה חיובית, עשוי בית המשפט לקבוע כי על אף שלא נחתם חוזה פורמלי והגם שפרטים שונים של העסקה טרם סוכמו בין הצדדים, כבר נקשר בין הצדדים חוזה מחייב.

על מנת להגיע לתוצאה זו ריככה הפסיקה את דרישת הכתב בחוזי מקרקעין, וקבעה שלשם עמידה בדרישה זו ניתן להסתפק בהעלאה על הכתב של הפרטים המהותיים של העסקה במסגרת זיכרון דברים, או אף בטיוטה בלתי חתומה של חוזה המכר. יותר מכך, במקרים מסוימים, בהם יוכח שהצד המתחמק מקיום העסקה נהג בחוסר תום לב, ניתן לוותר כליל על דרישת הכתב (ע"א 986/93, קלמר).

דרישה נוספת שרוככה מאוד היא דרישת המסוימות, היינו: הדרישה שהחוזה יכלול את כל הפרטים הנוגעים לעסקה. גם דרישה זו ירדה מגדולתה, ועל פי ההלכה הפסוקה כאשר משתכנע בית המשפט בקיומה של גמירת דעת, הוא יסתפק בכך שהצדדים סיכמו ביניהם את התנאים הבסיסיים והמרכזיים של העסקה על מנת לקבוע שנוצר חוזה מחייב. יתר התנאים יושלמו על ידי בית המשפט עצמו על פי מספר טכניקות השלמה (רע"א 4976/00, בית הפסנתר).

היה ובית המשפט ייקבע כי המשא ומתן הראשון הבשיל לכלל חוזה מחייב, עשוי בית המשפט לאכוף את מימוש החוזה עם הקונה הראשון או לחייב את המוכר בפיצויים כספיים (ועל כך עוד להלן).

2. נקודת ה"אל חזור" במשא ומתן - הדברים מורכבים אף יותר. גם כאשר משא ומתן עדיין לא הגיע לשלב בו ניתן לראות בו חוזה מחייב על פי המבחנים הנזכרים לעיל, פרישה ממנו עלולה להיתפס כמהלך בעייתי ובלתי לגיטימי. סעיף 12 לחוק החוזים קובע חובה לנהוג בתום לב במשא ומתן. הפסיקה הרחיבה חובה זו ופרשה אותה, בין היתר, באופן שצד למשא ומתן צריך לנהוג תוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה ובהתאם לציפיות הלגיטימיות של הצד האחר שנגזרות, בין היתר, מן השלב אליו הגיע המשא ומתן.

הפרש התמורות

כך לדוגמא: כאשר במסגרת משא ומתן סוכמו התנאים העיקריים של העסקה, גם אם עדיין יש צורך בהשלמת המשא ומתן, על הצד המעוניין לפרוש להציג טעם ענייני לפרישתו, הנוגע למשא ומתן עצמו, והוא איננו יכול לפרוש ממנו סתם כך באופן שרירותי. פרישה שכזו עלולה להיתפס כמהלך חסר תום לב (ע"א 8144/00, עלריג).

3. חיוב בפיצויי קיום בגין פרישה ממשא ומתן בחוסר תום לב - בעבר הפיצויים שהיו נפסקים בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן היו "פיצויים שליליים" בלבד, היינו: פיצויים נמוכים יחסית שמטרתם להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס כלל למשא ומתן. לפני מספר שנים שינה בית המשפט העליון את ההלכה בעניין זה, וקבע כי במקרים מסוימים, דינו של הצד שנפגע עקב הפרת חובת תום הלב במשא ומתן יהיה זהה לדינו של צד לחוזה שנפגע מהפרת חוזה, וניתן יהיה לפסוק לו פיצויי קיום. היינו: פיצויים שמטרתם להעמיד אותו במצב בו הוא היה לו קוים החוזה (ע"א 6370/00, קל-בנין).

חידוש אחרון זה של הפסיקה, מטבע הדברים, משנה עד מאוד את מאזן השיקולים של המוכר הרוצה להפסיק משא ומתן על מנת למכור לקונה אחר במחיר גבוה יותר. שכן אם יקבע בית המשפט שהמוכר פרש מן המשא ומתן בחוסר תום לב הוא עלול למצוא עצמו מחויב לשלם לקונה הראשון את ההפרש בין התמורות (היינו: מלוא הרווח שקיווה להפיק כתוצאה מהפרישה מהמשא ומתן), ולעיתים, במקרה שהקונה הוא יזם אשר צפוי היה להפיק רווחים גדולים מן הנכס, אף יותר מכך - את מלוא אובדן הרווח הצפוי של הקונה הראשון. *

הכותבים הם ממשרד עורכי הדין בלושטיין, בר-קהן, ציגנלאוב.

עוד כתבות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

מדד S&P 500 סגר את הרבעון הטוב ביותר שלו מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מבהירים כי בכוונתם ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"