טרנד רכישת הדירות במסגרת
קבוצת רכישה מייצר לאחרונה אין ספור כותרות: העסקאות הצצות מידי יום, ההיבט המשפטי, שאלת המיסוי, מאבקי היזמים הקלאסיים בתופעה ועוד ועוד.
רק שבפועל, מלבד כללי אצבע, אף אחד עוד לא ניתח מהמסד ועד הטפחות את ההיבט הכלכלי והמשמעויות הכספיות של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה.
לצורך כך, ועל רקע זליגת הקבוצות לטבעת המבוקשת של גוש דן, הוחלט לבחון בעיניים שמאיות 4 חלופות לרכישה דירה סטנדרטית בעלת המאפיינים הבאים - דירת 5 חדרים בבניה רוויה, בשטח פנימי של 122 מ"ר, מרפסת של 12 מ"ר, מחסן של 4 מ"ר וחניה תת קרקעית אחת.
1. רכישה רגילה - רכישה רגילה ועצמאית מיזם. מס הרכישה מדורג על הדירה.
2. רכישה מוקדמת מיזם - רכישה דירה במסגרת קבוצה מאורגנת, בדרך כלל עם צד שלישי, תוך השגת הנחת כמות.
3. קבוצת רכישה הרוכשת קרקע מעוסק - רכישת קרקע מעוסק (בכלל זה גם מינהל מקרקעי ישראל) מחייבת תשלום מע"מ על הקרקע, ובנוסף ישולם מס רכישה בשיעור של 5% על מחיר הקרקע, כולל מרכיב המע"מ ששולם בגין הקרקע.
4. קבוצת רכישה מבעל קרקע פרטי - רכישת קרקע מבעל קרקע פרטי במסגרת קבוצת רכישה, צעד שאינו מצריך תשלום מע"מ על הקרקע. מס רכישה בשיעור של 5% ישולם על מרכיב הקרקע בלבד.
הנחה של 13%
המסקנה ברורה: רכישת דירה בדרך הרגילה מיזם היא הדרך היקרה יותר מבין החלופות שנבדקו. מנגד, רכישת דירה במסגרת קבוצות רכישה מבעל קרקע שהוא אדם פרטי הינה הדרך הזולה ביותר לרכישת דירה, והיא מאפשרת חיסכון של כ-173 אלף שקל (כ-11%) לרוכש דירה יחידה וחיסכון של כ-217 אלף שקל (כ-13%) לרוכש דירה נוספת. בקבוצת רכישה מבעל קרקע שהוא עוסק, החיסכון לרוכש דירה נוספת הוא כ-155 אלף שקל (כ-9.5%) ולרוכש דירה יחידה כ-111 אלף שקל (כ-7%).
יחד עם זאת, במידה וקבוצת הרכישה מגיעה להסדר עם שלטונות המס לפיו היא תשלם מס רכישה כאילו נרכשה דירת מגורים רגילה (איום שמרחף באויר כל הזמן), הרי שהחיסכון הצפוי לרוכש דירה נוספת יקטן ב-40 אלף שקל (בשיעור 2.5%).
ומה לגבי פרמיית הסיכון בקבוצת רכישה? אנחנו מעריכים אותה כשווה ל-2.5% מהמחיר הרגיל של הדירה. או אז, החיסכון של הקבוצה יורד ("על הנייר") בכ-35 אלף שקל ושיעור החיסכון מסתכם ב-4.7% (קבוצת רכישה הקונה קרקע מעוסק, ברוכש דירה יחידה) ועד לחיסכון של 11% (קבוצת רכישה הקונה קרקע מפרטי, לרוכש דירה שנייה).
המשמעות העיקרית מניתוח זה היא, שגם אם ניסיונות היזמים הקלאסיים יצלחו, ויוחלט להטיל מע"מ על רכישת קרקע מאדם פרטי, הרי שקבוצת הרכישה עדיין מאפשרת חיסכון של כ-7% ממחיר הדירה.
זה מלמד אותנו, שהטרנד החדש צפוי כנראה להימשך.
הכותבים הם עורכי דין ושמאי מקרקעין
הנחות יסוד
*מחיר קרקע - מחיר קרקע ליזם עבור יח"ד בת 5 חדרים הוערכה ב-400 אלף שקל. אותה קרקע שתירכש באמצעות קבוצת רכישה מעוסק תעלה לקבוצת הרכישה 7% יותר - 428 אלף שקל. אותה קרקע שתירכש מבעל קרקע פרטי תעלה לקבוצת הרכישה 10% יותר - 440 אלף שקל. יובהר שקיימות מספר סיבות למחיר הגבוה יותר שתשלם קבוצת רכישה: עלות מימון וסיחור האופציה, הנכונות של בעל הקרקע להמתין להתארגנות הקבוצה או הצעת מחיר גבוהה יותר שתציע הקבוצה במכרז במטרה להגדיל את סיכוייה לזכייה.
* עלויות בנייה והקמה - קבוצת הרכישה, בשל חוסר הניסיון ומאסה משמעותית של פרויקטים, תשלם מחיר הגבוה בכ-7% מקבלן רגיל.
*מע"מ על קרקע - קבוצת רכישה הרוכשת קרקע מבעל קרקע פרטי לא חייבת במע"מ על מרכיב הקרקע.
אגרות והיטלי הפיתוח - קבוצות הרכישה ככלל לא יחויבו במע"מ על אגרות והיטלי הפיתוח המוטלים על ידי הרשות המקומית.
*עלויות מימון - קבוצות הרכישה לא נושאות בעלויות המימון של היזם המגולמות במחיר הדירה (ולא ישלמו מע"מ על עלויות אלה). מאידך, תהיינה ליחידי הקבוצה עלויות מימון/ריבית, בהשוואה לרכישה רגילה מקבלן, בעיקר ממועד רכישת הקרקע ועד ההתארגנות לבנייה, זאת מאחר ורכישה מקבלן מתבצעת כאשר יש לו בדרך כלל היתרי בניה מאושרים/כמעט מאושרים.
*רווח יזמי - הרווח היזמי של הקבלן הוא בשיעור של כ-15% מההשקעה. עלויות הארגון של קבוצת רכישה מסתכמות בכ-8% מעלויות ההשקעה הכוללות לקבוצה (הנמוכות מאשר לקבלן). בפועל, אגב, הקבלן המקבל ליווי בנקאי נדרש להציג רווח גדול יותר (קרוב ל-17%) וגם עלויות הארגון בקבוצת רכישה עשויות להיות גדולות יותר (קרוב ל-10%).
*מס רכישה - מס רכישה לרוכש קרקע בקבוצת רכישה הוא 5% על מרכיב הקרקע (במקרה של רכישת קרקע מעוסק כולל מרכיב המע"מ על הקרקע). ברכישת דירה, מס הרכישה מדורג ותלוי באם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת (דירה יחידה: עד לסכום של 1,026,660 שקל - 0%, עד לשווי של 1,442,870 שקל - 3.5% ומעבר לכך - 5%. דירה נוספת: עד 873,500 שקל - 3.5% ומעבר לכך - 5%). יובהר שבחלק מקבוצות הרכישה יש מגמה להגיע להסכמות על שלטונות המס ולשלם מס רכישה המתאים לרכישת דירת מגורים ולא עבור קרקע.
*הנחת כמות - התארגנות בקבוצה לרכישה מוקדמת מקבלן תעניק הנחה בשיעור כ-6% במחיר הדירה (דוגמת "חבר").
