גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בית המשפט העליון מצמצם את ההגנה על דיירים מוגנים

קבע כי לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית מאז חקיקת חוק הגנת הדייר, יש לפרש בצמצום את ההגנה שלו ■ לא תוכר "שרשרת מתמשכת" של דיירים מוגנים בנכס, אלא הורשה אחת בלבד של זכות הדיירות המוגנת

דיני הגנת הדייר ישנים נושנים, ומקורם עוד לפני הקמת המדינה. בעת חקיקתו נחקק חוק הגנת הדייר כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיסו היתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת-גג אחרת וחסר אמצעים.

הזמנים השתנו. המציאות הכלכלית והחברתית השתנתה עמם. כיום לא תמיד נשמר מאזן שכזה, שלפיו הדייר הנו הצד חסר האמצעים והראוי להגנה - שעה שבעל הנכס הוא ה"גביר", הצד החזק, שבאמצעות פגיעה בקניינו יש להגן על הדייר המסכן.

חוק ישן נושן

השינויים האמורים מובילים, כמובן, לשינוי באופן שבו מפרשים בתי המשפט את הוראות אותו חוק ישן נושן. אלה פחות חרדים מחוסר האיזון שבין בעל הנכס לבין הדייר. הם מודעים יותר לכך שדיירים רבים עושים בהגנת החוק קרדום לחפור בו, וזאת שלא לצורך.

בפסק דין חדש שיצא תחת ידיו של בית המשפט העליון מודגשת המגמה האמורה, ומובהר כי דיירים של נכסים לא יוכלו להרוויח מן ההפקר.

פסק הדין ניתן במסגרת הליך שנקט הכונס הרשמי במסגרת הליכי פירוק בית-החולים "ביקור חולים". הנכס הנדון הוא חנות שהיתה בבעלותו של בית-החולים, ושהחל משנת 1942 הושכרה בשכירות מוגנת למנוח אברהם שטוב ז"ל. שטוב הלך לעולמו בשנת 1987, ובנו רפאל, שניהל את החנות כבר משנת 1950, המשיך בניהולה עד לפטירתו בשנת 2003. לאחר פטירתו המשיכו אלמנתו ובתו של רפאל להחזיק בנכס וטענו למעמד של דיירות מוגנת בו.

בתובענה שהגיש לבית המשפט המחוזי בירושלים, באמצעות עו"ד בני קמפנר ומעיין רוסמן, טען הכונס הרשמי כי עם פטירתו של רפאל אין לאלמנתו ולבתו זכויות כלשהן בנכס, וביקש לחייבן לפנותו ולשלם דמי שימוש ראויים בגינו, החל ממועד פטירתו של רפאל ועד למועד הפינוי בפועל.

השופט יוסף שפירא קבע כי הזכות לדיירות מוגנת עוברת בירושה פעם אחת ליורש קרוב, וכי לפיכך עם מותו של רפאל, שבא בנעלי אביו, חוזר המושכר לבעליו.

האלמנה והבת ערערו על פסק הדין, ובית המשפט העליון דחה עתה את ערעורן.

"הוברר לנו כי המדובר במאמץ להמשיך בדור שלישי בדיירות מוגנת שעבר זמנה ובטל קורבנה, הן במהות המשפטית הן בגדרי צדק", הבהיר השופט אליקים רובינשטיין. הוא קבע כי לא הוכח כי לאחר פטירתו של אברהם ז"ל שילם בנו רפאל דמי מפתח בגין הנכס - דבר שהיה הופך אותו ל"דייר מקורי" שזכויותיו בנכס עצמאיות ולא באו לו מכוח היותו "חליפו" של אביו המנוח, ואו-אז אלמנתו ובתו יכולות היו להיות "דיירות נגזרות" אחריו. לצד זאת בחן רובינשטיין את סוגיית הדיירות הנדחית על מנת להכריע בשאלה אם רפאל היה "דייר נגזר", ואם אלמנתו ובתו היו "דיירות נדחות".

זכות אחת בלבד

החוק קובע כי כאשר דייר מוגן הולך לעולמו לא יהיה אדם אחר לדייר מוגן, אלא אם התקיימו תנאים מוגדרים לכך. כאשר המדובר בנכס המשמש לעסק, הזכות לדיירות מוגנת בו עוברת בירושה פעם אחת בלבד, וה"יורש" נהנה ממעמד של "דייר נגזר".

החריג לכלל האמור, של הורשה אחת בלבד, מתקיים כאשר "היורש" של הדייר המוגן - בן-זוגו, ילדיו או יורשיו על-פי דין - עבד באותו העסק ביחד עם "הדייר המקורי" לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתו, כאשר הוא מוסיף לעבוד בו וכאשר העסק דרוש לו לקיומו.

אלמנתו ובתו של רפאל ז"ל (הדייר הנגזר) טענו כי הן ניהלו את העסק ביחד עם רפאל במשך שנים רבות, שעה שאביו של רפאל, אברהם (הדייר המקורי), ניהל את העסק במקום אחר.

"נזכור: אבן הראשה הוא הדייר המוגן המקורי, במקרה דנא אברהם, ואין טענה של ממש שהמערערת 1 עבדה עם אברהם באופן שיקנה לה את ההגנה, וכך גם המערערת 2 כמובן", הכזיב רובינשטיין את תקוותן של האלמנה ושל הבת למצוא את ישועתן בטענה זו. "המסכת העובדתית היא כי המערערת 1 לא עבדה עם אברהם והיא אינה יורשתו, והמערערת 2, גם אם נראה אותה כיורשת על-פי דין... לא עבדה עם אברהם בעסק, וכל הצגה אחרת היא מלאכותית", הוסיף. לדידו, גם התנאי של היות העסק "דרוש לקיומם" של יורשים לא הוכח על-ידי האלמנה והבת.

בקובעו כן דחה רובינשטיין את טענת האלמנה והבת שלפיה הזיקה, אותה יש לבחון בהקשר זה, היא בין "הדייר הנדחה" לבין "הדייר הנגזר" (במקרה זה, רפאל) - ולאו דווקא לבין "הדייר המקורי" (אברהם). על-פי רובינשטיין, לו טענתן היתה מתקבלת, היה בכך כדי ליצור "שרשרת מתמשכת של דיירים, המוגנים לפי חוק הגנת הדייר, באופן שאינו מתיישב עם השכל הישר וההגינות". בהקשר לכך הוא אזכר את הפסיקה, שלפיה חוק הגנת הדייר לא נועד על מנת לאפשר שרשרת אינסופית של דיירות, אלא "הורשה" אחת בלבד. החריג לכך הוא "היורש הנדחה", אך אף זאת בתנאי שהוא ממלא אחר התנאים שמציב לכך החוק.

מלצר הסתייג

"התוצאה שחותרות אליה המערערות אינה עולה בקנה אחד עם המגמה בפסיקה לפרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר", כיוון רובינשטיין מן הפרט אל הכלל. הוא אזכר דברים שנקבעו על-ידו ושלפיהם, לאור השינויים שחלו במציאות הכלכלית והחברתית בישראל מאז חקיקתו של החוק, יש מקום לפרשנות מצמצמת של ההגנה שהוא מעניק לדיירים. "הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם", הוסיף ואזכר.

משקבע כי האלמנה והבת אינן דיירות מוגנות בחנות, לא ראה רובינשטיין לדון בטענתן שלפיה יש להעניק להן סעד מן הצדק. המדובר בסעד שבית המשפט מוסמך להעניק, ולסרב לתת צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם הוא שוכנע כי בנסיבות העניין לא יהיה צודק להעניק את סעד הפינוי. "סעד זה נתפס כתרופה יוצאת דופן... שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין", הסביר. נסיבות חריגות שכאלה לא נמצאו לו במקרה דנן.

בעוד השופטת אסתר חיות הסכימה לחלוטין עם קביעותיו של רובינשטיין, ביכר השופט חנן מלצר לסייג את הצטרפותו לקביעותיו בהצעה להותיר את השאלה אם הזיקה הנדרשת כאמור היא בין "הדייר הנדחה" לבין "הדייר המקורי", כקביעתו של רובינשטיין - או שמא בין "הדייר הנדחה" לבין "הדייר הנגזר", כטענת האלמנה והבת. (ע"א 10308/06).

עוד כתבות

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock, Ned Snowman

על רקע משבר בשיחות הסחר עם ארה"ב, בורסת טוקיו יורדת ב-1%

הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

ועדת חוץ וביטחון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

דרמה פוליטית: גדי איזנקוט פורש מהמחנה הממלכתי ויתפטר מהכנסת

איזנקוט אמר בשיחות סגורות כי "הפריימריז כפי שהתגבשו במחנה הממלכתי לא מאפשרים התמודדות אמיתית, ואינם מבטאים עקרונות דמוקרטיזציה שנדרשים בראייתי למפלגת שלטון" • בתחילת החודש, סיעת המחנה הממלכתי קיימה ישיבה שבסופה הוחלט כי ייערכו בחירות לראשות המפלגה

מוחמד אל־ג'ולאני / צילום: Associated Press, Mosa'ab Elshamy

גם איראן וחיזבאללה בפנים: כך ייראה ההסכם הצפוי עם סוריה

שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● עדכונים שוטפים

גילעד אלטשולר ויוסי לוי / צילום: איל יצהר, יח''צ

אלטשולר שחם מאבד לקוחות, והשווי נחתך. ומי בית ההשקעות הצומח שמככב?

עד לא מזמן אף אחד לא דמיין שזה יקרה: שווי חברת הגמל של מור עקף את זה של אלטשולר שחם ● ברקע: הנטישה ההמונית של לקוחות אלטשולר, שמצטברת ליותר מ־100 מיליארד שקל, והצטמקות רווחיו ● במקביל, מור מככב בטבלת התשואות וצומח מהר בהכנסות וברווחים

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

לידר מעריכים: הריבית עשויה לרדת כבר בשבוע הבא

לפני פריצת המערכה מול איראן, השוק בישראל העריך כי הבנק המרכזי יוריד את הריבית במשק בהחלטת הריבית בספטמבר ● כעת יש מי שמעריכים בהסתברות של 50% כי הפחתת הריבית תוקדם כבר לחודש אוגוסט

ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

בעקבות חשיפת גלובס: דרישה לדיון בוועדת הכספים בנושא מצוקת השוכרים והמשכירים

חברי הכנסת נאור שירי וולדימיר בליאק מבקשים דיון דחוף בנושא הסדרת הפיצויים לשוכרים ולמשכירים עקב הטילים מאיראן ● בבקשה נכתב כי "בעלי הדירות נמצאים במצב בעייתי, הם נותרים עם נכס שאינו ראוי למגורים ושאינו מניב הכנסה"

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

יצחק מירילשוילי, בעלי רוטשטיין וערוץ 14 / צילום: wikimedia ,RONENGOLDMAN.COM

קבלת פנים צוננת: המניה שנפלה ביומה הראשון במסחר

אנשי העיר, חברת הנדל"ן שבשליטת רוטשטיין, ירדה בחדות בבורסה בתל אביב, לאחר שהשלימה הנפקה ראשונית לפי שווי של רבע מיליארד שקל

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חמישה דברים שכדאי לדעת לקראת פתיחת המסחר בבורסה

המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה חיובית ● חצי שנה פנומנלית בבורסה בת"א: 28 שיאי כל הזמנים, 9 הנפקות ראשוניות, ושני מדדים שכיכבו מעל כולם ● השקל יציב הבוקר, הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים ● S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות ● גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר

עסקים סגורים בקניון ערים כפר סבא בזמן מבצע ''עם כלביא'' / צילום: רמי זרנגר

"לעג לרש": ביקורת חריפה במשק על מתווה הפיצויים לעסקים

במשק טוענים כי המתווה שפורסם לא יספק מענה לנזקים האמיתיים שנגרמו לעסקים כתוצאה ממלחמת "עם כלביא" - ובמיוחד לעסקים הקטנים והזעירים ● "גם אם הפיצוי יגיע, עבור עסקים קטנים וזעירים ככל הנראה זה יהיה מעט מדי ומאוחר מדי"

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

שבבים, קרוזים ונייק: המניות מאחורי השיאים בוול סטריט

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● אילו מניות כיכבו, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

"כיפת סייבר": הפרויקט של ישראל עם בעלת הברית הקרובה באירופה

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: קרן הפנסיה הנורבגית הודיעה כי לא תשקיע עוד בחברות טינסקרופ ואושקוש, פרטים חדשים על חיסול מדעני הגרעין האיראנים, וגרמניה מקימה עם ישראל "כיפת סייבר" ● כותרות העיתונים בעולם

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

בית המשפט העליון / צילום: Shutterstock, Seth Aronstam

בג"ץ ידון הבוקר בשידור ישיר בעתירות לגבי מינוי ראש השב"כ

רה"מ מבקש למנות את האלוף זיני בניגוד לעמדתה של היועצת המשפטית לממשלה, שקבעה כי הוא בניגוד עניינים בגלל חקירות השב"כ נגד יועציו ● בג"ץ ידון בשתי עתירות: האחת מבקשת לאפשר לנתניהו להשלים את המינוי והשנייה מבקשת למנות ועדה בלתי תלויה לאיתור מועמדים לתפקיד ● כהונת סגן ראש השב"כ, ש', כממלא מקום ראש השירות צפויה להסתיים באמצע יולי

הוספת מיגון ליצירת ''חדר מוגן''. הביקוש עלה מאוד בשבועות האחרונים / צילום: אורטק

איך למגן חדר קיים במקרה שאי אפשר להוסיף ממ"ד

בעקבות מתקפת הטילים מאיראן ושיעורם הנמוך של דירות ובניינים ממוגנים, ישראלים רבים נמצאים בחיפוש אחר מרחב מוגן תקני ● חברות שונות מציעות פתרונות מיגון מעבר לממ"דים ולמקלטים, אולם פיקוד העורף אישר רק חלק מהשיטות ● גלובס עושה סדר

קרנות עם תשואה נאה אבל גם עם קץ' / צילום: Unsplash, kenny eliason

הקרנות האלה משלמות סכומים נאים למשקיעים לצד תשואות אגדיות. איפה הקץ'?

קרנות סל המבטיחות הכנסה שבועית או חודשית גבוהה באמצעות מסחר בחוזי אופציות על מניה בודדת, משכו אליהן 6.4 מיליארד דולר של השקעות השנה ● הכנסה קבועה בדרך-כלל מקושרת עם ביטחון, אך זה לא המקרה כאן, בעיקר לנוכח התנודתיות הגבוהה של נכסי הבסיס

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא